マイホーム探しをしていると、販売図面などに「旧耐震」などと書かれた物件を目にすることがあります。
また旧耐震の物件については、不動産屋さんの口から『正直、おすすめできない・・・』といった意見が飛び出すことも珍しくありませんが、その詳細について語られることは意外に少ないようにも思えます。
そこで本日は「新耐震と旧耐震について、わかりやすく解説いたします！」と題して、この気になる耐震の問題に関して深掘りしてみたいと思います。
新耐震基準・旧耐震基準とは
不動産業界においては「旧耐震」という略語がすっかり定着していますが、正式には「旧耐震基準」、つまりは『旧耐震基準によって建てられた物件』というのが正しい表現となります。
また、旧耐震基準と対になるのが「新耐震基準（新耐震）」という用語となりますが、まずはこの２つの基準の違いからご説明を始めましょう。
旧耐震基準とは建築基準法において、1981年5月31日まで用いられていた耐震基準のことであり、1981年6月1日の法改正から適用された新たな耐震基準（新耐震基準）と区別するために誕生した呼称となります。
実はこの建築基準法の改正が行われる3年前（1978年）、宮城県沖を震源とする大きな地震が発生しており、7000戸を超える建物に大きな被害が発生しました。
なお、この地震は最大震度5という規模のものであり、現代の地震事情から考えれば「決して大きな揺れとは言えないもの」でしたが、当時の建物の『脆弱さ』が大きな物議を醸し出す結果となったのです。
もちろん、その当時も建築基準法は存在しており、建物は地震に対して一定の強度を備えなければならないルールでしたが、その基準については『震度5で倒壊しないレベル』と定められており、「この耐震基準では国民の命と財産を守ることができない」と判断されたのでしょう。
そして、1981年の建築基準法改正においては「震度5に耐え、震度6でも倒壊しない強度の新基準」が定められることとなったのです。
よって、旧耐震基準とは「建築基準法において1981年5月31日まで用いられていた震度5の揺れに耐えられる耐震基準」のことであり、新耐震基準は「法改正により1981年6月1日から適用された震度6の揺れに耐えられる新たな耐震基準」ということになります。
新耐震基準・旧耐震基準の見分け方
前項の解説にて新耐震基準と旧耐震基準の違いについてはご理解いただけたことと思いますが、ここで気になるのが「マイホーム探しにおいて、この２つの違いをどのように見分ければ良いのか？」という点かと思います。
なお、このようなお話をすると「建築時期での見分けができるのでは？」というお声も聞こえて来そうですが、建物の建築には戸建てで半年以上、マンションともなれば1年以上の期間が必要となりますから、「1981年7月新築」などという物件については判断に迷ってしまうことになるでしょう。
そして、このような状況で着目するべきなのが「建築確認済証」に記載された日付となります。
過去記事「建築確認・確認済証等について知っておくべきこと」でもご説明いたしましたが、我が国では建物を建てる場合に多くの地域（都市計画区域内）で建築基準法に定められた建築確認（建物を建築するための許可）を取得しなければならないルールとなっており、この建築確認の申請を行った日付が1981年の6月1日以降であるならば、その建物は新耐震基準にて審査された物件ということになる訳です。
ちなみに宅地建物取引業法（以下 宅建業法）においては、旧耐震の建物については賃貸であれ売買であれ、耐震診断を受けているか否かの説明をするルールとなっていますから、取引前に行われる重要事項説明の内容を確認すれば「新耐震基準であるか、旧耐震基準であるか」の判断が付くことになります。
但し、宅建業法においては建築確認についての資料が存在しない場合には、建物の登記事項証明書（または評価証明書）の新築時期が昭和57年1月1日以降であれば「耐震診断等に関する説明を省略できる（新耐震基準とみなす）」となっている点には注意が必要です。（分譲マンションや事業用物件については昭和58年6月1日以降）
そもそも、建築確認関連の資料が存在しないということは「どのような建てられ方をした物件か」が全くわからないということになりますし、建築確認の申請は行ったものの、検査済証（建築確認の通りに工事が完了した旨の検査合格証）を取得してない物件については、当初の計画通りに工事が行われた証拠が存在しないことになるでしょう。
よって、「確実に新耐震基準の物件を購入したい」というのであれば、1981年6月1日以降に建築確認申請が行われており、検査済証をしっかりと取得している物件を選ぶべきです。
※建築確認の完了検査においては、建物全体を完璧にチェックする訳ではありませんので、たとえ検査済証を所得していても手抜き工事などによって本来の耐震基準をクリアーしていないケースもありますので、『検査済証があれば万全』とも言い切れない部分もあります。
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旧耐震基準の物件において注意すべき点
さて続いては「それでも旧耐震基準の物件を買う」という方のために、購入に際して注意すべき点を解説していきたいと思います。
もちろん新耐震基準の物件と比べて「建物の強度が低い」ことは大前提となりますが、それ以外にも複数のデメリットが存在するのです。
住宅ローン控除について
住宅ローン控除については、過去記事「住宅ローン控除とは？適用条件や注意点を解説します！」にて解説を行っていますが、旧耐震基準の建物においては『原則として、この減税措置を受けられない』ことになります。
なお「原則として」という表現から、『例外があるのでは？』と思われるかもしれませんが、そのハードルはかなり高いものとなるはずです。
旧耐震基準の建物にて住宅ローン減税を受けるためには、新耐震基準と同等の強度を物件が備えていることを証明しなければなりません。
よって、まずは専門家に依頼して建物の強度を調べ、基準に満たないのであれば耐震補強工事を行う必要がありますので、実務においては「あまり現実的なお話とは言えない」というのが正直なところです。
※耐震補強工事完了後には再び専門家による検査を受けて、耐震基準適合証明書を所得する必要があります。
瑕疵保険について
近年の中古住宅市場においては、物件を売りに出すのに際してインスペクション（建物状況調査）を受けた上、建物に欠陥があることが発覚した場合に備えた瑕疵保険に加入することが「当たり前」となりつつあります。
しかしながら、この瑕疵保険に加入する際にも「旧耐震基準の建物は対象外」となるのが通常です。
前項で解説した住宅ローン控除と同様に、新耐震基準に匹敵する強度を備えていることを証明すれば瑕疵保険への加入が可能とはなりますが、売主に掛かる負担は非常に大きなものとなるでしょう。
地震保険
旧耐震基準の建物は地震保険への加入についても、注意すべき点があります。
但し、これまでお話しした住宅ローン控除や瑕疵保険とは異なり、「地震保険自体に加入できない」という訳ではなく、新耐震基準の建物と比較してその保険料はかなり割高になってしまうのです。
耐震等級について
さて、マイホーム探しをしていると販売図面に「耐震等級」についての表示がなされているのを目にすることがあります。
基本的に耐震等級は、今回の記事のテーマである新耐震基準や旧耐震基準とは直接的な係わりがないのですが、本項では簡単に耐震等級についてもご説明しておきましょう。
耐震等級とは2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められた耐震性についての評価のことです。
ちなみに耐震等級は1級が一番ランクが低く、これよりも頑丈な2級、最高等級が3級となります。
なお、1級で新耐震基準と同等の評価ということになり、3級ともなれば1級の1.5倍の強度が備えられていることになるのです。
ただ、この耐震等級の評価を受けるには住宅性能表示制度に基づく検査が必要であり、この制度自体が任意のものであるため、「市場に流通している物件の多くは耐震等級の評価を受けていない」というのが実情となります。
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新耐震と旧耐震について、わかりやすく解説！まとめ
ここまで新耐震基準と旧耐震基準というテーマで解説を行ってまいりました。
東日本大震災以来、これまで経験したことのないような大きな地震が頻発している我が国ですから、マイホーム探しにおいては正しい知識を身に付けて、慎重に物件選びを行っていただきたいところです。
また、熊本地震においては震度7という想定外の揺れが観測されていますから、「新耐震基準の物件だから大丈夫」と油断することなく、来るべき日に備えていただければと思います。
ではこれにて、「新耐震と旧耐震について、わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきます。