土地や建物を購入する際、価格や駅からの距離、建物の状態は念入りに確認しても、災害リスクの調査は後回しになりがちです。
しかし、気に入った物件でも、洪水や土砂災害などのリスクを知らずに購入すれば、住み始めてから「こんな場所だったのか」と後悔するかもしれません。
そこで役立つのがハザードマップです。この記事では、ハザードマップの種類と探し方に加え、不動産を購入する前にどこを確認すべきかを解説します。
ハザードマップとは？
ハザードマップとは、災害による被害が想定される範囲や、避難に役立つ情報などを地図に示したものです。
例えば洪水のハザードマップでは、一定の条件で河川が氾濫した場合に、どの範囲がどの程度浸水すると想定されるかを確認できます。ただし、地図に示されるのは設定された条件の下での想定です。被害の発生を断定するものでも、色のついていない場所の安全を保証するものでもありません。
不動産購入前に確認したいハザードマップの種類
物件所在地によって確認すべき災害は異なります。主なものは次のとおりです。
- 洪水：河川の氾濫による浸水
- 内水氾濫：大雨を排水しきれないことなどによる浸水
- 高潮：台風などに伴う海面上昇による浸水
- 津波：地震などに伴う津波による浸水
- 土砂災害：崖崩れ、土石流、地すべりなど
- ため池：ため池の決壊による浸水
- 火山：噴火に伴う噴石、溶岩流、火山泥流など
自治体によっては、地震の揺れやすさや液状化の可能性を示した地図も公開しています。これらは一枚の地図にまとまっているとは限らないため、物件に関係する地図を一つずつ確認しましょう。
ハザードマップの調べ方
まずは国のポータルサイトで周辺を確認する
最初の入口として便利なのが、国のハザードマップポータルサイトです。
「重ねるハザードマップ」では、住所や地図から場所を探し、洪水、土砂災害、高潮、津波などの情報を重ねて確認できます。気になる物件を複数比較する際にも役立ちます。
次に自治体が公開する地図を確認する
国のポータルサイトには、各市区町村の地図を探せる「わがまちハザードマップ」もあります。最終的には、物件所在地の自治体が公開するハザードマップを開き、凡例、想定条件、避難場所などを確認しましょう。
特に内水氾濫や避難に関する情報は、自治体の資料まで見ないと把握しきれない場合があります。地図の作成時期や更新の有無も確認しておくと安心です。
物件調査では、地図の「色」以外も見る
物件の位置を正確に特定する
住所を入力して表示された地点が、必ずしも敷地の正確な位置とは限りません。大きな敷地や、浸水想定区域の境目にある土地では、建物の位置と敷地全体の位置を分けて確認したいところです。
地図の縮尺によって境界付近の見え方も変わります。判定が微妙な場合は、所在地を確認したうえで自治体の担当窓口に問い合わせる方法もあります。
浸水深だけでなく、浸水の続く時間も確認する
洪水の地図では、まず想定浸水深に目が行きます。しかし、浸水が長く続く場所では、水が引くまで建物に戻れなかったり、電気・水道などの復旧に時間がかかったりする可能性があります。
自治体が浸水継続時間などの情報を公開している場合は、併せて確認しましょう。マンションなら、住戸の階数だけでなく、出入口や電気設備がどこにあるかも気になります。
避難先までの道を見る
物件そのものに色がついていなくても、周囲の道路や避難先までの経路に危険があるかもしれません。近くの河川、低い道路、アンダーパス、崖などにも目を向けます。
購入後の生活を考えるなら、自宅の位置だけで判断せず、周辺を含めて安全に移動できるかを確かめることが大切です。
ハザードマップで色がついていなければ安全？
色がついていない場所でも、「災害が起きない」とは言えません。地図の対象となっていない河川や、想定と異なる雨の降り方によって、被害が生じる可能性があります。また、洪水の想定区域外でも、内水氾濫や土砂災害など別のリスクがあるかもしれません。
逆に、色がついているから直ちに購入できないという話でもありません。被害の種類と程度、建物の構造や階数、避難方法、保険の条件などを踏まえ、その物件のリスクを理解して判断することになります。
重要事項説明でもハザードマップは確認できる？
不動産取引では、水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地が、重要事項説明の対象になっています。
ただし、購入の判断は契約直前ではなく、できれば物件を検討している段階で行いたいものです。気になる物件が見つかったら、自分でも地図を確認し、不明な点を仲介業者に質問してみましょう。
なお、重要事項説明で扱う水害ハザードマップの実務については、別記事「重要事項説明とハザードマップについて」で詳しく解説しています。
ハザードマップは現地調査と併せて使おう
ハザードマップは便利ですが、地図だけで土地の様子をすべて読み取れるわけではありません。現地では、周囲との高低差、道路の勾配、擁壁や崖、水路の位置なども見ておきたいところです。
例えば、敷地が周囲より低ければ、大雨の際に水が集まりやすい可能性があります。一方、同じ浸水想定区域内でも、建物の入口や設備の配置によって影響の受け方は変わります。
ハザードマップで広い範囲のリスクをつかみ、現地で敷地と周辺の状況を確かめる。この二つを組み合わせることで、物件への理解が深まります。
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まとめ｜購入を決める前に複数の地図を確認する
ハザードマップは、不動産購入前に災害リスクを調べるための基本資料です。ただし、一枚の地図や一つの色だけで、その物件の安全性は判断できません。
洪水・内水・高潮・津波・土砂災害など、所在地に関係する地図を確認し、想定条件や避難経路、現地の地形まで見ておきましょう。購入前にリスクを知ることが、納得できる物件選びにつながります。
