古い住宅地を歩いていると、車がすれ違うことも難しいような細い道路を見掛けることがあります。こうした道路の中には、建築基準法上の「2項道路」に指定されているものがあり、そこに接する土地では建物を建て替える際などに「セットバック」が必要となることがあります。
2項道路に面する土地では、セットバックする範囲によって実際に建物を建てられる敷地面積が変わることもあるため、不動産取引では非常に重要な調査項目となります。
そこで今回は、2項道路とはどのような道路なのか、セットバックの基本的な考え方や土地を購入する際の注意点について、不動産実務の視点からわかりやすく解説していきます。
- 2項道路は幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる場合がある
- 建替えなどの際には原則として道路中心線から2mの位置までセットバックする
- セットバック部分は建築敷地として利用できない
- 現況道路の幅だけではセットバック位置を判断できない
- 土地購入前には行政で道路種別と後退位置を確認することが重要
2項道路とは？
2項道路とは、建築基準法第42条第2項によって建築基準法上の道路とみなされる道のことです。「みなし道路」と呼ばれることもあります。
建築基準法では原則として、建物の敷地は一定の幅員を持つ建築基準法上の道路に接していなければなりません。しかし、建築基準法の規定が適用された時点では、既に幅員4m未満の細い道に沿って多くの住宅が建ち並んでいました。
これらをすべて「道路ではない」としてしまえば、沿道の建物の建替えが困難になってしまいます。そこで、基準時に既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものについては、一定の条件のもとで建築基準法上の道路として扱う制度が設けられました。これが2項道路です。
「道が細いから2項道路」とは限りません。逆に、現在は幅員4m程度確保されているように見えても、建築基準法上は2項道路として扱われているケースもあります。
道路の見た目だけで判断せず、必ず行政の指定道路図や道路担当部署で確認することが重要です。
建築基準法上の道路の種類や調査方法については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
セットバックとは？
2項道路では、原則として道路中心線から水平距離2mの位置が建築基準法上の道路境界線とみなされます。そのため、現況道路の幅員が4m未満の場合には、建物を建てる際などに敷地を道路側から後退させなければならないことがあります。
この後退を「セットバック」と呼びます。
例えば、現況幅員が3mの2項道路で、道路中心線から左右均等に後退する場合を考えてみましょう。道路幅員を4m確保するためには現在より合計1m広げる必要があるため、一般的には道路の両側がそれぞれ約50cmずつ後退するイメージとなります。
現況道路幅員が3mの場合、将来幅員4mを確保するため、原則として道路中心線から左右2mの位置が道路境界線となります。道路中心線から均等に後退するケースでは、両側の敷地がそれぞれ約50cmずつ後退するイメージです。
ただし、実際のセットバック位置は現況道路の幅だけでは判断できません。道路中心線がどこにあるのかによって後退する範囲が変わるためです。
セットバック部分は自分の土地でも自由に使えない
セットバックした部分について、誤解されやすいポイントがあります。セットバックしたからといって、必ずしもその土地の所有権を失うわけではなく、所有権が土地所有者に残ったまま建築基準法上は道路として扱われるケースもあります。
しかし、所有地だからといって自由に利用できるわけではありません。道路とみなされる部分には原則として建築物を建てることはできず、門や塀などについても制限を受けます。
また、セットバック部分は建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除外されます。
登記簿上100㎡の土地であっても、10㎡のセットバックが必要であれば、建築計画上利用できる敷地は実質90㎡となる場合があります。土地の購入価格だけでなく、「有効宅地面積」を確認することが重要です。
道路の反対側が川や崖の場合は「一方後退」となることがある
通常の2項道路では、道路中心線から左右それぞれ2mの位置を道路境界線とみなします。しかし道路の反対側が川・崖・線路敷などで道路として拡幅することが難しい場合には、通常とは異なる後退方法となることがあります。
例えば反対側が川で後退できない場合には、川側の境界から4mの位置まで、片側の土地が後退する形になるケースがあります。これを一般に「一方後退」などと呼びます。
この場合、通常の両側セットバックよりも敷地側への後退距離が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
道路中心線は現況道路の中央とは限らない
2項道路のセットバックを考えるうえで重要なのが道路中心線です。現在道路として使われている部分の中央が、そのまま建築基準法上の道路中心線になるとは限りません。
例えば、過去に道路の反対側の土地だけが先にセットバックしている場合には、現在の道路形状が既に左右非対称になっていることがあります。そのため、現地で現在の道路幅を測り、その中央を中心線と判断するのは危険です。
道路中心線はセットバック範囲を決める重要な基準です。中心線の決め方や具体的な調査方法については論点が多いため、別記事で詳しく解説しています。
2項道路のセットバック位置はどうやって確認する？
土地の購入や建替えを検討している場合には、現況の道路幅だけでセットバック範囲を判断せず、道路種別や行政上の扱いを確認していきます。
①道路種別を確認する
まず、その道路が本当に建築基準法第42条第2項道路なのかを確認します。自治体によって名称は異なりますが、指定道路図や建築基準法道路台帳などで確認できる場合があります。
インターネット上で道路種別を公開している自治体も増えていますが、判断が難しい道路については窓口で確認した方が確実です。
②現地の道路状況を確認する
次に、道路幅員、側溝、境界標、既存の塀、周辺建物の後退状況などを現地で確認します。既に周囲で建替えが行われている場合には、その敷地だけ道路が広くなっていることもあります。
ただし、周囲のセットバック状況だけを見て対象地の後退位置を判断することはできません。現地確認はあくまで行政調査と照合するための材料として考えます。
③行政で後退方法を確認する
最後に、必要に応じて行政の建築指導担当部署などでセットバックの考え方を確認します。特に道路中心線が分かりにくい場合や、一方後退の可能性がある場合には、自己判断せず行政へ確認することが重要です。
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2項道路に面した土地を購入するときの注意点
2項道路に面した土地を購入する場合には、単に「再建築できるか」だけを確認すればよいわけではありません。セットバックによって利用できる敷地がどの程度減るのかまで確認することが重要です。
セットバック面積を確認する
まず確認したいのが、セットバックによってどの程度敷地が減少するのかという点です。土地面積が同じ100㎡でも、セットバックがほとんど必要ない土地と10㎡以上必要な土地では、建築できる建物の規模が大きく変わる可能性があります。
建ぺい率・容積率への影響を確認する
セットバック部分は建築敷地面積に算入できません。そのため、セットバックによって有効敷地面積が小さくなれば、建築可能な床面積にも影響することがあります。
私道の場合は権利関係も確認する
2項道路は公道だけではなく、私道である場合もあります。私道の場合には、道路種別だけでなく所有者・持分・通行権・掘削承諾などについても確認が必要となるケースがあります。
道路が2項道路だからといって、私法上の権利関係まで自動的に解決されるわけではありません。
道路と敷地の高低差も確認する
セットバックが必要な敷地に擁壁や高低差がある場合には、単純に塀を撤去して道路状に整備するだけでは済まないことがあります。工事費用が大きくなる可能性もあるため、土地購入前に確認しておくことが重要です。
- 建築基準法上の道路種別
- セットバック距離
- セットバック面積
- 有効宅地面積
- 道路中心線の扱い
- 公道・私道の別
- 私道の場合の所有権や持分
- 擁壁・高低差・側溝などの現況
セットバック部分の固定資産税はどうなる？
セットバック部分については、一定の条件を満たして道路として利用されている場合、固定資産税等が非課税となることがあります。ただし、セットバックしただけで自動的に非課税になるとは限りません。
分筆や地目変更、自治体への申告などが必要となる場合もあり、取り扱いは自治体によって異なります。また自治体によっては、セットバック部分の寄附や買取り、道路整備に対する助成制度などを用意していることもあります。
所有する土地でセットバックを行う場合には、建築担当部署だけでなく道路担当部署や資産税担当部署にも確認してみるとよいでしょう。
2項道路と3項道路の違い
建築基準法第42条には、2項道路だけでなく第3項に基づく取り扱いも定められています。土地の状況などにより通常の2項道路と同じように幅員4mを確保することが著しく困難な場合には、特定行政庁が道路境界線の位置を別途指定することがあります。
このような道路は一般に「3項道路」と呼ばれ、通常の2項道路とは後退方法が異なる場合があります。遭遇する機会は多くありませんが、該当する場合には通常の2項道路と同じ感覚で判断せず、行政で指定内容を確認することが重要です。
幅員1.8m未満の道は特に慎重な調査が必要
極端に細い道路に接する土地では、さらに注意が必要です。建築基準法第42条には、幅員1.8m未満の道を2項道路として指定する場合について特別な手続きが設けられており、通常の2項道路と同じ感覚で判断することはできません。
また、そもそも建築基準法上の道路として認められていない道の場合には、建築基準法第43条に基づく認定や許可などが問題となることもあります。
「目の前に道がある＝再建築できる」ではありません。極端に細い道や道路種別が不明な土地では、購入契約を結ぶ前に必ず建築基準法上の扱いを確認しましょう。
2項道路は「道路調査」とセットで考える
2項道路の調査では、単に道路幅を測るだけでは十分ではありません。道路種別、セットバックの範囲、道路所有者、境界、現地の利用状況などを組み合わせて判断する必要があります。
実際の不動産実務でも、現地調査だけで完結させず、役所調査や法務局資料などを併用します。道路調査全体の流れについては、こちらの記事も参考にしてください。
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2項道路とセットバックまとめ
2項道路は、幅員4m未満の道を一定の条件のもとで建築基準法上の道路として扱う制度です。そして2項道路に面する敷地では、建替えなどの際にセットバックが必要となる場合があります。
セットバック部分は、所有権が残っていたとしても建築敷地として自由に利用することはできず、建ぺい率・容積率を計算する際の敷地面積からも除外されます。
また、セットバック範囲を確認する際には、現在の道路幅だけでなく道路中心線の扱いも重要です。ただし、道路中心線には独自の調査ポイントがあるため、具体的な決め方や調査方法については専門記事で確認するとよいでしょう。
2項道路に面した土地では、道路種別 → セットバックの有無 → 後退範囲 → 有効宅地面積の順に確認し、道路中心線の判断が必要な場合にはさらに詳しく調査するのがポイントです。
