賃貸物件を管理していると、ときどき遭遇するのが「契約者とは別の人が住んでいる」というトラブルです。家族や交際相手が一緒に暮らしているだけであれば、事情を確認したうえで対応できるケースもあります。
しかし、契約者本人は住んでおらず、第三者から家賃を受け取って部屋を貸しているとなれば話は別です。いわゆる「又貸し」「無断転貸」の問題になります。
私自身、賃貸管理の仕事をしていた際、家賃滞納を理由に部屋を訪問したところ、玄関から契約者とはまったく別の人物が出てきたことがあります。しかも、その人物は契約者へ毎月きちんと家賃を支払っていたにもかかわらず、大家さんには一円も入金されていませんでした。
この記事では、賃貸物件の又貸し・無断転貸について、法律上の基本的な考え方だけでなく、管理会社が現場でどのように確認し、どのように対応していくのかを実例を交えて解説します。
- 賃貸物件の又貸し・無断転貸とは何か
- 無断転貸が発覚すると契約解除できるのか
- 又貸しによって大家さんに生じるリスク
- 管理会社が無断転貸を疑ったときの確認方法
- 実際に私が経験した無断転貸トラブルと対応
賃貸物件の又貸し・無断転貸とは？
賃貸物件の「又貸し」とは、借主が借りている部屋をさらに第三者へ貸すことです。法律上は一般に「転貸」と呼ばれます。
ただし、転貸そのものが一律に認められないという意味ではありません。大家さんの承諾を得たうえで行われる転貸であれば、問題なく行われるケースもあります。
問題になるのは、大家さんの承諾を得ずに第三者へ貸してしまう「無断転貸」です。
実務では、例えば次のようなケースが考えられます。
- 契約者本人は住まず、友人や知人へ部屋を貸している
- 自分では入居審査を通過しにくい人のために、別人が名義を貸して契約している
- 借りた住居を無断で民泊などに使用している
- 契約者が退去した後も、別の人物だけがそのまま住み続けている
契約者の家族や交際相手が一緒に暮らし始めたからといって、それだけで直ちに無断転貸になるとは限りません。
誰がどのような形で部屋を使用しているのか、契約者本人も居住しているのか、第三者から金銭を受け取っているのかなど、実際の状況を確認することが重要です。
無断転貸は契約解除の理由になる？
無断転貸については、民法612条が重要になります。原則として、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり、賃借物を第三者へ転貸したりすることはできません。
そして賃借人がこれに違反して第三者に賃借物を使用・収益させた場合には、賃貸人が契約解除を検討することになります。
無断転貸があったからといって、あらゆるケースで機械的に契約解除できると考えるのは危険です。
実際には、賃貸人との信頼関係を破壊するような背信行為といえるのか、転貸に至った事情や当事者の関係なども含め、個別に判断される可能性があります。
例えば、実際の対応では次のような事情を確認していくことになります。
- 誰に部屋を貸しているのか
- どのような経緯で第三者が居住するようになったのか
- 契約者本人も居住しているのか
- 家賃の支払い状況はどうなっているのか
- 物件がどのように使用されているのか
- 契約者と実際の居住者はどのような関係なのか
そのため、管理会社が無断転貸らしき状況を発見したからといって、現場の判断だけで「契約違反だから今すぐ出て行ってください」と進めるのは避けた方がよいでしょう。
特に相手が無断転貸を否定している場合や、退去を拒否している場合、契約解除や建物明渡しまで進む可能性がある場合には、大家さんと相談したうえで必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することになります。
「無断転貸」という言葉から、法律違反なのだから罰金などの刑事罰があるのではないかと思われる方もいるかもしれません。
しかし、通常の賃貸住宅における無断転貸は、基本的には賃貸借契約や民事上の問題として扱われます。無断転貸をしたという理由だけで、直ちに刑事罰が科されるという話ではありません。
無断転貸によって大家さんに生じるリスク
管理会社が無断転貸を警戒する理由は、単に「契約違反だから」というだけではありません。大家さんや管理会社が把握していない人物が物件に住んでいる状態そのものに、さまざまな管理上のリスクがあるからです。
家賃滞納につながることがある
無断転貸では、実際の居住者が契約者へ家賃を支払い、その中から契約者が大家さんへ家賃を支払う形になっていることがあります。
ところが、契約者が受け取ったお金を大家さんへ送金しなければ、実際の居住者が毎月家賃を支払っていたとしても、大家さんから見れば家賃滞納です。
このあとご紹介する私が経験した又貸し事件も、まさにこのパターンでした。
誰が住んでいるのか分からなくなる
通常の賃貸借契約では、契約時に契約者だけでなく、同居人、勤務先、緊急連絡先、連帯保証人や保証会社などを確認します。
ところが無断転貸が行われると、大家さんや管理会社がまったく把握していない人物が生活することになります。火災や漏水などの緊急事態が発生した際にも、誰が居住しているのか分からないというのは管理上大きな問題です。
騒音・ゴミ出しなどのトラブルにつながることもある
契約内容や建物のルールについて十分な説明を受けていない第三者が生活すれば、騒音、ゴミ出し、駐輪場・駐車場の利用などをめぐってトラブルにつながることも考えられます。
もちろん、無断転貸された部屋に住んでいる人だからといって必ず問題を起こすわけではありません。ただし管理会社から見れば、入居審査も契約説明も行っていない人物が生活していることになるため、通常の入居者より管理が難しくなります。
管理会社が無断転貸を疑うきっかけ
無断転貸は、契約時に分かるとは限りません。むしろ入居後、別の用件で物件や入居者と接触した際に発覚することがあります。
例えば、次のような場面です。
- 家賃督促のため訪問したところ、契約者とは別人が応対した
- 近隣住民から「契約者とは違う人が住んでいる」と連絡が入った
- 設備修理などで訪問した際、契約者とは別人だけが生活していた
- 契約者本人と長期間まったく連絡が取れなくなった
- その他の事情から、申告されている居住者と実際の居住者が違う可能性が出てきた
ただし、契約者とは別の人物が部屋にいたというだけで、すぐに無断転貸と決めつけることはできません。友人が泊まりに来ている場合もあれば、親族が一時的に滞在しているケースもあります。
そこで管理会社としては、まず事実関係を整理していきます。
- 現在誰が居住しているのか
- 契約者本人はどこにいるのか
- いつから第三者が生活しているのか
- 第三者から契約者へ家賃などの金銭を支払っているのか
- 契約者と居住者はどのような関係なのか
無断転貸が疑われるからといって、管理会社が自由に室内へ入って確認できるわけではありません。緊急性のない通常の確認であれば、契約者や実際の居住者と連絡を取り、適切な方法で事実確認を行う必要があります。
また、「怪しいから証拠を集める」という理由で、必要以上の監視を行うことも避けるべきでしょう。
又貸し防止では入居審査も重要
無断転貸が始まってしまってから事実関係を調べ、解決まで持っていくのは簡単ではありません。そのため管理会社としては、入居前の審査段階で申込内容をきちんと確認することも重要です。
ただし、「服装が派手だから」「髪型が気になるから」といった外見だけで判断するべきではありません。確認すべきなのは、あくまで申込内容や本人確認などの客観的な情報です。
- 申込書の内容に不自然な点がないか
- 転居理由や入居理由に不自然な点がないか
- 勤務先や収入と家賃のバランス
- 本人への連絡が正常に取れるか
- 同居予定者が正確に申告されているか
- 保証会社の審査だけに任せず、管理会社側でも申込内容を確認する
保証会社を利用しているからといって、管理会社側で何も確認しなくてよいわけではありません。申込内容に違和感があれば、その時点で一度確認しておくことが後のトラブル防止につながります。
入居審査については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
▶ 賃貸の入居審査で見るべきポイントとは？管理会社の実務経験をもとに解説
【実録】契約者とは別人が住んでいた又貸し事件
ここからは、私が賃貸管理の仕事をしていた際に実際に経験した無断転貸事件をご紹介します。
大量の空室が発生し、募集条件を大幅に緩和
事件が起きたのは、私が管理を担当していた駅から徒歩10分ほど、築20年程度のファミリータイプの賃貸マンションでした。
このマンションでは、それまである企業が法人契約で複数の部屋を借りていたのですが、その契約が終了し、一気に空室が発生しました。
そこでオーナー様から、次のような条件で募集したいとの要望がありました。
- 敷金なし
- 礼金なし
- フリーレント2か月
かなり思い切った募集条件です。大量の空室が発生していましたから、オーナー様としても「一刻も早く部屋を埋めたい」という気持ちが強かったのだと思います。
空室対策として敷金・礼金を下げたり、フリーレントを付けたりすること自体は珍しくありません。
ただし、「早く決めたい」という理由で入居審査まで緩めてしまうのは別問題です。入居後のトラブルによる損失の方が、空室期間中の家賃より大きくなることもあります。
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申込人との連絡に違和感があった
募集を開始して間もなく、客付け業者から入居申込みが入りました。申込人は建築関係の会社に勤める20代の男性で、妻と一緒に入居するという内容でした。
ただ、勤続年数が短く、連帯保証人として申告された人物は友人でした。この条件だけで即座に契約を断るような話ではありませんでしたが、私は少し慎重に確認した方がよいと考えていました。
そこで本人確認も兼ねて申込人へ電話をしたのですが、何度連絡しても折り返しがなく、ようやく電話がつながっても十分な受け答えをしてもらえません。
私はこうした状況をオーナー様へ説明し、「もう少し慎重に判断した方がよいのではないか」とお伝えしました。
しかし、オーナー様の判断は「空いているよりは入居してもらった方がよい」というものでした。最終的には契約を締結し、鍵を引き渡すことになります。
入居から約3か月、一度も家賃が入らない
契約時の初期費用については問題なく支払われました。ところが、その後の家賃がまったく入ってきません。
入居から約3か月が経過した頃、私は家賃滞納の督促のため物件へ足を運ぶことになりました。
1回目の訪問は不在、2回目も不在でした。そこで時間帯を変えて訪問したところ、ようやく玄関のドアが開きました。
ところが、出てきた人物を見て驚きます。
契約者とはまったく別の男性だったのです。
「先輩に毎月家賃を払っています」
事情を確認すると、その男性から思いもよらない返事が返ってきました。
「この部屋は先輩から借りています。家賃も毎月先輩に払っています」
本来であれば、
実際の居住者 → 契約者 → 大家さん
という形で家賃が流れるはずだったのでしょう。しかし、契約者のところでお金が止まっていたのです。
実際の居住者からすれば、毎月家賃を支払っていますから「自分は家賃を滞納していない」という認識です。しかし大家さんから見れば、3か月分の家賃が入っていません。
しかも、契約者本人は部屋に住んでいない。典型的な無断転貸のトラブルでした。
無断転貸が発覚してからどのように対応したのか
まず契約者本人へ連絡する
最初に確認しなければならないのは、当然ながら契約者本人です。ところが電話をしても連絡が取れません。
実際に住んでいた男性に確認しても、「最近は先輩と連絡が取れない」とのことでした。そこで連帯保証人にも連絡しましたが、こちらも又貸しについては何も知らされていませんでした。
実際の居住者にも事情があった
無断転貸という重大な問題が判明した以上、本来の契約関係をどうするのか検討しなければなりません。
しかし、実際に住んでいた男性から事情を聞いてみると、この男性自身もかなり困った立場に置かれていることが分かりました。
妻と2人の子供と一緒に生活しており、契約者である先輩には入居時にまとまった契約金も支払っていました。そのうえ、毎月の家賃も先輩へ支払っていたのです。
本人は、大家さんに家賃が支払われていないことを知らなかったようでした。
もちろん、それだけで無断転貸の状態をそのまま認めてよいわけではありません。一方で、家族4人をその場で退去させればすべて解決する、というほど単純な状況でもありませんでした。
オーナー様と相談し、実際の居住者と正式に契約することに
そこでオーナー様と相談した結果、まず実際に住んでいた男性と面談し、あらためて入居審査を行うことになりました。
収入面には多少の不安がありましたが、保証体制を整えることなどを条件として、最終的には実際に住んでいた男性を正式な借主として新たに契約するという対応を取りました。
これは、当時の物件状況、本人との面談内容、家族構成、支払能力、オーナー様の意向などを総合的に考えて決めたものです。無断転貸が発生した場合には常に再契約すればよい、という意味ではありません。
管理実務では、契約違反の有無だけを見るのではなく、実際の居住者、支払能力、滞納状況、保証体制、物件の状況、オーナー様の意向などを確認したうえで、現実的な解決方法を検討することもあります。
ただし、契約解除や建物明渡しなど法的な問題へ進む場合には、管理会社だけで判断せず専門家への相談が必要になるケースがあります。
滞納家賃は連帯保証人へ請求
もう一つ解決しなければならなかったのが、大家さんに支払われていなかった家賃です。
実際の居住者は契約者へ家賃を支払っていました。しかし、それによって大家さん側の未収家賃がなくなるわけではありません。
そこで当時の契約内容を確認したうえで、契約者側の連帯保証人へ滞納家賃を請求しました。最終的には、滞納していた家賃を全額回収することができました。
連帯保証人からすれば、自分が知らないところで友人が部屋を又貸しし、そのうえ家賃まで滞納していたのですから、たまったものではありません。かなり怒っていたことを今でも覚えています。
この又貸し事件から学んだ3つのこと
結果だけを見れば、今回の案件はかなり幸運でした。実際に住んでいた人とあらためて契約を結ぶことができ、滞納家賃も回収できたからです。
しかし、無断転貸が毎回このように解決できるとは限りません。
例えば、次のような状態になれば解決の難易度は一気に高くなります。
- 実際の居住者が誰なのか分からない
- 契約者も居住者も無断転貸を否定している
- 本人確認に協力してもらえない
- 家賃滞納が長期化している
- 近隣トラブルまで発生している
- 退去を拒否されている
今回の経験から、私が管理実務で特に重要だと感じたのは次の3点です。
1．保証会社の審査だけに頼らない
保証会社の審査を通過したからといって、管理上のリスクがすべてなくなるわけではありません。管理会社としても申込内容を確認し、疑問点があれば本人へ確認することが重要です。
2．審査中に感じた違和感は記録に残す
「なかなか本人と連絡が取れない」「申込内容に説明しづらい点がある」など、入居審査中に感じた違和感については記録を残しておくことをおすすめします。
後に問題が発生した際、それまでどのような経緯があったのかを確認する材料になるからです。
3．問題が起きたら感情より事実確認を優先する
無断転貸が発覚すると、大家さんとしては当然「今すぐ出て行ってほしい」と思うこともあるでしょう。しかし管理会社としては、まず現在の状況を一つずつ整理する必要があります。
- 契約者は誰なのか
- 実際の居住者は誰なのか
- 家賃は誰から誰へ支払われているのか
- 契約者と連絡が取れるのか
- 連帯保証人や保証会社はどうなっているのか
- 滞納家賃はいくらあるのか
こうした情報を整理したうえで、オーナー様と対応方針を決めていくことが大切です。
賃貸管理では、契約書の条文だけを読んでいても解決できない問題が数多く発生します。
今回の又貸し事件も、単純に「契約違反だから退去」という処理ではなく、実際に住んでいる家族、滞納家賃、連帯保証人、オーナー様の意向を整理しながら着地点を探すことになりました。こうした調整も、賃貸管理の重要な仕事の一つだと私は考えています。
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まとめ｜無断転貸はまず事実関係を確認する
今回は、賃貸物件の又貸し・無断転貸について、基本的な考え方と、私が実際に経験したトラブル事例をご紹介しました。
無断転貸が発覚した場合には契約解除が問題となりますが、すべてのケースで機械的に「無断転貸だから即退去」と判断できるわけではありません。実際には契約内容や転貸に至った経緯、当事者の関係、家賃の支払い状況などを整理したうえで対応していくことになります。
そして管理会社の立場から見ると、無断転貸への一番の対策は、問題が発生した後に強硬な対応をすることではありません。
- 入居時に申込内容をきちんと確認する
- 契約者・同居者を正確に把握する
- 家賃滞納や連絡不能を放置しない
- 異変があれば早い段階で事実確認を行う
こうした日頃の管理を積み重ねることが重要です。
賃貸管理の現場では、「気が付いたときには契約者とは別人が住んでいた」ということが本当に起こります。大家さんや管理会社の方にとって、今回の実例が又貸し・無断転貸への対応を考える際の参考になれば幸いです。
