賃貸の入居審査で見るべきポイントとは？管理会社の実務経験をもとに解説

賃貸物件に入居申込みが入ると、管理会社や賃貸保証会社による「入居審査」が行われます。

空室を抱えているオーナー様にとって、入居申込みが入ることは非常に嬉しいものです。

しかし、だからといって「保証会社の審査に通ったから、そのまま契約して問題ない」と考えるのは少々早いかもしれません。

賃貸保証会社による審査と、大家さんや管理会社が行う入居審査では、確認しているポイントが必ずしも同じではないからです。

実際の賃貸管理では、家賃の支払い能力だけではなく、申込内容に不自然な点がないか、契約条件を理解しているか、入居後に円滑なやり取りができそうかなど、さまざまな点を確認しながら契約を進めます。

そこで今回は、長年賃貸管理の実務に携わってきた経験をもとに、「賃貸の入居審査では、実際にどのような点を確認しているのか」を詳しく解説していきます。

現場を知るから、本当に役立つ。

賃貸の入居審査とは？

賃貸住宅の入居審査とは、入居希望者から提出された申込内容などをもとに、貸主側が賃貸借契約を締結するかどうかを判断する手続きです。

一般的には、

• 氏名・生年月日
• 勤務先
• 勤続年数
• 年収
• 現在の住所
• 入居人数
• 転居理由
• 緊急連絡先
• 連帯保証人

などの情報を申込書に記載してもらい、必要に応じて本人確認書類や収入に関する資料などを確認します。

また、賃貸保証会社を利用する契約では、これとは別に保証会社独自の審査も行われます。

保証会社の審査に通ったから安心、とは限らない

現在の賃貸住宅では、賃貸保証会社を利用する契約が非常に多くなっています。

保証会社を利用すれば、家賃滞納が発生した場合にも一定の条件のもとで保証を受けることができるため、大家さんにとって非常に心強い存在です。

しかし、ここで注意したいのが、

「保証会社の審査に通った＝入居後に何の問題も起こらない」

という意味ではないことです。

保証会社は主として家賃債務などの保証を目的としたサービスであり、入居者の日常生活や近隣住民との関係まで保証してくれるものではありません。

例えば、

• 生活音を巡って近隣住民とトラブルになる
• ゴミ出しのルールを守らない
• 共用部分の使用方法を巡って問題になる
• 管理会社からの連絡にまったく応じない
• 契約時に申告していない人物が入居する

といった問題は、保証会社への加入だけで防ぐことはできません。

なお、保証される範囲については保証会社や契約商品によって異なります。

家賃だけでなく原状回復費用や残置物処分費用などが保証対象となる商品もありますので、保証内容については必ず契約内容を確認してください。

賃貸保証会社の仕組みについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

▶ 賃貸保証会社とは？わかりやすく解説いたします！

入居審査で確認したい6つのポイント

では、実際の管理現場ではどのような点を確認しているのでしょうか。

ここからは、私が入居申込みを確認する際に特に重要だと考えているポイントをご紹介します。

① 入居申込書の内容を確認する

まず基本となるのが、入居申込書の確認です。

単純に「年収がいくらあるか」だけを見るのではなく、申込内容全体を確認します。

特に確認しておきたいのは、

• 家賃と収入のバランス
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態
• 入居予定人数
• 転居理由
• 入居希望時期
• 緊急連絡先

などです。

もちろん、勤続年数が短いから審査に通してはいけないということではありません。

転職したばかりというケースもありますし、新卒であれば勤続年数が短いのは当然です。

一つの項目だけで判断するのではなく、申込内容全体を見ながら総合的に確認することが重要です。

② 申込内容に矛盾や不自然な点がないか確認する

入居審査で非常に重要なのが、申込内容の「整合性」です。

例えば、

• 勤務先と新居がかなり離れている
• 申込書と仲介会社から聞いた転居理由が異なる
• 一人入居と聞いていたのに複数人で住む予定になっている
• 申告している勤務先と提出資料の内容が一致しない

など、不自然な点があれば理由を確認します。

ここで重要なのは、不自然な点があるからといって、すぐに問題のある申込者だと決めつけないことです。

実際にはきちんとした理由があることも少なくありません。

例えば勤務先から遠ざかる転居であっても、

• パートナーの勤務先に合わせる
• 実家の近くへ転居する
• 在宅勤務が中心になった
• 勤務先の異動予定がある

といった合理的な事情が考えられます。

③ 家賃を無理なく支払えるか確認する

当然ながら、家賃の支払能力も重要な審査項目です。

ただし、「年収が○万円以上ならOK」「家賃は収入の○分の1なら必ず大丈夫」というように、一つの数字だけで機械的に判断することはおすすめできません。

同じ収入でも、

• 雇用形態
• 勤続年数
• 預貯金
• 同居人の収入
• 保証会社の利用状況
• 法人契約か個人契約か

などによって状況は異なります。

また、年金受給者や自営業者、フリーランスの方など、給与所得者とは異なる形で収入を得ている方もいます。

そのため、属性だけで一律に判断するのではなく、必要に応じて収入や預貯金などを確認しながら判断することが大切です。

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④ 必要書類の提出や連絡がスムーズか確認する

入居審査では、申込者との連絡状況も意外に重要です。

例えば、

• 必要書類をなかなか提出してもらえない
• 何度連絡しても返信がない
• 質問するたびに申告内容が変わる
• 契約条件について何度説明しても認識が一致しない

といった場合には、理由を確認しておいた方がよいでしょう。

もちろん、仕事などの都合ですぐに連絡できない方もいます。

単純に返信が遅いというだけで判断するのではなく、事情を確認することが重要です。

ただし、賃貸借契約を締結すれば、その後も管理会社と入居者の間では、

• 契約更新
• 設備故障
• 建物点検
• 家賃に関する連絡
• 退去手続き

など、さまざまな連絡が発生します。

そのため、契約前の段階で連絡が極端に取りづらい場合には、入居後の管理についても考えておく必要があります。

⑤ 緊急連絡先・連帯保証人を確認する

緊急連絡先や連帯保証人についても、内容を確認します。

特に大切なのは、緊急連絡先と連帯保証人を混同しないことです。

緊急連絡先は、事故や病気など入居者本人と連絡が取れなくなった場合などに連絡するためのものであり、原則として家賃などを支払う義務を負うものではありません。

一方、連帯保証人は、賃貸借契約に基づく一定の債務について保証責任を負います。

現在では保証会社を利用する契約も多くなっていますが、連帯保証人を付ける場合には、こうした法改正についても正しく理解しておく必要があります。

⑥ 最終判断に必要な情報を大家さんへ報告する

管理会社が入居審査を行う場合、最後に重要になるのが大家さんへの報告です。

単に、

「保証会社の審査が通りました」

だけで済ませるのではなく、

• どのような方から申込みが入ったのか
• 勤務状況
• 転居理由
• 入居予定人数
• 保証会社の審査結果
• 申込内容に気になる点があるか

など、大家さんが判断するために必要な情報を整理して報告することが望ましいでしょう。

入居審査を管理会社へ任せる場合の注意点

賃貸管理を管理会社へ委託しているのであれば、大家さん自身がすべての審査作業を行う必要はありません。

むしろ、入居者とのやり取りや書類確認などは、管理会社が担当した方がスムーズなケースが多いでしょう。

ただし、管理会社によって入居審査の進め方には差があります。

そのため大家さんとしては、

• どのような項目を確認しているのか
• 保証会社の審査以外にも確認をしているのか
• 気になる点がある場合には報告してもらえるのか
• 最終的な入居承認をどのように行っているのか

などを確認しておくと安心です。

管理会社の仕事について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

▶ 賃貸管理の知識｜管理会社の仕事を実務経験から解説

主観だけで申込者を判断しないことも重要

入居審査を行う際に注意したいのが、申込者の人物像を「印象」だけで判断しないことです。

例えば、

• 字がきれいかどうか
• 現在住んでいる住宅の外観
• 実家がどのような住宅か
• 話し方が自分の好みに合うか

といった要素だけで、入居後に問題を起こすかどうかを判断することはできません。

大切なのは、

• 申込内容が正確か
• 家賃を支払える状況か
• 申告内容に整合性があるか
• 契約条件を理解しているか
• 必要な連絡や手続きができるか

といった、契約に関係する客観的な情報です。

入居審査だけでトラブルを完全に防ぐことはできない

ここまで入居審査の重要性について解説してきましたが、どれほど丁寧な審査を行っても、将来のトラブルを完全に予測することはできません。

入居当初は何の問題もなかった方が、

• 失業する
• 病気になる
• 勤務先が倒産する
• 家族関係が変化する
• 生活環境が変わる

などの事情によって家賃の支払いが難しくなることもあります。

また、近隣トラブルについても、実際に生活を始めてみなければ分からない部分があります。

だからこそ賃貸経営では、

「入居審査ですべての問題を防ぐ」のではなく、「入居審査＋保証会社＋入居後の管理」を組み合わせること

が重要だと私は考えています。

万一、家賃滞納が発生した場合の管理会社の対応については、こちらの記事で詳しく解説しています。

▶ 家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説

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賃貸の入居審査で見るべきポイント｜まとめ

今回は、賃貸物件の入居審査について、実際の管理現場で確認しているポイントを解説してきました。

入居審査で特に重要なのは、

• 申込内容を確認する
• 申込内容に矛盾がないか確認する
• 家賃の支払能力を確認する
• 必要書類や連絡状況を確認する
• 緊急連絡先や連帯保証人を確認する
• 必要な情報を大家さんへ報告する

といった点です。

賃貸保証会社の審査に通ったことは大切な判断材料ですが、それだけですべての確認が終わるわけではありません。

一方で、申込者の外見や話し方などから人物像を決めつけたり、必要以上にプライベートな部分を調べたりする必要もないでしょう。

入居審査で大切なのは、申込者の「粗探し」をすることではありません。

貸主と借主の双方が、安心して長期間賃貸借契約を続けられるかを確認すること。

これが入居審査の本来の目的だと私は考えています。