中古住宅や中古マンションの調査をしていると、「既存不適格建築物」という言葉を目にすることがあります。「不適格」と聞くと、違法な建物なのではないかと心配になる方もいるかもしれません。
しかし、既存不適格建築物と違反建築物は同じものではありません。既存不適格建築物は、建築された当時は適法だったものの、その後の法令改正や都市計画などの変更によって、現在の基準に適合しなくなった建物を指します。
一方で、無許可の増築や敷地の一部売却などによって、後から法令に適合しない状態になった建物については、既存不適格とは別に考える必要があります。
この記事では、既存不適格建築物の意味や違反建築物との違い、売買時の注意点、調査方法について解説します。後半では、私が実際に仲介した中古マンションで、敷地の一部が過去に売却されていたため容積率を超過していた事例をご紹介します。
既存不適格建築物は、現在の建築基準に適合していないからといって、直ちに違反建築物というわけではありません。重要なのは「なぜ現在の基準に適合していないのか」を調査し、建築時から現在までの経緯を確認することです。
既存不適格建築物とは？
建物を建築する際には、建築基準法をはじめ、都市計画や条例などさまざまなルールが関係します。例えば、建物の用途、建ぺい率・容積率、高さ、防火、構造、道路への接道などについて、その時点で適用される基準に適合させなければなりません。
ところが、建築後に法律や条例が改正されたり、用途地域や建ぺい率・容積率などの都市計画が変更されたりすることがあります。その結果、建築された当時は適法だった建物が、現在の基準には適合しなくなることがあります。
このような建物や敷地を一般に「既存不適格建築物」と呼びます。
既存不適格建築物は、建築時から違反していた建物ではありません。建築当時は適法だったものが、その後の法令改正や都市計画等の変更によって現在の基準に適合しなくなったものであり、単に「現在の基準に合わない」という理由だけで違反建築物と判断することはできません。
建築基準法では、このような既存建築物について一定の場合に現行規定をそのまま適用しない仕組みが設けられています。ただし、増築・改築・大規模な修繕などを行う場合には、工事の内容によって現行基準への適合が求められることがあります。
既存不適格建築物と違反建築物の違い
不動産取引では、既存不適格建築物と違反建築物を混同しないことが非常に重要です。どちらも現在の基準に適合していないように見えることがありますが、そこに至った経緯が大きく異なります。
| 項目 | 既存不適格建築物 | 違反建築物 |
|---|---|---|
| 建築当時 | 当時の法令に適合していた | 建築時から違反している場合や、後から違反状態になった場合がある |
| 現在基準に合わない主な理由 | 法令改正、都市計画の変更など | 無許可増築、用途変更、敷地変更など |
| 法的な扱い | 直ちに違反建築物とはならない | 是正の対象となる可能性がある |
| 売買時 | 将来の建替え・増改築などを確認する | 違反内容や是正可能性まで慎重な確認が必要 |
既存不適格建築物
例えば、建物を建築した時点では容積率300％だった地域が、その後の都市計画変更によって200％になったとします。建築当時の容積率の範囲内で適法に建てられていたのであれば、その建物が現在の200％を超えていたとしても、それだけを理由に違反建築物になるわけではありません。
このように、所有者が違反行為をしたわけではなく、後から規制内容が変わったことで現在の基準に適合しなくなったものが既存不適格です。
違反建築物
一方、建築確認を受けた後に無許可で増築したり、建物完成後に敷地の一部を売却した結果、建ぺい率や容積率などの基準に適合しなくなった場合には、既存不適格とは事情が異なります。
違反建築物に該当するかどうかは、建築時の法令、増改築や敷地変更の時期、その後の手続きなどを確認して判断する必要があります。単に「現在の数値を超えている」というだけではなく、いつ、どのような理由で基準に適合しなくなったのかを確認することが大切です。
建ぺい率や容積率が現在の基準を超えている建物を見つけても、すぐに「違反建築物だ」と判断することはできません。建築時の法令や都市計画、確認申請時の敷地面積、その後の増築や敷地変更などを調べ、現在の状態に至った経緯を確認する必要があります。
既存不適格となる主なケース
既存不適格が生じる原因は一つではありません。建築基準法の改正だけでなく、都市計画や地域指定などの変更によって、それまで適法だった建物が現在の基準に適合しなくなることがあります。
- 用途地域の変更
- 建ぺい率・容積率の変更
- 高さ制限などの変更
- 防火地域・準防火地域などの指定変更
- 建築基準法や関係法令の改正
- 構造・耐震関係の基準変更
例えば用途地域が変更されれば、それまで認められていた建物用途が現在では認められない場合があります。また、容積率や高さ制限が厳しくなれば、同じ規模の建物を現在の基準では建築できないこともあります。
用途地域や建築制限については、次の記事でも詳しく解説しています。
▶ 用途地域の調べ方と見方｜物件購入前に確認したい建築制限と周辺環境
既存不適格建築物は売買できる？
既存不適格建築物だからといって、売買そのものができないわけではありません。実際に中古住宅や中古マンションの市場には、さまざまな理由で既存不適格となっている物件が存在します。
ただし、一般的な建物と比べて確認しておくべき事項は多くなります。特に購入後の利用方法や将来の建替え、増改築を考えている場合には注意が必要です。
建替えで同じ規模の建物を建てられない可能性がある
既存不適格建築物で特に問題となりやすいのが建替えです。現在の建物が建築された当時よりも容積率や高さなどの規制が厳しくなっている場合、現在の基準に合わせて建て替えると建物の規模が小さくなる可能性があります。
一戸建てであれば延べ床面積が減ることがありますし、分譲マンションであれば建替え後の総床面積や住戸面積などに影響する可能性があります。
増築や大規模な改修に影響することがある
既存不適格建築物は、現在の状態のまま利用する場合と、増築・改築・大規模な修繕などを行う場合とで扱いが異なることがあります。工事内容によっては、それまで適用されていなかった規定について現行基準への適合が必要になる場合があります。
一方、既存建築物については一定の条件のもとで緩和措置が設けられているため、「既存不適格だから増改築は一切できない」と考えるのも正確ではありません。具体的な計画がある場合には、建築士や所管行政庁などに確認する必要があります。
金融機関の融資に影響する可能性がある
中古物件を購入する場合、建築確認や検査済証の有無、現在の法令への適合状況などを金融機関から確認されることがあります。既存不適格であることだけで一律に融資が受けられないとは限りませんが、金融機関や物件の状況によって審査への影響が生じる可能性があります。
特に違反建築物の場合には、既存不適格建築物よりも融資が難しくなるケースがあります。融資を利用する予定であれば、売買契約を進める前に金融機関へ物件の状況を正確に伝えて確認しておくことが重要です。
売却時の価格や流通性にも影響する
将来の建替えに制限がある物件や、融資を利用しにくい物件は、購入できる人が限られる可能性があります。その結果、一般的な物件と比べて売却価格や売却期間に影響することも考えられます。
ただし、既存不適格の内容や立地、建物の用途などによって影響の大きさは異なります。「既存不適格」という言葉だけで価値を判断するのではなく、どの規定に適合していないのか、そのことが将来どのような影響を及ぼすのかを確認する必要があります。
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既存不適格かどうかを調べる方法
既存不適格建築物を調査する際には、現在の建物だけを見るのではなく、建築時の状態と現在の状態を比較することが重要です。不動産実務では、複数の資料を組み合わせながら確認していきます。
建築確認・検査済証を確認する
まず確認したいのが、建築確認や検査済証に関する資料です。確認済証からは建築計画について確認を受けたことが分かり、検査済証からは完成後に完了検査を受けたことを確認できます。
ただし、検査済証があるからといって、その後に増築や用途変更、敷地の変更などが行われていないことまで保証されるわけではありません。そのため、建築当時の資料と現在の状況を比較することが重要です。
建築確認・検査済証の調査については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶ 建築確認・検査済証の調査方法とは？確認済証との違いや役所での確認方法を実務目線で解説
建築計画概要書を確認する
確認済証や検査済証を所有者が保管していない場合でも、役所などで建築計画概要書を確認できることがあります。建築計画概要書には、建築当時の敷地面積、建築面積、延べ面積、用途、構造、階数などが記載されていることがあります。
特に重要なのが、確認申請時の敷地面積や配置と現在の土地を比較することです。今回後ほどご紹介する私の取引事例でも、この比較によって問題に気付きました。
登記と現在の土地・建物を確認する
土地・建物の登記事項証明書や地積測量図なども重要な確認資料です。建築当時の資料と現在の登記を比較することで、土地の分筆や面積変更、建物の増築などが行われている可能性に気付くことがあります。
また、書類だけで判断せず現地を確認することも重要です。確認申請時の図面と現在の建物を見比べ、後から増築された部分がないか、建物配置に大きな違いがないかなどを確認します。
役所調査・現地調査については、次の記事も参考にしてください。
▶ 不動産の役所調査とは？調査項目・回り方・注意点を実務経験をもとに解説
▶ 不動産の現地調査とは？売買仲介で確認すべき項目を実務目線で解説
建築計画概要書、登記、地積測量図、現況などを比較していると、面積や土地の形状が一致しないことがあります。単なる測量方法や資料作成時期の違いという場合もありますが、分筆、敷地売却、増築などが原因となっている可能性もあるため、「数字が違う」で終わらせず、その理由を調べることが大切です。
実際に仲介したマンションで容積率オーバーが判明した事例
ここからは、私が実際に仲介した中古マンションで経験した事例をご紹介します。当初は既存不適格の可能性を疑いましたが、調査を進めた結果、法令や都市計画の変更ではなく、過去にマンション敷地の一部を売却していたことが原因で容積率を超過していることが分かりました。
利回り9％を超える中古マンションを紹介
この取引は、「投資用の分譲マンションを購入したい」というお客様から物件探しを依頼されたことから始まりました。希望条件は利回り8％以上、価格2500万円以内で、賃借人が入居したまま売買するオーナーチェンジ物件でも問題ないという条件でした。
物件を探していたところ、価格2200万円、専有面積約50㎡、利回り9％を超える中古マンションが見つかりました。築年数は経過していましたが管理状態も悪くなく、お客様にも気に入っていただき、購入に向けて話を進めることになりました。
購入資金は自己資金で賄うとのことだったため、当初は比較的スムーズに進む取引だと考えていました。
売主側の仲介会社に任せず自分で調査することに
売主側にも仲介会社が入っていましたが、担当者と打ち合わせをしたところ、物件調査や契約書類の作成まで任せてしまうことに少し不安を感じました。そこで、買主側の仲介である私が、重要事項説明に必要な調査や契約書類の作成まで行うことにしました。
管理会社へ重要事項に係る調査報告書を依頼し、現地調査、役所調査、登記関係の確認などを進め、必要な資料を集めていきました。
建築計画概要書と現在の敷地が合わない
資料が揃い、重要事項説明書を作成するために登記事項証明書や地積測量図、建築計画概要書などを確認していたところ、ある違和感に気付きました。
建築確認時の敷地形状と、現在の土地の形状が違っていたのです。さらに確認すると、現在の敷地面積は建築確認時よりも小さくなっていました。
古い建物だったため、資料の作成時期や測量方法などによる違いも考えました。しかし念のため、現在の敷地面積をもとに建ぺい率・容積率を計算し直してみることにしました。
現在の敷地面積で計算すると容積率を超えていた
計算した結果、このマンションは現在の敷地面積を基準にすると、指定されている容積率を超えていることが分かりました。
ただし、この時点では「既存不適格なのか」「後から違反状態になったのか」は判断できません。もし建築後に容積率の指定が変更されていたのであれば、既存不適格となっている可能性があります。
そこで、建築当時の規制内容や土地の履歴などについて、さらに調査を進めることにしました。
原因はマンション敷地の一部売却だった
調査を進めたところ、容積率が変わったことが原因ではなく、過去にマンション敷地の一部が売却されていたことが分かりました。
つまり、建物を建築した時点では十分な敷地面積があり、当時の容積率の範囲内に収まっていました。しかし建築後に土地の一部を売却したことで敷地面積が減少し、残された敷地に対する建物の延べ面積の割合が大きくなった結果、容積率を超過する状態になっていたのです。
これは都市計画変更などによって既存不適格になったケースとは事情が異なります。管理会社を通じて管理組合にも確認してもらい、過去の経緯を調査した結果、売買にあたっては違反建築物として扱うべき重要な問題があることが判明しました。
現在の容積率だけを見ていたのでは、なぜ容積率を超えているのかまでは分かりませんでした。建築計画概要書に記載された建築時の敷地と、現在の登記・測量図を比較したことで、敷地面積が減っていることに気付けたのが調査の大きなポイントです。
売買契約を延期して買主・売主へ説明
この問題が分かった時点で、予定していた売買契約はいったん延期しました。容積率を超過している原因や将来の建替えへの影響などを整理したうえで、売主・買主の双方に状況を説明する必要があると判断したためです。
違反状態にある建物は、将来の建替えや融資、売却などに影響する可能性があります。特にこのマンションでは、将来建て替える場合、現在の敷地面積を基準とした建築計画になるため、現在と同じ規模の建物を建築できない可能性がありました。
2200万円から1900万円へ価格を変更して取引
最終的には、売主・買主双方でリスクを確認したうえで、2200万円だった売買価格を1900万円へ変更し、取引を続行することになりました。
買主は投資目的で、購入資金も自己資金でした。容積率超過の原因や将来の建替えリスクなどについて理解したうえで、それでも購入するという判断をされたため、価格を調整して契約を進めることになりました。
もちろん、この300万円という減額幅が他の物件にも当てはまるわけではありません。違反内容、立地、建物の収益性、将来の是正可能性などによって物件への影響は異なるため、個別に判断する必要があります。
約30年前に修繕費を捻出するため土地を売却していた
その後、さらに過去の経緯を確認したところ、約30年前にマンションの修繕費を捻出するため、管理組合の総会で敷地の一部を売却していたことが分かりました。
当時は管理会社へ委託せず、管理組合自身で管理する自主管理だったようです。その後、管理会社へ管理を委託するようになりましたが、土地売却の経緯が十分に引き継がれておらず、容積率を超過した状態になっていることも認識されないまま時間が経過していたようでした。
さらに、敷地売却後もマンションの各住戸は何度か売買されていたようですが、過去の取引ではこの問題が発見されていなかったとのことでした。
この取引から学んだこと
この取引で改めて感じたのは、建築確認や検査済証の有無だけを確認しても、現在の建物が適法な状態であることまで判断できるわけではないということです。
建築確認を受け、完成時に検査済証を取得していたとしても、その後に増築、用途変更、敷地の分筆・売却などが行われている可能性があります。そのため中古物件を調査するときには、「建築当時」と「現在」を比較する視点が欠かせません。
- 建築計画概要書の敷地面積と現在の土地面積を比較する
- 確認申請時の建物面積と現在の登記・現況を比較する
- 建ぺい率・容積率を現在の敷地で計算する
- 用途地域やその他の建築制限に変更がなかったか確認する
- 土地の分筆や一部売却が行われていないか確認する
- 増築や用途変更の履歴がないか確認する
今回の物件では、建築計画概要書と地積測量図を見比べたときの「土地の形が少し違う気がする」という違和感が問題発見のきっかけでした。不動産調査では、一つひとつの資料を見るだけではなく、複数の資料を横断して確認し、数字や形状が一致しない場合には理由が分かるまで調べることが重要だと感じています。
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既存不適格建築物とは？まとめ
既存不適格建築物とは、建築された当時は適法だったものの、その後の法令改正や都市計画などの変更によって、現在の基準に適合しなくなった建物です。そのため、現在の基準に適合していないという理由だけで、違反建築物と同じ扱いをすることはできません。
一方、無許可の増築や建築後の敷地変更などによって法令に適合しなくなった場合には、既存不適格とは異なる問題になります。中古不動産の売買では、「現在どうなっているか」だけでなく、「建築時はどうだったのか」「その後何が変わったのか」を調査することが重要です。
今回ご紹介したマンションでも、建築計画概要書と現在の敷地を比較したことで、過去の敷地売却による容積率超過を発見することができました。古い建物ほど建築後にさまざまな変更が行われている可能性がありますので、建築関係資料・登記・現地を組み合わせて確認することが、不動産調査では非常に重要です。
