定期借家契約とは？普通借家との違い・注意点・実務での活用方法を解説

現場を知るから、本当に役立つ。

賃貸借契約には、大きく分けて「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」があります。

一般的な賃貸住宅では普通借家契約が利用されるケースが多いのですが、転勤中だけ自宅を貸したい場合や、将来的に建替え・売却などを予定している物件では、定期借家契約が非常に有効な選択肢となります。

また賃貸管理の現場では、「現在の普通借家契約を定期借家へ変更できないか」といった相談を受けることもあります。

しかし、定期借家契約には普通借家とは異なる手続きや注意点があり、契約書に「定期借家」と書いておけばよいというものではありません。

そこで今回は、定期借家契約の基本的な仕組みから、普通借家との違い、契約終了時の注意点、そして既存の普通借家契約から切り替える場合の考え方まで、不動産管理の実務経験をもとに詳しく解説していきます。

定期借家契約とは？

定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間が満了することによって、更新されることなく終了する建物賃貸借契約です。

正式には「定期建物賃貸借契約」と呼ばれ、2000年3月に導入された制度となります。

一般的な普通借家契約では、契約期間が満了しても当然に契約関係が終了するわけではありません。

貸主側から更新を拒絶するためには正当事由が必要となるため、オーナーが「契約期間が終わったので退去してください」と一方的に契約を終了させることは原則としてできません。

これに対して定期借家契約では、適法な手続きを踏んで契約を締結していれば、契約期間の満了によって賃貸借契約が終了します。

普通借家契約との違い

契約期間が満了すれば更新されず終了する

定期借家契約の最大の特徴は、「更新がない」という点です。

例えば2年間の定期借家契約を締結した場合、原則として2年が経過した時点でその契約は終了します。

ただし、貸主と借主の双方が引き続き契約することを希望するのであれば、新しい定期借家契約を締結することは可能です。

「更新」ではなく「再契約」になる

定期借家契約では、普通借家契約のような「更新」はありません。

引き続き入居してもらう場合には、従来の契約をそのまま延長するのではなく、新しい賃貸借契約を締結する「再契約」という形になります。

実務上は同じ入居者がそのまま住み続けるため、一見すると更新と変わらないように見えますが、法律上の意味は異なります。

1年未満の契約も設定できる

普通借家契約では、1年未満の期間を設定すると期間の定めのない賃貸借として扱われます。

一方、定期借家契約では6か月や10か月など、1年未満の契約期間を設定することも可能です。

このため、「半年後に自宅へ戻る予定がある」「1年後に建物を取り壊す予定がある」といったケースでも利用しやすい制度となっています。

定期借家契約を締結するときの重要ポイント

定期借家契約は、単に契約書に「定期借家契約」と記載すれば成立するものではありません。

法律上必要とされる手続きを正しく行うことが非常に重要です。

契約期間と更新がないことを明確にする

契約書には契約期間を明確に定めるとともに、契約期間満了によって賃貸借契約が終了し、更新がないことを明記します。

現在では、一定の要件を満たすことで電子契約によって定期借家契約を締結することも可能となっています。

契約前に別途説明が必要

定期借家契約を締結する場合には、貸主は借主に対して、契約締結前に「この契約には更新がなく、契約期間満了によって終了すること」を説明する必要があります。

ここで特に注意したいのが、宅地建物取引業者が行う重要事項説明とは別の手続きであるという点です。

仲介業者や管理会社が貸主の代理人として説明することは可能ですが、単に重要事項説明書の中で定期借家について説明しただけで、当然にこの手続きを行ったことになるわけではありません。

賃貸借契約全体の流れについては、関連記事 「賃貸契約の流れとは？内見・申込み・入居審査・契約・鍵渡しまで実務経験者が解説」でも詳しく解説しています。

契約期間が1年以上なら終了通知を忘れない

定期借家契約だからといって、契約期間が満了すれば管理会社が何もしなくても当然に退去してもらえる、と考えるのは危険です。

契約期間が1年以上の場合、貸主は借主に対して、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了によって契約が終了することを通知する必要があります。

例えば、2028年3月31日に契約が終了するのであれば、2027年4月1日から2027年9月30日までの間に終了通知を行うことになります。

終了通知が遅れたらどうなる？

通知期間を過ぎてから終了通知を行った場合、貸主は通知した日から6か月が経過するまで、契約終了を借主に主張することができません。

つまり、「定期借家だから契約終了日に必ず退去してもらえる」と思っていても、終了通知を失念すると予定どおり退去してもらえない可能性があります。

定期借家契約においては、契約締結時の手続きだけでなく、契約終了までのスケジュール管理も非常に重要なのです。

定期借家契約でも借主から中途解約できる場合がある

定期借家契約は契約期間が決められているため、「借主も期間途中では絶対に解約できない」と思われることがあります。

しかし、居住用で床面積が200平方メートル未満の建物について、転勤・療養・親族の介護など、やむを得ない事情によって生活の本拠として使用することが困難になった場合には、借主は1か月前の申入れによって中途解約することができます。

また、法律上の中途解約とは別に、契約書で借主からの中途解約を認める特約を設けることも可能です。

そのため、実際に定期借家契約を締結する際には、「途中解約をどのように扱うのか」についても契約内容を確認しておく必要があります。

普通借家契約から定期借家契約へ切り替えることはできる？

賃貸管理の実務では、「現在は普通借家契約だが、今後は定期借家契約へ変更したい」という相談を受けることがあります。

結論から言えば、既存の普通借家契約から定期借家契約へ切り替えられるケースはあります。

ただし、現在の契約をそのまま「更新」という形で定期借家に変更するのではなく、普通借家契約を合意のうえで終了させ、新たに定期借家契約を締結するという考え方になります。

2000年3月1日より前から続く居住用契約には注意

特に注意が必要なのが、定期借家制度が始まった2000年3月1日より前に締結され、その後も続いている居住用の普通借家契約です。

このような契約については、貸主と借主が合意して現在の契約を解除したとしても、引き続き同じ建物について同じ当事者間で定期借家契約へ切り替えることには法律上の制限があります。

なお、事務所や店舗など居住用ではない建物については扱いが異なります。

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実務で定期借家契約を活用する場面

では、実際の賃貸管理ではどのような場面で定期借家契約が利用されるのでしょうか。

転勤中だけ自宅を貸したい場合

典型的なのが、転勤などで一定期間だけ自宅を空けるケースです。

例えば「3年間の転勤が終わったら自宅へ戻りたい」という場合に普通借家契約で貸してしまうと、3年後に必ず退去してもらえるとは限りません。

このような場合には、定期借家契約を利用することで、貸主が再び自宅を利用する時期をあらかじめ明確にできます。

建替えや大規模な工事を予定している物件

数年後に建替えや大規模改修、売却などを予定している建物について、一時的に賃貸する場合にも定期借家は利用しやすい制度です。

ただし、定期借家だからといって募集条件が普通借家とまったく同じになるとは限りません。

契約期間が限定されることを嫌う入居希望者もいるため、物件の立地や契約期間によっては、賃料やその他の募集条件を調整する必要が生じることもあります。

入居に一定の不安がある場合

入居審査の段階で一定の不安はあるものの、事情を考慮して入居を受け入れたい場合に、一定期間の定期借家契約を利用するという考え方もあります。

そして契約期間中に特に問題がなければ、再契約を行うという方法です。

ただし、定期借家を「気に入らない入居者を簡単に退去させるための契約」と考えるべきではありません。

契約締結時に必要な手続きを正しく行うことはもちろん、契約条件について借主に十分理解してもらうことが重要です。

トラブルのある入居者を定期借家へ切り替える場合の注意点

賃貸管理を行っていると、家賃滞納や近隣トラブルなどが発生している借主について、「今後は定期借家契約に変更できないだろうか」とオーナーから相談を受けることがあります。

実務上、現在の普通借家契約を双方合意のうえで終了させ、新たに定期借家契約を締結することを検討できるケースはあります。

例えば、貸主と借主が話し合ったうえで一定期間の定期借家契約を締結し、その期間中に問題がなければ再契約を検討する、といった方法です。

しかし、この方法をすべての契約で利用できるわけではありません。

現在の契約を締結した時期、居住用か事業用か、普通借家契約をどのような形で終了させるのかなどを確認する必要があります。

また、家賃滞納や迷惑行為がすでに重大な契約違反となっている場合には、定期借家への変更とは別に、契約解除や専門家への相談を検討すべきケースもあります。

家賃滞納が発生した場合の管理会社の具体的な対応については、 「家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説」 でも詳しく解説しています。

定期借家契約だからといって万能ではない

定期借家契約は、オーナーにとって将来の物件利用計画を立てやすい優れた制度です。

しかし、「定期借家にしておけば何でも自由にできる」というものではありません。

契約締結時には法律上必要な手続きを行う必要がありますし、契約期間が1年以上の場合には終了通知の管理も必要です。

また、入居募集の面では、契約期間が限定されていることを理由に敬遠する入居希望者もいます。

そのため、普通借家と定期借家のどちらを利用するかは、「貸主にとってどちらが有利か」だけで判断するのではなく、その物件を今後どのように運用したいのかを考えたうえで決めるべきでしょう。

管理会社の仕事内容や、オーナーと管理会社の役割分担については、 「賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説」 も参考にしてください。

定期借家契約についてよくある質問

定期借家契約は契約期間が終われば必ず退去しなければなりませんか？

原則として、契約期間満了によってその定期借家契約は終了します。

ただし、貸主と借主の双方が合意すれば再契約を行い、そのまま入居を続けることは可能です。

定期借家契約を普通借家契約へ変更することはできますか？

定期借家契約が終了した後、双方が合意したうえで新たに普通借家契約を締結することは可能です。

入居当初は一定期間の定期借家として契約し、その後の状況を見ながら普通借家契約を締結するという運用を検討するケースもあります。

普通借家を定期借家へ変更することはできますか？

可能なケースはありますが、単なる更新や契約書の差し替えで変更するものではありません。

また、2000年3月1日より前から続いている居住用の普通借家契約については切り替えに制限があるため、特に注意が必要です。

定期借家なら家賃滞納者を必ず退去させられますか？

そのように考えるべきではありません。

定期借家は契約期間満了によって終了する契約制度ですが、家賃滞納への対応や契約解除は別の問題です。

滞納が発生した場合には、契約内容や滞納状況に応じて、督促・保証会社への事故報告・契約解除などを検討する必要があります。

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まとめ｜定期借家は正しい手続きと契約管理が重要

今回は、定期借家契約の仕組みや普通借家との違い、そして賃貸管理の実務で利用する際の注意点について解説しました。

定期借家契約は、契約期間満了によって更新されることなく終了するため、転勤中の自宅を一定期間だけ貸したい場合や、将来的に建替えなどを予定している物件では非常に使いやすい制度です。

一方で、契約締結前の説明や終了通知など、普通借家にはない手続きが必要となります。

また、既存の普通借家契約から定期借家契約への切り替えについても、現在の契約内容や締結時期によって取り扱いが異なるため注意が必要です。

定期借家契約で最も重要なのは、単に「貸主に有利な契約」と考えるのではなく、物件の将来計画に合わせて正しく利用することだと思います。

そして管理会社としては、契約を締結して終わりではありません。

再契約の有無を確認する時期や終了通知の期限まで含めて管理してこそ、定期借家制度を有効に活用することができるのです。