現場を知るから、本当に役立つ。
不動産管理の実務経験をもとに、実際の現場で役立つ知識を分かりやすく解説します。
賃貸住宅に住み続けていると、契約期間の満了が近づいた頃に管理会社や貸主から更新の案内が届くことがあります。
その際、請求書に「更新料」「更新事務手数料」「保証会社更新料」など、似た名称の費用が並んでいて、戸惑った経験のある方も多いのではないでしょうか。
また、
- 更新料は必ず支払わなければならないのか
- 更新料の相場はいくらなのか
- 支払わないまま住み続けるとどうなるのか
- 更新料と更新事務手数料は何が違うのか
といった疑問も少なくありません。
更新時に必要な費用や手続きは、物件や地域、契約内容によって異なります。そのため、インターネット上の一般的な情報だけで判断せず、まずは現在の賃貸借契約書を確認することが重要です。
この記事では、賃貸の更新料の意味や相場、支払わない場合の考え方に加え、管理会社が更新時に行っている実務についても分かりやすく解説します。
管理会社の基本的な役割については、賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説でも詳しくご紹介しています。
賃貸の更新料とは
更新料とは、賃貸借契約を更新して引き続き物件を借りる際に、借主から貸主へ支払う費用です。
居住用賃貸借契約では、契約期間が2年間に設定されていることが多く、契約書に更新料の定めがある物件では、2年ごとの更新時に支払うのが一般的です。
ただし、すべての賃貸物件で更新料が発生するわけではありません。更新料の習慣には地域差があり、更新料を設けていない物件もあります。
重要なのは、更新料が法律によって全国一律に定められた費用ではなく、基本的には契約内容に基づいて発生する費用であるという点です。
契約書に「契約を更新する場合、借主は貸主に新賃料の1か月分を更新料として支払う」などの条項がある場合は、その内容を前提に契約が成立しています。
更新料の有無や金額は物件ごとに異なります。更新案内が届いたら、請求書だけでなく賃貸借契約書の更新条項も確認しましょう。
賃貸の更新料の相場はどのくらい？
居住用賃貸物件では、更新料を「新賃料の1か月分」と定めている契約が多く見られます。
たとえば、更新後の賃料が月額8万円で、契約書に「新賃料の1か月分」と定められていれば、更新料は8万円です。
一方で、物件によっては次のような定めもあります。
- 新賃料の0.5か月分
- 新賃料の1.5か月分
- 新賃料の2か月分
- 一律3万円などの定額
- 更新料なし
「相場は家賃1か月分」と紹介されることが多いものの、実際に支払う金額は契約書の記載によって決まります。
また、「新賃料」を基準にする契約では、更新と同時に賃料が改定されると、改定後の賃料をもとに更新料を計算することがあります。
更新料と更新事務手数料の違い
更新料と更新事務手数料は名称が似ていますが、同じ費用ではありません。
更新料
更新料は、契約を更新して賃貸借関係を継続するために、原則として借主から貸主へ支払われる費用です。
ただし、更新料の全額がそのまま貸主の手元に残るとは限りません。
実務では、更新料をいったん貸主が全額受け取り、その半額を更新事務手数料として管理会社へ支払う契約が多く見られます。
一方、実際の振込先には管理会社の口座が指定されているケースも少なくありません。この場合は、管理会社が借主から更新料を受領し、管理会社の更新事務手数料を差し引いた残額を貸主へ送金します。
たとえば、更新料が新賃料1か月分で8万円、貸主と管理会社が折半する取り決めであれば、実際のお金の流れは次のようになります。
- 借主が管理会社の口座へ更新料8万円を振り込む
- 管理会社が更新事務手数料として4万円を受け取る
- 残りの4万円を貸主へ送金する
借主から見れば「更新料8万円」を支払っていますが、貸主と管理会社の間では、管理契約などに基づいて配分されていることになります。
更新事務手数料
更新事務手数料は、更新契約書の作成、書類の発送・回収、契約内容の確認、貸主への報告など、更新手続きを行う管理会社や不動産会社の事務に対して設定される費用です。
更新料とは支払先や性質が異なるため、契約によっては両方が請求されることがあります。
ただし、借主が更新事務手数料を負担するためには、契約書や合意書などに負担についての定めがあるかが重要です。更新時に初めて見覚えのない費用を請求された場合は、すぐに支払いを拒否するのではなく、まず管理会社へ契約上の根拠と費用の内訳を確認しましょう。
なお、更新料の一部を貸主から管理会社へ支払うケースと、更新料とは別に借主が更新事務手数料を負担するケースは、分けて考える必要があります。
「更新料1か月分」と「更新事務手数料0.5か月分」が別々に定められている契約では、更新時に合計1.5か月分相当が必要になることもあります。
更新時に必要になる費用の内訳
賃貸借契約の更新時には、更新料以外の支払いが同じ時期に重なることがあります。
更新料
貸主へ支払う契約更新のための費用です。金額は賃貸借契約書で確認します。
更新事務手数料
更新手続きを行う管理会社や不動産会社へ支払う費用です。契約書に記載されていることもあれば、更新に関する合意書などで定められていることもあります。
火災保険料
賃貸住宅用の火災保険は、賃貸借契約と同じ2年間の契約になっているケースが多くあります。
火災保険の契約と賃貸借契約は別の契約ですが、無保険期間が生じないよう、更新時期に合わせて継続手続きを案内されることがあります。
保証会社の更新料
家賃保証会社を利用している場合は、保証契約の更新料や年間保証料が必要になることがあります。
賃貸借契約を更新しない年でも毎年請求される契約や、毎月の賃料と一緒に保証料を支払う契約もあるため、保証委託契約書も確認しましょう。
保証会社の役割や保証内容については、賃貸保証会社とは？仕組みや保証内容を管理会社の実務目線で解説で詳しく解説しています。
その他の費用
物件によっては、24時間サポートや入居者サービスなどの継続費用が案内されることもあります。
更新案内に複数の費用が記載されている場合は、「何の費用か」「誰に支払う費用か」「契約上の根拠はどこにあるか」を分けて確認すると理解しやすくなります。
更新料は必ず支払わなければならない？
更新料を支払う必要があるかは、賃貸借契約書の内容によって判断します。
契約書に更新料の金額や計算方法が明確に記載され、借主と貸主がその内容に合意している場合は、原則として契約に従って支払う必要があります。
更新料については、過去に消費者契約法との関係が裁判で争われました。
最高裁判所は2011年7月15日の判決で、更新料条項について、更新料の額、契約期間などに照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条に反して無効になるものではないとの判断を示しています。
そのため、「更新料は法律で決められた費用ではないから払わなくてよい」と単純に考えることはできません。
一方で、契約書に更新料の記載がない場合や、請求額が契約書の定めと異なる場合は、その根拠を確認する必要があります。
更新料を払わないとどうなる？
契約書に更新料の支払いが明確に定められているにもかかわらず支払わなければ、貸主や管理会社から督促を受ける可能性があります。
それでも支払わない場合は、未払い更新料の請求や、保証人・保証会社への連絡、契約上の債務不履行としての対応へ進むことも考えられます。
ただし、更新料を期日までに支払わなかったという理由だけで、直ちに鍵を交換されたり、強制的に退去させられたりするわけではありません。
建物の賃貸借契約を解除し、借主に明渡しを求めるには、契約関係を継続することが難しいと判断されるだけの事情や、法的な手続きが必要になります。
だからといって、更新料を放置してよいわけではありません。支払いが難しい場合や請求内容に疑問がある場合は、期限前に管理会社へ連絡することが大切です。
家賃などの滞納が発生した後の管理会社の動きについては、家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説も参考にしてください。
スポンサーリンク
契約期間を過ぎると法定更新になる？
普通借家契約では、契約期間が満了した後も借主が建物の使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合などに、従前と同一の条件で契約が更新されたものと扱われることがあります。これを一般に法定更新と呼びます。
法定更新後の契約は、原則として期間の定めがない契約になります。
ただし、「更新手続きをしなければ法定更新になるので、更新料は一切払わなくてよい」とは限りません。
法定更新の場合にも更新料を支払う旨が契約書に明確に定められているか、条項がどのように記載されているかによって、更新料の支払い義務に関する判断が分かれる可能性があります。
また、定期借家契約は、普通借家契約のように当然に更新される契約ではありません。契約期間満了後も住み続けるには、貸主と借主が合意したうえで再契約する必要があります。
法定更新を利用すれば更新料を必ず回避できる、という情報だけを信じて更新手続きを放置するのは危険です。普通借家か定期借家かも含め、契約書の内容を確認してください。
更新料の減額や分割は相談できる？
更新料は契約で定められた費用なので、借主が一方的に減額することはできません。
ただし、貸主と借主が合意すれば、減額や分割払いが認められる可能性はあります。
たとえば、更新料、火災保険料、保証会社更新料などが同じ時期に重なり、一括払いが難しい場合は、支払期限より前に管理会社へ相談してみる方法があります。
実際に相談が認められるかどうかは、貸主の判断やこれまでの支払状況などによって異なります。
無断で支払いを遅らせてから交渉するよりも、事前に事情を説明し、支払える金額や時期を具体的に伝えた方が話し合いは進みやすくなります。
管理会社が更新時に確認していること
管理会社の更新業務は、更新契約書を作成して借主へ郵送するだけではありません。
物件や管理契約の内容によって違いはありますが、実務では主に次のような事項を確認します。
借主に更新の意思があるか
契約期間満了後も住み続けるのか、退去を予定しているのかを確認します。
退去する場合は解約予告期間が定められているため、借主が更新直前になってから退去を申し出ると、更新日以降の賃料が発生することがあります。
家賃などの滞納がないか
賃料、共益費、駐車場料金などに未払いがないかを確認します。
滞納がある場合は、更新手続きと並行して支払方法について協議することがあります。
入居者や連絡先に変更がないか
借主の電話番号、勤務先、同居人、緊急連絡先などに変更がないかを確認します。
結婚、離婚、同居人の転入・転出などによって、契約内容の変更や貸主の承諾が必要になる場合もあります。
連帯保証人や保証会社の状況
連帯保証人の住所や連絡先、保証会社との契約状況を確認します。
保証会社を利用している場合は、更新料の未払いなどにより保証契約が失効しないよう注意が必要です。
火災保険が継続されているか
火災保険の満期日や継続状況を確認します。
借家人賠償責任補償や個人賠償責任補償は、火災や漏水事故が起きたときに借主自身を守るうえでも重要です。
賃料や契約条件を変更する必要がないか
貸主から賃料改定の希望が出ている場合や、駐車場料金、支払方法などを変更する場合は、更新に合わせて借主へ提案することがあります。
もっとも、貸主が更新時に通知するだけで、当然に賃料を自由に値上げできるわけではありません。借主が同意しない場合は、双方で協議することになります。
更新は、長期間変更されていなかった連絡先や同居人、保証契約、火災保険などをまとめて確認できる重要な機会です。管理会社にとっては、契約関係を現在の入居実態に合わせて整える業務でもあります。
更新料の定めがない契約を引き継いだ場合
管理会社の変更によって既存の賃貸借契約を引き継ぐと、契約書に更新料や更新事務手数料の定めがないことがあります。
管理会社を変更するときの引継ぎ業務については、賃貸管理会社変更手続きについて解説いたします！でもご紹介しています。
このような契約では、新しい管理会社が更新業務を行うからといって、契約書にない更新料を一方的に請求できるわけではありません。
実務では、更新契約書の作成や契約内容の確認などに費用がかかることを入居者へ説明し、3万円程度の更新事務手数料をお願いするケースがあります。
ただし、これは既存の契約に定められた更新料の請求ではないため、入居者との合意が前提です。
なかには、費用の減額を希望する入居者もいます。その場合は事情を聞いたうえで金額を調整し、入居者から受け取る金額だけでは更新事務に必要な費用を賄えないときには、貸主にも一部を負担してもらうことがあります。
更新料の定めがない契約では、「以前は払っていなかった費用を、なぜ今回は払うのか」と疑問を持たれるのも当然です。管理会社の都合だけで進めず、行う業務と費用の内容を説明し、入居者と貸主の双方に無理のない着地点を探すことが重要です。
更新するか退去するか迷ったときの判断
更新料が高いと感じると、「更新するより引っ越した方がよいのでは」と考えることもあるでしょう。
しかし、更新するか退去するかを判断するときは、更新料だけで比較するのではなく、引っ越しに必要な総額を確認する必要があります。
新しい物件へ転居する場合は、一般的に次のような費用が発生します。
- 新居の敷金・礼金
- 仲介手数料
- 前家賃や保証会社の初回保証料
- 火災保険料
- 鍵交換費用
- 引っ越し業者の費用
- 現在の部屋の退去費用
更新料を支払った方が、引っ越すより総額を抑えられるケースは少なくありません。
一方で、現在の賃料が周辺相場より高い、部屋が手狭になった、設備や立地に不満があるといった事情があれば、更新時期は住み替えを検討する良い機会でもあります。
更新案内が届いてから慌てて探すのではなく、契約満了日と解約予告期間を確認し、余裕を持って比較しましょう。
退去を選ぶ場合の手続きについては、賃貸解約の流れとは？退去連絡から立会い・敷金精算まで管理会社の実務を解説をご覧ください。
スポンサーリンク
賃貸の更新料について解説まとめ
賃貸の更新料は、契約を更新して住み続ける際に、契約内容に基づいて借主から貸主へ支払われる費用です。
家賃1か月分程度とする契約が多く見られますが、更新料の有無や金額は物件によって異なります。
また、更新時には更新料だけでなく、更新事務手数料、火災保険料、保証会社の更新料などが必要になる場合があります。
請求額だけを見て判断するのではなく、それぞれの費用の支払先と契約上の根拠を確認することが大切です。
更新料について疑問がある場合や、一括での支払いが難しい場合は、請求を放置せず、早めに管理会社へ相談しましょう。
管理会社にとって契約更新は、書類を取り交わすだけの手続きではありません。滞納の有無、入居者情報、保証契約、火災保険、契約条件などを確認し、貸主と借主が安心して賃貸借関係を継続するための重要な業務です。
契約書と更新案内を照らし合わせ、内容を十分に理解したうえで手続きを進めてください。
