越境物がある土地は売買できる？覚書と売買契約で確認すべきこと

2026年10月7日

土地の売却に向けて測量をしたところ、隣家のブロック塀が敷地内に入っていた。あるいは、売却する土地の屋根や塀が隣地へ越境していた――。不動産取引では、このような問題が契約前に見つかることがあります。

越境物があっても、関係する所有者との間でその取扱いを覚書などにまとめ、買主が内容を理解したうえで売買を進められる場合があります。しかし、「覚書があるので大丈夫です」と説明するだけでは、将来の問題を十分に整理したことにはならないでしょう。

この記事では、越境物が見つかった土地を売買する際、何を確認し、どのような順番で対応するかを、実務の流れに沿って解説します。

越境物の種類や発見方法、隣地との覚書の基本事項については、別記事「不動産・境界越境問題について解説いたします！」をご覧ください。

最初に確認するのは越境物の位置と所有者

現地で塀が境界を越えているように見えても、見た目だけで越境と断定することはできません。まずは測量図や境界標を確認し、現地の状況と照らし合わせます。

何が越境しているのか
どちらの土地から、どちらの土地へ越境しているのか
越境の範囲はどこまでか
越境物は誰の所有物か
地中や空中にも越境がないか

この中でも、売買を進めるうえで厄介なのが越境物の所有者がはっきりしない場合です。

「塀が越境している」という事実と、「その塀を誰が所有しているか」は別の問題です。所有者を確認しないまま覚書を作成すると、将来の撤去や修繕の段階で話が食い違うおそれがあります。

所有者不明の塀を安易に「共有物」にしない

古いブロック塀では、誰が設置したのかを示す資料が残っていないことがあります。その際、隣地所有者から「お互いの共有物ということにしましょう」と提案される場合もあります。

しかし、所有者が分からないから共有物として扱う、という決め方には慎重であるべきです。共有物として扱えば、将来の修繕、建替え、撤去、費用負担などで隣地所有者との調整が必要になります。売買によって所有者が変わった後も、扱いをめぐって認識が食い違う可能性があります。

まずは設置時の資料や過去の経緯を探し、双方がその塀をどのように扱ってきたか確認します。それでも所有関係を整理できない場合には、買主へその問題を引き継いでよいかも含めて、売買の進め方を慎重に検討する必要があります。

日常の使い方にも所有の認識が表れる

例えば、こちらの所有するブロック塀が隣地へ越境していると考えていたところ、隣地所有者がその塀に洗濯物を干しているようなケースです。

隣地所有者は単に塀を利用しているだけかもしれません。一方で、自分の塀、あるいは双方の塀（共有の塀）だと思っている可能性もあります。「こちらの所有する塀が越境している」と記した覚書をいきなり差し出す前に、相手の認識を丁寧に確かめたいところです。

書面に署名してもらうことを急ぐより、「この塀はどちらが設置したと聞いていますか」「これまで修理したことはありますか」といった会話から、所有や管理についての認識を確認する方が、問題の整理につながる場合があります。

売買前に越境を解消できないか検討する

越境が確認できたら、まず検討したいのは引渡しまでに解消できるかという点です。

ブロック塀の一部など、工事によって解消できるものであれば、売主が費用を負担して撤去・再設置する場合もあります。費用はかかりますが、買主に将来の隣地交渉を引き継がせずに済み、売買が進めやすくなることもあるためです。

もちろん、隣家の建物の軒や擁壁など、売主の判断だけでは解消できない越境もあります。また、工事を行うには隣地所有者との協議が必要な場合もあります。

そのような場合には、覚書で現状と将来の対応を整理したうえで、越境を残した状態で売買する方法を検討します。ただし、覚書の作成だけを目標にせず、まずは越境を解消できないか検討することが大切です。

越境を残す場合、覚書では何を決める？

引渡し後も越境物が残る場合には、隣地所有者との覚書で現状と将来の対応を整理します。内容は個別の事情によって異なりますが、少なくとも次の点は確認したいところです。

越境物の種類、位置、範囲
越境物の所有者と管理する人
当面、越境した状態を認めるか
越境を無償で承諾するのか、有償とするのか
いつ、誰の費用で越境を解消するか
土地が売買・相続された場合、覚書の内容をどう伝えるか

対象を言葉だけで説明しにくい場合は、越境箇所を示した図面や写真を添付します。越境の範囲と所有者について、当事者が同じものを指していると確認できる形にしておくことが重要です。

「無償で承諾する」ことも曖昧にしない

越境を当面認めるのであれば、その土地の使用について無償で承諾するのか、使用料を定めるのかも明記しておきたいところです。

例えば無償とするなら、対象となる越境物と範囲を特定したうえで、撤去までの間は無償で越境状態を承諾する旨を記載します。ただし、その承諾と、将来の撤去義務や費用負担は別の事項です。いつまでも撤去しなくてよいという意味にならないよう、解消の条件も合わせて整理します。

覚書の文言を整える前に、境界の位置、越境物の所有者、相手方の認識を確認します。前提が食い違ったまま「無償で承諾する」と書いても、将来の紛争を防ぐことは難しくなります。

覚書があっても、隣地の所有者が変われば揉めることがある

売主と現在の隣地所有者が覚書を交わしていても、その後、隣地が売却されることがあります。新しい所有者が越境の経緯を十分に知らず、塀の撤去や是正を求めてくる可能性もあります。

そのため、覚書に所有者が変わった場合の取扱いを記載し、売買時には相手方にも内容を伝えてもらうことが大切です。ただし、承継について記載すれば将来の苦情がなくなる、とまでは考えない方がよいでしょう。

買主には、現在の越境状況、覚書の当事者と内容、越境を解消する時期や条件、将来残り得る問題を説明します。また、所有者が変わる際には、必要に応じて新しい所有者と覚書の相手方との間で、越境の取扱いと覚書の内容を改めて確認する場合もあるでしょう。

買主への説明と売買契約で整理すること

隣地との覚書ができたとしても、売主と買主の間で引渡し条件を決める作業は残ります。買主が「引渡しまでに撤去される」と思っている一方、売主は「覚書を渡せば現状のままでよい」と考えていれば、契約後のトラブルにつながります。

売買契約をまとめる際には、次の点を明確にしておきます。

越境物を撤去して引き渡すのか、残したまま引き渡すのか
売主が引渡しまでに行う工事や取得する書類は何か
覚書が取得できなかった場合、契約をどう扱うか
越境の範囲や所有者に未確認の点が残っていないか
買主が予定する建築や土地利用に支障がないか

「買主は越境物の存在を了承する」という一文だけで済ませず、売主が何を行って引き渡し、何が引渡し後も残るのかを具体的に示すことが大切です。個別の特約や覚書の文言は、越境物と交渉状況に合わせて検討します。

覚書を取得できない場合は？

隣地所有者が越境を認めない、塀の所有者について意見が合わない、覚書への署名に応じないといった場合もあります。

そしてこのような状況であっても、覚書がないからといって必ずしも売買ができないとは限りません。ただし、こうしたケースにおいては、合意できていないこと自体を買主へ伝える必要があります。なお具体的には測量などで確認できた事実と、所有者の認識や解消方法について未解決の部分を分けて説明することになるでしょう。

ちなみに買主の利用計画に影響がある場合には、解消を待つ、売買条件を見直す、取引を見送るなどの判断も必要です。越境物の規模だけでなく、何が未解決なのかを見て判断したいところです。