賃貸物件の管理をしていると、実にさまざまなトラブルに遭遇します。
家賃滞納や騒音、設備故障、退去時の原状回復などは比較的よくある話ですが、長く不動産の仕事をしていると、時には「こんなことまで起こるのか」と驚かされる事件に出会うこともあります。
今回ご紹介するのは、私が実際に経験した「賃貸借契約書が書き換えられていた疑いのある事件」です。
入居者から提示された契約書には、なんと「敷金10か月・60万円」との記載がありました。
ところが、後になって発見された契約書の控えには、まったく異なる内容が記載されていたのです。
・賃貸借契約書も私文書偽造等の問題となる可能性がある
・契約書の内容に疑問があっても、その場で「偽造だ」と決めつけない
・貸主・借主だけでなく、旧管理会社や仲介会社の控えが重要な証拠になる
・契約書だけでなく、敷金の入金記録なども確認する
・管理会社にとって契約関係書類の保存は非常に重要
「現場を知るから、本当に役立つ。」
今回は法律上の基本的な考え方とともに、実際にどのように問題を解決したのかをご紹介します。
賃貸借契約書を偽造するとどうなる？
まず、賃貸借契約書の偽造について基本的なところを確認しておきましょう。
賃貸借契約書は、賃料や契約期間、敷金、解約条件など、貸主と借主双方の権利・義務を定める重要な文書です。
そのため、他人の署名や印章などを無断で使用して契約書を作成したり、既に作成された契約書を書き換えたりした場合には、刑法上の「私文書偽造等」の問題となる可能性があります。
刑法第159条では、行使する目的で他人の署名や印章などを使用し、権利・義務などに関する文書を偽造した場合などについて刑罰が定められています。
また、他人が押印・署名した文書を後から変造した場合についても規定されています。
「契約内容がおかしい」「自分の持っている契約書と違う」というだけで、直ちに犯罪が成立すると断定できるわけではありません。
誰が、どのような権限で、どの部分を作成・変更したのか、またどのような目的があったのかなど、具体的な事情によって判断は異なります。
偽造した契約書を実際に使用した場合
さらに、偽造・変造された私文書を本物の文書として相手に示すなどした場合には、刑法第161条の「偽造私文書等行使」の問題となる可能性もあります。
つまり、単に書類を作ったという問題だけではなく、実際の契約関係や金銭の請求などに使用すれば、さらに問題が大きくなる可能性があるということです。
現在は「懲役」ではなく「拘禁刑」
なお、古い法律解説などでは「懲役○年」と記載されているものがありますが、2025年6月1日から懲役と禁錮が廃止され、現在は「拘禁刑」に一本化されています。
刑法第159条では、一定の私文書偽造・変造について3月以上5年以下の拘禁刑などが定められています。
この記事の旧版でも「懲役」と記載していましたが、現在の制度に合わせて内容を更新しています。
【実録】敷金2か月が10か月になっていた賃貸借契約書
それではここから、私が実際に経験した事件についてお話ししていきます。
事件が起きたのは、私がある地主さんの相続案件を担当したことがきっかけでした。
相続をきっかけに賃貸物件の管理を引き継ぐ
オーナー様は70代の女性で、ご主人を亡くされたことで相続が発生していました。
私は相続に伴う不動産売却を担当していましたが、売却せずに残すことになったアパートや貸家についても、当社で管理を引き受けることになりました。
通常であれば賃貸管理部門へ引き継ぐところですが、ありがたいことにオーナー様から直接担当をお願いされ、そのまま私が窓口となりました。
今回問題となったのは、築30年以上の木造貸家です。
そこには、亡くなったご主人と以前から付き合いがあったという高齢の男性が入居していました。
家賃滞納などはなく、多少対応の難しいところはあるものの、それまでは大きな問題にはなっていなかったようです。
ところが、管理を引き継いで間もなく、その入居者から退去の申し出がありました。
大家さんの手元に契約書がない
退去立会いを行う以上、まず確認したいのが賃貸借契約書です。
そこでオーナー様へ、
「契約書を確認させていただけますか？」
とお願いしました。
しかし返ってきた答えは、
「契約書は主人が管理していたので、どこにあるのか分からない」
というものでした。
さらに詳しく聞いてみると、以前は別の不動産会社が管理していたものの、その会社は数年前に廃業。
その後は契約更新なども特に行われていなかったということでした。
管理会社変更や相続によって賃貸物件を引き継ぐ場合、「契約書がない」「更新契約書だけない」「敷金の金額が分からない」といった問題は珍しくありません。
管理開始時に、契約書・更新書類・保証会社契約・入金履歴などをできる限り回収しておくことが重要です。
貸主側に契約書がない以上、入居者が所有している契約書を確認するしかありません。
そこで退去立会い当日、本人へ契約書の提示をお願いしました。
入居者が提示した「敷金60万円」の契約書
室内を確認すると、それなりに経年による汚れはありましたが、居住年数を考えれば特別ひどい状態ではありません。
原状回復費用についても、それほど大きな請求にはならないだろうと考えていました。
そこで、
「大家さんの手元に契約書がないため、契約書を見せていただけますか」
とお願いすると、入居者はカバンから一枚の契約書を取り出しました。
当時よく使われていた市販の賃貸借契約書です。
貸主欄には亡くなったご主人の署名・押印があり、借主欄にも入居者本人の署名・押印があります。
ところが、内容を確認した私は思わず手が止まりました。
敷金「10か月分・60万円」
と書いてあったからです。
当時の賃料から考えて、確かに10か月分に相当します。
しかし、居住用の貸家で敷金10か月という条件は極めて不自然に感じました。
入居者は、
「大家さんから多めに敷金を入れてくれと言われて大変だったんだよ」
という趣旨の説明をしていました。
ただ、この時点では私にも契約書が偽物であるという証拠はありません。
そこで、その場で相手を問い詰めることはせず、契約書のコピーを取らせてもらい、いったん持ち帰ることにしました。
契約書に違和感があったとしても、証拠がない段階で「これは偽造ですね」と断定するのは危険です。
まず資料を確保し、貸主側の記録、入出金履歴、過去の契約資料などと照合するのが先です。
署名と印影にも違和感があった
オーナー様のところへ戻り、入居者から受け取った契約書のコピーを見せました。
すると、それまで笑顔だったオーナー様の表情が一変しました。
私も気になっていたので、
「これは本当にご主人の字でしょうか？」
と確認してみました。
そこで、亡くなったご主人が書いた過去の郵便物などを探してもらい、契約書の署名と比較してみました。
一見すると似ています。
しかし、よく見ると筆跡の雰囲気が違います。
さらに契約書に押されている印影についても、オーナー様には見覚えがありませんでした。
もちろん、筆跡や印影だけを見て私たちが「偽造」と断定することはできません。
それでも、敷金10か月という不自然な契約内容も含め、疑問はますます大きくなっていきました。
突破口は「旧管理会社」だった
問題は、どうやって本来の契約内容を確認するかです。
契約当事者だったご主人は既に亡くなっています。
オーナー様の手元にも契約書はありません。
そこで思い出したのが、以前この物件を管理していた不動産会社でした。
その会社は既に廃業していましたが、私は以前その社長と取引をしたことがありました。
社長が亡くなられたことで会社を閉じたものの、店舗兼住宅だった建物には奥様が今も住んでいるかもしれません。
そこで事情を説明するため訪問してみることにしました。
幸い奥様はまだそこに住んでおり、話を聞いてくださいました。
事情を説明すると、仕事をしていた当時の書類を保管しているとのこと。
そこで、問題となっている貸家の契約書控えが残っていないか探していただくことになりました。
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本来の契約書には「敷金2か月」と記載されていた
数日後。
旧管理会社の奥様から連絡が入りました。
「契約書が見つかりましたよ」
すぐに内容を確認すると、そこにははっきりと、
「敷金2か月」
と記載されていました。
しかも契約期間などの基本的な内容は、入居者が提示してきた契約書と一致しています。
つまり、少なくとも私たちの手元には、「同じ契約について敷金額だけが大きく異なる2種類の契約書」が存在することになりました。
ここでようやく、入居者へ具体的に確認できる材料が揃ったのです。
入居者へ確認してみると……
私は入居者へ電話をしました。
ただし、いきなり「契約書を偽造しましたね」と責めるようなことはしません。
あくまで事実確認として、
「以前見せていただいた契約書とは別の契約書が見つかったのですが、こちらはどういうことでしょうか？」
という聞き方をしました。
すると入居者からは、
「あれは別の物件の契約書だったみたいだ」
「自分も昨日気付いて連絡しようと思っていた」
という趣旨の返答がありました。
しかし、提示された書面は物件や契約期間なども一致していましたので、少なくとも「なぜ敷金額だけが異なっていたのか」という疑問は残ります。
最終的にはオーナー様がこれ以上争うことを望まなかったため、刑事・民事上の責任追及などには進まず、旧管理会社に残っていた契約書の内容を基に敷金2か月分として退去精算を行い、退去手続きを完了しました。
この記事では実際に私が経験した経緯をご紹介していますが、当事者について刑事裁判等で「契約書偽造」が認定された事例ではありません。
そのため、本稿でも法的に偽造が確定したという表現は避けています。
契約書の偽造・改ざんが疑われた場合の対応
今回の経験から、契約書の内容に疑問が生じた場合には、次のような順序で確認するのが現実的だと考えています。
1．その場で相手を犯人扱いしない
これが最も重要です。
貸主の契約書と借主の契約書の内容が違っていたとしても、単純な記載ミス、訂正漏れ、再契約、覚書の存在など、別の事情がある可能性もあります。
最初から「偽造だ」と決めつけるのではなく、まず事実関係を確認します。
2．双方の契約書を確保する
可能であれば原本を確認し、コピーやPDFなどの形で資料を保存します。
契約日、物件名、貸主・借主名、署名、押印、契約期間、賃料、敷金、特約などを比較します。
3．旧管理会社・仲介会社の控えを探す
今回の事件を解決できた最大の理由がこれです。
貸主と借主の双方で言い分が食い違ったとしても、契約に関与した管理会社や仲介会社に控えが残っているケースがあります。
管理会社を変更した物件では、以前の管理会社に資料が残っていないか確認する価値があります。
4．敷金・礼金などの入金記録を確認する
仮に「敷金60万円を預けた」と主張されているのであれば、本来はその60万円が貸主側へ渡っているはずです。
銀行振込の履歴、領収書、管理会社の送金明細、会計帳簿なども重要な確認材料になります。
契約書だけを見るのではなく、実際のお金の動きと照合することが重要です。
5．重大な疑いがある場合は専門家へ相談する
契約書の偽造・変造が疑われ、金銭請求などの問題に発展している場合には、管理会社だけで最終判断をするべきではありません。
必要に応じて弁護士などの専門家へ相談し、状況によっては警察への相談も検討することになります。
この事件で痛感した「契約書保存」の重要性
今回の事件で私が最も強く感じたのは、契約書を保存しておくことの重要性です。
もし旧管理会社が契約書の控えを残していなかったら、どうなっていたでしょうか。
貸主側には契約書がない。
契約を締結したご主人は既に亡くなっている。
そして借主は「敷金60万円」と書かれた契約書を持っている。
こうなれば、非常に厄介な争いになっていた可能性があります。
・当初の賃貸借契約書
・更新契約書、更新合意書
・重要事項説明書
・特約や覚書
・敷金等の入金記録
・保証会社との契約資料
・入居中の重要な交渉記録
・退去届、解約通知
・退去立会い時の確認書や写真
現在では紙だけでなく、PDFなどで電子保存しておくことも容易になりました。
特に管理会社を変更する場合や、相続で賃貸物件を引き継ぐ場合には、契約関係資料を一式確認しておくことをおすすめします。
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まとめ｜契約書に違和感を覚えたら「証拠を集める」ことから
今回は、私が実際に経験した賃貸借契約書を巡るトラブルをご紹介しました。
入居者から提示された契約書には「敷金10か月・60万円」と記載されていましたが、旧管理会社から発見された契約書では「敷金2か月」となっていました。
この事件を解決できた最大のポイントは、相手をその場で問い詰めるのではなく、まず契約書の控えを探して事実関係を確認したことだと思っています。
賃貸管理では、「どちらの言っていることが正しいのか分からない」という場面が少なくありません。
そんな時こそ、担当者の勘だけで判断するのではなく、契約書、入金履歴、メール、過去の管理記録などを一つずつ確認していくことが大切です。
そして今回の経験は、管理会社にとって「書類を残しておくことも立派な管理業務の一つである」と改めて教えてくれた事件でもありました。
契約書一枚が、数十万円、時にはそれ以上のトラブルを防いでくれることもあるのです。
