海岸法とは？わかりやすく解説いたします！

誰もが一度は憧れるのが「プライベートビーチ付きのマイホームや別荘」なのではないでしょうか。

他人の視線を気にせずに海水浴が楽しめ、目の前に広がる海を見ながらのバーベキューなど、「プライベートビーチは住環境における究極の贅沢」と言っても過言ではありませんが、この理想を実現するためには『海岸法』という法律についての理解を深めておくことが非常に重要です。

そこで本日は「海岸法とは？わかりやすく解説いたします！」と題して、海辺も別荘やマイホームを購入する際に必ず知っておくべき海岸法のポイントや注意点についてご説明していきたいと思います。

 

海岸法の概要

海岸法は、津波、高潮などの災害被害から海岸を守り、海岸の適切な整備や保全、利用を行うためのルールを定めるために1956年（昭和31年）に施行された法律となります。

そして、この法律は「海岸及び海岸と連続性のある区域」を適用範囲と定めた上、海岸を

上記の2種類に分類しています。

更に公共海岸については

という2種類の地域を指定し、このエリア内における建築行為などに制限を課しています。

ちなみに海岸線は原則として『国有地』であり、都道府県知事または地区町村の長が管理者となるのが通常です。

海岸保全区域内の行為制限

前項の解説にて海岸法においては「海岸及び海岸と連続性のある区域」について海岸保全区域や一般公共海岸区域といったエリア分けを行って、その管理を行っている旨をご説明いたしました。

なお、一般公共海岸区域については原則として「国有地」となりますので、私たち民間人が建築行為などを行うことはないでしょうが、海岸保全区域については『民有地』となっているケースもありますので、このエリアにおける行為制限の内容等について掘り下げてまいりましょう。

既にご説明した通り、海岸保全区域は津波や高潮などの災害被害に備え、海岸保全施設（堤防や護岸等）を設置するためのエリアとなります。

また、海岸保全区域に指定されるエリアは、

と海岸法によって定められていますので、時折「民有地」でも海岸保全区域に指定されている土地が存在するのです。

そして、この海岸保全区域内においては

• 土石（砂）の採取
• 施設等の新設、または改築
• 土地の掘削、盛土や切土、その他政令で定める行為

引用元: 海岸法　第8条

以上の行為について海岸管理者（都道府県知事等）の許可が必要であると定めていますので、無断で建物を建てることは禁止されています。

更に、海岸保全区域内の禁止行為として、

• 海岸保全施設その他の施設等を損傷・汚損すること
• 油等で海岸を汚損すること
• 自動車、船舶等の乗り入れ、放置すること

引用元: 海岸法　第8条の2

などを定めています。

このように海岸保全区域内では行為制限や禁止行為が取り決められていますが、例外として

• 海岸保全施設から5m超離れたの場所における、地表から深さ1.5m以内の土地の掘削や切土
• 漁業施設等のの水面における新設・改築
• 載荷重が1㎡に対して10t以内の盛土
• 載荷重が1㎡に対して10t以内の施設・工作物の新設や改築

引用元: 海岸法施行令　第2条

などについては海岸管理者の許可が不要な行為となっています。

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海岸法と不動産取引

さてここまで、海岸法の概要について解説してまいりましたが、不動産取引においてこの法律はどのような影響を及ぼしてくるのでしょう。

既に解説した通り、民間人同士の不動産取引で海岸法が係わってくるのは取引対象の土地が『海岸保全区域』の指定を受けている場合となります。

そして、不動産業者が仲介を行う売買取引に際して行われる「重要事項説明」においては『対象物件が海岸保全区域内に属している場合には必ず告知を行うルール』が定められているのです。（重要事項説明書への記載も必要）

また、ここで気になるのが海岸保全区域内の物件の資産価値ということになりますが、「建物の建築等に関しては許可制である」とは言うものの、そもそものエリア指定の意図が『津波、高潮などによる被害を防ぐために海岸保全施設を設置すべきエリア』となりますから、そう簡単に別荘等の建築が許されることはありません。

よって、海岸保全区域内の物件の売却に際しては通常の土地よりも安価な価格設定が必要となる可能性が高いでしょう。

プライベートビーチ付き物件の購入について

これまで、プライベートビーチ付き物件の購入を目指す際に是非押さえておきたい「海岸法」という法律について解説を行ってまいりましたが、最後に物件購入に際してのポイントを整理しておきましょう。

既に解説してきた通り、海岸法の行為制限エリアはその殆どが国有地となっている上、民有地である可能性がある「海岸保全区域」でも、別荘等の建築に際して海岸管理者から許可が得られるケースは殆どないというのが実情です。

よって、プライベートビーチ付き物件の購入に際しては

ということになります。

なお、海岸保全区域等に建物が建つ可能性は低いですから、こうした物件であっても「海から少し距離は離れるが遮蔽物はなく、まるでプライベートビーチがあるかのようなロケーション」は十分に楽しむことができるはずです。

但し、こうした物件においては海岸法以外にも

など、様々な問題が生じる可能性がありますので、物件購入の意思決定に際しては『十分な物件調査と、取引経験の豊富な不動産業者への依頼』が必須となるでしょう。

更に、こうした問題点をクリアーした物件は非常に希少価値が高いですから、購入に際しての資金計画にも万全を期する必要があるかと思います。

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海岸法とは？わかりやすく解説まとめ

さてここまで、海岸法をテーマに解説をお届けしてまいりました。

プライベートビーチ付き物件は誰でも一度は憧れる理想のロケーションではありますが、その夢を叶えるためには様々な問題をクリアーしなければならないことをご理解いただけたことと思います。

また、特に海岸法については不動産業者でも十分な知識を有していない者も少なくありませんから、プライベートビーチ付き物件の購入を目指すのであれば、是非その周辺知識を身に付けておくべきでしょう。

ではこれにて、「海岸法とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。