ウィークリーマンションで不動産投資

 

アパートや賃貸マンションの経営を行う上で、オーナー様の頭を常に悩ませるのが「空室率」の問題です。

購入したばかりの時は満室で運営できていたのに、時を経るごとに空き部屋が目立ち始め、想定していた収益が上げられないのは、投資家にとって大きなストレスとなるでしょう。

また、たとえ満室になっても「賃料を滞納する者」や「近隣とトラブルを起こす厄介な入居者」に頭を悩ませているという大家さんも多いですから、賃貸物件の運用は『必ずしも気楽な投資とは言えない側面もある』ようです。

しかしながら、不動産の運用の手法の中には「ここまでご紹介して来たようなトラブルを回避しながらも、通常の賃貸物件経営以上の収益を上げる方法」がいくつか存在しており、その代表例がウィークリーマンションで不動産投資を行うというものになります。

そこで本日は、悩み多き物件オーナー様を救うウィークリーマンションの経営について、お話しさせていただくことといたしましょう。

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ウィークリーマンション投資の魅力

「ウィークリーマンションを自分で経営する」というお話を耳にして、『そんなの素人には無理なのでは?』と感じてしまう方も多いように思えますが、やり方さえ間違えなければ、これは決して不可能なことではありません。

また、『リスクも多いのでしょ?』というお声も聞えて来そうですが、ウィークリーマンション経営には危険性を埋めても余りあるメリットが存在しますから、一概に「通常の賃貸物件運用よりも危ういビジネス」と断じることもできないはずです。

そこでまずは、ウィークリーマンションのメリットについてのご説明から始めて行きましょう。

賃料を高額に設定できる

ウィークリーマンションのメリットを解説する上で、まず言えることは「通常の貸し方をするよりも、より高額な賃料設定が可能である」という点です。

ネットなどで「ウィークリーマンションの賃料相場」をご確認いただければ一目瞭然ですが、同等グレードの通常の賃貸物件と比較した場合、その賃料設定は1.5倍~2倍程に達することも珍しくありません。

意外に滞納等のリスクが少ない

一般的にウィークリーマンションの賃料は入居時に一括の支払いとなりますから、通常の賃貸運用に比べて賃料の滞納リスクが少ないのも特徴です。

また、敷金・礼金を頂かないことに不安を感じる方も多いとは思いますが、貸し出す期間が短けれ短い程にお部屋を汚されるリスクは低くなりますし、締結する契約の内容をしっかりと練り込んでおけば期間満了後に居座る入居者の強制退去も手軽に行えます。

なお前項でもお話しした通り、ウィークリーマンションは賃料自体が高額となりますから、その中に敷金・礼金を含んでいると考えれば、短期賃貸に対する恐怖心も薄れるのではないでしょうか。

入居者同士のトラブルが少ない

一般の賃貸物件の場合ですと、少なくとも数年はそこに住むことになりますから、入居者の住環境に対するこだわりも強くなるものですが、短期が前提のウィークリーマンションでは、入居者からのクレームも減少するのが道理です。

よって近隣住民とトラブルになるケースは稀ですし、困った入居者も一定期間を置けば退去してくれますので、オーナーとしては「非常に運営が楽になった」と感じることでしょう。

また、過去に自殺等の事件が発生した事故物件でも、短期の賃貸であれば問題なく貸出しができますから、数年ウィークリーマンションとして貸し出した上で、通常の運用方法に戻すという「物件洗浄」の手段としても有効です。

 

このようにウィークリーマンションには、一般の賃貸物件運用にはない、多くのメリットが存在しているのです。

そして次項では、「お客様とどのような契約を行えば良いのか」等の問題について、お話をしてみたいと思います。

 

契約形態について

さて、実際にウィークリーマンション経営を始めようとする際に、まず疑問に思うのが「どのような契約を締結してお部屋を貸せば良いのか」という問題でしょう。

実はウィークリーマンションの貸出しについては、大きく分けて二つの契約形態があります。

旅館業として貸出し

ホテルや旅館などと同様に、旅館業法に則って貸し出しを行うという方法です。

実際に運営されているウィークリーマンションの中にも、このタイプの物件は数多く存在しており、メリットとしては契約手続きなどを簡略化できる点が上げられでしょう。

但し、この形態で貸し出しを行う場合は、行政に旅館業者として許可を得ることが必須となりますし、旅館業法により業務に多くの制約を受けることとなります。

定期建物賃貸借契約を利用して貸出し

こちらの契約形態も、多くのウィークリーマンション業者が利用している方法です。

過去記事「定期賃貸借契約とは?という疑問にお答えいたします!」にてご説明した、契約更新が無く、1年未満の契約期間も認められる賃貸借契約の形態を利用したものとなります。

この方法の場合、入居の度に定期建物賃貸借契約を締結しなければならないという手間が掛かる一方で、「行政からの許可」や「運営に関する制約」を受けることが殆どありませんので、一般の方がウィークリーマンションを始めるには最適な方法となるでしょう。

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定期建物賃貸借契約の場合での注意事項

前項でご説明した通り、ウィークリーマンションの経営を始めるのであれば定期建物賃貸借契約の利用がおすすめとなりますが、いくつか気を付けないければならない点もあります。

それは、たとえ定期建物賃貸借契約を締結していても運営の仕方次第では「旅館業の免許が必要!」と監督官庁から指摘や指導を受けてしまうケースがあるということです。

つまり、経営方式があまりに旅館に近い場合には旅館業とみなされる可能性があるということになりますが、ウィークリーマンションに関しては厳密な法律の規制がないため、『旅館業と賃貸業の境界線がどこなのか」という判断が非常に難しいのも事実でしょう。

そこで以下では過去の判例などを参考に、行政からの指導を受けないためのポイントをまとめてみます。

  • 極力賃貸期間を1ヶ月以上に設定する
  • 寝具については、レンタル制として別途料金を取る
  • 住民票の移動が可能である旨を謳う
  • 電気・ガス・水道代を別途請求にする
  • お部屋の清掃サービスなどを行わない

以上の点を最低限守っていれば、万が一の時にも旅館業ではなく「賃貸借契約に基ずく貸出しである」との裁定が下る可能性が高いでしょう。

 

ウィークリーマンションの具体的な運用

では実際にウィークリーマンションをどのように経営していけば良いのでしょう。

この項では具体的な集客や料金プランの設定などについてお話ししてみたいと思います。

集 客

集客方法については、物件ごとにホームページを立ち上げたり、SNSにてユーザーを募集するのも良いでしょうし、他の物件の管理を依頼している不動産屋さんに協力をお願いするという手段も有効です。

一般の不動産屋さんでは、ウィークリーマンションの募集を行っていないところも多いようですが、それなりの費用を支払って「不動産会社のホームページなどに広告を貼らせてもらう」という手法であれば、協力を得られる確率は飛躍的に上がるでしょう。

なお、不動産会社によっては集客から客室の運営まで、全てを引き受けるサービス(もちろん有料)を行っているところもありますので、手間を掛けたくないという方にはこちらがおすすめかと思います。

料金設定・プラン

料金の設定については、既に運営されている近隣のウィークリーマンションの賃料相場を参考に値付けを行います。

なお、「お部屋のグレードによって賃料にはかなりの差が出る」ものですから、自分の物件の価値を冷静に見極め、くれぐれも賃料の値付けを誤らないように気を付けましょう。

契約形態

定期建物賃貸借契約の内容や注意点については、本ブログの過去記事をご参照いただければ要点はご理解いただけるはずです。

また、かなりの短期契約となりますので、契約締結と同時に「解約予告の通知」を行うのがベストでしょう。

ちなみに、ウィークリーマンションにおいてお客様から敷金・礼金を頂くことは困難でしょうから、これらの費用は「賃料に込み」と考えるべきですが、入居審査や連帯保証人、借家人賠償保険については少々検討が必要になります。

ウィークリーマンションの中には、入居に審査制を導入しているところも少ないながら存在していますので、初めてチャレンジされる方には入居審査を導入するのがおすすめでしょう。

なお、保証人についても「擁立させた方が運営サイドにとっては有利」なのは確かですが、集客力という意味ではやはり「要保証人」は厳しいと思いますので、『運営が軌道に乗るまでは保証人不要』とするのがベストです。

また、「賃貸保証会社への加入を義務付ける」ことでこの問題をクリアーしている運営会社も多いですから、保証人不要が不安であるという方には賃貸保証会社を利用するというのも一つの方法でしょう。(保証料はそれなりの金額となりますから、利益は圧縮されてしまいますが)

ちなみに、ある程度ウィークリーマンション経営の実績を示すことができれば独自の保証プランを用意してもらえるケースもありますので、賃貸保証会社とは密なお付き合いをしておくべきでしょう。

一方、借家人賠償保険については、やはり加入させておくのが無難かと思います。

共済タイプですと短期でもそれなりの費用が掛かりますが、保険会社運営の商品なら解約時期に合わせて返金が受けられますので、お客様からは保険料を頂かず、オーナー負担で加入のみを義務付けるのが良いでしょう。

室内の設備

基本的には家具など生活するのに必要なものを一式揃えた状態での貸出しが理想的です。(テレビ・エアコン・ベッド・洗濯機・ズボンプレッサー・ドライヤー等)

ただし注意すべきは、ベッドは用意しても布団を備え付けはいけないという点となります。

「定期建物賃貸借契約の場合での注意事項」でも申し上げましたが、布団があると旅館業の免許要件となりますので、布団は別途料金でのレンタル制にしましょう。

退去手続き

そして契約の満了を迎えたら、お部屋の立ち合いを行い、故意・過失による損害については原状回復費用を請求します。

なお、契約が満了しているにも係らず「お部屋の引渡しを行わないお客様」には、定期建物賃貸借契約に基づいた明け渡し手続きを進めて行くことになるでしょう。

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ウィークリーマンションまとめ

さて、ここまで素人が始めるウィークリーマンション経営のポイントについてご説明してまいりました。

記事の冒頭では「そんなの素人には無理なのでは?」と感じておられた方も、ここまでお読みいただければ「自分にもできるかも!」との想いが芽生え始めたのではないでしょうか。

実は私自身もウィークリーマンションの経営に挑戦した経験がありますが、初めは勇気がいるものの、やってみれば『通常の賃貸とあまり変わりがない』というのが率直な印象です。

「ウィークリーマンション」であろうが「通常の賃貸」であろうが、『揉める時には揉める』のですから、少しでも収益性が高い方を選択するのは一つの方法であるのではないかと思えます。

この記事が、皆様のウィークリーマンション経営の一助となれば望外の喜びです。

ではこれにて、ウィークリーマンションで不動産投資を行ってはみませんか?の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。