収益物件とは?不動産

 

以前、本ブログでは「不動産投資初心者へ!始める前に知っておくべき知識をお届け!」という記事にて、不動産投資のメリット・デメリットについてお話をさせていただきました。

そして、前出の記事を読めば「不動産投資が如何なるものであるか」についてはある程度ご理解ただけたことと思いますので、本日はもう一歩踏み込んで「投資対象となり得る物件の種類と、各種物件が持つ特徴」について解説してみたいと思います。

では早速、「収益物件とは?不動産投資の対象となる物件の特性を解説!」の知恵袋を開いてみましょう。

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収益物件って何だろう?

不動産投資を行うにあたり、投資の対象となる物件のことを「収益物件(しゅうえきぶっけん)」と呼んでいます。

なお、不動産投資の対象と聞けば「アパートかマンションのことなのでは?」と思われた方も多いでしょうが、実は投資対象となる収益物件には実に様々なタイプものが存在しているのです。

ちなみに、皆様が収益物件として最もイメージしやすい「一棟タイプの物件」についても、物件の種別が「アパート」であるのと「賃貸マンション」なのでは、購入や運用に当たって検討するべき内容がかなり変わってきますし、

同じ一棟タイプのマンションでも「一階が店舗や事務所で、その他は居住用の物件」と「全ての部屋が居住用の物件」、また「全てが事務所等の物件」とでは当然大きな違いが出てくるものです。

一方、分譲マンションの一室を投資対象とすることもできますが、こちらについても「ワンルーム」と「ファミリータイプ」での差異が存在します。

更に、収益物件には「分譲タイプの店舗・事務所物件」と「一棟タイプの店舗・事務所物件」、更には「貸家」「工場」、「駐車場」なども含まれることになりますから、その種類は実に多岐に渡るのです。

 

同種の収益物件でも運用方法は様々

前項にて「収益物件となり得る物件」について解説をいたしましたが、同種の物件でも運用の仕方には様々なパターンがあるものです。

例えば一棟タイプのアパートや賃貸マンションでは、通常の方法で入居者を募集する以外にも、これをウィークリーマンションとして貸し出すことができます。

また、貸家では内部に細かい仕切りを作ることで、シェアハウスとして運用することも可能でしょう。

更に大型の店舗や事務所であれば、室内をパーテーションでブースに区切ってレンタスオフィスや自習室として貸すことができますし、駐車場についても月極で貸し出すほか、コインパーキングにするという活用方法もあります。

このように同じタイプの収益物件であっても、実に様々な活用方法がありますから、『如何なる物件を買い、どのような運用の仕方をするか』をじっくりと検討した上で、購入の意思決定をする必要があるのです。

また、ここまでご紹介してきた「様々な運用法」を試みるにしても、それぞれの物件の特性や、そのメリット・デメリット等を正確に把握していなければ、正しい判断を下すことはできませんよね。

そこで次項からは、各種物件の利点や注意点、その特色などについて解説をして行くことにいたしましょう。

 

各収益物件の特色

では早速、収益物件の種別ごとに、その特徴を見てまいりましょう。

なお、今回は記事のボリュームの関係上、収益物件として購入を検討する機会が多いであろう、一棟型アパートと一棟型マンション、分譲タイプと事務所・店舗について解説をさせていただきます。

一棟型アパート物件

一棟型の収益物件におけるアパートとマンションの区別は曖昧な部分もありますが、不動産業界においては木造や軽量鉄骨造のものをアパートと称するのが一般的です。

一棟型アパートのメリット

一口にアパートタイプの物件といっても、土地の大きさや建物の規模は様々ですが、基本的には2~3階建ての建物が主流であり、土地の大きさも手頃なものが大半です。

よって、一棟タイプの物件の中でも、アパートタイプは購入価格も低く抑えられるという利点があります。

また、お部屋の戸数が多くありませんから、目の行き届いた管理が可能となる上、オーナーさんのスキル次第で自力での管理も可能となります。

※賃貸管理会社(不動産会社)に管理を委託(入金管理)した場合には、賃料の5%程度(物件の規模などより変動します)の管理費を徴収されることになるでしょう。

また、メンテナンスにあたっては「屋根の吹き替え」や「外壁の修繕」などに際して、大規模な足場を設置する必要がありませんから、コストを抑えられることも魅力の一つです。

一棟型アパートのデメリット

アパートタイプで築年が古い物件は、若者からの人気が低く、ご高齢の方や経済的状況の厳しい入居希望者が多いという問題点があります。

また、競合する物件数ものが多いはずですから、満室経営を目指すのであれば、それなりの手段(賃料を下げる、入居条件のハードルを下げる等)を講じて行かねばならないでしょう。

更に建物の構造上、隣接する部屋の物音が聞こえやすい物件となりますから、騒音問題などでクレームが発生する可能性が高い物件となります。

一棟型マンション物件

手頃なサイズの物件も存在しますが、基本的には世帯数も多く、購入価格も高額となるケースが殆どでしょう。

一棟型マンションのメリット

一棟型マンションの多くは、建物の構造がRC造(鉄筋コンクリート造)・SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)となりますから、建物の耐用年数が長く、躯体(建物の骨組み)以外を全てリフォームするリノベーション工事を行うことにより、築年数の古い物件でも「まるで新築のような集客性の高いお部屋」にすることが可能であり、空室を埋まりやすくすることができます。

また建物の構造上、防音性も高いですし、エレベーターにオートロック、宅配ボックスなどが設置されていれば、お部屋を探しているお客様からの人気も高いでしょうし、賃料設定もそれなりに高額なものとすることができるはずです。

※一棟マンションタイプにカテゴライズされていても、鉄骨造の物件は存在しており、鉄骨造においては防音性の高さを求めることは困難でしょう。

一棟型マンションのデメリット

前項でお話しした通り、一棟型マンションは立派な建物が付いているため、土地の面積もそれなりに大きな物件が多く、『購入価格がかなり高額となる』という弱点を有しています。

また、5階建て、7階建てといった物件も少なくありませんが、外壁等のメンテナンスを行うとなれば、足場代などに高額な経費が掛かるという点もウィークポイントに挙げられるでしょう。

更に、コンクリート造の建物は雨漏りが発生した場合にその原因を特定するのが困難であり、数年に渡り補修工事を繰り返し行うことになる場合もありますし、水道や下水管にトラブルが発生した際には配管がコンクリートの中に埋もれているため、補修に大きな費用が掛かるといった問題もあります。

ちなみに、メリットの一つとしてご紹介したエレベーターや宅配ボックス等の設備についても、その維持管理にコストが掛かりますから、こうした経費が収益を圧迫するケースも少なくありません。

なお、一棟マンションの修繕については別記事「マンション大規模修繕工事の流れをレポート!(収益物件のメンテナンス・前編)」にて詳しく取り扱っておりますでの、ご興味をお持ちの方は是非ご一読ください。

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分譲タイプの物件

一棟タイプの収益物件に続いては、分譲タイプの物件に関しての解説となります。

分譲タイプの物件では、お部屋の内側が「所有者の管理する範囲」となり、廊下やエントランス、外壁などは「管理組合が管理を行う部分」となりますから、一棟タイプの物件とは様々な点で違いが出てきます。

では早速、分譲タイプの物件についてご説明をしてまいりましょう。

分譲タイプのメリット

選択する物件にもよりますが、場合によっては数百万円という少額な資金の投入で不動産投資を開始することのできますから、ビギナーにも優しい投資対象となります。

また投資金額が低いため、運用が上手くいかないケース(空室が埋まらない等)でも被害が限定的なものとなるでしょう。

更に、高額なコストを要する建物全体のメンテナンス(屋上の防水工事や外壁工事)については、対象の箇所が共有部分となるため、管理組合の負担にて補修が行えるのもありがたいはずです。

ちなみに投資対象がファミリータイプの物件である場合には、入居者がいる状態で購入し、空室となったタイミングで売却することによって、転売による高い収益を得られる可能性もあるでしょう。

分譲タイプのデメリット

分譲タイプの収益物件において、まず注意すべきは管理費と修繕積立金の問題です。

分譲マンションですから当然毎月これらのコストが発生し、賃料による利益が圧縮されることとなりますし、建物が老朽化してくれば管理費等が値上がりする可能性もあります。

また、一棟タイプの物件とは異なり、1部屋単位の投資となりますから、空室が発生するリスクが高く、お部屋が空いた状態では毎月管理費等が持ち出しとなってしまうでしょう。(一棟タイプで複数の部屋がある場合には、一気に空室となるリスクは低い)

更には管理規約上の問題で「居住用以外の利用が不可」ならば、事務所利用を希望するお客様が現れても「申込みを断らねばならないケース」も出てくるはずです。

店舗・事務所物件

そして、最後にご紹介するのが一棟タイプの店舗や事務所といった収益物件となります。

※分譲マンションの店舗や事務所といった物件もありますが、これらの物件については、前項で解説した分譲タイプのメリット・デメリットも同時に存在する物件ということになります。

店舗・事務所物件のメリット

店舗・事務所系物件の最大のメリットは居室に比べ、より高額な家賃設定が望めるという点です。

もちろん立地や箱の大きさにもよりますが、全般的に賃料の単価は高めの傾向にあります。

また、テナントの商売さえ上手く行ってくれれば、長期の借り上げが望めるのも、店舗・事務所物件の魅力と言えるでしょう。

なお、居室の賃貸とは異なり「保証金」などを設定し、これを償却することで収益を上げることも可能です。

※店舗等の事業用物件では、大家さんが預かった保証金に対して「1年で10%償却する(保証金の内10%を1年ごとに大家さんの収入とすることができる)」といった契約条件を借主が容認するケースも多い。(商慣習上、こうした契約条件で賃貸借契約が結ばれることも少なくないので、借りる側もあまり抵抗がない)

店舗・事務所物件のデメリット

一方、店舗・事務所物件のデメリットとして挙げられるのが「借り手が商売をしている以上、建物の不具合などで営業ができない場合に補償等の問題が出てくる」という点です。

貸し出した店舗で営業ができないとなれば、仮店舗の賃料を負担しなければならないでしょうし、漏水などによって商品が汚損された場合には、これも補償対象となりますし、通常に営業できていたなら「一日に●●万円売り上げていたはずだ」なんて話になれば、目も当てられません。

このような事情から賃貸仲介を専門とする不動産業者でも、後々のトラブルを回避するべく『店舗物件の募集はなるべくやりたくない』という会社もあるくらいですから、事業用物件のオーナーとなるにはそれなりの覚悟が必要でしょう。

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収益物件とは?まとめ

さてここまで、「収益物件とは何か?」というテーマで各種物件の特色などについてお話をしてまいりました。

そして、解説をお読みいただければ、投資対象となる物件によって「様々なメリット・デメリットが存在する」ことをご理解いただけたばずです。

なお、実際に収益物件を探し始めると「アパートではあるが、全世帯の内2部屋は店舗として貸し出されている」など、イレギュラーな条件のものも数多く目にすることとなるはずですから、これまでお話してきた『個々の物件の特性』を充分に理解し、総合的に投資物件の評価ができるスキルを身に付けておく必要があるでしょう。

また、こうしたスキルが身に付けば「同種の収益物件でも運用法は様々」の項でお話しした、応用編ともいえる投資物件の利用法にも気づけるようになりますから、ここまで来て初めて「一人前の投資家」と呼べる存在になることができる訳です。

不動産投資は非常に奥が深く、初心者にはとても敷居が高い投資となりますが、しっかりと知識を身に付けて、光り輝く収益物件を入手していただきたいと思います。

ではこれにて、「収益物件とは?不動産投資の対象となる物件の特性を解説!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!