私道の通行権

 

私たちが生活を送る上で、欠かすことができないのが「道」という施設です。

何処に行くにも、道を通行せずには目的地に辿り着くことは不可能でしょうし、道路の通行を禁じられれば、自宅から外に出ることさえできなくなりますよね。

さて、このようなお話をすると『何を当たり前のことを!』と思われるかもしれませんが、現代の日本においても「道路の通行を巡っての紛争」は数限りなく発生していますので決して他人事ではありませんし、これからマイホームや収益物件を購入しようとお考えの方にとっては「道路の通行に係る知識」は絶対に身に付けておくべきものとなるはずです。

そこで本日は「私道の通行権について解説いたします!」と題して、道路の通行に関する法律知識の解説を行ってみたいと思います。

なお今回は通行権にテーマを絞っての解説となりますから、具体的な私道トラブルの解決方法などに関しては、過去記事「不動産の私道トラブルについて考えてみます!」をご参照ください。

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通行権とは

では早速、通行権に関するご説明を始めて行きたいと思いますが、まずは「通行権」という権利の考え方からお話をしてみましょう。

基本的に道路には、公道と私道という大別があります。

そして公道は国や県、市などの行政機関が保有・管理を行っていますから、私たちはこれらの道路を自由に行き来することが可能です。(但し、占有するのは禁止されており、これを行うには道路使用承諾などが必要となります)

これに対して民間(個人や法人)が所有し、管理を行っている「私道」は原則、道路の所有権を持たない人間の利用が禁止された道路となります。

但し実際に世間を見渡せば、私道にしか面していない土地は無数に存在しており、こうした方々の全てが道路の権利を有しているとは到底思えませんし、

パッと見た目、道路に接続しているとは思えない宅地もたくさんありますから、「そもそも道路に面していない方はどうやって出入りしているのだろう」と不思議に感じてしまいますよね。

そこで登場して来るのが、権利を持たない私道や他人の敷地に対する「通行権」という権利になる訳です。

 

通行権の種類

ここまでの解説にて通行権の考え方については、ある程度ご理解いただけたことと思いますので、本項では具体的に認められている「通行権」の種類についてご説明して行きましょう。

所有権

まず最初に、「最も強い権利」となる所有権から生じる通行権についてご説明して行きましょう。

所有権は民法206条にて規定された権利であり、「物を全面的支配し、自由に使用・収益・処分できる物権」となります。

そして、この説明からもわかる通り所有権はどのような権利にも勝る強い権利となりますから、私道について所有権を有していれば、通行権はもちろん、掘削(穴を掘る)から占有(車を駐車する等)まで、自分勝手に行えることになるでしょう。

但し、私道全体の所有権を1人で所有しているならば問題はありませんが、世間には複数の人間が所有権を持ち合っている私道も無数に存在しています。

なお具体的な所有の形態としては、道路の権利を「持分」にて保有しているケースも多いでしょうし、分筆登記によって道路上の土地を細切れにして、その一部を所有しているパターンもあるはずです。

もちろん「持分」だろうと「細切れ」であろうと、道路の所有権の一部を有している訳ですから、通行権自体は持っていることになりますが、長年生活を続けていると通行以外にも様々な問題が生じる可能性があります。

例えば、自分の家へと続く私道内の配管が壊れて掘削工事を行うことになった場合などには、共有の道路(土地)に手を加えることになる訳ですから、少なくとも他の所有者への「声掛け」くらいはするのが筋道でしょう。

しかしながら、道路が完成してから時間が経過していると、相続などで所有者が変更されており、その者が遠方に住んでいたりするケースも増えて来ますから、なかなか所有者全員に声を掛けることが難しい状況となることも珍しくありません。

そこで必要となるのが、所有者全員の同意の上で作成された「道路管理の約束事(私道利用の協定書)」となる訳です。

ちなみに近年の不動産取引などにおいては、覚書等の名目にて私道利用の協定書が作成されるのが一般的ですが、昔ながら私道についてはこうした取り決めが行われていないケースもありますので、必ずしも「所有権による通行権があるから盤石」とは限らないのが実情となります。

地役権

所有権の次に確実な通行権となるのが、地役権と呼ばれる権利です。

地役権の詳細については、別記事「地上権・地役権とは?という疑問にお答えします!」にて詳しく解説しておりますが、簡単に言えば「自分の土地を利用するにあたり、他人の土地を利用しなければならない事情がある時に設定できる物権の一種」ということになります。

なお、私道や他人の敷地を通行のための地役権は通行地役権という特別な名称が付けられており、登記も可能な権利となりますから所有権に次いで強力な通行権ということができるでしょう。

ちなみに、地役権の登記を行うのには「土地の所有者」と「通行したい者」との間に『地役権を設定する契約』が必要となりますから、この契約を結ぶ際に自動車の通行や掘削についても取り決めを行っておくのが望ましいかと思います。

また、法律上は地役権を主張するために「登記が必要」と書かれていますが、判例を見ると「たとえ登記がされていなくとも、土地所有者が外観上地役権の設定を予測できれば足りる」としていますから、

無登記でも既に私道が道路として使用されていることが明らかであり、長年実際に利用されている場合には、地役権が認められる可能性が高いでしょう。

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通行の自由権

ここまでご紹介して来た通行権が、所有権・地役権という「物権」という強い権利だったの対して、ここでご紹介する「通行の自由権」は『人格権』と呼ばれるものを根拠としています。

なお、人格権を正確にご説明するとかなり難解になってしまいますから、「人として当然に有する権利」程度にご理解いただければよろしいのではないでしょうか。

さて、この人格権に由来する「通行の自由権」は、これまでお話しして来た物権と比べて非常に効力の弱いものと言わざるを得ません。

それだけに登記や契約といった要件を備える必要もなく、「私道を通行できないと生活に支障が出る」という事情があれば良いのですが、過去の判例を見れば「建築基準法上の道路に対してのみ認められている」というのが実情です。

ちなみに建築基準法上の道路については、過去記事「不動産の道路調査について!」にて詳しく解説していますが、簡単に申し上げれば『建物を建てる際などに建築確認が取得できる道路』ということですから、多くの私道がこれに当てはまることになります。

よって、この種の道路については「通行の自由権」が主張できると考えて差し支えないかと思われますが、弱い権利であるだけに「徒歩は問題ないが、自動車や自転車での通行を認めない」とする判例も多いので注意が必要です。

囲繞地通行権

こちらの権利もまた、「通行の自由権」と並んでそれ程効力の強くない通行権となります。

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)とは、周囲を他人の土地に囲まれ、単独では道路に出ることができない土地に対して認められる通行権のことです。

なお、この権利の根拠となっているのは民法210条~213条であり、「通行の自由権」では不可とされている建築基準法上の道路以外でも通行権が認められているばかりか、現況道路の形態さえ成していない「家と家の隙間」なども対象となります。

さて、このようなお話をすると「そんな都合の良い権利があって良いのか?」という声も聞えて来そうですが、この囲繞地通行権は道路に接していない土地を持つ人間の権利を守る『最後の砦』とも言うべきものとなりますので、非常に柔軟な解釈がなされているのです。

但し、最後の砦だけに贅沢は許されておらず、判例によっては人が通れるギリギリの幅の通路しか認められないケースもありますし、たとえ充分な通行スペースが確保できる場合でも自動車の通行などは禁止する判断が下されることも珍しくありません。

更には、道路に接しない土地(囲繞地)を所有する者が新たに道路に接する土地を手に入れた場合には、即座にこの権利が失われるなど、それなりの厳格さを持って運用される権利となっているのです。

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通行権まとめ

さてここまで、日本の法律で認められている通行権についてまとめてみました。

複数ある通行権のそれぞれに利点と問題点、そして効力の強弱があるものですが、自分が道路に接していない土地を保有している(購入する)なら、少なくとも「所有権(僅かな持分でも構わない)」か「地役権」は取得しておくのが安全でしょう。

ちなみに僅かな持分であれば、それなりの対価さえ払えば売ってくれる地主さんも多いはずですから、諦めずに交渉を続けてみてください。

一方、通行の自由権・囲繞地通行権による権利では、不動産を売却するにも評価が非常に低い上、買い手が付き辛いのは確実ですから、資産を受け継ぐ方のためにも通行権の強化を図る努力(持分を購入したり、地役権設定の交渉を行うなど)をしておくべきでしょう。

ではこれにて、「私道の通行権について解説致します!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。