但し書き道路とは？43条2項の認定・許可と再建築の注意点を解説

不動産の販売図面や重要事項説明書を見ていると、「但し書き道路」「43条2項」などと記載されている物件を見掛けることがあります。

こうした土地は一般的な道路に面した物件より価格が低く設定されていることもありますが、購入する際には特に注意が必要です。なぜなら、「但し書き道路」と呼ばれている道は、原則として建築基準法第42条に定める道路ではなく、その敷地に建物を建築するためには一定の条件を満たして認定や許可を受ける必要があるからです。

また、以前に建物が建てられているからといって、将来も同じように建替えができるとは限りません。

この記事では、但し書き道路とは何なのか、建築基準法第43条第2項1号・2号の違い、再建築するときの注意点、土地を購入する際に確認したいポイントについて、不動産実務の視点から分かりやすく解説します。

但し書き道路とは？

「但し書き道路」とは、現在でも不動産実務で使われることがある呼び方ですが、厳密には建築基準法に定められた道路の名称ではありません。

以前の建築基準法第43条第1項には、建築基準法上の道路に接していない敷地であっても、一定の条件を満たして特定行政庁の許可を受けることで建築を認める「ただし書」の規定がありました。この制度が一般に「43条ただし書許可」と呼ばれ、対象となる道や通路について「但し書き道路」という呼び方が広く使われてきました。

2018年の建築基準法改正により、この仕組みは現在の建築基準法第43条第2項へ整理され、1号の「認定」と2号の「許可」という制度になっています。

建物を建てるには原則として道路への接道が必要

建築基準法第43条第1項では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないとされています。

ここでいう「道路」とは、単に人や車が通れる道という意味ではありません。建築基準法第42条に定められた道路である必要があり、見た目が立派な道路であっても、建築基準法上は道路として扱われていないケースがあります。

反対に、幅員4m未満の細い道であっても、建築基準法第42条第2項の道路として指定されていれば、建築基準法上の道路として扱われます。

道路種別や接道条件の調査方法については、不動産の道路調査について解説した記事も参考にしてください。

建築基準法43条2項1号は「認定」の制度

建築基準法第43条第2項1号は、敷地が建築基準法上の道路ではない幅員4m以上の一定の道に2m以上接している場合などに、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めることで、接道義務を適用しない制度です。

これが一般に「43条2項1号認定」と呼ばれる制度です。

対象となる道については、農道その他これに類する公共の用に供する道など、建築基準法施行規則に定められた基準を満たす必要があります。また、建築する建物についても用途や規模について一定の条件があります。

現在の施行規則では、対象となる建築物について道の種類に応じた用途制限が定められており、延べ面積については原則として500㎡以内という基準が設けられています。

ただし、具体的な認定基準や運用方法については、物件所在地を管轄する特定行政庁へ確認する必要があります。

建築基準法43条2項2号は「許可」の制度

建築基準法第43条第2項2号は、建築基準法上の道路に接していない敷地であっても、一定の条件を満たし、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めた場合に、原則として建築審査会の同意を得て許可する制度です。

旧建築基準法第43条第1項ただし書の仕組みを引き継いでいるため、現在でもこの2号許可を指して「但し書き許可」と呼ぶことがあります。

建築基準法施行規則では、対象となる建築物について主に次のような基準が定められています。

• 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地がある場合
• 幅員4m以上の農道など公共の用に供する道に2m以上接している場合
• 建物の用途・規模・位置・構造に応じて、避難や通行の安全上必要な幅員を持ち、道路へ通じる通路に有効に接している場合

そのため、よく見掛ける「43条2項1号は4m以上、2号は4m未満」という説明だけでは正確ではありません。2号許可であっても幅員4m以上の農道などを対象とするケースがあります。

但し書き道路なら再建築できるとは限らない

但し書き道路に関する物件で最も注意したいのが、「現在建物が建っているから、将来も当然に建替えできる」とは限らない点です。

過去に43条ただし書許可や43条2項の認定・許可を受けて建築された建物であっても、その手続きはその時点の敷地・通路・建築計画などを前提として行われたものです。将来建替える際には、その時点の制度や敷地状況、通路の状態、計画建物の用途・規模などを確認する必要があります。

特に、通路の幅員や権利関係が変わっていたり、過去と異なる用途・規模の建物を計画したりする場合には、以前と同じ扱いにならない可能性があります。

但し書き道路に面した土地の調査方法

但し書き道路に関係する土地を調査する場合には、「前面に道がある」という現況だけでは判断できません。道路種別、43条2項の対象となるか、過去の認定・許可、現在の建築可否などを順番に確認していきます。

①建築基準法上の道路種別を確認する

まず行政の道路担当部署や建築指導担当部署などで、前面の道が建築基準法第42条に定める道路なのかを確認します。

自治体によっては指定道路図や建築基準法道路台帳などをインターネットで公開していることもありますが、表示だけでは判断できない場合には窓口で確認します。

もし42条道路であれば、原則として43条2項の認定・許可の問題ではありません。一方で、「道路ではない」「法43条関係」などの扱いになっている場合には、さらに詳しく調査する必要があります。

②過去の認定・許可を確認する

既存建物がある場合には、その建物を建築した際に43条ただし書許可や43条2項の認定・許可を受けていないか確認します。

売主が保管している建築関係書類のほか、行政に残されている建築計画概要書や建築確認に関する記録などから、過去の建築経緯を確認できる場合があります。

建築確認に関する資料については、建築確認・確認済証について解説した記事も参考にしてください。

③現在の認定・許可基準を確認する

過去に許可を受けていたとしても、現在どのような条件で認定・許可を受けられるのかを確認します。

43条2項2号については、自治体が包括同意基準や許可基準、運用指針などを定めている場合があります。通路幅員、通路の延長、建物の用途・階数・規模、権利者の承諾などについて独自の条件が設けられていることもあるため、全国一律の基準だけで判断することはできません。

④想定する建築計画について行政へ相談する

土地購入を前提に再建築の可否を調べるのであれば、単に「この土地は43条2項で建築できますか」と尋ねるだけでは十分ではありません。

一戸建てなのか共同住宅なのか、建物の規模や階数はどの程度なのかなど、想定している建築計画によって判断が変わる可能性があります。できるだけ具体的な計画を整理して、行政や建築士へ相談することが重要です。

⑤通路の所有者や権利関係を確認する

43条2項の対象となる通路が私有地の場合には、建築基準法上の問題だけでなく、私法上の権利関係についても確認が必要です。

通路部分の所有者、持分の有無、通行についての権利関係、水道・ガス・下水道などを工事する際の掘削に関する問題などを確認します。

行政上は建築できる可能性があっても、他人所有の通路を自由に使用・掘削できるとは限りません。建築の問題と通行・掘削の問題は分けて確認する必要があります。

但し書き道路に面した土地を購入するときの注意点

但し書き道路に関係する物件は、価格だけを見ると魅力的に感じることがあります。しかし、一般的な建築基準法上の道路に接している土地とは異なるリスクがあります。

将来の再建築

最も重要なのは、将来の再建築です。

現在の建物が建っているという事実だけで判断せず、過去にどのような認定・許可を受けたのか、現在の基準ではどのような建物を建てられる見込みがあるのかを確認する必要があります。

住宅ローンや担保評価

43条2項の認定・許可が必要となる土地については、金融機関が通常の接道条件を満たした土地とは異なる審査を行う可能性があります。

すべての金融機関で融資を受けられないという意味ではありませんが、認定・許可の見込みや再建築性などについて資料を求められたり、金融機関によって取り扱いが異なったりすることがあります。

将来売却するときの影響

自分自身が内容を理解して購入したとしても、将来売却するときには次の買主も同じ問題を検討することになります。

再建築の条件や住宅ローンの取り扱いに不確定な部分があれば、一般的な土地と比較して購入を検討する人が限られる可能性があります。その結果、売却期間や売却価格に影響することも考えておく必要があります。

通路所有者等の承諾が問題になる場合がある

43条2項2号許可の具体的な運用では、通路部分の権利者から承諾を求められる場合があります。ただし、誰の承諾が必要なのか、どの範囲の権利者まで必要なのかは自治体の基準や案件によって異なります。

そのため、「但し書き道路では必ず沿道所有者全員の実印と印鑑証明が必要」といった形で一律に考えず、対象自治体の現在の許可基準を確認することが重要です。

43条2項2号の許可を受ける場合の一般的な流れ

43条2項2号の許可手続きは自治体によって異なりますが、一般的には最初から正式な許可申請を提出するのではなく、まず行政と事前相談を行います。

①行政へ事前相談する

敷地の位置、通路の状況、周囲の建物、過去の許可状況、計画建物の用途・規模などの資料を準備し、建築指導担当部署などへ相談します。

自治体が定める包括同意基準や許可基準に該当するのか、それとも個別審査が必要となるのかなどを確認します。

②必要書類を準備する

必要書類は自治体や案件によって異なりますが、申請書のほか、案内図、公図、土地の登記事項証明書、配置図、通路の状況が分かる資料、建築計画に関する図面、権利関係を確認する資料などを求められることがあります。

通路所有者などの承諾が必要となる案件では、この段階で承諾書などの準備も必要になります。

③許可申請を行う

事前相談を行い、必要な条件や資料が整理できたら正式な許可申請を行います。

43条2項2号では、原則として特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと判断し、建築審査会の同意を得たうえで許可します。自治体によっては、あらかじめ定められた包括同意基準に該当する案件について手続きを効率化している場合もあります。

④許可後に建築確認へ進む

43条2項の認定・許可は、建物そのものについて建築基準法への適合を確認する「建築確認」とは別の手続きです。

必要な認定・許可を受けた後、計画建物について建築確認申請を行い、その他の建築基準法上の条件を満たしていることを確認してから建築へ進むことになります。

但し書き道路と2項道路はまったく別のもの

「43条2項」と「42条2項」は数字が似ているため混同されやすいのですが、制度としてはまったく異なります。

建築基準法第42条第2項道路、いわゆる2項道路は建築基準法上の「道路」です。幅員4m未満であっても一定の条件のもとで道路として扱われ、建替えの際にはセットバックが必要となることがあります。

これに対して、建築基準法第43条第2項は、建築基準法上の道路に接していない敷地について、一定の条件のもとで接道義務を適用しない制度です。

2項道路やセットバックについては、2項道路とは？セットバックの意味や道路中心線・注意点を解説で詳しく説明しています。

スポンサーリンク

但し書き道路まとめ

「但し書き道路」は現在でも不動産実務で使われる言葉ですが、現在の建築基準法では第43条第2項の認定・許可制度として整理されています。

43条2項1号は一定の条件を満たした場合に特定行政庁が行う「認定」、43条2項2号は原則として建築審査会の同意を得て特定行政庁が行う「許可」です。

そして、不動産を購入する際に特に重要なのは、現在建物があるかどうかではなく、将来建替えるときにどのような条件で建築できるのかという点です。

過去の認定・許可や建築確認資料を確認したうえで、現在の通路状況や権利関係、自治体の認定・許可基準、計画している建物の用途・規模などを確認する必要があります。