わが国で不動産を扱っていく以上、避けて通れないのが借地権の問題となります。
そして実際に借地にお住いの方々からは「不便な点も多い」というお話を耳にいたしますが、借地権は扱い方次第で『多くのメリットをもたらしてくれる』ことをご存じでしたでしょうか？
そこで本日は「借地権投資法をご紹介いたします！」と題して、借地権付きの建物を購入して収益を上げる方法について解説してみたいと思います。
借地権は不利なことばかりではない！
借地権の概要に関しては、以前の記事でもお話をしましたので詳細な説明は省かせていただきますが、
- 毎月の地代の支払い
- 契約期間満了時の更新料
- 建替えや譲渡時に発生する「各種承諾料」
など、「所有権の土地に比べて様々な出費が発生する」のが借地物件の特色となります。
また、借地を売却しようとしても「買い手が銀行からの融資を受け辛い」といった事情もあり、『借地権の物件は買わない方が無難である』といったマイナスの意見ばかりがクローズアップされてきました。
しかしながら、我が国では長年に渡り「借地人保護の観点」から様々な法整備が続けられており、
地主に比べて、借地人には『非常に有利なルールが数多く存在している』
のも事実でしょう。
例えば、地主が一方的に「地代の値上げ」をしようとしても認められる可能性は非常に低いですし、「地主の都合による賃貸借契約解除」も困難であるというのが現実です。
また、契約終了時には「更地にして地主に返す」と契約書で謳っていても、実際には『借地権を地主が買い取ることになる』のですから、地主からすれば「実に不条理なお話」とも言えるでしょう。
ただ、こうした実情をお話ししても「借地権者に有利な点が多いのは解るが、投資で儲けるというのは難しいのでは？」とお考えの方も多いことと思います。
そこで次項では、実際の借地権投資方法に関してご説明をしてまいりたいと思います。
借地権投資法の概要
この投資法について解説を行う前にまずご理解いただきたいのが、「借地権という権利は非常に流通性に乏しい権利である」という点です。
なお、このようなお話をすると、不動産に詳しい方からは「えっ？借地権は所有権の60％くらいの価格で売却できるのでは？」という反論も聞えて来そうですが、実務ではそう上手くは行かないことも珍しくはありません。
確かに不動産の市場には「借地権の物件」も流通はしていますが、前項で述べた借地権のマイナスイメージや融資の問題により、そう簡単には成約に至らないのが現実です。
もしもこれが「借地権付きの新築建売」であり、契約残存期間も充分にあるのであれば、それなりの価格で取引をすることは可能でしょうが、
『劣化の進んだ古屋が建ち、契約更新時期も迫っている物件』については買いたいお客も非常に限られることになりますし、住宅ローンも利用し辛いため、不動産業者としても可能であれば売却依頼を受けたくない物件
となってしまいます。
こうした理由により流通性に乏しい借地権ですが、「買い手が少ないのなら、安く買える」というのが市場の原理です。
よって、このような「安売りされている借地権付きの古家物件を購入する」ところから、この投資はスタートすることになります。
さて、続いて注目すべきとなるのが借地権より更に流通性の乏しい「底地権（地主の持つ土地の所有権）」と呼ばれる権利です。
地主が如何に不利な立場にあるかについては既にお話しましたが、地代の値上げが不可能な上に、立退きもできない土地は、正直「お荷物同然」とも言えます。（地代の設定は固定資産税等の5倍程度が相場となりますから、収益性に関してもあまり魅力がありません）
そして当然ながら、このお荷物をわざわざ買い取ってくれる者などまず現れないですから、地主も地代だけを受け取って、放置し続けているパターンが少なくありません。（先祖伝来の土地を手放したくないという心理もあるとは思いますが）
但し、人間は必ず年をとりますし、いつかは天に召される運命ですから、相続が発生した場合には「相続税の支払い」や「遺産分割」ために、借地権者の言い値で底地を手放さざるを得ないケースは決して少なくないというのが実情なのです。
そこで、この好機を逃さずに
借地権者が底地を買い取って「所有権の土地」として転売する
というのが、本日ご紹介する借地権投資法の要点となります。
この方法であれば「借地権を相場より安く」、そして「底地もこちらの言い値で買取る」ことができますから、所有権の土地を購入して転売するのに比べて、相当な利ザヤを確保できる計算となりますよね。
また、底地の買取が上手くできなかった場合でも
- 地主に借地権を買い取ってもらう
- 借地権と底地の同時売却を地主さんに持ち掛ける
といった方法をとることで「購入時よりも高額で借地を売却できる可能性」もありますから、決して悲観する必要はありません。
ちなみに、ここまでのお話を聞いても「そんなに上手く行くの？」と疑問に感じておられる方も多いかと思いますが、私の不動産屋さん仲間の中には、この方法で所有権の土地を格安で手に入れている者が少なくありませんがので、決して無理な手法ではないのです。
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実践！借地権で儲ける！
では具体的に、「どのように借地権投資を進めて行くか」についてご説明をしてまいりましょう。
この手法を実践するに当たってまず行うべきは、
なるべくご高齢で、他に多くの不動産を持っている地主さんが底地（土地）を所有している借地物件を購入する
ことです。（所有している不動産が多ければ多い程、相続税の納付に苦労する可能性が高くなります）
そして購入後は物件に住み続け、ひたすら相続等が発生するのを待つだけとなります。
さて、このようなお話をすると「そんなボロ家に住み続けるのは嫌だ！」という方もおられるでしょうが、しばらく住んだ後であれば賃貸物件として貸し出し、賃料収入を得ることも可能ですから、決して自分の生活を犠牲にする必要はないのです。
但し、購入時から収益物件とする旨を地主に伝えてしまうと「事業目的での借地購入」と判断され、譲渡の承諾を得られない可能性もありますので、まずは自己の居住用として契約し、地主さんとのリレーションが出来上がってから、事業用に切り替える相談をするのがポイントとなります。
ちなみに、この投資のウィークポイントとして挙げられるのが
- 借地故に銀行のローンが使い辛い
- 相続発生時に確実に底地が取得できるとは限らない
という2点となるでしょう。
まずローンについては、借地権であるために銀行から融資を受けるのが困難であることに加え、住宅ローンを利用する場合には「賃貸物件としての貸出しが不可」となるのでご注意ください。（住宅ローン利用上の規約違反となります）
一方、底地の買取に失敗した場合には前項でもお話しした通り、
- 地主に借地権を買取ってもらう
- 借地・底地の同時売買を行う
- 借地権を単独で第三者へ売却する
といった「新たな出口」を目指すことになりますが、いずれにしても時間の掛かる作業であること否めません。
よって、『ある程度の自己資金』と『気長に待てる心の余裕』が、この投資を成功させるための必須条件であると言えるでしょう。
なお、「借地権を単独で第三者へ売却する」場合には、他の方法に比べて売却価格が安価となる可能性が高いですから、このようなケースでも売却損を出さないよう購入に際しては慎重に価格を検討する必要があります。
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借地権投資法をご紹介まとめ
さてここまで、「借地権を利用して収益を得る方法」というテーマで解説を行ってまいりました。
アパート等の収益物件を購入して、賃料収入を得るという一般的な不動産投資のスタイルとは異なるため、「今一つピンッと来ない」という方も多いかもしれませんが、転売で収益を上げるというのも立派な不動産投資の方法です。
不動産投資の市場が成熟し尽くした感のある現在では、こうした新たな手法に挑戦してみるのも重要なことなのではないでしょうか。
なお、借地権の投資術は「じっと待ち続ける忍耐力」が最も必要と言われる投資法ですから、『リスクを好まず、我慢強い』という方にこそ、おすすめかと思います。
ではこれにて、「借地権投資法をご紹介いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います！