不動産のレインズとは？わかりやすく解説します！

不動産仲介とは「売主と買主」、あるいは「借主と貸主」との間を不動産業者が取り持つことを指しますが、実は町場の小さな不動産屋さんに依頼を行った場合でも、日本中の不動産業者と情報を共有し、全国から購入希望者や入居希望者を募ることができるのをご存じでしたでしょうか。

そして、こうしたサービスを実現可能としているのが「REINS（レインズ）」と呼ばれるシステムなのです。

そこで本日は「不動産のレインズとは？わかりやすく解説します！」と題して、不動産取引に欠かすことのできない情報共有ツールについてお話しさせていただきたいと思います。

 

レインズとは一体

ではまず最初に、「REINS（レインズ）とは一体何なのか」という点からご説明を始めましょう。

不動産業者の中には、全国規模で事業展開をしているような大手企業から、地域に密着して細々と事業を行っている会社まで、様々な種類のものが存在します。

もちろん、どんな不動産会社に依頼を掛けるかは個人の自由ですが、「店舗の数が多く、全国から買手や売手を募集できるのだから、やはり大手の会社に依頼した方が早くお客が付くのでは・・・」とお考えになる方も多いはずです。

ただ、このような状況を放置すれば一部の大手不動産業者に依頼が集中してしまいますし、中小規模の不動産会社が抱える顧客への物件情報の伝達なども上手く行く訳がありませんよね。

そこで不動産流通機構（全国の不動産会社が集まって結成された国土交通省指定の公的な団体）が立ち上げたのが不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）、つまりREINS（レインズ）というシステムとなります。

そして、このレインズにおいては売却物件や入居者募集物件の情報を登録することによって、全国の不動産業者がこれを共有することができますから、依頼を行う会社の規模や立地を問わずにスピーディーで円滑な取引を実現することが可能になったのです。

4つレインズと運営団体

さて前項ではレインズを運営する「不動産流通機構」という組織の名称が出てまいりましたが、実際には東日本・中部圏・近畿圏・西日本という地域ごとに、4つの流通機構が存在しており、これらの組織が下記の4つのレインズを管理しています。

レインズのシステム概要

現在、レインズは不動産業者のみが閲覧可能な物件情報共有媒体として、不動産取引に無くてはならない存在となっています。

実際の使われ方としては、専用のＩＤとパスワードでインターネット上からログインを行い、

などを行うことが可能であり、パソコン上の簡単な操作で物件の画像や販売図面等をダウンロードすることもできるのです。

但し、立ち上げ当初は現在のようにインターネットも普及していませんでしたから、登録された情報を共有するために、エリア毎にデータを分類してFAXにて情報交換をするなど、様々な試みと努力がなされていたと言います。

なお、ここまでの解説をお聞きになられて「どうして一般の人には情報を公開しないのか？」という疑問を持たれた方もおられるでしょうが、レインズに掲載されている売却情報等は個人情報と直結していますから、売却依頼者などのプライバシーを保護するために、原則として不動産会社以外には非公開とされているのです。

ちなみに、不動産業者に売却依頼などを行い、レインズに情報を公開しているお客様については、対象物件についてのみレインズ上での公開状態や募集状況をネット上で確認できるサービスもありますので、こうしたケースでは例外的にレインズの閲覧が可能となります。

一方、「成約事例などについてはある程度情報を公開して欲しい」との世間の要望に応えるべく、REINS Market Informaiton」という一般の方へ向けた成約事例検索サイトも公開されておりますので、ご興味のある方は是非ご利用ください。

媒介契約とレインズ

ここまでレインズの概要についてご説明してまいりましたが、実はレインズには不動産取引におけるもう一つの重要な役割があります。

不動産へ売却依頼を行う場合、仲介業者と依頼者は媒介契約（仲介手数料の根拠となる準委任契約・不動産会社が成約に向けて活動を行う旨を定めた契約）を締結することになりますが、依頼者への拘束度が高い「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結する際には、仲介業者へ下記の義務が課せられることになります。

このように専任媒介や専属専任媒介においては、他の不動産業者への重ねての売却依頼等ができないルールとなっているため、仲介業者へ業務内容の定期報告義務や、レインズへの情報登録義務を課して、業務の怠慢や不正な行為を防ごうとしている訳です。

※媒介契約の中にはもう一つ、一般媒介契約というものがありますがこちらは重ねて他の不動産業者への依頼が可能な契約となりますので、レインズへの登録義務はありません。

ちなみに、専任媒介等を売主と締結した仲介業者がレインズへ物件登録を行い、他の不動産業者が買主を見付けてきた場合には、売主、買主からの仲介手数料を2社がそれぞれ受け取ることになります。

これに対して、売却依頼を受けた業者がレインズへの登録を行わず、自力で買い手を発見することで、売主・買主双方の手数料を独占できる（これを「物件の囲い込み」と呼びます）ことになりますので、専任媒介等で売主の動きを封じておきながらこうした不正を働く業者も少なくないのです。

そして、このような不正を防止するために「レインズのシステム概要」の項でご紹介した、『依頼主が自らレインズへの登録情報をチェックできる機能』が備わっているのですが、未だに囲い込みなどの行為を行う業者は後を断ちません。

また、レインズへの登録自体は行うものの「掲載期限（7日以内に登録など）を守らない」「一度掲載して証明書の発行は行うが、直ぐに登録を削除してしまう」といった不正もよく目にいたします。

※レインズへ物件情報を登録すると証明書が発行され、この証明書のＵＲＬへアクセスすることで売主は対象物件の販売状況を確認できます。

このようにレインズには「売却依頼に伴って締結される媒介契約が適正に履行されているか否か」を依頼者にご確認していただき、仲介業者の不正を抑止する働きも担っているのです。

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レインズ登録に際して依頼者が行うべきチェック

ここまでお話ししてきた通り、レインズは仲介業者が如何に誠実に業務を行っているかを確認できる非常に便利なツールとなりますが、依頼を行う売主もチェックしておくべきポイントが多々あるものです。

前項でもお話しした通り、媒介契約の定めによりレインズへの情報登録が行われると、仲介業者より売主に「レインズの登録証明書」が届けられることになります。

そして、この登録証明書のＵＲＬにアクセスすれば売主もレインズの登録内容を閲覧できますが、その際には以下の点を確認しておきましょう。

レインズには販売図面をアップロードできる機能が付いておりますので、これは是非「図面の登録」を行っていただきたいところです。

仲介業者によっては、単純に面倒なので図面の登録を行わないケースもありますし、場合によっては「図面をアップしないことで本当にお客のいる業者を選別したい」という思惑があることもありますが、図面が掲載されていないだけで、お客様へのご紹介を断念してしまう業者もおりますので、必ず図面は掲載させておくべきでしょう。

また、物件の画像をふんだんに盛り込むことでお客様の内見への熱意が高まりますので、できるだけ多くの写真をアップしておきたいところです。

一方、物件の面積や住所、駅までの距離などに誤りがあると、拾えるお客様も拾えなくなる可能性がありますので、この点もしっかりと確認しておくべきでしょう。

ちなみにレインズには「公開中」「申し込みあり」などの物件状況のステータスがありますので、この点のチェックは非常に重要です。

囲い込みを行う業者の中には、「公開中」の状態で登録証明書をプリントアウトした後、すかさず「申し込みあり」にステータスを変更して、他社からの問い合わせをシャットアウトしつつ、自力で買主を探し出そうとする者も多いのでご注意ください。

また、一度登録したまま放置しておくと、後からは登録された他の物件情報の中に対象物件の情報が埋もれてしまい、お客のいる仲介業者に発見してもらい辛くなるケースもありますから、2週間に一度程度はレインズへの再登録の依頼を行いましょう。

レインズの問題点について

このようにレインズは不動産取引の円滑化を図るために非常に大きな効果を発揮しているシステムとなりますが、全く問題点がない訳でもありません。

そこで本項では、レインズの問題点を掘り下げてみたいと思います。

不正を行える余地はまだまだある

レインズの登録情報をネット上で確認した仲介業者は、売却依頼を受けた業者へ電話連絡を入れた上で内見などを行うことになります。

しかしながら、この電話での問い合わせの段階で「お申し込みが入ってしまいました」などの対応をとられてしまうと、最早打つ手はありません。

また、酷い場合には内見をさせた上で、いざ申込み（買付証明書の送付）の段階になって、「たった今、お話が入ってしまいました」などという対応をする業者も存在するのです。

こうした悪質業者は、買い手をご紹介する仲介業者も避けるようになりますから、「何時まで経っても物件が成約しない」という悪循環に陥ることになるでしょう。

物件情報の鮮度が落ちる

物件探しのキャリアが長いお客様の中には「未公開物件を紹介して欲しいので、情報としての鮮度が低いレインズ物件は不要」などという希望を出される方もいらっしゃいます。

また、「レインズ物件なら指値が効く（値引き交渉ができる）」と思い込んでいるユーザー様も少なくないのが実情です。

ここまで解説してきた通り、媒介契約のルール上、売却依頼を受けた仲介業者は一定期間内にレインズ登録を行う必要がありますが、購入希望者の方の中にはこうした制限を知らないがために上記のような誤解をしている方も少なくありません。

もちろん、こうしたお客様の誤った認識を正すのも仲介業者の重要な役割ではありますが、迅速な制約を目指すという意味ではこうした誤った知識が障害となっていることも間違いありません。

レインズの一般公開を巡る問題

レインズは原則として一般公開されていません（不動産業者しか閲覧できない）が、一時期国会などでも「情報公開をするべきなのではないか？」との議論が持ち上がりました。

なお結果的には各地の不動産業界団体からの猛烈な反対などにより、一般公開案が実現することはありませんでしたが、心無い方々からは未だに「不動産業者の既得権益を排除すべきだ」などと言われているようです。（レインズを一般公開すれば、建売物件などについては仲介業者を通さずに売主と直接取引が可能となるため）

しかしながら、そもそもレインズは全国の不動産業者たちが協力し、資金を出し合って立ち上げたシステムであり、言わば業界の「宝」とも言うべき存在です。

また、売り物件の情報が誰でも入手できるようになれば、「秘密裏に売却を進めたい」といったお客様の個人情報を晒しものにすることになりますし、空き部屋などが犯罪に利用されるケースも十分に考えられます。

情報公開が叫ばれる昨今ですから、今後もレインズ一般公開の議論は高まることが予想されますが、管理人としては社会におよぼす悪影響の方が大きく思えてなりません。

アットホーム業者版について

このようにレインズは、今や「不動産業者の仕事に無くてはならないツール」となっていますが、実はもう一つ『重宝されているシステム』が存在しています。

それはアットホーム株式会社が運営する、不動産会社向けの情報共有システムです。

アットホームと言えば、テレビＣＭなどでもお馴染みの「一般ユーザー向けの不動産情報提供サイトを運営する企業」というイメージがあるかもしれませんが、実はその始まりはレインズの民間会社版とも言える、不動産会社間の情報共有サービスを提供する会社としてのスタートでした。

創業当初のアットホームは、不動産会社から広告費を徴収し、依頼を受けた物件の募集図面を紙媒体で作成。

そして完成した募集図面をアットホーム会員となっている不動産業者たちに配布することで、地域別の不動産業者間の情報ネットワークを構築していったのです。

なお最近では目にする機会もすっかり減って来ましたが、一昔前までは不動産屋さんで図面をコピーしてもらった際に、よくよく見ると「アットホーム」と小さな表示がされていることがありましたが、これは上記の配布図面を利用しているがために起こる現象だったのです。

また現在では、インターネットを利用しての高性能な不動産会社専用ポータルサイト（アットホーム業者版）が作られおり、時にはレインズにも掲載されていない、レアな物件情報を取得できるツールとして、人気を博しています。

このような歴史を歩んで来たアットホームは、不動産会社への普及率も非常に高く、お客様から売却依頼を受けた場合には「まずはレインズとアットホームに物件情報を登録する！」という不動産会社さんが殆どとなっているのが現状です。

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不動産のレインズとは？わかりやすく解説します！まとめ

このように不動産業界においては「レインズ」というシステムを導入することで、迅速でスムーズな取引を実現すると共に、囲い込み等の悪質な行為を減少させる努力を行ってまいりました。

また、レインズを利用することにより、中小、零細の不動産業者でも、努力次第で大手不動産業者と同等のパフォーマンスを実現できる可能性がございますので、売却依頼を行う際には是非一度、街場の小さな不動産屋さんにもお声掛けをいただければと思います。

ではこれにて、「不動産のレインズとは？わかりやすく解説します！」の知恵袋を閉じさせていただきます！