人生において、多くの方が一度は経験するのが「お部屋を借りる」というイベントとなります。
もちろん、これまでに何度も賃貸借契約を締結しているという方もおらるでしょうが、「入居までの間に不動産業者がどのような業務を行っているのか」といった点については、ご存じない人が殆どなのではないでしょう。
そこで本日は、「賃貸契約の流れを解説いたします！」と題して、内見から契約締結、入居までのお部屋を借りる流れを不動産業者の目線からわかりやすくご説明していきたいと思います。
入居までの流れを不動産屋さん目線で解説！
賃貸契約の流れについてご説明する前にまずご理解いただきたいのが、賃貸物件の契約においては「元付け業者（管理会社）」と「客付け業者」という、2社の不動産屋さんが係って来るケースが多いという点です。
その立場の違いについての詳細は、過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう！」にてご確認いただければと思いますが、この2社の違いを簡単にご説明するならば、
「元付け業者」は物件の管理会社（大家さん側の不動産業者）のことであり、「客付け業者」はお部屋探しをするお客様を物件にご案内し、お申込み手続きのサポートをする業者（入居者側の不動産業者）
ということになるでしょう。
なお今回の記事では、それぞれを「管理会社」・「客付け業者」という呼び名でお話を進めさせていただき、取引の形態としては居住用のお部屋、入居者は個人での契約であることを前提とさせていただきます。
客付け業者へお客様が来店
お部屋を探した経験がある方ならお解りかと思いますが、物件探しはまず不動産屋さんに出向くことから始まります。
ちなみに現在ではネット上に膨大な物件情報が掲載されていますから、「最初はネット検索から」という方も多いでしょうが、意思決定にはやはり現地を見る必要がありますから、不動産屋さんへの来店が必要という点だけは今も昔も変わりません。
なお、「自分の会社で管理している物件」で成約することができれば、不動産業者は「客付け業者と管理会社の2社の仕事を一手に行う」こととなりますが、こうしたケースはあまり多くありませんので、
レインズ・アットホームなどの物件情報共有媒体から得た情報を基にお客様へ物件をご紹介し、客付け業者として内覧へ同行して成約を目指すことになるでしょう。
一方、物件情報のご紹介はしたもののご案内まで至らない時は、「連絡先を聞いた上で、物件情報を継続してご紹介し続ける」という流れとなるのが通常です。
物件の空室確認
さて、実際に内覧を行うとなった際には、まずは管理会社に連絡して「物件がまだ成約していないかの確認」と「鍵の手配」をしなければなりません。
ここで「ご案内が可能」ということになれば、客付け業者は名刺を管理会社に送り、鍵の在処を教えてもらいます。
※近年では賃貸管理業務ＤＸ化に伴い、ネット経由で内覧の手続きを行うケースも増えつつありますが、まだまだアナログな手続きを必要とする管理会社も少なくありません。
そして、現地に「キーボックス」と言われる暗証番号ダイヤル付の鍵保管器具が設置されている場合には、お客様を連れて直接物件に向かうことができますが、
時には管理会社に鍵が保管されているケースがあり、このパターンでは『鍵を取りに行く手間が掛かる』ために、客付け業者にご案内を敬遠されることも多いでしょう。（現地に鍵がない物件には「案内をしない」という客付け業者も存在します）
物件へのご案内
そして、客付け業者の社員は、
- 来店したお客様に物件情報をご紹介して、気に入った物件の内見に向かう
- ネットで物件情報見たお客様と現地で待ち合わせをして内覧を行う
といった流れで物件を訪れることになります。
そして、お客様と共に物件を見ながら、様々なセールストークを駆使して成約を目指すこととなるでしょう。
なお、ここで物件を気に入っていただければ、晴れて管理会社に「入居申込み」を行うことになります。
入居のお申込み
今までにお部屋を借りたことのある方ならお解りのことと思いますが、申込みの段階になると、客付け業者は一旦自分の会社に戻ることになります。
これは物件の申込みに使用する「申込書」の書式が管理会社によって異なるためで、客付け業者は現地より「申込みをしたい旨」を管理会社に伝えて、申込書の雛形を事務所にＦＡＸやメールで送ってもらえるように手配します。
そして事務所に戻ったなら、管理会社から届いた申込書に（お客様が）必要事項を書き込み、身分証明書などを添付した上で返送し、管理会社の審査を受けることになるでしょう。
なお、ここでありがちなのが「申込書の必要事項がその場で埋めきれない」という状況です。
連帯保証人や緊急時連絡先となる方の「勤め先」や「住所」などは入居希望者が把握していない場合も多いため、こうしたケースでは『書ける範囲で記入してもらい、不足した情報は追って連絡する』という形を取ります。
入居審査のスタート
さて、ここからは管理会社の仕事となりますが、申込書を基に入居審査を開始します。
まずは、物件のオーナー様に連絡を入れて申込書の内容を確認してもらうことになるでしょう。
そして、オーナー様には申込人の勤め先や勤続年数、年収なども含めて総合的に検討していただき、「入居させるに足る人物であるか否か」の判断を下してもらいます。
また、管理会社やオーナー様の方針によって「100％賃貸保証会社利用（申込人の内容に係わらず保証会社への加入が必須条件）」というケースもありますが、お客様の強い希望で「連帯保証人による契約をせざるを得ないケース」もありますし、属性の悪いお客様に対しては「保証会社・連帯保証人のダブル保証」となることもあるでしょう。
ちなみに連帯保証人を擁立しての契約の場合には、管理会社は保証人への電話による意志の確認に加え、連帯保証人引受承諾書を送付して、署名・捺印（実印）の上、印鑑証明書（発行より3ヶ月以内のもの）を添付して返送してもらうように手配するのが通常です。
一方、賃貸保証会社を利用する場合には保証会社に審査の依頼を行い、ひたすら結果を待ち続けことになります。
なお、大家さん向けの入居審査のテクニックについては、別記事「賃貸入居審査のコツをご紹介いたします！」にて詳細な解説を行っております。
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入居審査通過
こうしたプロセスを経て入居審査を通過した暁には、管理会社は契約に必要な契約金の明細（精算書）や必要書類の一覧を作り、客付け業者に送付します。
なお、契約時の借主の持ち物は
- 印鑑（認印）
- 身分証明書
- 収入証明（源泉徴収票、確定申告書等）
- 社員証（サラリーマンの場合）
- 住民票
- 契約金（事前振込みの場合は振込控え）
- 銀行届出印／賃貸保証会社利用時のみ
- 預金通帳（取引口座確認用）／賃貸保証会社利用時のみ
- 連帯保証人承諾書（実印にて押印）／保証人擁立の場合のみ
- 連帯保証人の印鑑証明（発行から3ヶ月以内のもの）／保証人擁立の場合のみ
以上のようになります。
そして、必要書類の一覧等を受け取った客付け業者は、入居者にその内容を伝え、契約日の日程などを調整して行くことになるでしょう。
ちなみに、契約日が決まれば、客付け業者の業務はここで終了となり、契約日は入居者が一人で管理会社に出向いて、賃貸借契約の締結を行うこととなるのです。（仲介手数料はこの段階で、客付け業者へ振込みで支払うのが通常でしょう）
一方、大家さん側の不動産業者である「管理会社の業務はここからが本番」となり、設定された契約日に向けて契約書・重要事項説明書の作成に、借家人賠償保険や賃貸保証会社の申込書の手配などの作業が始まります。
賃貸借契約締結・鍵の引渡し
さて契約の当日は、
以上のような流れて手続きが進んで行くのが一般的です。
借主が管理会社の事務所に来店したら、まずは身分証にて本人確認を行い、必要書類が揃っているかのチェックが行われます。
なお、必要書類に不足があった場合には原則として「追って提出」となるケースが多いですが、銀行届出印や保証人承諾書などを忘れた場合には、契約自体を延期しなければならないケースもありますのでご注意ください。
続いて、契約金が揃っているの確認（事前振込の場合は振込み控えで確認）が済んだら、重要事項の説明と、賃貸借契約書の読み合わせが行われます。
重要事項説明と契約書の読み合わせは非常に大切なイベントとなりますので、不明な点や納得できない内容があれば、借主は必ず申し出るようにしましょう。
また、どんなに説明を聞いても承諾できない内容が契約書等に謳われている場合には、契約の締結を拒否する勇気も必要です。
その後は、借家人賠償保険、賃貸保証会社との保証契約についての説明を経て、各種契約書等への署名・捺印を行なって、契約の締結は完了となります。
ちなみに、「お部屋の鍵の引渡し」は賃料発生日から可能となりますが、賃貸借契約はそれに先行してに行われることも多いため、契約の場で鍵を引き渡すのは意外に稀なケースとなるでしょう。
そして、契約日に鍵の引渡しができない場合には、入居者が賃料発生日以降に改めて鍵を管理会社に取りに来ることになります。
契約締結後の処理
契約完了後、管理会社は入居者から受け取った契約金や契約書類を、物件オーナー様の元に届け、署名・捺印をしてもらいます。（この段階で契約書類には借主の署名・捺印しかなされていないため）
そして、ここでようやく管理会社は大家さんより広告宣伝費等の名目で報酬を受け取ることになるのです。
なお、管理会社は契約書類にオーナー様の署名捺印を頂いた後、原本一通を入居者へ届けると共に、賃貸借契約書と重要事項説明書の写しを客付け業者に送ることを忘れないようにしましょう。（客付け業者の事務処理上、必要となるため）
そしてこの作業をもって、賃貸の取引は完了となるのです。
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賃貸契約の流れを解説まとめ
さて、ここまでが賃貸契約の流れについてのご説明となります。
ネット上では様々なサイトで賃貸借契約の流れが説明されていますが、仲介業者の目線からの解説は数少ないようでしたので、この記事をお届けすることにいたしました。
これから初めてのお部屋探しに挑むという方はもちろんのこと、いまいち賃貸契約の全貌が把握できないという物件オーナー様や、これから不動産屋さんに就職しようとお考えの方にも、是非この記事をご参考にしていただければ幸いです。
ではこれにて、「賃貸契約の流れを解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきます。