マイホームを共有名義にするメリット・デメリット｜夫婦の持分と住宅ローンの注意点

夫婦でマイホームを購入するとき、「共有名義にすれば住宅ローン控除で有利になるのでは」「二人でお金を出すなら、持分は半分ずつでよいのだろうか」と迷う方も多いのではないでしょうか。

共有名義には、それぞれの資金負担を権利として残せることや、要件を満たせば夫婦それぞれが税制上の優遇を受けられるといったメリットがあります。一方、将来の売却や離婚、相続の場面では、一人で所有している場合とは異なる調整が必要です。

そこで今回は、マイホームを共有名義にするメリット・デメリットと、購入前に確認しておきたい持分や住宅ローンの注意点を解説していきます。

マイホームの共有名義とは？持分と資金負担の基本

不動産を一人で所有することを「単独名義」、複数人で所有することを「共有名義」といいます。夫婦で購入する場合だけでなく、親子で資金を出し合って購入する場合などにも共有名義が用いられます。

持分は不動産全体に対する権利の割合

共有名義では、それぞれが持つ所有権の割合を「持分」として登記します。例えば、夫が3分の2、妻が3分の1といった形です。

ただし、持分が2分の1だからといって、「夫は1階、妻は2階を所有する」という意味ではありません。通常の共有では、土地や建物の全体について、それぞれが持分に応じた権利を持つことになります。

持分は頭金と住宅ローンの負担を踏まえて考える

持分を決める際の基本は、実際に購入資金をどれだけ負担するかという点です。自己資金だけでなく、それぞれが負担する住宅ローンも含めて整理します。

例えば、購入代金4,000万円の住宅について、次のように資金を負担する場合を考えてみましょう。ここでは説明を分かりやすくするため、購入諸費用は含めていません。

この場合は、夫4分の3、妻4分の1という持分が資金負担に対応します。「夫婦だから半分ずつ」と決める前に、誰がいくら出すのかを具体的な数字にしてみることが大切です。

資金負担と持分が異なると贈与税の問題が生じる

当事者間で持分割合を決めることはできますが、実際の資金負担と異なる割合で登記すると、その差額について贈与税の問題が生じることがあります。

先ほどの例で持分を2分の1ずつにすると、妻は1,000万円の負担で2,000万円相当の持分を取得することになります。この差額の1,000万円は、夫から妻への贈与として扱われる可能性があります。

また、購入時には負担と持分が合っていても、その後、一方の住宅ローンを他方が代わりに返済するようになれば、別途贈与の問題が生じることもあります。育休や退職などで返済負担を変える場合も、税務上の扱いを確認しておきましょう。

親から購入資金の援助を受ける場合は、誰が贈与を受け、その資金で誰の持分を取得するのかも整理します。持分は引渡し直前に慌てて決めず、売買契約や住宅ローンの申し込みを進める段階から、不動産会社・金融機関・司法書士へ相談しておくと安心です。

マイホームを共有名義にするメリット

それぞれの資金負担を権利として残せる

夫婦がそれぞれの預貯金や借入れで購入資金を負担する場合、その負担に応じた持分を取得することで、各自の権利を登記に反映できます。

ただし、登記上の持分と、離婚時の財産分与でどのように清算するかは別の問題です。共有名義にしておけば、将来の財産関係がすべて持分どおりに解決するというわけではありません。

夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる場合がある

夫婦がそれぞれ住宅ローンを利用して持分を取得し、各人が適用要件を満たせば、それぞれが住宅ローン控除を受けられる場合があります。ペアローンのほか、連帯債務でも各人の負担部分について対象になることがあります。

ただし、共有名義にするだけで二人とも控除を受けられるわけではありません。現金で持分を取得した人や、借入れの連帯保証人になっているだけの人は、そのことだけを理由に控除を受けることはできません。

実際の控除額は、入居年、住宅の性能、借入残高、所得や納税額などによって変わります。育休や退職などで所得税等が少なくなれば、制度上の控除可能額を使い切れないこともあるため、「夫婦なら必ず単独の2倍お得」とは考えないようにしましょう。

制度の基本については、住宅ローン控除の仕組みと注意点も併せてご覧ください。

売却時の3,000万円特別控除を各人が使える場合がある

マイホームを売却したときには、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。共有のマイホームでは、適用できるかどうかを共有者ごとに判定します。

夫婦それぞれが要件を満たせば、各人の譲渡所得から最高3,000万円ずつ控除できる場合があります。ただし、これは売却代金や税額から3,000万円を引く制度ではなく、売却によって生じた利益に対する控除です。

また、一方の控除枠が余っても、他方の利益から自由に差し引けるわけではありません。建物は一人の所有で土地だけが共有の場合も扱いが異なるため、「共有なら夫婦で必ず6,000万円控除」と考えるのは避けましょう。

住み替え先の住宅ローン控除との併用制限にも注意が必要です。売却に関する税制の基本は、不動産売却時に利用できる税金の控除・特例で解説しています。

共有名義のデメリットと購入後の注意点

家全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要

共有名義のマイホームを通常の売買で丸ごと売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。持分が多い人であっても、その判断だけで他の共有者の持分まで売ることはできません。

ここで注意したいのは、夫婦仲が良くても売却条件で意見が分かれることがある点です。「早く売って住み替えたい」という人と、「もう少し高い価格で売れるまで待ちたい」という人では、売り出し価格や値下げの判断がまとまらないことがあります。

自分の持分だけの処分は、別のトラブルにつながることがある

不動産全体の売却とは異なり、自分の持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却することができます。また、自分の持分に抵当権を設定することも法的には可能です。

したがって、共有名義にしておけば、パートナーによる持分の売却や担保設定を完全に防げるわけではありません。ただし、住宅ローン契約による制約などは別途確認が必要です。

持分だけを第三者へ売却すると、残った家族がその第三者と不動産を共有することになります。売却価格も、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額で売れるとは限らないため、共有関係を解消したいときは、まず共有者間での買取りや家全体の売却を検討しましょう。

離婚しても住宅ローンの責任は自動的に外れない

離婚時には、「家を売って清算する」「どちらかが住み続け、相手の持分を買い取る」といった方法が考えられます。しかし、所有権の整理と住宅ローン契約の変更は、別々に考える必要があります。

夫婦間で「今後は夫が全額返済する」と合意しても、それだけで妻が借入れや保証の責任から外れるわけではありません。債務者や保証人の変更、借換えなどには金融機関の審査・承諾が必要となります。

売却する場合も、売却代金で住宅ローンを完済できなければ、不足分をどう用意するかが問題になります。家を出る人と住み続ける人を決める前に、借入残高と売却見込額、借換えの可否を確認しましょう。

相続によって共有者が増えることがある

共有者の一人が亡くなった場合、その人の持分は相続の対象になります。残された共有者が、当然にすべての持分を取得するわけではありません。

例えば、夫婦で2分の1ずつ所有していた自宅について、夫の持分を妻と子が取得すると、妻と子の共有になることがあります。その後も相続が重なれば、共有者が増えて売却などの調整が難しくなる可能性があります。

再婚家庭では、前の配偶者との間の子も相続人になり得ます。一方、配偶者の連れ子は、養子縁組をしていなければ、その関係だけで自分の相続人になるわけではありません。誰が相続人になるのかを整理し、必要に応じて遺言や持分の承継方法を検討しておきましょう。

固定資産税や修繕費の負担を決めておく必要がある

共有不動産の固定資産税は、共有者の代表者にまとめて納税通知書が送られるのが一般的です。持分ごとに別々の納付書が届くとは限りません。

また、共有者には連帯納税義務があり、自治体に対して「自分の持分相当額だけ納めればよい」とはならない点にも注意が必要です。共有者同士で費用を分ける話と、自治体に対する納税義務は区別して考えましょう。

固定資産税のほか、マンションの管理費・修繕積立金、戸建ての外壁や屋根の修繕費などについても、どの口座から支払い、誰がどれだけ負担するかを決めておきます。まとまった修繕費が必要になったときに、初めて負担の話を始めると意見が分かれることがあります。

共有名義と住宅ローンの組み方は分けて考える

共有名義は「誰が家を所有するか」という話であり、住宅ローンは「誰がどのような返済責任を負うか」という話です。両者は関連しますが、共有名義だから必ずペアローンになるわけではありません。

ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い

金融機関によって利用条件や取扱いは異なります。また、ペアローンでは契約が二つになるため、契約ごとに発生する事務手数料や登記関係費用なども確認が必要です。

連帯債務の場合も、「夫婦の内部では半分ずつ負担する」と決めたことによって、金融機関に対する責任が半分になるわけではありません。所有する持分、夫婦間での返済負担、金融機関に対する責任を分けて理解しておきましょう。

借りられる金額より、収入が減っても返せるかを考える

二人の収入を前提に借り入れる場合は、育休、時短勤務、転職、病気などで、一方の収入が減ったときの返済を確認しておくことが大切です。

現在の手取り収入だけでなく、教育費や修繕費、金利上昇による負担増なども含めて試算します。購入予算を決める際は、金融機関から示された借入可能額をそのまま上限にせず、家計に余裕を残せる返済額から考えましょう。

団信でどの借入れが保障されるかを確認する

団体信用生命保険、いわゆる団信の保障範囲も確認しておきたいポイントです。一般的なペアローンでは、一方が亡くなってその人のローンが完済されても、もう一方のローンは残ります。

一方、夫婦のどちらかに万一のことがあった場合に、双方の借入れを保障する商品などもあります。連帯債務を含め、誰が被保険者となり、どのような場合に、いくらの債務がなくなるのかは商品によって異なります。

「夫婦で借りるから、どちらかが亡くなれば家のローンは全部なくなる」と思い込まず、契約内容を確認しましょう。

共有名義を選ぶときに迷いやすいポイント

共有名義にすれば相続税対策になる？

共有者が亡くなった場合、その不動産について相続の対象となるのは、亡くなった人の持分です。ただし、このことだけで「共有名義にすれば相続税が安くなる」と判断することはできません。

各人が自己資金を出して購入していれば、その分だけ預貯金も減っています。相続税は、不動産の持分だけでなく、他の財産や債務、相続人、適用できる特例などを含めて考える必要があります。

購入後に単独名義から共有名義へ変える場合も、贈与税や登記費用などが生じることがあります。相続税対策を目的に持分を動かすときは、実行前に税理士へ相談しましょう。

単独名義なら離婚時の財産分与は不要？

単独名義で登記されていても、婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持した財産であれば、離婚時の財産分与の対象になることがあります。

そのため、「共有名義は離婚時に問題になるが、単独名義なら何も問題にならない」というわけではありません。登記名義だけでなく、購入資金の出所やローンの返済状況なども関係するため、具体的な清算方法は個別に検討する必要があります。

共有を解消したいのに話がまとまらないときは？

まずは、不動産全体の売却や、共有者の一人による他の持分の買取りを検討します。住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整も必要です。

協議がまとまらない場合には、裁判所へ共有物の分割を求める方法もあります。ただし、相手に希望額で買い取らせられるとは限らず、不動産の状況や当事者の支払能力などによっては、競売による解決となることもあります。

話し合いが難しい状態になったら、持分だけを急いで処分する前に、弁護士へ相談して解決方法を検討しましょう。

共有名義で購入する前に確認しておきたいこと

共有名義が適しているかどうかは、各家庭の資金計画や今後の暮らし方によって変わります。購入を進める前に、少なくとも次の事項を整理しておきましょう。

• 自己資金は誰がいくら出し、親からの援助は誰が受けるのか
• 住宅ローンの債務者・連帯債務者・保証人は誰になるのか
• 各人の資金負担に対応した持分になっているか
• 住宅ローン控除を各人がどの程度利用できる見込みか
• 一方の収入が減った場合も返済を続けられるか
• 団信で誰の、どの範囲の債務が保障されるか
• 固定資産税・管理費・修繕費をどう負担するか
• 売却や相続が必要になった場合に、誰とどのような調整が必要か

不動産会社には売買契約や購入手続き、金融機関には借入条件、司法書士には登記や持分の設定、税理士には贈与税や税制優遇について確認します。疑問点を早めに共有し、関係者の説明が食い違っていないかを確認しながら進めることが大切です。

購入手続き全体の流れについては、不動産購入の流れと各段階の注意点も参考にしてください。

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まとめ｜共有名義は資金負担と将来の暮らしを踏まえて選ぶ

マイホームの共有名義には、それぞれの資金負担を権利に反映できることや、条件を満たせば各人が税制優遇を受けられるといったメリットがあります。一方で、売却には共有者間の合意が必要となり、離婚や相続では所有権と住宅ローンを整理する手間が生じます。

大切なのは、「節税できそうだから」「夫婦の家だから半分ずつ」といった理由だけで決めないことです。購入資金の負担、登記する持分、住宅ローンの契約内容を照らし合わせ、将来の収入や住み替えも踏まえて判断しましょう。

購入時に無理のない資金計画を立て、二人で考え方を共有しておくことが、長く安心して暮らせる住まいにつながります。

参考資料

• 国税庁「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」
• 国税庁「共有のマイホームを売ったとき」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」
• 池田泉州銀行「連帯債務・ペアローン・連帯保証（所得合算）の違いについて」