賃貸物件を管理していると、時折遭遇するのが「契約者とは別の人が住んでいる」というトラブルです。
単に家族や交際相手が一緒に暮らしているだけなら事情を確認して対応できるケースもありますが、契約者が第三者から家賃を受け取り、大家さんに無断で部屋を貸しているとなれば話は別です。
いわゆる「又貸し」「無断転貸」の問題となります。
私自身、賃貸管理の仕事をする中で、家賃滞納を理由に部屋を訪問したところ、玄関から契約者とはまったく別の人物が出てきたという経験があります。
しかも、その人物は契約者に毎月きちんと家賃を支払っていたにもかかわらず、大家さんには一円も入金されていませんでした。
この記事では、賃貸物件の又貸し・無断転貸について、法律上の基本的な考え方や管理会社としての対応、そして私が実際に経験したトラブル事例をご紹介します。
- 賃貸物件の又貸し・無断転貸とは何か
- 無断転貸が発覚すると契約解除できるのか
- 又貸しによって大家さんに生じるリスク
- 管理会社が無断転貸を疑ったときの確認方法
- 実際に無断転貸が発生した際の対応事例
賃貸物件の又貸し・無断転貸とは？
賃貸物件の「又貸し」とは、借主が借りている部屋をさらに第三者へ貸すことです。
法律上は「転貸」と呼ばれます。
転貸そのものが一律に禁止されているわけではありません。
大家さんの承諾を得て転貸するのであれば、適法な転貸となるケースもあります。
問題になるのは、大家さんの承諾を得ずに第三者へ貸してしまう「無断転貸」です。
実務では、例えば次のようなケースがあります。
- 契約者が自分では住まず友人や知人へ部屋を貸している
- 自分では賃貸審査を通過できない人のために名義を貸して契約する
- 借りた住居を無断で民泊などに使用する
- 契約者が退去した後も別の人物だけがそのまま住み続ける
なお、契約者の家族や交際相手が同居したからといって、直ちに「転貸」になるわけではありません。
誰がどのような形で使用しているのか、契約者自身が居住しているのか、第三者から金銭を受け取っているのかなど、実際の状況を確認することが重要です。
無断転貸は契約解除の理由になる？民法612条を確認
無断転貸については、民法第612条に規定があります。
民法612条では、原則として賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりすることはできないとされています。
そして、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物を使用・収益させた場合には、賃貸人は契約を解除できると定められています。
民法612条だけを見ると、無断転貸があれば契約解除できるようにも読めます。
しかし実際の裁判では、無断転貸が形式的に存在するだけで常に解除が認められるわけではありません。
賃貸人との信頼関係を破壊するような「背信行為」とはいえない特別な事情がある場合には、解除が認められないことがあります。
これは賃貸実務では非常に重要なポイントです。
つまり、
- 誰に貸したのか
- どのような経緯で転貸したのか
- 家賃の支払い状況
- 物件の使用状況
- 大家さんに実際の不利益が生じているか
- 契約者と転借人との関係
なども含め、個別事情によって判断される可能性があります。
そのため、管理会社が無断転貸を発見したからといって、現場の判断だけで「契約解除だから今すぐ出て行ってください」と進めるのは危険です。
特に相手が無断転貸を否定している場合や、退去を拒否している場合には、大家さんと相談したうえで、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することになります。
無断転貸という言葉から、「法律違反なのだから罰金などの刑事罰があるのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、通常の賃貸住宅における無断転貸は、基本的には賃貸借契約や民事上の問題として扱われます。
無断転貸そのものについて直ちに刑事罰が科される、という話ではありません。
無断転貸によって大家さんに生じるリスク
管理会社として無断転貸を警戒する理由は、単に「契約違反だから」というだけではありません。
大家さんにとって、誰が自分の物件に住んでいるのか分からない状態になること自体が大きなリスクだからです。
家賃滞納のリスク
無断転貸では、実際の入居者が契約者へ家賃を支払い、その中から契約者が大家さんへ家賃を支払う形になっていることがあります。
ところが契約者が受け取ったお金を大家さんへ送金しなければ、実際の入居者が家賃を支払っていたとしても、大家さん側では家賃滞納となります。
今回ご紹介する私の経験した事件も、まさにこのパターンでした。
家賃滞納時に管理会社がどのように対応するかについては、別記事でも詳しく解説しています。
→ 賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説
誰が住んでいるのか分からなくなる
通常の賃貸借契約では、
- 契約者
- 同居人
- 勤務先
- 緊急連絡先
- 連帯保証人や保証会社
などを確認したうえで入居してもらいます。
ところが無断転貸が行われれば、大家さんや管理会社がまったく把握していない人物が生活することになります。
火災や漏水などの緊急事態が発生した際に居住者の確認ができないという点でも、管理上の問題は小さくありません。
騒音・ゴミ出しなどのトラブル
契約内容や建物のルールを十分に知らない第三者が入居すれば、騒音、ゴミ出し、駐輪場・駐車場の利用などをめぐるトラブルにつながることもあります。
もちろん、無断転貸された部屋に住んでいる人だからといって必ず問題を起こすわけではありません。
しかし管理会社からすれば、入居審査も契約説明も行っていない人物が生活していることになりますから、管理上のリスクは高くなります。
管理会社が無断転貸を疑うきっかけ
では実際の管理現場では、どのような場面で無断転貸が発覚するのでしょうか。
典型的なのは、次のようなケースです。
- 家賃督促のため訪問したところ別人が応対した
- 近隣住民から「契約者とは違う人が住んでいる」と連絡が入った
- 郵便物や連絡先などから居住実態に疑問が生じた
- 設備修理などで訪問した際、契約者とは別人だけが生活していた
- 契約者本人と長期間まったく連絡が取れなくなった
ただし、別人が部屋にいたというだけで無断転貸と決めつけることはできません。
友人が泊まりに来ていることもあれば、親族が一時的に滞在しているケースもあります。
まずは、
- 現在誰が居住しているのか
- 契約者本人はどこにいるのか
- いつから第三者が生活しているのか
- 第三者が契約者へ金銭を支払っているのか
といった事実関係を確認していきます。
無断転貸が疑われるからといって、管理会社が自由に部屋へ入って確認できるわけではありません。
緊急性のない通常の確認であれば、契約者や居住者と連絡を取り、適切な方法で事実確認を行う必要があります。
「怪しいから証拠を集める」という理由だけで過度な監視を行うことも避けるべきでしょう。
又貸し防止では入居審査も重要
無断転貸が始まってしまってから事実関係を確認するのは、想像以上に大変です。
そのため、管理会社としては入居時の審査も重要になります。
ただし、「服装が派手だから」「髪型が気になるから」といった外見だけで判断すべきではありません。
実務では、
- 申込書の内容に不自然な点がないか
- 転居理由に矛盾がないか
- 勤務先や収入と家賃のバランス
- 本人への連絡が正常に取れるか
- 同居予定者が正確に申告されているか
- 保証会社だけに任せず管理会社側でも内容を確認する
といった客観的な情報を確認する方が重要です。
入居審査については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
→ 賃貸の入居審査で見るべきポイントとは？管理会社の実務経験をもとに解説
【実録】契約者とは別人が住んでいた又貸し事件
ここからは、私が賃貸管理の仕事で実際に経験した無断転貸事件をご紹介します。
大量の空室が発生し、募集条件を大幅に緩和
事件の舞台となったのは、私が管理を担当していた駅から徒歩10分ほど、築20年程度のファミリータイプの賃貸マンションでした。
この物件では、それまである企業に法人契約で複数の部屋を借りてもらっていたのですが、その契約が終了し、一気に空室が発生してしまいました。
そこでオーナー様から、
- 敷金なし
- 礼金なし
- フリーレント2か月
という、かなり思い切った条件で募集したいとの要望がありました。
空室が大量に発生した状況でしたので、オーナー様としても「一刻も早く部屋を埋めたい」という気持ちが強かったのでしょう。
ただ、管理をする側としては少し心配でした。
空室対策として初期費用を下げたりフリーレントを付けたりすること自体は珍しくありません。
ただし、「早く決めたい」という気持ちから入居審査まで緩めてしまうのは別問題です。
入居後のトラブルによる損失の方が、空室期間の家賃より大きくなることもあります。
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申込人との連絡に違和感があった
募集を開始して間もなく、客付け業者から入居申込みが入りました。
申込人は建築関係の会社に勤める20代の男性で、妻と一緒に入居するという内容です。
ただし、勤続年数が短いうえ、連帯保証人として申告された人物は友人でした。
この時点で即座に契約を断るような話ではありませんが、私は少し慎重に確認した方がよいと考えていました。
そこで本人確認も兼ねて申込人へ電話をしたのですが、何度連絡しても折り返しがなく、ようやく電話がつながっても十分な受け答えをしてもらえません。
私はこうした状況をオーナー様へ説明し、「もう少し慎重に判断した方がよいのではないか」とお伝えしました。
しかしオーナー様の判断は、
「空いているよりは入居してもらった方がよい」
というものでした。
最終的には契約を締結し、鍵を引き渡すことになります。
入居から3か月、一度も家賃が入らない
契約時の初期費用については問題なく支払われました。
ところが、その後の家賃がまったく入ってきません。
そして入居からわずか3か月ほどで、私は家賃滞納の督促のため物件へ足を運ぶことになりました。
1回目の訪問は不在。
2回目も不在。
そこで時間帯を変えて訪問したところ、ようやく玄関のドアが開きました。
ところが、出てきた人物を見て驚きます。
契約者とはまったく別の男性だったのです。
「先輩に毎月家賃を払っています」
事情を確認すると、その男性から思いもよらない返事が返ってきました。
「この部屋は先輩から借りています。家賃も毎月先輩に払っています」
つまり、
実際の入居者 → 契約者 → 大家さん
という形で家賃が流れるはずだったところ、契約者のところでお金が止まっていたのです。
実際の入居者からすれば、毎月家賃を支払っているのですから、「自分は滞納していない」という認識です。
しかし大家さんから見れば、3か月分の家賃が入っていません。
しかも契約者本人は部屋に住んでいない。
典型的な無断転貸のトラブルでした。
無断転貸発覚後、どのように対応したのか
まず契約者へ連絡する
当然、最初に確認したいのは契約者本人です。
ところが電話をしても連絡が取れません。
実際に住んでいた男性も、
「最近は先輩と連絡が取れない」
とのことでした。
そこで連帯保証人にも連絡しましたが、こちらも又貸しについては何も知らされていませんでした。
実際の入居者にも事情があった
通常であれば、無断転貸という重大な問題が判明した以上、契約関係の解消を含めて対応を検討することになります。
ただ、実際に住んでいた男性から事情を聞いてみると、この男性自身もかなり困った立場に置かれていることが分かりました。
妻と2人の子供と一緒に生活しており、契約者である先輩には、入居時にまとまった契約金も支払っていたというのです。
そのうえ毎月の家賃も先輩へ支払っていました。
本人は、大家さんに家賃が支払われていないことを知らなかった様子でした。
もちろん、それだけで無断転貸の状態を放置してよいわけではありません。
しかし家族4人をその場で退去させれば、それで問題が解決するというほど単純な状況でもありませんでした。
オーナー様と面談し、正式に契約し直すことに
そこでオーナー様と相談した結果、実際の入居者と一度面談し、あらためて入居審査を行うことになりました。
収入面には多少の不安があったため、保証体制を整えることなどを条件として、最終的には実際に住んでいた男性を正式な借主として新たに契約するという対応を取りました。
この判断は、あくまで当時の物件状況、本人との面談内容、家族構成、支払能力、オーナー様の意向などを総合的に考えて決めたものです。
無断転貸が発生した場合に、常に再契約するべきという意味ではありません。
管理実務では、契約違反の有無だけでなく、実際の居住者、支払能力、滞納状況、保証体制、オーナー様の意向などを確認したうえで現実的な解決策を検討することもあります。
ただし、法的な解除や明渡しが問題となる場合には、管理会社だけで判断せず専門家への相談が必要になるケースがあります。
滞納家賃については連帯保証人へ請求
もう一つ解決しなければならない問題がありました。
大家さんに支払われていなかった家賃です。
実際の入居者は、契約者に対して家賃を支払っていました。
だからといって、大家さん側の未収金がなくなるわけではありません。
そこで当時の契約内容を確認したうえで、契約者側の連帯保証人へ滞納家賃の請求を行いました。
最終的には、こちらも全額回収することができました。
連帯保証人としては、自分が知らないところで友人が又貸しをし、そのうえ家賃まで滞納していたのですから、たまったものではなかったでしょう。
かなり怒っていたことを今でも覚えています。
この又貸し事件から学んだこと
結果だけを見れば、今回の案件はかなり幸運でした。
実際に住んでいた人とあらためて契約を結ぶことができ、滞納家賃も回収できたからです。
しかし、毎回このように解決できるとは限りません。
例えば、
- 実際の居住者が誰なのか分からない
- 契約者も居住者も無断転貸を否定する
- 本人確認に協力しない
- 家賃滞納が長期化している
- 近隣トラブルまで発生している
- 退去を拒否している
といった状況になれば、一気に解決の難易度が高くなります。
今回の経験から私が特に重要だと感じたのは、次の3点です。
1．保証会社の審査だけに頼らない
保証会社の審査を通過したからといって、管理上のリスクがすべてなくなるわけではありません。
管理会社としても申込内容を確認し、疑問点があれば本人へ確認することが重要です。
2．違和感があれば記録を残す
「連絡がなかなか取れない」「申込内容に説明しづらい点がある」など、審査中に感じた違和感については記録を残しておくことをおすすめします。
後に問題が発生した際、それまでの経緯を確認する材料になります。
3．問題が起きたら感情より事実確認を優先する
無断転貸が発覚すると、大家さんとしては当然「すぐに出て行ってほしい」と感じることもあるでしょう。
しかし管理会社としては、まず事実関係を整理する必要があります。
契約者は誰なのか。
実際の居住者は誰なのか。
家賃は誰から誰へ支払われているのか。
契約者と連絡が取れるのか。
保証人や保証会社はどうなっているのか。
こうした情報を一つずつ整理したうえで、オーナー様と対応方針を決めることが大切です。
賃貸管理では、契約書だけを読んでいても解決できない問題が数多く発生します。
今回の又貸し事件も、単純に「契約違反だから退去」という処理ではなく、実際に住んでいる家族、滞納家賃、保証人、オーナー様の意向を整理しながら着地点を探すことになりました。
こうした調整も、賃貸管理の重要な仕事の一つだと私は考えています。
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まとめ｜無断転貸は早期の事実確認が重要
今回は、賃貸物件の又貸し・無断転貸について、法律上の基本的な考え方と、私が実際に経験したトラブル事例をご紹介しました。
無断転貸については民法612条に規定があり、賃貸人の承諾を得ずに第三者へ転貸した場合には、契約解除が問題となります。
ただし、無断転貸があったからといって、すべてのケースで機械的に契約解除が認められるわけではありません。
実際の対応では、契約内容や転貸の経緯、当事者の関係、家賃の支払い状況などを確認しながら判断していく必要があります。
そして管理会社の立場から言えば、無断転貸への一番の対策は、問題が発生した後に強硬な対応をすることではなく、
- 入居時にきちんと審査する
- 契約者・同居者を正確に確認する
- 家賃滞納や連絡不能を放置しない
- 異変があれば早めに事実確認を行う
という日頃の管理を積み重ねることだと思います。
賃貸管理では、「気が付いたときには契約者とは別人が住んでいた」ということが本当に起こります。
大家さんや管理会社の方にとって、今回の実例が少しでも参考になれば幸いです。
