「自分の所有する土地」と「外の世界」をつなぐ重要な役割を果たしているのが道路です。どんなに条件のよい土地であっても、道路との接し方に問題があれば、建物を建てられなかったり、土地の利用に大きな制約が生じたりすることがあります。
そして、接している道路が国や自治体の所有する公道ではなく、個人や法人が所有する「私道」である場合には、道路の種類だけでなく、所有関係や通行、掘削、維持管理などについて確認しておかなければなりません。
そこで本記事では、私道の種類や所有形態、通行・掘削・維持管理などで起こりやすいトラブルと、その考え方について不動産実務の視点から解説していきます。
私道を見るときには、「私道だから問題がある」と考えるのではなく、建築基準法上どのような道路なのか、誰が所有しているのか、どのような権利で利用しているのかを分けて確認することが重要です。
そもそも私道とは？
私道とは、簡単にいえば国や自治体ではなく、個人や法人など民間が所有している道路状の土地です。ただし、不動産調査で非常に重要なのが、「公道・私道」と「建築基準法上の道路」は別の問題だという点です。
建物を建築するためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。そのため、私道について調べる場合には「誰が所有しているか」だけではなく、道路種別や幅員、接道状況なども確認しなければなりません。
私道であっても建築基準法上の道路であることがあります。反対に、見た目は道路のようでも、建築基準法上の道路に該当しない通路も存在します。
私道にはさまざまな種類がある
一口に私道といっても、その成り立ちや建築基準法上の扱いにはさまざまなものがあります。まずは、住宅地で見掛ける代表的な私道について見ていきましょう。
開発道路・位置指定道路
不動産会社などが大きな土地を複数の宅地に分けて分譲する場合、既存道路だけではすべての宅地について必要な接道を確保できないことがあります。そこで敷地の中に新たな道路を設け、その道路に沿って宅地を配置する方法が取られることがあります。
こうした道路として代表的なのが、建築基準法第42条1項2号に該当する開発道路や、同条1項5号の位置指定道路です。
開発によって造られた道路は、完成後に自治体へ帰属して公道となるものもありますが、事情によっては民間所有のまま残っている場合があります。一方、位置指定道路では、道路に接する宅地の所有者などが道路の所有権を共有し、私道として維持管理しているケースも多く見られます。
2項道路や建築基準法施行時から存在する道路
古くから利用されている道の中にも、建築基準法上の道路として扱われているものがあります。たとえば、建築基準法第42条1項3号には、同法の適用時にすでに存在していた幅員4m以上の道路があります。
また、建築基準法第42条2項に定められる、いわゆる「2項道路（みなし道路）」もあります。2項道路は、建築基準法の施行時にすでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道などについて、一定の条件のもと建築基準法上の道路として扱う制度です。なお、2項道路には公道も私道もあります。
建替えなどを行う際には、原則として道路中心線から2m後退する「セットバック」が必要になるため、土地を購入するときには注意しなければなりません。また、このような道路は建築基準法上の道路として認められていても、舗装されていなかったり、幅員が狭かったり、所有関係が複雑だったりすることがあります。
実は建築基準法上の道路ではない通路
さらに注意したいのが、見た目は道路のようでも、建築基準法第42条の道路に該当しない通路です。このような通路にしか接していない土地では、原則としてそのままでは建築することができません。
ただし、一定の条件を満たす場合には建築基準法43条2項による認定・許可を受けて建築できることがあります。以前「但し書き道路」と呼ばれていたものもこのカテゴリーに含まれます。
詳しくは「但し書き道路について解説いたします！」をご覧ください。
道路の見た目だけでは、建築基準法上どのような道路なのかは判断できません。市区町村の道路担当部署や建築担当部署などで道路種別を確認することが重要です。
私道の所有形態は大きく2種類
私道のトラブルを理解するうえで、道路の種類と同じくらい重要なのが「誰が、どのように道路を所有しているのか」という点です。住宅地の私道では、大きく分けて次の2つの所有形態があります。
- 共同所有型私道（共有持分型）
- 相互持合型私道（分筆型）
共同所有型私道（共有持分型）
共同所有型私道とは、一つの道路敷を複数の所有者が共有しているタイプです。たとえばA・B・Cの3人で所有している私道であれば、次のように持分を所有します。
- Aの持分……3分の1
- Bの持分……3分の1
- Cの持分……3分の1
一つの土地についてそれぞれが共有持分を所有しているため、各共有者が道路の特定の場所だけを所有しているわけではなく、私道全体について持分を持っていることになります。
相互持合型私道（分筆型）
これに対して相互持合型私道は、もともと一つだった道路を複数の土地に分筆し、それぞれ別の所有者が1筆ずつ所有しているタイプです。
見た目には一本の道路でも、登記上は複数の土地に分かれているため、自宅前の道路部分を自分が所有しているとは限りません。たとえば道路の入口付近をAさん、中ほどをBさん、奥をCさんが所有し、それぞれがお互いの土地を道路として利用しているケースもあります。
このような私道では、自分が工事をする際に他人が所有する道路部分を掘削しなければならないこともあり、共同所有型私道とは異なる問題が生じることがあります。
所有形態は見た目では判断できません。私道について調べるときには、公図や登記事項証明書を確認して、道路が何筆に分かれているのか、誰がどの土地を所有しているのかまで調査する必要があります。
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私道で起こりやすいトラブル
では、私道では実際にどのようなトラブルが起こるのでしょうか。
私道の通行を巡る問題
私道について代表的なのが、通行を巡る問題です。ここで注意したいのが、「私道だから所有者以外は絶対に通れない」「昔から通っているから自由に通れる」などと単純に判断することはできないという点です。
通行できるかどうかは、私道持分の有無だけではなく、地役権、契約、道路の利用状況、公道へ出るための通行権など、さまざまな事情によって判断されます。特に問題になりやすいのが自動車による通行で、徒歩による通行が認められる場合でも、当然に自動車の通行まで認められるとは限りません。
「現在通れている」ことと「通行する権利がある」ことは同じではありません。私道に面する不動産では、どのような権利に基づいて道路を利用しているのかを確認することが重要です。
詳しくは別記事「私道の通行権について解説いたします！」をご覧ください。
私道の掘削・配管の設置や利用に関する問題
私道に面する土地では、水道管・下水管・ガス管などのライフラインが道路の地下に埋設されていることがあります。そのため、新築や建替え、配管の交換などを行う際には、私道を掘削しなければならないケースがあります。
こうした私道の掘削については、現在の不動産実務でも、私道所有者から「通行・掘削承諾書」などを取得しておくのが一般的です。売買時にも、既存の承諾書があるか、将来の建替えや配管更新の際に問題なく工事できる状態になっているかを確認します。
一方、2023年4月1日に施行された改正民法では、ライフラインに関する設備設置権・設備使用権が明文化されました。他人の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用しなければ電気・ガス・水道水などの継続的な供給を受けることができない場合には、一定の条件のもと、必要な範囲で設備を設置・使用できる場合があります。
民法上、一定の場合に設備設置権・設備使用権が認められたからといって、「承諾書は不要」「所有者が反対していても自由に掘削できる」という意味ではありません。実際の不動産売買や工事では、将来の紛争を避けるため、現在でも可能な限り私道所有者との権利関係を整理し、通行・掘削承諾書などを確認しておくことが重要です。
また、設備設置権・設備使用権を行使する場合にも、土地や設備への損害が最も少ない場所・方法を選ぶ必要があり、原則として事前通知が必要です。相手方が工事を妨害する場合には、裁判手続きが必要になることもあります。
私道の維持管理を巡る問題
公道であれば、道路管理者である国や自治体が維持管理を行いますが、私道では基本的に所有者側で維持管理することになります。道路の舗装が傷んだ、陥没した、側溝や排水設備が壊れたといった場合には、所有者同士で工事内容や費用負担について話し合う必要があります。
また、道路上に植木鉢や自転車、荷物などが置かれたり、私道を駐車場代わりに使用する人が現れたりすることもあります。こうした状態は日常生活だけでなく、将来の建替えや工事車両の通行にも影響する可能性があります。
私道では登記や法律上の権利だけでなく、現地で道路がどのように利用されているかも重要です。物件調査では道路全体を歩き、駐車車両、植木鉢、自転車、段差、側溝、舗装状態なども確認します。
共有私道の工事は誰の同意が必要？
共有私道では、「工事をするときには共有者全員の承諾が必要」と思われることがありますが、現在の民法では工事の内容によって扱いが異なります。共有物の保存行為は各共有者が単独で行うことができ、管理に関する事項については原則として共有持分の価格の過半数で決めることができます。
また、2023年4月施行の改正民法では、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」についても、持分価格の過半数で決定できるようになりました。たとえば、砂利道をアスファルト舗装する工事などが軽微な変更に該当する場合があります。
どの工事でも過半数で決められるわけではありません。舗装工事であっても、工事の規模や方法、道路の形状、他の共有者の利用への影響などによって扱いが異なる可能性があります。
また、分筆された相互持合型私道では、共同所有型私道と同じ共有物のルールで判断できない場合があります。実際に工事を進める場合には、登記や既存の協定書・覚書なども確認したうえで、判断に迷う場合は司法書士や弁護士など専門家へ相談する方が安全でしょう。
私道の固定資産税に関する問題
私道も土地ですから、原則として固定資産税や都市計画税の課税対象となり得ます。一方、広く一般の通行に利用されているなど、自治体が定める条件を満たしている私道については、「公共の用に供する道路」として固定資産税・都市計画税が非課税となる場合があります。
ここで注意したいのが、登記上の地目を「公衆用道路」に変更しただけで、自動的に固定資産税が非課税になるわけではないという点です。実際の利用状況や道路の形状、利用者などをもとに自治体が判断しますので、課税状況については土地所在地の市区町村へ確認する必要があります。
私道トラブルを防ぐにはどうする？
私道の問題は、すでにトラブルが発生してから解決しようとすると時間や費用が掛かることがあります。そのため、不動産を購入するときや建替えを行う前に、できるだけ権利関係を整理しておくことが重要です。
私道持分の有無を確認する
まず確認したいのが、自分の土地に私道持分が付いているかという点です。宅地と一緒に私道持分を所有している場合には、その持分が売買対象になっているか、現在の所有者名義になっているかなどを確認します。
一方、私道に接していても持分をまったく所有していない物件もあります。ただし、私道持分がないからといって、直ちにその道路を利用できないという意味ではありません。
地役権や契約、分譲時の取り決めなどによって通行できるケースもありますので、持分の有無だけではなく「どのような根拠によって道路を利用できるのか」を確認します。
必要に応じて私道持分の取得を検討する
私道持分を持っていない場合には、状況によって他の所有者から持分の一部を譲ってもらう方法も考えられます。私道持分そのものも所有権ですから、売買することは可能です。
ただし、売る側についても、自分の持分をすべて手放してしまえば、その後は自分自身が「私道持分を持っていない宅地所有者」になる可能性があります。そのため、私道持分を売買する場合には、売る側・買う側の双方について、将来の通行や掘削、建替え、売却などへの影響を確認しておくことが重要です。
持分の一部を譲渡したからといって、通常は直ちに道路を利用できなくなるわけではありません。ただし、持分割合は共有物の管理などの意思決定にも関係するため、将来の影響まで確認したうえで判断する必要があります。
通行・掘削などを書面で確認する
持分を取得できない場合や、権利関係をより明確にしておきたい場合には、私道所有者との間で通行や掘削などについて書面を取り交わす方法があります。たとえば、次のような事項です。
- 徒歩・自動車による通行
- 道路の掘削
- 水道・下水道・ガス管などの設置
- 既存の私設管を利用する場合の取り扱い
- 所有者が変わった場合の取り扱い
ただし、書面を作ればどのような問題も解決できるわけではありません。契約内容が新しい所有者へ当然に及ぶかどうかなどは、その権利の内容によって異なります。
重要な私道について覚書や承諾書を作成する場合には、司法書士や弁護士などの専門家にも相談しながら進めると安心です。
私道の維持管理方法を決めておく
複数の住宅が利用する私道では、道路の清掃や補修、排水設備の修繕などについて、あらかじめ管理方法を決めておくことも有効です。大規模な私道であれば管理組合のような仕組みを設ける方法もありますし、小規模な道路であれば、連絡窓口や費用負担のルールを決めておくだけでもトラブル防止につながります。
私道は一度工事をすれば終わりではなく、長期間にわたって近隣住民同士で利用していくものです。そのため、法律上の権利だけでなく、日頃から所有者間で連絡を取れる状態にしておくことも大切です。
民法改正で私道のルールはどう変わった？
私道については、所有者の一部が分からない、連絡が取れないといった問題が長年指摘されてきました。そこで2023年4月1日に施行された改正民法では、所有者不明土地問題への対応とともに、共有物の管理やライフラインに関するルールが整備されています。
ライフラインの設備設置権・設備使用権
改正民法では、他人の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用しなければ、電気・ガス・水道水などの継続的な供給を受けられない土地について、必要な範囲で設備設置権・設備使用権が認められる制度が設けられました。
これにより、一定の条件を満たす場合には、私道所有者から任意の承諾を得られないことだけを理由として、ライフライン工事が完全にできなくなるとは限らなくなっています。
ただし、工事場所や方法は他人の土地や設備への損害が最も少ないものを選ばなければならず、原則として事前の通知も必要になります。また、土地や設備に損害が発生した場合の償金なども問題になります。
民法上の権利が認められる場合でも、不動産売買や実際の工事では、可能な限り関係者へ説明し、承諾書や既存の取り決めを確認して進めるのが現実的です。
共有私道の変更・管理に関するルール
共有物については、工事の内容によって必要となる共有者の同意が異なります。
- 保存行為……各共有者が単独で行える
- 管理行為……原則として持分価格の過半数
- 軽微な変更……持分価格の過半数
- 著しい変更……原則として共有者全員の同意
改正前は、共有物に変更を加える行為について、変更の程度にかかわらず原則として共有者全員の同意が必要とされていました。現在は、形状または効用を著しく変更しない「軽微な変更」であれば、持分価格の過半数で決めることができます。
そのため、たとえば砂利道をアスファルト舗装する工事については、一般的には共有者全員の同意ではなく、持分価格の過半数で決めることができると考えられています。ただし、道路の工事であれば何でも同じ扱いになるわけではありません。実際の工事内容や私道の所有形態を確認したうえで判断する必要があります。
私道に面した不動産を購入するときの確認事項
私道だからといって、それだけで購入を避ける必要はありません。重要なのは、契約前に道路の状況と権利関係を確認しておくことです。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路幅員と接道状況
- セットバックの有無
- 私道の所有者と所有形態
- 私道持分の有無
- 通行する権利の根拠
- 自動車での通行に問題がないか
- 掘削やライフライン工事に問題がないか
- 道路の維持管理方法
- 現地で道路利用の支障となるものがないか
さらに実際の売買では、私設水道管、通行・掘削承諾書、共有者の状況、相続未登記、住宅ローンへの影響などについても確認するケースがあります。こうした私道接道物件を実際に売買するときの調査方法については、「私道売買」の記事で詳しく解説しています。
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まとめ｜私道は種類・所有関係・利用する権利を確認する
私道という言葉を聞くと、「個人の土地だから自由に使えない道路」というイメージを持たれる方もいるかもしれません。しかし実際には、私道であるという事実だけで、その道路に問題があるかどうかを判断することはできません。
① 建築基準法上どのような道路なのか
② 道路を誰がどのように所有しているのか
③ どのような権利で道路を利用しているのか
④ 通行・工事・維持管理にどのようなルールがあるのか
これらを一つずつ整理していくことで、私道についての問題点はかなり見えやすくなります。そして、不動産を購入・売却したり、建替えを行ったりする場合には、「今現在使えているか」だけではなく、将来も問題なく通行や工事ができる状態なのかまで確認することが大切です。
私道だから問題、公道だから安心という単純な話ではありません。道路種別・所有関係・通行や工事の権利を整理し、その土地を将来も問題なく利用できるかまで確認することが重要です。
