マイホームや別荘などの不動産を取得する際には印紙税や登録免許税、固定資産税など様々な税金の納付を求められるものです。
もちろん物件の購入に当たっては、仲介に入る不動産業者から諸費用の一部として「税金に関する説明」もなされるとは思いますが、『納付する金額こそ頭に入っているものの、税制の詳細についてはあまり把握していない』という方も多いのではないでしょうか。
なお、これらの「住宅所得に係る税金」の内訳を改めて見ていくと「納付額が数万円」という非常に低額なものもあれば、数十万円、時には100万円以上にも達する大変にヘヴィな税金も存在していることに気づかされるかと思いますが、
その中でも特に大きなボリュームを占めているのが、不動産取得税と呼ばれる税金なのです。
そこで本日は「不動産取得税とは？という疑問にお答えします！」と題して、この取得税について詳しく解説していきたいと思います。
取得税とは
さて、具体的な不動産取得税に関する解説を始める前に、まずはこの税金の主旨や支払先に関するご説明から始めることにいたしましょう。
不動産取得税は、その名の通り不動産を取得する際に課税される税金となり、納付先は物件が所在する都道府県となっていますから分類としては地方税ということになります。
また「不動産取得に係る地方税」と言えば、固定資産税や都市計画税が真っ先に頭に浮かぶ方も多いでしょうが、固定資産税等が毎年納付を求められるのに対して、不動産取得税は物件を入手した際の一回コッキリの税金となるのが特徴です。
そして、こうした特性のある税制であるが故に転売においてたった一日、あるいは数時間物件を所有しただけでも、その所有者に納税義務が生じることになります。
ちなみに課税対象となる物件取得の方法は売買だけとは限らず、贈与や増築であっても、不動産取得税の対象となるのです。
不動産所得税の概要
では本項では、更に詳しく不動産取得税の概要をご説明して行くことにいたしましょう。
課税標準
税金と言えば、まず気になるのが「一体何を基準に税が課税されるか？」という点になるかと思いますが、不動産取得税では固定資産税の評価額が課税標準とされています。
税率
そして課税標準となる固定資産税評価額に対して所定の税率が乗じられて（税率を掛けて）「税額」が計算されることとなりますが、不動産取得税の税率は以下の通りとなります。
- 住宅・・・３％（住宅以外は４％）
- 土地・・・３％
申告と納付
なお、不動産を取得したことを行政に報告する「申告」の時期については地方自治体ごとに期限が異なりますが、早いところで物件取得から１０日以内、遅いところでも３０日以内というのが多いようです。
さて、このようにお話しすると「自分は家を買ったけど、申告などしていない！」とドキッとされた方も多いかもしれませんが、申告期限は定められているものの、これを過ぎたからと言って特に罰則がある訳ではありません。
また、申告をしなくとも登記を基に行政側から納付書を送り付けて来ますから、その納付期限を守れば特に問題はないでしょう。
なお、この納付書が届くタイミングは物件を購入した「翌年の春から夏に掛けて」というのが一般的です。
さてここまで、不動産取得税の概要を見て来ましたが、ここまでご説明した内容で税額の計算をしてみると、評価額2000万円の住宅用地を購入しただけで、翌年には60万円もの税金が課せられることになります。
そして、このようなお話を聞くと「それは流石に高過ぎるのでは・・・」と思われるでしょうが、実は不動産取得税には様々な減税措置が用意されていますので次項ではその内容を解説してまいりましょう。
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取得税の軽減措置
では具体的に、不動産取得税の減税制度の概要を見て行くことにいたします。
宅地等の減税措置
まず土地に関しては、対象物件が「宅地」又は「宅地評価された土地」である場合に、課税標準額を１/２とする減税措置があります。
つまり、マイホームを建てる為に評価額2000万円の土地を購入したのならば、実際の税額計算は評価額1000万（2000万円の１/２）×3％（土地の税率）＝30万円となる訳です。（この優遇の適用が受けられるのは2021年3月31日までとなっていますが、これまで何度も延長されています）
また、「宅地」又は「宅地評価された土地」といってもマイホーム用地という意味ではありませんから、別荘用地やアパート用地もこの減税措置の対象となります。
なお、これからマイホームを建てるための用地（更地）を取得した場合などには、不動産取得税の徴収猶予期間が設けられている市区町村もありますから、お住いの地域の税制をしっかりとチェックしてみるのがお勧めです。
住宅に関する建物と敷地の減税措置
また、建てられている建物が「住宅」と判断される場合には、建物本体はもちろん、その敷地にも前項とは別の減税措置を受けることができます。
但し、ここでいう住宅とは基本的にマイホームや賃貸住宅（賃借人が住むという意味で住宅となる）のことを指しますから、別荘や工場などは含まれません。
なお、具体的な減税制度の概要は下記の通りとなります。
新築住宅の軽減措置
原則として床面積50㎡～240㎡以下の新築住宅に適用されるものとなります。
建物については一戸につき1200万円（長期優良住宅は1300万円）が課税標準額から控除されるルールです。
また敷地については、「45,000円」又は「土地の1㎡評価額（宅地なら前項の評価額1/2の価格を適用）×建物の床面積の2倍（200㎡限度）×３％という式で計算された金額」のどちらか高い方が税額から控除されます。
中古住宅で耐震基準をクリアーした物件の軽減措置
床面積50㎡～240㎡以下の中古住宅で新耐震基準の建物（1982年以降の建物）、又はそれ以前の建物であって耐震補強工事が完了した物件についてはこの減税制度の対象となります。
なお、建物については「課税標準額から一定額の控除がされる」ことになりますが、新築の1200万円控除とは異なり、建築された年代により控除額に差があるのが特徴です。
そして建築年代による控除額は以下の通りとなります。
- 1997年4月以降 ・・・1200万円
- 1997年3月以前 ・・・1000万円
- 1989年3月以前 ・・・450万円
- 1985年6月以前 ・・・420万円
- 1981年6月以前 ・・・350万円
- 1975年12月以前・・・230万円
- 1972年12月以前・・・150万円
- 1963年12月以前・・・100万円（1954年7月まで）
なお敷地については、新築住宅の際にご説明した「45,000円」又は「土地の1㎡評価額（宅地なら前項の評価額1/2の価格を適用）×建物の床面積の2倍（200㎡限度）×３％という式で計算された金額」のどちらか高い方が、税額から控除される制度となります。
＊上記の軽減措置の内容は地方自治体によって異なる場合がありますのでご注意ください。
中古住宅で耐震基準をクリアーしていない物件の軽減措置
前項では耐震基準をクリアーした物件に適用される減税制度をご紹介いたしましたが、その基準を満たしていない建物についても一定の軽減措置が用意されています。
なお、建物の面積などについては床面積50㎡～240㎡以下が対象となりますので、この点は耐震基準をクリアーした物件と同様ですが大きく異なるのは評価額からの控除ではなく、税額から建築時期ごとに下記の金額が控除されるという点です。
- 1981年12月以前・・・126,000円
- 1981年6月以前 ・・・105,000円
- 1975年12月以前・・・ 69,000円
- 1972年12月以前・・・ 45,000円
- 1963年12月以前・・・ 30,000円（1954年7月まで）
ちなみに敷地については、前項の耐震基準をクリアーした物件と同様の優遇が受けられます。
＊本減税制度についても地方自治体によって控除額が異なる場合がありますので注意が必要です。
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不動産取得税まとめ
さてここまで、不動産取得税に関する解説を行ってまいりました。
既にお話しした通り、不動産取得税には様々な減税制度が用意されていますが、これらを利用した場合でも不動産購入時の税金としては非常に高額なものとなることをご理解いただけたことと思います。
また、店舗や倉庫を中古で購入する場合には殆ど優遇措置が受けられないことになりますから、これらの物件が取引の対象となる場合には不動産取得税の税額をしっかりと資金計画へ組み込んでおく必要があるでしょう。
不動産売買に係る税金の中でも「最もマイナーな存在」とされる不動産取得税ですが、うっかり忘れていると後で痛い目を見ることも多いですから、取引に際しては充分にご注意いただければと思います。
ではこれにて、「不動産取得税とは？という疑問にお答えします！」の知恵袋を閉じさせていただきます。