不動産相場の調べ方を解説いたします！

マイホームを探していると、「この物件は周辺の相場より高いのだろうか」「もう少し安い物件が出てくるのではないか」と迷うことがあります。気に入った物件であっても、価格が妥当かどうかを判断できなければ、購入に踏み切るのは難しいものですよね。

不動産の相場を調べるには、現在売り出されている物件と、過去に実際に売買された物件の情報を集め、条件の違いを比較することが基本となります。ただし、マンションと土地・中古戸建てでは、比較する際の着眼点が異なります。

そこで今回は、不動産実務の視点から、無料で利用できる情報サイトや、マンション・土地・中古戸建てそれぞれの相場の調べ方、価格を比較する際の注意点について解説します。

不動産相場を調べる前に知っておきたい価格の違い

不動産の価格を調べると、売出価格、成約価格、公示地価、路線価など、性質の異なる数字が出てきます。これらを同じものとして扱うと判断を誤りやすいため、まずは違いを押さえておきましょう。

売出価格と成約価格は違う

売出価格とは、売主が「この金額で売りたい」として広告などに掲載している価格です。一方、成約価格は、売主と買主が合意し、実際に売買契約を締結した価格を指します。

例えば、3,500万円で売り出されていた物件が、交渉によって3,350万円で成約することもあります。反対に、人気のある物件では値下げされず、売出価格のまま成約するケースもありますから、「必ず一定額の値引きがある」と考えることもできません。

また、インターネット上に残っている過去の広告は、成約価格を示しているとは限りません。掲載が終了した物件についても、売買が成立したのか、売却を取りやめたのかまでは分からない場合があります。

相場を調べる際には、集めた情報が「売りたい価格」なのか「実際に売れた価格」なのかを区別しておくことが重要です。

公示地価や路線価は売買価格そのものではない

公示地価は、標準地について公表される土地の価格であり、地域の地価水準や変化を知るための参考になります。ただし、購入を検討している土地そのものの売買価格を示しているわけではありません。

また、国税庁が公表する相続税路線価は、相続税や贈与税の計算に用いる土地の評価基準です。実際の売買相場とは目的が異なるため、路線価に一定の倍率を掛ければ、どの土地でも適正な売買価格が分かるというものではありません。

こうした公的な価格は、地域の価格水準を確認する補助資料として活用し、最終的には近隣の売出物件や成約事例と照らし合わせて判断しましょう。

不動産相場を自分で調べる基本の手順

相場を調べる際は、最初から情報を集めすぎるより、購入候補に近い条件へ絞って比較する方が分かりやすくなります。まず現在の売出状況を確認し、次に過去の取引情報を調べ、条件の違いを整理していきましょう。

ポータルサイトで条件の近い売出物件を集める

SUUMOやアットホーム、LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを利用すれば、現在売り出されている物件の価格を確認できます。最寄り駅や徒歩時間、面積、築年数などをそろえ、比較対象を探してみましょう。

例えば、駅徒歩10分の中古マンションを検討しているのであれば、同じ駅を利用でき、徒歩時間や築年数、専有面積が近い物件から比較します。同じ市内というだけで、駅や生活環境が大きく異なる物件を混ぜると、価格の差が分かりにくくなります。

なお、一つの物件が複数の不動産会社から広告掲載されていることもあります。所在地や面積、間取り、写真などを見比べ、同じ物件を別々の比較事例として数えないようにしましょう。

不動産情報ライブラリなどで過去の取引を確認する

過去の取引を調べる際に役立つのが、国土交通省の不動産情報ライブラリです。不動産価格の検索機能を利用すると、地域や物件種別、取引時期などを指定して、取引価格・成約価格の情報を確認できます。

購入候補の周辺で、面積や築年数などの条件が近い事例を探してみましょう。価格情報だけでなく、地価公示や防災情報、都市計画情報なども確認できるため、周辺環境を調べる入口としても活用できます。

また、REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）では、マンションや戸建ての成約価格を基にした取引情報を調べられます。

ただし、一般向けの公開情報だけで、部屋番号や室内の状態、個別の取引事情まで把握できるとは限りません。条件の似た取引を探すために利用し、詳しい比較が必要なときは、仲介を依頼している不動産会社に相談しましょう。

不動産会社が利用するレインズと一般向けの公開サービスの違いは、レインズの仕組みを解説した記事でも紹介しています。

情報を一覧にして取引時期と条件をそろえる

比較対象が集まったら、価格だけを眺めるのではなく、次の項目を一覧にすると違いを整理しやすくなります。最初は条件の近いものを3〜5件程度集め、足りなければ少しずつ範囲を広げるとよいでしょう。

• 所在地、最寄り駅、駅からの徒歩時間
• 売出価格または成約価格
• 広告を確認した日、または成約した時期
• 土地面積、建物面積、専有面積
• 築年数、階数、向き、接道条件など
• リフォームの有無や、追加費用に関わる条件

特に気を付けたいのが、価格の時点（いつの価格であるか）です。同じマンションや同じ住宅地でも、数年前と現在とでは相場が変わっている場合があります。できるだけ直近の事例を優先し、古い事例を使う場合は、その後の地域の価格動向も確認しましょう。

中古マンションの相場の調べ方

中古マンションは、同じ建物内に複数の住戸があるため、土地や戸建てに比べて条件の近い事例を探しやすい場合があります。まず同じマンションの取引を調べ、見つからなければ周辺の類似物件へ範囲を広げましょう。

同じマンション内の売出物件・成約事例を優先する

同じマンションであれば、駅からの距離や築年数、共用設備などの条件をそろえやすくなります。現在売り出されている住戸と、過去に成約した住戸の両方を確認できれば、価格帯をつかむ手掛かりになるでしょう。

ただし、同じ建物でも階数や向き、眺望、日当たり、間取り、室内の状態によって価格は変わります。「同じマンションで3,000万円の取引があったから、この部屋も3,000万円」と単純には判断できません。

同じ建物の事例がなければ、同じ駅を利用できる物件のうち、徒歩時間、築年数、規模、構造などが近いマンションと比較していきます。

面積単価を計算し、住戸ごとの違いを確認する

専有面積の異なる住戸を比べる際には、価格を専有面積で割り、1㎡当たりの単価にすると比較しやすくなります。例えば、3,500万円で70㎡の住戸であれば、単価は50万円／㎡です。

面積単価は比較の入口になりますが、広さの違いによって買い手の需要も変わるため、単価が完全に一致するとは限りません。また、壁芯面積と登記簿上の内法面積など、面積の表示基準が異なる数字を混ぜないことも大切です。

最上階や角部屋であっても、暑さや周辺建物との位置関係などによって評価は変わります。名称だけで機械的に加点するのではなく、現地で実際の使い勝手を確認しましょう。

管理状態とリフォーム費用も比較する

別のマンションと比較する場合は、室内のきれいさだけでなく、管理状態や修繕の状況にも目を向ける必要があります。管理費・修繕積立金の月額、大規模修繕の実施状況、今後の値上げや一時金の予定などを確認しましょう。

また、リフォーム前の物件とリノベーション済み物件は、購入後に必要となる費用が違います。物件価格だけでなく、希望する状態で住み始めるまでの総額で比べることが大切です。

例えば、3,000万円の物件に500万円の改修が必要であれば、物件価格と改修費の合計は3,500万円となります。ただし、比較するリノベーション済み物件についても、工事範囲や設備の仕様、保証内容などを確認し、条件をそろえなければなりません。

なお、未改装物件との価格差が、そのままリノベーションの工事費を表しているわけではありません。販売経費や売主の利益なども含まれるため、価格差だけで工事費を断定するのは避けましょう。

購入時の確認事項は、リノベーションマンションのデメリットや選び方を解説した記事も参考にしてください。

土地の相場の調べ方

土地は、同じ町内で面積が似ていても、道路や形状、建築できる建物の条件によって価格が変わります。坪単価だけを比べる前に、「同じように利用できる土地なのか」を確認することが重要です。

近隣の土地を比較し、単価の差が生じる理由を調べる

まずは近隣の売地と過去の取引事例を集め、土地価格を面積で割って単価を確認します。例えば、3,000万円で30坪の土地であれば、坪単価は100万円です。㎡単価で比較しても構いませんが、単位は統一しましょう。

比較に当たっては、駅からの距離だけでなく、道路付けや形状、高低差などもそろえます。また、大きな土地と小さな土地では総額や需要が異なるため、同じ地域でも坪単価が違うことがあります。

• 前面道路の種類、幅員、接している長さ
• 土地の形状、間口、奥行き、通路部分の有無
• 道路や隣地との高低差、擁壁の状態
• 用途地域、建ぺい率、容積率などの建築条件
• セットバックや私道負担の有無
• 上下水道などの引込み状況
• 所有権・借地権の違い、建築条件付きかどうか

特に、広告上の土地面積に私道や通路部分が含まれている場合には、その面積すべてを宅地として自由に使えるとは限りません。単価が安く見えても、建物を配置できる範囲が狭ければ、比較対象としての条件は大きく異なります。

南道路・角地・旗竿地を一律の割合で補正しない

土地価格を比較するとき、「南道路だから高い」「旗竿地だから安い」といった傾向は参考になります。ただし、価格差の程度は、地域や周辺の建ち方、土地の利用しやすさによって変わります。

例えば、南道路でも交通量が多ければ騒音が気になる場合がありますし、旗竿地でも通路幅が十分にあり、駐車や建築に支障が少ない物件もあります。角地についても、二方向の道路の状況や建築上の制限を確認しなければなりません。

そのため、「南道路は一律10％増」「旗竿地は一律20％減」といった数字で計算するよりも、近隣で同じような条件の土地がどの程度の価格で売買されているかを調べる方が、実際の相場に近づきやすくなります。

新築建売住宅の価格も補助資料として活用する

周辺の売地が少ない場合は、新築建売住宅の価格も参考になります。土地の広さや立地、建物の規模が近い建売物件を調べれば、その地域で新しい住宅を購入する場合の総額を把握できるためです。

ただし、建売価格から一律の建物代を引き、残りを土地の相場とする方法には限界があります。建売の販売価格には、土地と建物のほか、外構工事、造成、販売経費、事業者の利益なども含まれているためです。

条件の近い新築建売住宅から土地相場を逆算する

周辺の売地や中古戸建ての事例が少ない場合には、新築建売住宅の価格から土地相場を推測する方法も役立ちます。販売価格から建物などに対応する金額を差し引き、残額を土地面積で割ることで、土地単価の目安をつかむ方法です。

同じ地域の建売住宅には、建物の規模や仕様が近い物件もあります。こうした物件を複数比較すれば、土地の立地や広さ、道路付けなどによる価格の違いを読み取りやすくなります。

比較する際は、延床面積や建物の仕様に加え、2階建てか3階建てかもそろえましょう。階数や構造が異なる建物を同じ建築費として扱うと、逆算した土地単価にもずれが生じます。また、大きな造成工事や擁壁工事がある物件などは、別に考える必要があります。

こうして複数の建売から推測した土地単価を、近隣の売地や中古戸建ての売出価格・成約事例と照らし合わせます。中古戸建てについても、建物の状態や残存価値を考慮して比較すれば、土地相場の見立てを確かめる材料になります。

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中古戸建ての相場の調べ方

中古戸建ての相場を調べる際は、近隣の売地や新築建売などから把握した土地相場を手掛かりに、建物の状態を含めて価格を検討します。併せて、条件の近い中古戸建ての売出物件や成約事例とも比較し、価格の妥当性を確かめていきましょう。

土地と建物を分けて価格の根拠を考える

例えば、土地と建物を合わせて4,000万円の中古戸建てを検討しているとします。条件の近い土地の事例から、土地部分はおおむね2,500万〜3,000万円程度と考えられるなら、残りの1,000万〜1,500万円について、建物の状態などと照らし合わせて検討できます。

ただし、これは説明用の仮定であり、土地と建物の価値を厳密に分けた評価ではありません。土地相場の見積りに幅がある以上、差し引いた建物側の金額にも幅が生じます。

また、建物は築年数だけで価値が決まるものではありません。構造や施工の状態、耐震性、雨漏りの有無、屋根・外壁・設備の修繕履歴などにより、購入後の使い勝手や負担は変わります。

修繕・解体などを含めた総額で比較する

中古戸建てでは、売買価格が低くても、購入後の修繕に多額の費用が掛かる場合があります。内装や水回りだけでなく、屋根・外壁、給排水管、床下なども確認し、必要な工事を見積もっておきましょう。

例えば、3,200万円の物件に800万円の改修が必要であれば、物件価格と改修費の合計は4,000万円となります。3,800万円で大きな改修をせずに住める別の物件があれば、価格差の見方は変わってきます。

建物を取り壊して建て替える予定であれば、解体費や廃棄物の処分費、造成や擁壁の補修費なども検討対象です。加えて、希望する建物へ建て替えられるかを、購入前に確認する必要があります。

建物の状態が判断しにくい場合は、インスペクションなども検討し、調査結果と工事見積りを価格判断に反映させるとよいでしょう。調査で分かる範囲や、確認できなかった箇所も併せて把握しておくことが大切です。

相場がつかめないときに不動産会社へ確認すること

自分で調べるだけでは、似た条件の事例が見つからなかったり、価格差の理由を判断できなかったりすることもあります。その場合は、購入を仲介する不動産会社に、比較事例と価格の根拠を確認しましょう。

「相場です」という説明だけでなく比較事例を聞く

不動産会社には、「この価格を妥当と考える根拠になった成約事例はありますか」と聞いてみるとよいでしょう。事例がある場合は、取引時期や立地、面積、築年数、状態など、購入候補との違いも説明してもらいます。

資料には個人情報や利用上の制約があるため、すべてをそのまま提供してもらえるとは限りません。それでも、可能な範囲で比較条件と判断の根拠を聞けば、自分の調査結果を確かめる助けになります。

• 比較事例は売出価格か、実際の成約価格か
• いつ取引された物件か
• 購入候補より条件が良い部分・劣る部分は何か
• 修繕やリフォームの状態に違いはあるか
• 事例が少なく、価格判断が難しい物件ではないか

売主の属性、販売期間、値下げ履歴だけで決めない

売出価格には、売主の希望や売却方針が反映されます。個人売主の場合には、住宅ローンの残債や住み替え資金などの事情から、高めの価格で売り出していることもあります。

一方、不動産会社が売主の場合も、事業としての利益や販売方針が価格に含まれます。資金回収を意識した値付けがされていても、それだけで周辺相場より割安とは判断できません。

また、販売期間が長い物件や値下げされた物件は、その理由も確認したいところです。価格が高かった可能性だけでなく、物件の個別条件や売主の事情が関係している場合もあります。値下げ幅の大きさより、現在の価格が条件に見合っているかを比較しましょう。

相場より安い物件は安い理由を確認する

周辺より安い物件を見つけると、お買い得に感じるかもしれません。ただし、再建築の可否、借地権、建物の不具合、擁壁、管理上の問題など、価格に影響する条件がある可能性も考えられます。

もちろん、売主が早期売却を希望しているなどの事情で、価格が抑えられている物件もあります。大切なのは、安い理由を確認し、自分にとって受け入れられる条件か、追加費用を負担しても購入する価値があるかを判断することです。

相場を調べる目的は、最安値の物件を見つけることだけではありません。価格と条件の関係を理解し、購入後に想定外の負担を抱えないための材料を集めることにあります。

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まとめ｜複数の事例から不動産相場の幅をつかもう

不動産相場を調べる際は、現在の売出物件と過去の成約事例を集め、取引時期と物件条件をそろえて比較することが基本です。公示地価や路線価、新築建売住宅の価格なども参考になりますが、一つの数字や計算だけで適正価格を決めることはできません。

中古マンションは同じ建物内の事例を優先し、土地は接道や利用条件、中古戸建ては土地と建物の状態を確認します。さらに、リフォームや修繕、解体などの費用を含め、購入後に必要となる総額で比較しましょう。