土地の境界とは？筆界・所有権界・境界標・確定測量をわかりやすく解説

土地や一戸建てを所有していると、「境界標はどこにあるのか」「隣地との境界はどこなのか」といった確認が必要になることがあります。普段の生活ではあまり意識しない土地の境界ですが、不動産の売買や建替え、分筆などを行う場面では非常に重要な項目です。

また、一口に「境界」といっても、実際には筆界と所有権界という異なる考え方があり、さらに境界標や地積測量図、現況測量、確定測量なども関係してきます。そこでこの記事では、土地の境界とは何かという基本から、境界標や測量、不動産売買で確認しておきたいポイントまで、実務の目線からわかりやすく解説していきます。

土地の境界には「筆界」と「所有権界」がある

一般に土地と土地の境目を「境界」と呼びますが、境界について詳しく調べていくと、筆界と所有権界という二つの考え方が出てきます。通常は両者が一致していることが多いのですが、土地の一部の売買や時効取得など、過去の経緯によって一致していないケースもあります。

筆界とは

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。登記上の一筆の土地と隣接する土地との境を示すもので、一般に公法上の境界とも呼ばれます。

筆界は、現在の土地所有者同士が「今日からここを境界にしましょう」と合意しただけで自由に変更できるものではありません。土地が登記された際に定められた境界を、資料や現地の状況などから確認していくことになります。

所有権界とは

これに対して所有権界とは、土地の所有権がどこまで及んでいるかを示す境界です。一般に私法上の境界とも呼ばれます。

例えば、隣地との間で土地の一部を売買したにもかかわらず分筆登記などが行われていない場合や、土地の一部について時効取得が成立している場合などには、筆界と所有権界が一致しない可能性があります。そのため、境界を確認する際には「境界標があるから大丈夫」と単純に判断しないことが大切です。

土地の境界を確認するときに見るもの

土地の境界を調べる際には、現地にある境界標だけではなく、法務局に備えられている図面や過去の測量資料なども確認します。実務では一つの資料だけで判断するのではなく、複数の資料と現況を照らし合わせながら確認していくことが重要です。

境界標

境界標とは、土地の境界位置を現地で示すための標識です。境界線が折れ曲がる地点などに設置されており、コンクリート杭や石杭、金属鋲、金属プレートなどさまざまな種類があります。

境界標の頭には、次のような記号が表示されていることがあります。

• ＋（十字）
• Ｔ（T字）
• →（矢印）
• ・（点）
• －（方向を示す印）

例えば「＋」や「Ｔ」は線が交わる位置、「→」は矢印の先などによって境界位置を示します。ただし、表示方法は境界標の種類や設置方法によって異なるため、現地だけを見て自己判断するのは避けた方がよいでしょう。

また、古い土地では境界杭が見当たらず、ブロック塀などに付けられた刻みや鋲が境界位置の手掛かりになっているケースもあります。

地積測量図

境界を確認する際に重要な資料の一つが、法務局に備えられている地積測量図です。分筆登記や地積更正登記などが行われた際に作成・提出される図面で、土地の形状や辺長、境界点などが記載されています。

ただし、すべての土地に地積測量図が備えられているわけではありません。また、古い地積測量図では現在の測量図と比べて記載内容や精度が異なる場合もあるため、図面があるというだけで判断せず、作成時期や現地との整合性も確認する必要があります。

公図などの資料

境界調査では、公図なども参考資料として利用します。公図は土地のおおよその位置関係や地番の配置を確認するためには便利ですが、必ずしも現地の形状や距離を正確に表しているとは限りません。

そのため、公図だけで境界位置を判断するのではなく、地積測量図や過去の測量図、境界確認書、現地の境界標などを組み合わせて確認していきます。

現況測量と確定測量の違い

土地の境界を確認する際には「測量」が行われますが、測量には目的によっていくつかの種類があります。不動産取引でよく耳にするのが、現況測量と確定測量です。

現況測量

現況測量は、現在の土地の形状や面積、建物や塀などの位置を測るものです。現地にある境界標や構造物などを基に測量しますが、隣接する土地所有者との境界確認まで行うとは限りません。そのため、現況測量図があるからといって、隣地所有者との間で境界位置について合意が取れているとは限らない点には注意が必要です。

確定測量

確定測量では、土地を測量したうえで、隣接する土地の所有者などと境界位置を確認していきます。公道や河川などの公有地に接している場合には、自治体などとの官民境界の確認が必要になる場合もあります。

境界確認が完了すれば、隣地所有者との間で境界確認書などの書面を取り交わすことがあります。不動産売買では、取引条件や土地の状況に応じて、売主側で確定測量を行ってから引き渡すケースもあります。

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測量士と土地家屋調査士は何が違う？

土地の測量に関係する専門家として、「測量士」と「土地家屋調査士」があります。名前は似ていますが、担当する業務には違いがあります。

測量士は測量に関する専門家ですが、土地家屋調査士は土地や建物の調査・測量に加え、不動産の表示に関する登記について代理することができる専門家です。そのため、土地の分筆や地積更正など登記を伴う案件や、境界確認を含む土地の調査では、土地家屋調査士へ相談するケースが多くなります。

境界標がない場合はどうする？

実際の不動産調査では、地積測量図には境界点が記載されているのに、現地を確認すると境界標が見当たらないことがあります。建築工事や外構工事によって失われた場合もあれば、古い土地ではもともと明確な境界標が設置されていないこともあります。

このような場合には、まず地積測量図や過去の測量図、境界確認書などの資料を確認し、土地家屋調査士に相談しながら現地調査や測量を行います。資料などから筆界の位置を確認できれば、必要に応じて境界標を復元できる場合もあります。

ただし、隣地所有者と境界位置について意見が一致しない場合には、単なる境界標の復元では済まなくなります。その場合は、筆界特定制度や土地家屋調査士会ADR、裁判などによる解決を検討することになります。

境界について実際に争いが生じている場合の対応については、境界問題の解決方法と筆界特定・ADR・裁判の使い分けで詳しく解説しています。

境界を確認するときは越境物にも注意する

境界位置を確認したら、次に見ておきたいのが越境物の有無です。境界線そのものに問題がなくても、建物や塀、樹木などが隣地へ越えているケースがあります。

特に現地調査では、次のようなものを確認しておきます。

• ブロック塀やフェンス
• 建物の屋根や軒
• 雨樋
• 樹木の枝
• 給排水管などの配管
• 電線などの上空越境

越境物については、すぐに撤去できない場合もあり、売買に際して隣地所有者との間で覚書などを取り交わすケースもあります。越境物の確認方法や売買時の対応については、不動産の越境問題と覚書による対応方法で詳しく解説しています。

不動産売買では境界の何を確認する？

土地や一戸建ての売買では、境界の状況をできるだけ契約前に確認しておきたいところです。境界が不明確なまま購入すると、将来の建替えや塀の設置、売却などの際に問題が表面化する可能性があります。

実務では、次のような項目を確認します。

• 境界標が現地にあるか
• 地積測量図などの資料があるか
• 過去の測量図や境界確認書が残っているか
• 現地と図面の状況が一致しているか
• 未確定となっている境界がないか
• 隣地所有者との間で境界について争いがないか
• 塀や屋根などの越境物がないか

なお、すべての土地で確定測量が完了していなければ売買できないというわけではありません。官民境界が未確定の土地なども実際には流通しています。

大切なのは、境界がどこまで確認されているのか、未確定の部分があるならどの部分なのか、その状態によって将来どのような影響が考えられるのかを把握したうえで取引することです。

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土地の境界とは？まとめ

土地の境界を確認する際には、単に現地の境界標を見るだけでは十分とはいえません。筆界と所有権界の違いを理解したうえで、地積測量図などの資料、現地の状況、測量の内容、隣地所有者との確認状況を合わせて見ることが重要です。

また、境界位置について隣地所有者と意見が食い違っている場合には境界問題としての対応が必要になりますし、境界は確認できていても塀や屋根などが境界を越えている場合には越境問題として整理する必要があります。不動産を購入・売却する際には、「境界線はどこか」という点だけではなく、その境界がどのような資料や確認によって裏付けられているのかまで確認するようにしましょう。