不動産投資で収益を上げようと思えば、「少しでも利回りの高い物件を購入して、より多くの賃料収入を得る」というのが通常の考え方です。

しかしながら、近年では不動産業者以外の一般投資家も急増しており、条件の良い物件にはあっと言う間に買い手が付いてしまい、「思うように物件が手に入らない・・・」というお悩みを抱えておられる方も少なくないことでしょう。

また当ブログを始め、不動産投資のノウハウなどを提供するサイトでは「転売ビジネスが不動産投資の新たな手法である」などという記事を掲載していますが、多くの方々が『転売はリスキーで手が出し辛い』とのお悩みを抱えておられるようです。

そこで本日は「不動産転売のノウハウをお教えします!」と題して、転売ビジネスの基礎知識から、収益を上げるコツなどについて解説して行きたいと思います。

不動産転売

 

転売商法とは?

ではまず最初に、「不動産の転売ビジネスとはどんなものか?」という点からお話を始めさせていただきましょう。

さて、このような前振りをすると「安く物件を仕入れて、高く売りに出すことでしょ」などというツッコミも聞えて来そうですが、話はそれほど単純ではありません。

ひと昔前ならともかく、現在ではスマホ1つで様々な情報が入手できる世の中ですから、「相場よりも明らかに安い物件を手に入れる」のは非常に困難な状況となっていると言えるでしょう。

もちろん、購入した物件をそのまま転売して充分な利益を得られるのであれば、それが最も効率的な転売手法であるのは間違いありませんが、現在ではプロの不動産業者の情報網を駆使ても、こうした「楽な転売」は困難な状況となっています。

そこで必要になって来るのが、ある時は物件を加工し、ある時は物件を寝かせるなど、「転売を行う者が物件に対して、一定の手間を掛けること」となる訳です。

具体的な手間の掛け方については後程じっくりとご説明いたしますが、ここでは「単に物件を安く買うことがだけが、転売成功の秘訣ではない」ということをご理解いただければと思います。

なお、もう1つ転売において重要な要素となるのが、購入や転売に際して必要となる経費を正確に把握しておくことです。

折角、大きな資金を動かして転売に成功しても「儲けが僅か数十万円だった・・・」というのでは、あまりに悲し過ぎますよね。

つまり転売ビジネスでは「転売の仕方(手間の掛け方)」と「正確な諸経費の計算」が何よりも重要となって来る訳です。

 

正確な諸費用の試算のコツ!

さて転売の要点をおおよそご理解いただけたところで、諸費用計算のノウハウからレクチャーを始めて行きましょう。

不動産売買には様々な費用が発生するものですが、以下では「仕入れ(購入)」と「販売(転売)」それぞれのシーンで必要になる経費をまとめてみます。

※各経費の計算方法や詳細については項目ごとに当ブログの該当記事へのリンクを貼っておきますので、「より詳しく知りたい」という方は是非ご参考になさってください。

仕入れ(購入)編

では最初に、「仕入れの際に検討しておかねばならない費用」についてまとめてみましょう。

以上が購入に要する主な費用となります。

 

続いて、転売(売却)に関して要する費用をまとめてみます。

販売(転売)編

  • 仲介手数料
  • 印紙税(契約書に貼付)
  • 登記費用(抵当権設定抹消)
  • 分筆費用(土地を切り売りする場合のみ)
  • 敷金精算金(物件が賃貸中の場合のみ・売買だ金と相殺されるのが通常)
  • 譲渡所得税(転売後に納付義務あり)

このように不動産の転売には様々な出費が発生しますので、売買を行う前に万全のシュミレーションを行っておきましょう。

なお、エクセルなどを利用して「物件の価格や固定資産税評価額を入力するだけで、諸費用が一括で計算できるツール」などを作っておくと、よりスムーズに転売の計画を立てることができるようになるはずです。

また次項では、転売物件に掛ける「手間」について解説いたしますが、この作業にも出費は付き物となりますから、こちらも必ず試算に組み込むようにしてください。

物件別!転売のコツ

では、具体的に物件の加工方法をご紹介してまいりたいと思いますが、不動産の種別によってもその内容は大きく変わって来ますので、以下では物件ごとに転売のコツをご紹介して行きます。

分譲マンション

分譲マンションを転売して利益を得るならば、オーナーチェンジ物件と呼ばれる賃借人付きの物件を購入し、入居者が退去してからマイホーム用の物件として売りに出すのが得策でしょう。

なお、この手法の詳細については過去記事「分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法!」にて解説していますが、

『賃借人付きの物件』は投資用として利回りベースの値付けが行われるのに対して、『空室状態の物件』は地域のマイホーム用中古マンションの相場によって価格が決定されます。

そして、「投資用よりもマイホーム用物件の方が価格は高額となる」のが常ですから、ここに利ザヤが生まれる訳です。

もちろん、このテクニックを用いる場合には入居者が出て行かない限り転売も困難となりますが、月々のローン返済と賃料収入が同じくらいの物件を選べばリスクはかなり軽減されることでしょう。

ちなみに、上級者向けのテクニックとして「入居者を立ち退かせる」という技もありますが、不慣れな方は避けた方が良いでしょう。

※立ち退きのノウハウについては過去記事「アパート立ち退き交渉の現場をレポート!(合意退去・前編)」にて詳細な解説を行っておりますので、ご興味をお持ちの方は是非ご一読ください。

収益物件

転売ビジネスにおいて最も利益を上げやすい物件種別が、この収益物件(アパート・賃貸マンション)となります。

投資物件の転売については、過去記事「利回りの低い収益物件での儲け方を解説!」にて詳細に解説しておりますが、この手法を成功させる決め手は「収益物件を数年間保有してから転売する」ことです。

例えば物件価格4000万円の中古アパートを15年返済のローンを組んで購入したとしましょう。

この場合の毎月の返済額は約25万円となりますが、仮に毎月の家賃収入で25万円程度の収入が見込めるのであれば、ここで転売ビジネスのチャンスが到来します。

一見、「25万円の収入で25万円の返済」という条件は非常に不利なものに感じてしまいますが、注目すべきは5年経過後のローン残高です。

実は5年間の返済により、元本は3000万円程まで減少していますから、この段階で3700万円で物件を転売しても「700万円もの売却益」を得ることができる計算となります。

戸建て物件

非常に転売で儲けやすい収益物件に対して、少々厄介なのが戸建て物件となります。

分譲マンション同様、賃借人付きの貸家を購入して「マイホーム用物件」として転売を掛けるという手法もあるにはありますが、戸建てはマンションに比べて賃料収入の利益率が低い上、オーナーチェンジの物件自体が殆ど存在しないのが実情です。

また、物件の維持管理費も高く付きますし、雨漏り補修等の大きな工事が必要となれば転売計画を大きく圧迫することとなるでしょう。

そこでお勧めなのが、現状空き家の戸建てを購入してシェアハウスなどの収益物件へと改造してしまう方法です。

シェアハウスについては過去記事「シェアハウスで不動産投資を行おう!」で詳細な解説を行っていますが、戸建ての内部を細かく区切って独立性を保った「居住空間」を造り、リビングを「食堂や談話室」といった共用部分として解放できる間取りに改造すれば準備は完了となります。

一つ一つの居住スペースから得られる賃料は、通常のワンルームの半額程度となるでしょうが、その分戸数を稼ぐことができますから、投資としては決して悪くないプランとなるはずです。

但し、「改築にはかなりの費用が必要」となりますし、先程も申し上げた通り「収益物件の価格はマイホーム物件に及ばないケースが殆ど(シェアハウスにすることが売却価格が下落する可能性がある)」ですから、ある程度の期間はシェアハウスとしての運営を継続して、利益を得てからの転売とするのが得策となります。

借地権・底地権

借地権や底地権も転売ビジネスの対象となる物件です。

但し、物件を購入した後に借地権者や土地所有者と交渉して「借地や底地を買い入れ、所有権の物件としてからの転売」がベストとなりますから、場合によってはかなりの長期戦も覚悟しなければならない手法となるでしょう。

この転売法の詳細については、過去記事「借地権投資法をご紹介致します!」にて詳しい解説を行っていますので、是非そちらもご参考にしていただければと思います。

不動産転売のノウハウまとめ

さてここまで、不動産転売にて収益を上げる投資法をご紹介してまいりました。

なお、転売は少々複雑な作業(物件の加工など)が必須となる上、それなりのリスクも伴いますから、「ちょっぴり怖い」という感想をお持ちの方も多いことかと思いますが、これから不動産投資に参戦するのであれば、こうした転売の知識も絶対に備えておくべきですから、是非本記事をご参考にしていただければと思います。

また、反復継続しての転売は不動産業の免許が必要となりますから、繰り返しの転売を行いたいのなら免許を取ってしまった方が安全かと思います。

不動産転売は今後、新たな投資ジャンルとして脚光を浴びていくことになるはずですから、今のうちにノウハウを蓄えておきましょう。

ではこれにて、「不動産転売のノウハウをお教えします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。