改正民法賃貸更新

 

2020年の4月1日より、120年ぶりのリニューアルを果たした民法が施行されることになりました。

なお、今回の改正においては「債権」に関して大きな変更がなされましたから、多くの企業が「これまで使用していた契約書の内容変更」等を迫られることとなったようです。

またこの改正は不動産取引にも大きな影響を及ぼすことになりましたので、私を含めた不動産業者もその対応に追われています。

さて、このようなお話をすると『そうなんだ・・・』とまるで他人事のように思われている方も多いことと思いますが、実は不動産投資家様や大家さんに関しては「民法改正に係わる楽観できない問題」も多々存在しているのです。

そして数ある改正点の中でも、特に重要となるのが『賃貸借契約更新時の法解釈について』となりますので、本日は「改正民法!賃貸更新時の注意点を解説いたします!」を題して、この厄介な問題について解説してみたいと思います。

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民法改正点の整理

ではまず最初に、今回の民法改正点の中でも「賃貸借契約に係るポイント」について簡単に整理してみましょう。

賃貸部分の一部滅失による賃料減額

本改正では賃貸部分が自然災害などで一部滅失(破損)した場合に、その面積に合わせて賃料が減額となる旨が定められました。

賃貸部分の全部滅失による契約の終了

当然のことと言えば当然なのですが、賃貸部分が完全に破壊されてしまった際には、賃貸借契約が終了する旨が改めて民法に定められました。

敷金の扱いについて

これまで不明確であった敷金の扱いについて、「物件を借りる際に借主が提供する担保である旨」が明記されました。

原状回復について

こちらも既に実務上では当たり前のこととなっていますが、借主は故意過失によって物件に損害を与えた場合はその賠償を行い、自然損耗については回復義務を負わない旨が民法に明記されました。

建物の修繕について

「雨漏りの修繕」など貸主が行なうべき修繕を大家さんが行わない場合に、借主が自分でこれを行い、その費用を請求できる旨が定められました。

連帯保証人への情報提供

連帯保証人になる者は、貸主に対して「滞納状況などについての情報開示」を求めることができる旨が定められました。

更に、事業用物件の賃貸においては「借主は連帯保証人となる者へ財務状況などについての情報提供を行わなければならない」と定められている上、『これらの情報提供を連帯保証人が受けていない場合や、虚偽の情報を提供されていた場合であり、貸主がそれらの事実を知ることができた場合には【保証契約の取り消しが可能】となる」というルールも定められたのです。

連帯保証への極度額の設定

改正以前の民法において、連帯保証人は「無制限に借主の債務を負担する」のがルールでしたが、改正民法においては『極度額を設けることが義務付けられる』ことになりました。

よって、2020年4月1日以降に連帯保証人を擁立する場合には「極度額●●●万円を限度として」といった具合に負担する債務の上限を定める必要があり、この定め反して極度額を設定しない場合には『連帯保証人契約自体が無効』となってしまいます。

 

さて以上が、賃貸借契約に係る民法改正点のポイントとなります。

※不動産賃貸に関する民法改正ポイントをより詳細に知りたいという方は過去記事「賃貸の民法改正による影響を解説いたします!」をご参照ください。

 

契約更新時の注意点

さて、前項にて賃貸借契約に係わる民法改正点についてはおおよそご理解いただけたことと思います。

また、各改正点を確認した感想としては『連帯保証人に係わる事項を除けば、それ程大きな問題はなさそう・・・』とのお考えをお持ちの方も多いことでしょう。

更に、2020年3月31日以前に締結された賃貸借契約については「これまでの民法(旧民法)の定めが適用される」ことになりますから、『新規契約はともかく、更新契約については何も問題が生じない』ような気がしますが、実はここに大きな落とし穴があります。

確かに2020年3月31日以前の賃貸借契約には旧民法の規定が適用されますが、これらの既存の契約についても2020年4月1日以降に合意更新がなされた場合には「新民法に従うルール」となっているのです。

※合意更新とは「契約期間満了時に貸主・借主が合意の上で契約を更新すること」を意味しますから、2年毎や3年毎に改めて賃貸借契約を結び直しているケースは原則として合意更新となります。

※2020年4月1日以降の合意更新について新民法が適用されるのに対して、法定更新(契約期間が過ぎているのに放置してある賃貸借契約)や自動更新(特に契約を結び直さずとも自動で更新となる旨が定められた契約)については、引き続き旧民法の定めに従うこととなります。

また、実はあまり知られていませんが賃貸借契約において連帯保証人を借主に擁立させるケースでは、『貸主と連帯保証人の間で連帯保証契約という、賃貸借契約とは別の契約が成立した状態』となっているのが通常です。(つまり、連帯保証人付きで物件を貸した場合には「賃貸借契約」と「連帯保証契約」という2つの契約が存在することになる)

ちなみに連帯保証契約については「更新という概念がありません」ので、入居開始時に連帯保証人と締結した連帯保証契約において「賃貸借契約が更新させれたとしても連帯保証を続ける旨」が定められていれば、民法改正後も連帯保証契約に旧民法が適用されることになります。

これに対して、賃貸借契約の合意更新のタイミングに合わせて「2年毎に改めて連帯保証人を引き受ける約束を結び直している」というケースでは、2020年4月1日以降に改めてこの手続きを行うことによって『連帯保証契約が更新されたとみなされ、更新時に極度額を定めていない場合には契約自体が無効』との判断が下る可能性があるのです。

※連帯保証契約には原則として更新の概念はありませんが、敢えて「更新とみなされる内容の書面」を取り交わしているのであれば『更新が行われた』との解釈となり、2020年4月1日以降にこれを行えば新民法のルール下で連帯保証契約が成立したとみなされてしまう。

このように民法改正は賃貸経営に大きな影響を及ぼす内容を含んでいますから、『自分にはあまり関係がなさそう・・・』などと油断して更新契約に臨むと、改正民法の内容にそぐわない賃貸借契約を締結してしまったり、最悪の場合には折角確保していたはずの連帯保証人を失う結果となってしまうのです。

そこで次項では、こうしたトラブルを回避するためのテクニックをご紹介していきたいと思います。

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賃貸借契約更新時のトラブル回避テクニック

さて、前項でもお話しした通り、賃貸借契約が2020年4月1日以降に合意更新された場合には、以降の契約には改正民法が適用されることになります。

よって、理想論を申し上げれば「新民法」に即した賃貸借契約書を用いて更新契約を行うべきとなりますが、実務においては『これまで通り(旧民法)の契約書をそのまま使用して更新契約を行う』という方針の不動産会社さんも少なくないのが実情でしょう。

確かに、賃貸借契約書の内容を『改正民法に合わせて大きく変更する』となれば借主にその内容を説明し直さなければならず、これはかなりの手間となります。

また、「民法改正点の整理」の項でもお話しした通り『連帯保証人関連の改正点』を除けば、今後の物件運用に大きな影響を及ぼす変更は殆どありませんので、従前の契約書をそのまま使用し続けるという方法も「なくはない」ように思います。

但しこの場合、借主との間で何かしらのトラブルが生じた際には「賃貸借契約書の記載内容に係わらず、新民法が適用される」ことになりますので、改正点をしっかりと把握して法令に即した判断ができるようにしておくべきです。(例・連帯保証人から貸主へ家賃の入金状況の問い合わせがあった際には、これに応じなければならない等)

 

連帯保証契約についてのトラブル回避テクニック

そして続いては、連帯保証契約についてのトラブル回避テクニックの解説となります。

既に「契約更新時の注意点」の項にて解説した通り、『2020年4月1日以降に連帯保証契約の合意更新が行われた』と判断される場合には、新民法のルールが適用されることとなり、保証契約の中に極度額が定められていなければ「契約は無効」となりますので注意が必要です。

なお、連帯保証人との保証契約については

  • ①「賃貸借契約書の連帯保証人欄に署名捺印をもらっている(賃貸借契約書の中に連帯保証契約が盛り込まれているパターン)」
  • ②「連帯保証人承諾書という形式で、賃貸借契約とは別に連帯保証契約を締結している(承諾書によって独立した保証契約が成立している)」

という2通りのパターンがあるかと思いますが、どちらのパターンでも原則的な考え方は同様であり、重要なのは「賃貸借契約が更新された後も保証契約が継続される」という趣旨の文言が含まれているか否かという点になります。

もしも上記の文言が含まれているのであれば、連帯保証人は保証契約の合意更新が行われない限りは半永久的に旧法による保証義務(極度額を設ける必要がない無制限の保証義務)を負うことになるのです。

一方、保証契約に「賃貸借契約更新後も連帯保証人を引き受ける」という旨が記載されていない場合には、『賃貸借契約が期間満了を迎えた段階で保証人としての義務も終了する』との解釈となりますが、このタイプの契約書を使用している場合は「賃貸借契約の合意更新のタイミングに合わせて保証契約も結び直している(更新している)」のが通常でしょう。

よって、このパターンの場合には2020年4月1日以降の契約更新時に『新たに極度額付きの保証契約を締結しなければならない(極度額の設定がない場合は無効)』のです。

また、ここまでお話しして来た「賃貸借契約書」や「保証人承諾書」に連帯保証人の署名捺印をもらっているパターン以外にも、『更新確認書』等の独自の書式を取り交わしているケースもあるでしょうが、こちらもポイントは同様であり「賃貸借契約が更新された後も保証契約が継続する旨」の記載がない場合には次回更新時に新たな保証契約を締結する必要(極度額付きの更新契約を結ぶ必要)があるでしょう。

ちなみに、運良く「更新後も保証契約が継続する」との記載があった場合についても、迂闊に連帯保証人と書面を取り交わしをしてしまうと『連帯保証契約が合意更新された』とみなされる可能性もありますから、2020年4月1日以降の契約更新時には

  • ①賃貸借契約書に連帯保証人が直接署名・捺印をしているケース・・・今後は保証人の署名捺印欄を削除し、借主・貸主間のみで契約書を取り交わす
  • ②連帯保証人承諾書を提出させている・・・「今後は承諾書の提出は不要である旨」を伝え、保証人に書面の提出をさせない
  • ③契約更新の確認書等を取り交わしているケース・・・確認書に保証人の署名捺印欄があれば上記①の対応、直接確認書を保証人から提出してもらっている場合は上記②の対応

とするべきかと思います。

但し、皆様が自分で契約書等に目を通して「更新後も連帯保証契約が継続する書式である」と思っても、実際に訴訟に発展した場合には『保証契約が継続する内容の書面ではない』と裁判所が判断するケースもあり得ますので、「民法改正後も旧法の保証契約を継続させたい」とお考えの方は、必ず弁護士等の法律家に契約内容のチェックをしてもらうべきでしょう。

なお、「ここまでしても、やはり不安」という方については、契約更新時に大人しく極度額付きの連帯保証契約を締結するのがお勧めです。

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改正民法!賃貸更新時の注意点まとめ

さてここまで、改正民法施行後の賃貸借契約の更新というテーマで解説を行ってまいりました。

これまでの解説をお読みいただければ、大家さんや不動産投資家様にも「収益物件の運用に民法改正が大きな影響を及ぼす」ことをご理解いただけたことと思います。

なお、事業用物件については借主が連帯保証人に対して財務状態等の説明を行う義務があり、「説明をしていない」「虚偽の説明をしている」などケースで貸主がこれを知り得た場合には『保証契約の取り消しが可能』とされていますので、

店舗や事務所にて連帯保証契約の更新を行う場合には賃貸借契約書や連帯保証人承諾書に極度額の記載を行うのと共に、「間違いなく借主から財務状態等の説明を受けた」ことを誓約する一文を加える必要があるかと思います。

このように約120年ぶりの本格的な民法改正は今後も実務に様々な影響を及ぼすことと思いますので、判例等を絶えずチェックして有利に賃貸経営を進めていただきたいものです。

ではこれにて、「改正民法!賃貸更新時の注意点を解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。