賃貸の敷金精算とは？原状回復費用の負担と管理会社の実務を詳しく解説

賃貸住宅を退去する際、多くの方が気になるのが「敷金はいくら戻ってくるのか」という問題です。

一方、大家さん側からすれば、「この傷は入居者へ請求できるのか」「クロスの張替え費用はどこまで負担してもらえるのか」「クリーニング代は敷金から差し引いてよいのか」など、判断に迷う場面も少なくありません。

実際の敷金精算では、退去後にリフォーム業者から出てきた見積金額を、そのまま入居者へ請求するわけではありません。傷や汚れが発生した原因、入居期間、経過年数、補修範囲、賃貸借契約書の内容などを確認しながら、「貸主が負担する費用」と「借主が負担する費用」を振り分けていきます。

そこで今回は、不動産管理の実務経験をもとに、賃貸住宅の敷金精算や原状回復費用について詳しく解説していきます。

敷金とは？

敷金とは、賃貸借契約において借主が貸主へ預けるお金です。家賃の滞納や借主負担となる原状回復費用など、借主が貸主に対して負担する債務があった場合に充当されます。

そして、賃貸借契約が終了して部屋を明け渡した後、それらの費用を差し引いた残額が借主へ返還されます。

つまり、「敷金を預けたから退去時に必ず全額戻ってくる」というものでもなければ、「部屋に傷があるから敷金を全部取られる」というものでもありません。退去時に一つひとつの損耗を確認して、誰が負担すべき費用なのかを整理する必要があります。

原状回復とは「入居時とまったく同じ状態に戻すこと」ではない

敷金精算を理解するうえで、最初に押さえておきたいのが「原状回復」という言葉です。原状回復という文字だけを見ると、「借りたときとまったく同じ状態にして返す」という意味に思えるかもしれません。

しかし、賃貸住宅における原状回復は、そのような意味ではありません。普通に生活していても、次のような変化は避けられません。

• クロスが日焼けする
• 畳が変色する
• 家具を置いた場所に跡が残る
• 設備が古くなる

このような経年変化や通常の使用によって発生した損耗については、原則として貸主負担となります。

一方、次のように借主の故意・過失や管理上の問題によって発生・拡大した損耗については、借主負担となる可能性があります。

• 引越し作業で壁や床を傷付けた
• タバコで畳を焦がした
• 飲み物をこぼして放置し、大きなシミを作った
• 結露を放置してカビを拡大させた
• 設備の不具合を放置して被害を大きくした

リフォーム工事費＝借主への請求額ではない

敷金精算で特に重要なのが、この点です。退去後にリフォーム業者へ見積りを依頼すると、例えば次のような見積書が上がってくることがあります。

しかし、「リフォーム工事が115,000円だから、借主へ115,000円請求する」というわけではありません。

管理会社では、次のような点を確認します。

• その傷や汚れの原因は何か
• 借主の故意や過失があるか
• 通常損耗や経年変化ではないか
• 何年間使用していたのか
• 経過年数を考慮する部材なのか
• どこまで補修する必要があるのか
• 賃貸借契約書に特約があるか

これらを確認したうえで、「これは大家さん負担」「これは入居者負担」「ここは双方で負担を分ける」といった形で精算していきます。

借主に責任があっても全額負担とは限らない

借主に原因のある傷や汚れだからといって、必ず補修費用の全額を借主が負担するわけではありません。内装材や設備は使用していれば時間とともに価値が下がるため、借主が傷を付けた時点でその内装材がすでに何年間も使用されていたのであれば、経年による価値の減少も考慮する必要があります。

ただし、すべての部材について同じように経過年数を計算するわけではありません。ここが原状回復精算の少し難しいところです。

部位によって違う！原状回復費用の考え方

クロスは「6年で残存価値1円」が基本

原状回復で最もよく問題になるのが壁紙、いわゆるクロスです。国土交通省のガイドラインでは、クロスについて6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する考え方が示されています。

例えば、入居時に新品だったクロスを借主の過失によって傷付けた場合、入居して間もない時期であれば借主の負担割合は比較的大きくなります。一方、5年、6年と使用しているクロスであれば、経過年数を考慮することで借主の負担割合は小さくなります。

クロスは部屋全部ではなく必要な範囲を考える

壁の一部分に借主が傷を付けたからといって、当然に部屋中すべてのクロス張替え費用を借主へ請求できるわけではありません。クロスについては㎡単位での負担が望ましいとされており、色や模様を合わせる必要がある場合などでも、損傷箇所を含む壁一面程度までを負担対象として考えるのが基本です。

大家さん側が「せっかく工事するなら部屋全部をきれいにしよう」と全面張替えをすることはあります。しかし、大家さんが実際に行うリフォームの範囲と、借主へ請求できる範囲は別として考える必要があります。

クッションフロアも6年を基準に考える

賃貸住宅でよく使用されるクッションフロア、いわゆるCFについても、6年で残存価値1円となるような負担割合を考えます。

例えば、借主が家具を引きずってCFを大きく破いてしまった場合でも、「張替え工事が5万円だから5万円全額借主負担」とは限りません。施工から何年経過しているのかを確認し、経過年数を考慮して借主の負担割合を考えます。

フロアタイルはCFと同じ扱いとは限らない

最近の賃貸住宅では、クッションフロアだけでなく、塩化ビニル製などのフロアタイルが使われるケースも増えています。

ここで注意したいのは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、カーペットやクッションフロア、フローリングについては経過年数や負担単位の考え方が示されていますが、一般に「フロアタイル」と呼ばれている床材が独立した項目として整理されているわけではないことです。

そのため、「フロアタイルだから必ず6年で残存価値1円」と機械的に判断するのではなく、実際に使われている床材の材質、施工方法、補修方法、交換可能な範囲などを確認して判断する必要があります。

例えば、1枚ずつ剥がして交換できるタイプのフロアタイルであれば、借主が一部を傷付けたからといって、当然に居室全体の張替え費用を借主へ負担させるという考え方にはなりません。傷付いた部分を何枚交換すれば原状回復できるのか、実際の補修範囲を確認することが重要です。

フローリングはクロスと同じ計算ではない

フローリングについては、クロスやCFのような「6年で残存価値1円」という扱いではありません。借主が物を落としてフローリングをえぐったなど、部分的な補修を行う場合には、原則として経過年数を考慮せず、補修については㎡単位で考えます。

一方、部屋全体に損傷が及び、フローリング全体を張り替える必要がある場合には、建物の耐用年数を基準として経過年数を考慮します。

畳表は経過年数を考慮しない

畳についてもクロスとは考え方が違います。借主の故意・過失によって畳を傷めた場合には、原則として損傷した畳1枚単位で負担を考え、畳表については経過年数を考慮しない扱いとなっています。

一方、日焼けによる変色や通常使用による擦れなどについては、基本的に貸主負担です。

襖紙や障子紙も経過年数を考慮しない

襖紙や障子紙についても、基本的には経過年数を考慮しません。借主の過失によって襖紙を破いた場合には、原則としてその毀損した襖1枚分の張替え費用について借主負担を検討します。

襖1枚の汚れでも大家さんは全部張り替えることがある

ここには実務上、少し悩ましい問題があります。例えば、和室に4枚続きの襖があり、そのうち1枚だけを借主が大きく汚してしまったとします。

ところが古い襖の場合、次のような問題が起こります。

• 同じ柄の襖紙が廃番になっている
• 似た柄でも微妙に色が違う
• 既存の3枚が日焼けしている

1枚だけ新品にすると「その1枚だけ明らかに色や柄が違う」という状態になってしまうため、次の入居者を募集するために大家さんが4枚すべて張り替えることもあります。

借主が汚したのが1枚だけであれば、原則として借主負担はその毀損部分を基準に考えることになります。

エアコンなどの設備にも経過年数の考え方がある

原状回復では内装材だけでなく、設備についても経過年数を考慮します。例えばエアコンについては、ガイドラインでは6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する設備として整理されています。

そのため、借主の過失によってエアコンを壊したとしても、新品への交換費用をそのまま全額借主負担とするとは限りません。設置から何年経過しているのかを確認する必要があります。

ハウスクリーニングは少し考え方が違う

ハウスクリーニングについては、クロスのように入居年数に応じて負担割合を減らすという考え方ではありません。通常の清掃を行ったうえで、次の入居者を募集するために貸主が行うハウスクリーニングについては、原則として貸主側の負担となります。

一方、通常行うべき清掃をしていなかった場合や、著しく汚したまま退去した場合には、その清掃費用について借主負担となることがあります。また、実際の賃貸借契約では「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」とする特約も多いため、契約書の内容も確認します。

特約があれば何でも請求できるわけではない

賃貸借契約では、「退去時ハウスクリーニング費用○万円は借主負担」といった特約を設けることがあります。このような特約が直ちに無効になるわけではありません。

一方で、「契約書に書いてあるから、どんな費用でも借主へ請求できる」というわけでもありません。通常の原状回復義務を超える負担を借主へ求める特約では、その内容や借主への説明・認識などが重要になります。

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部位別の原状回復費用を一覧で整理

※上記は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等に基づく一般的な考え方です。実際の精算では契約内容、損傷状況、施工範囲などによって判断が異なる場合があります。

実際の敷金精算はどうなる？具体例で解説

ケース1　新品のクロスを3年間使用して傷を付けた

入居時に新品だったクロスを、借主が家具などをぶつけて大きく傷付けたとします。入居期間は3年間、傷のある壁一面の張替え費用が40,000円だったとしましょう。

クロスは6年で残存価値1円となる考え方ですから、説明を分かりやすくするため単純化すると、3年間使用した時点ではおおむね半分程度まで価値が減少していると考えられます。

もちろん「3年なら必ず50％」という意味ではありません。クロスの施工時期や実際の経過期間、施工範囲、契約内容などを確認して精算します。

ケース2　4枚ある襖のうち1枚だけ借主が汚した

4枚続きの襖のうち1枚だけを借主が大きく汚し、1枚の張替え費用を5,000円とします。同じ柄がなく、大家さんは募集上の見栄えを考えて4枚すべてを張り替えました。

ここでも、実際に掛かった工事費と借主負担額は異なることが分かります。

ケース3　フローリングを1㎡程度えぐった

借主が重い物を落として、フローリングを大きくえぐってしまったとします。補修範囲は約1㎡、部分補修費用が30,000円だったとしましょう。

フローリングの部分補修については、クロスのような経過年数を原則として考慮しません。

ただし、1㎡の傷をきっかけに「色が合わないので部屋全部を張り替える」という場合、その全面張替え費用をそのまま借主へ請求できるとは限りません。

大家さんには少し理不尽に感じるケースもある

原状回復精算を長く行っていると、「理屈は分かるけれど、大家さんには少し気の毒だな」と感じるケースもあります。先ほどの襖が典型的です。

借主が1枚を汚したことをきっかけに4枚全部を張り替えなければならなくなっても、借主負担は原則として毀損した範囲を基準に考えます。クロスについても、借主が大きな傷を付けたことをきっかけに張替えが必要になったとしても、長期間使用しているクロスであれば借主への請求額がかなり小さくなることがあります。

大家さんからすれば、「傷を付けられなければ、もう少し使えたのに」という気持ちになるでしょう。実務をしていれば、その気持ちはよく分かります。

しかし、原状回復は大家さんが新品の内装を取得するための費用を借主に負担してもらう制度ではありません。借主の責任によって生じた損害について、適切な範囲を負担してもらうという考え方が基本です。

管理会社が行う敷金精算の流れ

敷金精算は、退去立会いから始まる一連の管理業務の一つです。退去の申し出から明渡しまでの手続きについては、「賃貸契約解約の流れを解説いたします！」でも詳しく解説しています。

1．退去立会いで室内を確認する

まず退去立会いで室内の状態を確認します。ここで重要なのは、「傷がある」だけではなく「なぜその傷ができたのか」まで確認することです。

例えば床に傷があっても、普通に家具を置いてできた跡なのか、家具を引きずってできた傷なのか、物を落としてえぐれた傷なのかでは扱いが違います。

退去立会いで確認しておきたいポイントについては、関連記事「大家さん向け！退去立会いの注意点を解説いたします！」も参考にしてください。

2．入居前の写真と比較する

これは非常に重要です。退去時に傷が見つかったとしても、「その傷が入居前からあったのか」が分からなければ、借主へ請求する根拠が弱くなります。

そこで、入居前に撮影した写真やチェックリストと退去時の状態を比較します。入居前写真がきちんと残っていれば、「この傷は入居時にはなかった」ということを客観的に説明しやすくなります。

3．退去時にも写真をできるだけ残す

私は退去立会いでは写真を非常に重要視しています。傷がある場合には、次のように複数の写真を残しておくのがおすすめです。

• 室内全体が分かる写真
• 傷の位置関係が分かる写真
• 傷そのものを撮ったアップ写真

アップ写真だけでは、後から見たときに「これは部屋のどこの写真だ？」となることがあります。

4．後から見つかった傷にも備える

退去立会いをしたからといって、すべての傷をその場で発見できるわけではありません。照明の状態によって見えなかったり、家具が置かれていた場所などで後から損傷が分かることもあります。

そのため、退去時の確認書には「後日新たな損傷等が確認された場合には協議する」といった内容を入れておくことがあります。

ただし、後から傷を発見したからといって当然に借主へ請求できるわけではありません。「本当にその借主が付けた傷なのか」という根拠が必要です。

精算書はできるだけ分かりやすく作る

敷金精算書が「敷金100,000円－原状回復費70,000円＝返金30,000円」だけでは、借主からすると分かりにくいものです。

そこで、クロス張替え、床補修、クリーニングなど、何にいくら掛かったのかを明確にします。さらに、実際の工事金額と借主負担額を分けて表示すると分かりやすくなります。

こうしておけば、「6万円の工事なのに、なぜ自分の負担は2万円なのか」ということも説明しやすくなります。

入居者から異議を言われた場合

どれだけ丁寧に精算していても、「この請求には納得できない」と言われることはあります。その場合、管理会社として大切なのは、最初から対立しないことです。

まず、次のような資料を確認して請求の根拠を整理します。

• 入居時の写真
• 退去時の写真
• 賃貸借契約書
• 退去確認書
• リフォーム見積書

そのうえで、「なぜこの費用が借主負担になるのか」を説明します。実務上は、入居前と退去時の写真を並べて提示すると納得してもらえるケースも多くあります。

逆に「借主が付けた傷だと思うけれど証拠がない」という場合には、無理に押し通すのではなく、大家さんと相談しながら負担割合を再検討することも必要です。

敷金トラブルを防ぐ一番の方法は「証拠を残すこと」

敷金精算では、国土交通省などのガイドラインを理解しておくことも重要です。しかし実務上、それと同じくらい大切なのが、入居時から記録を残しておくことだと私は考えています。

• 入居前に写真を撮る
• 入居者にも室内を確認してもらう
• 退去時にも写真を撮る
• 傷の原因を確認する
• 確認書を作成する

この積み重ねが、後になって「最初からあった傷だ」「自分が付けた傷ではない」というトラブルになった際の大きな証拠になります。

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賃貸の敷金精算まとめ

敷金精算では、退去後に掛かったリフォーム費用をそのまま借主へ請求するわけではありません。通常損耗や経年変化については貸主負担を基本とし、借主の故意・過失などによって発生した損耗について借主負担を検討します。

さらに借主負担となる場合でも、経過年数、補修範囲、部材の種類、損傷の原因、契約上の特約などを確認する必要があります。

そして実務で最も重要なのは、「なぜこの金額を請求するのか説明できること」ではないでしょうか。

大家さんから見れば「もう少し借主に負担してもらいたい」と思うケースもありますし、借主から見れば「どうして自分が払わなければならないのか」と思うケースもあります。その間に入り、写真や契約書、ガイドライン、施工内容などを確認しながら、双方に説明できる精算を行うことも管理会社の重要な仕事です。

敷金精算をスムーズに行うためには、退去時だけではなく、入居前から室内の状態を記録しておくことが非常に重要です。「誰が悪いのか」という感覚だけで判断するのではなく、証拠と根拠に基づいて精算する。これが、敷金トラブルを減らす一番の方法だと私は考えています。

現場を知るから、本当に役立つ。

賃貸管理についてさらに詳しく知りたい方へ

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