不動産転売のノウハウをお教えします！

不動産投資で収益を上げようと思えば、「少しでも利回りの高い物件を購入して、より多くの賃料収入を得る」というのが通常の考え方ですが、近年では『そう簡単に利回りの良い物件を購入できない』というのが実情でしょう。

なお、本ブログにおいては「利回りの低い収益物件での儲け方を解説いたします！」という記事にて、転売による収益の上げ方をご説明いたしましたが、『転売はハードルが高すぎる』というご意見の方も多かったようです。

そこで本日は「不動産転売のノウハウをお教えします！」と題して、転売ビジネスの基礎知識から、収益を上げるコツなどについて解説して行きたいと思います。

 

転売商法とは？

ではまず最初に、「不動産の転売ビジネスとはどんなものか？」という点からお話を始めさせていただきましょう。

さて、このような前振りをすると「安く物件を仕入れて、高く売りに出すことでしょ」などというツッコミも聞えて来そうですが、話はそれほど単純ではありません。

ひと昔前ならともかく、現在ではスマホ1つで様々な情報が入手できる世の中ですから、「相場よりも明らかに安い物件を手に入れる」のは非常に困難な状況となっていると言えるでしょう。

そこで必要になって来るのが、

となる訳です。

具体的な手間の掛け方については後程じっくりとご説明いたしますが、ここでは「単に物件を安く買うことがだけが、転売成功の秘訣ではない」ということをご理解いただければと思います。

なお、もう1つ転売において重要な要素となるのが、

となるでしょう。

折角、大きな資金を動かして転売に成功しても「儲けが僅か数十万円だった・・・」というのではお話になりませんので、事前の試算は非常に重要となってきます。

つまり転売ビジネスにおいては「転売の仕方（手間の掛け方）」と「正確な諸経費の計算」がポイントとなる訳です。

正確な諸費用の試算のコツ！

さて転売の要点をおおよそご理解いただけたところで、諸費用計算のノウハウからレクチャーを始めて行きましょう。

不動産売買には様々な費用が発生するものですが、以下では「仕入れ（購入）」と「販売（転売）」それぞれのシーンで必要になる経費をまとめてみます。

※各経費の計算方法や詳細については項目ごとに当ブログの該当記事へのリンクを貼っておきますので、「より詳しく知りたい」という方は是非ご参考になさってください。

仕入れ（購入）編

では最初に、「仕入れの際に検討しておかねばならない費用」についてまとめてみましょう。

以上が購入に要する主な費用となります。

販売（転売）編

購入に続いては「転売（売却）に関して要する費用」をまとめてみます。

 

このように不動産の転売には様々な出費が発生しますので、売買を行う前に万全のシュミレーションを行っておきましょう。

なお、エクセルなどを利用して「物件の価格や固定資産税評価額を入力するだけで、諸費用が一括で計算できるツール」などを作っておくと、よりスムーズに転売の計画を立てることができるようになるはずです。

また次項では、転売物件に掛ける「手間」について解説いたしますが、この作業にも出費は付き物となりますから、こちらも必ず試算に組み込むようにしてください。

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物件別！転売のコツ

では、具体的に物件の加工方法をご紹介してまいりたいと思いますが、不動産の種別によってもその内容は大きく変わって来ますので、以下では物件ごとに転売のコツをご紹介して行きます。

分譲マンションの転売

分譲マンションを転売して利益を得るならば、

のが得策でしょう。

なお、この手法の詳細については過去記事「分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で収益を上げる方法を解説いたします！」にてご説明していますが、

『賃借人付きの物件』は投資用として利回りベースの値付けが行われるのに対して、『空室状態の物件』は地域のマイホーム用中古マンションの相場によって価格が決定されるのが通常です。

そして、「投資用よりもマイホーム用物件の方が価格は高額となる」のが常ですから、ここに利ザヤが生まれることになります。

もちろん、このテクニックを用いるのであれば「入居者が退去するのをひたすら待ち続ける」ことなりますが、月々のローン返済と賃料収入が同じくらいの物件を選べばリスクはかなり軽減されることでしょう。

ちなみに、上級者向けのテクニックとして「入居者を立ち退かせる」という技もありますが、不慣れな方は避けた方が良いでしょう。

収益物件の転売

転売ビジネスにおいて最も利益を上げやすい物件種別が、この収益物件（アパート・賃貸マンション）となります。

投資物件の転売については、過去記事「利回りの低い収益物件での儲け方を解説いたします！」にて詳細にご説明しておりますが、この手法を成功させる決め手は

ことです。

例えば物件価格4000万円の中古アパートを15年返済のローンを組んで購入したとしましょう。

この場合の毎月の返済額は約25万円となりますが、仮に毎月の家賃収入で25万円程度の収入が見込めるのであれば、ここで転売ビジネスのチャンスが到来します。

一見、「25万円の収入で25万円の返済」という条件は非常に不利なものに感じてしまいますが、注目すべきは5年経過後のローン残高です。

実は5年間の返済により、元本は3000万円程まで減少していますから、この段階で3700万円で物件を転売しても「700万円もの売却益」を得ることができる計算となります。

戸建て物件の転売

非常に転売で儲けやすい収益物件に対して、少々厄介なのが戸建て物件となります。

分譲マンション同様、賃借人付きの貸家を購入して「マイホーム用物件」として転売を掛けるという手法もあるにはありますが、

となります。

また、物件の維持管理費も高く付きますし、雨漏り補修等の大きな工事が必要となれば転売計画を大きく圧迫することとなるでしょう。

そこでお勧めなのが、

となります。

シェアハウスについては過去記事「シェアハウスで不動産投資を行おう！」で詳細な解説を行っていますが、戸建ての内部を細かく区切って独立性を保った「居住空間」を造り、リビングを「食堂や談話室」といった共用部分として解放できる間取りに改造すれば準備は完了です。

一つ一つの居住スペースから得られる賃料は、通常のワンルームの半額程度となるでしょうが、その分戸数を稼ぐことができますから、投資としては決して悪くないプランとなるはずです。

但し、「改築にはかなりの費用が必要」となりますし、先程も申し上げた通り『収益物件の価格はマイホーム物件に及ばないケースが殆ど（シェアハウスにすることが売却価格が下落する可能性がある）』ですから、ある程度の期間はシェアハウスとしての運営を継続して、利益を得てからの転売とするのが得策となります。

借地権・底地権

借地権や底地権も転売ビジネスの対象となる物件です。

但し、物件を購入した後に借地権者や土地所有者と交渉して「借地や底地を買い入れ、所有権の物件としてからの転売」がベストとなりますから、場合によってはかなりの長期戦も覚悟しなければならない手法となるでしょう。

この転売法の詳細については、過去記事「借地権投資法をご紹介いたします！」にて詳しい解説を行っていますので、是非そちらもご参考にしていただければと思います。

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不動産転売のノウハウまとめ

さてここまで、不動産転売にて収益を上げる投資法をご紹介してまいりました。

なお、転売は少々複雑な作業（物件の加工など）が必須となる上、それなりのリスクも伴いますから、「ちょっぴり怖い」という感想をお持ちの方も多いことかと思いますが、これから不動産投資に参戦するのであれば、こうした転売の知識も絶対に備えておくべきですから、是非本記事をご参考にしていただければと思います。

また、反復継続しての転売は不動産業の免許が必要となりますから、繰り返しの転売を行いたいのなら免許を取ってしまった方が安全かと思います。

不動産転売は今後、新たな投資ジャンルとして脚光を浴びていくことになるはずですから、今のうちにノウハウを蓄えておきましょう。

ではこれにて、「不動産転売のノウハウをお教えします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。