私道の通行権とは？持分がない場合や車の通行について実務目線で解説

一見すると普通の道路でも、登記を調べてみると個人や法人が所有する「私道」であることは珍しくありません。

そこで問題になりやすいのが、「私道の所有権や持分を持っていない人でも通行できるのか」という点です。

実際の不動産取引では、

といった物件に出会うことがあります。

しかし、私道持分がないからといって必ず通行できないわけではありません。

反対に、現在普通に通行しているからといって、将来にわたって自由に車で通れるとも限りません。

本記事では、私道の通行権について、不動産売買や物件調査の実務を踏まえながら分かりやすく解説します。

私道だから所有者以外は通れない、とは限らない

まず押さえておきたいのが、「私道＝所有者以外は通行禁止」ではないという点です。

私道は民間が所有する土地なので、公道とは権利関係が異なります。

しかし、私道を通行するための権利は、所有権だけから生じるものではありません。

たとえば、

など、さまざまな根拠が考えられます。

私道そのものについては「私道とは？通行・掘削・持分など私道トラブルを実務目線で解説」でも詳しく解説しています。

私道を通行できる主な権利

私道の所有権・共有持分を持っている場合

もっとも分かりやすいのが、自分自身が私道の所有権を持っているケースです。

1本の私道を数人で共有している場合には、それぞれが共有持分を所有していることがあります。

このような共有私道では、各共有者は私道をその性質や目的に応じて使用することができます。

そのため、通常の通行については比較的権利関係が明確です。

ただし、持分を持っているから何をしても自由というわけではありません。

「私道持分がある＝道路全体を自分の好きなように使える」という意味ではない点には注意しましょう。

通行地役権が設定されている場合

私道の所有権を持っていなくても、通行地役権が設定されているケースがあります。

地役権とは、自分の土地を利用するために他人の土地を利用できる権利です。

たとえば、自宅から公道へ出るために隣地を通らなければならない場合、その土地に通行地役権を設定することがあります。

地役権では、

などが重要になります。

地役権は登記することもできるため、不動産取引では非常に重要な確認項目です。

契約や通行承諾による通行

私道所有者との間で契約や覚書を交わし、通行を認めてもらっているケースもあります。

不動産売買の実務では、いわゆる「通行・掘削承諾書」や「私道利用承諾書」などが残されていることがあります。

このような書面がある場合には、単に「承諾書があるから大丈夫」と考えるのではなく、その内容まで確認する必要があります。

特に古い承諾書では、「通行を承諾する」としか書かれておらず、車両通行や将来の所有者について明確になっていないケースもあります。

袋地には公道へ出るための通行権がある

周囲を他人の土地に囲まれ、公道へ直接出ることができない土地を一般に「袋地」と呼びます。

このような土地について、民法第210条では、公道に至るために周囲の他人の土地を通行することを認めています。

以前は一般に「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」と呼ばれていましたが、現在の民法では「公道に至るための他の土地の通行権」として規定されています。

ただし、どこでも好きな場所を通れるわけではありません。

通行の場所や方法については、

を選ぶことになります。

そのため、土地所有者が希望するルートや幅員が、そのまま認められるとは限りません。

徒歩で通れるからといって車でも通れるとは限らない

私道の通行問題で非常に重要なのが、徒歩による通行と自動車による通行は必ずしも同じではないという点です。

「昔からこの道を通っている」という事実があっても、それが直ちに自動車による通行まで認める根拠になるとは限りません。

特に公道に至るための他の土地の通行権では、道路幅や周辺の利用状況、土地所有者への負担などを踏まえて通行方法が判断されます。

過去の裁判でも、自動車による通行が常に認められているわけではありません。

駐車場付きの戸建てやアパートなどを購入する場合には、特に車両通行の根拠を確認しておきたいところです。

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建築基準法上の道路なら自由に通れる？

ここも誤解されやすいポイントです。

建築基準法上の道路に指定されている私道だからといって、必ずしも民法上の通行権がすべて自動的に確定するわけではありません。

建築基準法は主に建築物の接道や道路の幅員などを定める法律であり、土地所有者同士の民事上の権利関係とは別の問題です。

たとえば位置指定道路や2項道路であっても、道路の所有形態や利用関係について別途確認が必要です。

道路種別については「不動産の道路調査について解説いたします！」も参考にしてください。

「通行の自由」が裁判で認められるケースもある

建築基準法上の私道などについて、私道所有者が通行を妨害した場合、過去の裁判では道路の成り立ちや利用状況などを踏まえ、通行妨害を認めない判断が示されることがあります。

こうした問題は「通行の自由」などと説明されることがありますが、すべての私道について一律に認められる権利ではありません。

道路が造られた経緯、現在の利用状況、代替通路の有無、通行の必要性などによって結論が変わる可能性があります。

長年通っていれば通行権を取得できる？

「何十年もこの道を使っているのだから、通行権があるはず」と考える方もいるでしょう。

しかし、長期間通行しているという事実だけで、当然に通行地役権を取得できるわけではありません。

通行地役権の時効取得には法律上の要件があり、過去の裁判でも厳格に判断されています。

したがって、

と安易に判断するべきではありません。

私道持分がない物件を購入するときのチェックポイント

私道に面した不動産を購入する際、私道持分が付いていない場合には、通常より慎重な調査が必要です。

可能であれば、私道持分の一部を取得することも解決策の一つです。

ただし、私道持分を少し取得すれば、すべての問題が自動的に解決するわけではありません。

通行だけでなく、掘削や維持管理なども含めて権利関係を整理することが大切です。

通行承諾書を取得するなら将来の売却まで考える

私道所有者から通行承諾書を取得する場合には、現在の所有者が住むためだけの内容にしないことも重要です。

不動産は将来売却されたり、相続されたりします。

そのため可能であれば、

などについても整理しておいた方が安心です。

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私道の通行権は「持分の有無」だけで判断しない

私道の通行問題は非常に複雑ですが、重要なのは次の点です。

そして不動産実務で最も避けたいのは、

「これまで問題なく通っているから、おそらく今後も大丈夫だろう」

という判断です。

現在通行できていることよりも、「なぜ通行できるのか。その権利を将来の所有者にも説明できるのか」という点を確認することが重要です。

私道に面した土地や建物を購入・売却する場合には、道路の所有関係、登記、承諾書、道路種別などを契約前にしっかり調査しておきましょう。