賃貸物件の退去時、入居者から「取り付けたエアコンや照明器具を、そのまま残していってもよいですか」と相談されることがあります。まだ使える物であれば、次の入居者にも利用してもらいたいと考える大家さんも多いのではないでしょうか。
ただし、こうした物を引き継ぐ際には、「大家さんが維持管理する設備として提供するのか」「設備には含めず、残置物として利用条件を取り決めるのか」を整理する必要があります。ここが曖昧なままだと、故障したときや退去するときに、修理代や撤去費用をめぐって揉める原因になります。
今回は、賃貸管理の実務で押さえておきたい設備と残置物の違い、修理・撤去の負担、募集や契約時の注意点について解説します。前の入居者が残した物だけでなく、大家さんが所有する古いエアコンなどの扱いを検討する際にも参考にしてください。
この記事では、退去する入居者が所有権を放棄し、大家さんが室内に残すことを承諾した物を前提に解説します。無断で置き去りにされた荷物や、所有者との整理が済んでいない物の処理は対象に含めません。
賃貸の「設備」と「残置物」は何が違う？
賃貸物件では、同じエアコンや照明器具であっても、契約上の扱いによって大家さんと入居者の負担が変わります。まずは、設備と残置物の基本的な違いを確認しておきましょう。
設備は賃貸条件の一部として提供するもの
設備とは、大家さんが賃貸物件の一部として入居者に使用させる機器や備品です。エアコン、給湯器、備え付けのコンロ、温水洗浄便座などが代表的ですが、何を設備として提供するかは物件や契約によって異なります。
設備として提供している物については、借主の責任によらない故障などで使用に必要な修繕が生じた場合、原則として大家さんが修理や交換に対応します。一方、入居者の故意・過失や不適切な使用によって壊れた場合には、入居者側の費用負担が問題になります。
また、設備は通常、大家さんの所有物です。入居者が不要と感じても、無断で処分したり、退去時に持ち出したりしてよいわけではありません。
残置物は設備に含めず利用条件を取り決めることがある
前の入居者が所有権を放棄して残した物については、大家さんが修理・交換する設備には含めず、次の入居者が希望すれば利用できる物として扱うことがあります。賃貸の現場では、こうした物を募集や契約の際にも「残置物」と呼ぶことがあります。
例えば、エアコンについて「設備には含まれず、故障した場合に大家さんは修理・交換を行わない」という条件を、契約前に説明して取り決めるケースです。ただし、「残置物」と記載するだけで、修理・処分・退去時の扱いがすべて決まるわけではありません。
次の入居者へ無償で譲渡するのか、大家さんの所有物のまま使用を認めるのかも明確にします。前の入居者が所有権を放棄したことと、次の入居者に所有権を移すことは別の取り決めです。
修理・交換・撤去の扱いを比較する
設備として提供する場合と、設備に含めず残置物として利用してもらう場合の違いを整理すると、次のようになります。残置物の具体的な扱いは、個別の契約内容によって異なります。
ここでは、残置物について、設備には含めず、次の入居者へ無償で譲渡する場合を比較します。無償譲渡することと、修理・処分・退去時の扱いは、契約前に説明し、合意しておくことが前提です。
| 確認項目 | 設備として提供する場合 | 残置物として無償譲渡する場合 |
|---|---|---|
| 所有権 | 大家さんにある | 無償譲渡の合意により入居者へ移る |
| 通常の故障への対応 | 原則として大家さんが必要な修理・交換に対応する | 原則として入居者が必要に応じて修理・交換する |
| 不要になった場合の処分 | 入居者の判断だけでは処分できない | 原則として入居者の判断と費用で処分できる |
| 退去時の持ち出し・撤去 | 原則として室内に残す | 原則として入居者が持ち出すか撤去する。残す場合は大家さんの承諾を得る |
なお、エアコンなどの取り外しで建物や配管に関わる工事が必要な場合は、事前連絡や施工方法、取り外し後の補修についても取り決めておきましょう。
退去時に残置を認める前に確認すること
まだ使える物であっても、何でも残してもらえばよいわけではありません。前の入居者との取り決めと物自体の状態を確認し、残すメリットがあるか判断しましょう。
所有権放棄と今後の取り扱いを書面で確認する
退去する入居者から「エアコンを置いていってもよいですか」と相談された場合には、その物の所有権を放棄し、以後の利用や処分を大家さんに委ねることを条件として、残置を認めるか判断します。
対象となる物品と設置場所を特定し、所有権を放棄すること、大家さんが再利用・譲渡・撤去・処分できること、退去後に返還や代金を求めないことを書面で確認しておきましょう。写真も添えておくと、どの物を残したのかが分かりやすくなります。
なお、入居者が借りている物やリース品などは、本人の判断だけでは所有権を放棄できません。残してもらう物が、その入居者自身の所有物であることも確認しておきます。
動作状況や劣化、安全面を確認する
次に、残してもらう物の状態を確認します。エアコンなら冷暖房の動作や異音、水漏れ、照明器具なら点灯状態や取り付け状況など、物に応じた確認が必要です。
製造年、型番、取扱説明書の有無なども分かる範囲で記録しておくと、その後の説明や対応がしやすくなります。ただし、一度の動作確認で使えたからといって、今後の故障が起きないと保証できるわけではありません。
破損や異常がある物、安全性に不安がある物は、残すことを前提にせず、専門業者への点検依頼や撤去を検討します。「残置物だから」という理由で、危険性のある物をそのまま使用させることは避けましょう。
処分費を受け取る場合は費用の趣旨を明確にする
残した物を次の入居者が希望しなければ、撤去・処分が必要になることもあります。前の入居者との間で撤去費用などを取り決める場合には、何に対する費用なのかを明確にしておきましょう。
特に、処分の依頼を受けて費用を受領しながら、実際には次の入居者へ譲る場合には、依頼内容と対応が食い違うおそれがあります。再利用する可能性があるなら、その点と費用の扱いを事前に説明し、合意しておくことが大切です。
設備と残置物をどう使い分ける？
前の入居者が残した物を、次の契約でも残置物として扱う必要はありません。大家さんの設備として引き継ぐ方法もあれば、設備には含めず希望者に利用してもらう方法もあります。
残置物を大家さんの設備として引き継ぐ方法もある
前の入居者が所有権を放棄したエアコンや照明器具であっても、状態が良く、今後も利用できると判断した物であれば、大家さんの設備として引き継ぎ、次の入居者へ提供することができます。「前の入居者が残した物」という由来と、次の契約で設備として扱うかどうかは、別の問題です。
例えば、前の入居者が比較的新しいエアコンを残した場合、それを大家さんの設備として募集図面や契約書に記載し、以後は通常の設備と同じように維持管理する方法があります。この場合、次の入居者の責任によらない故障については、原則として大家さんが必要な修理・交換に対応します。
単身者向けの物件などでは、エアコンが設備として付いている方が募集しやすい場合もあるでしょう。「使えるエアコンはあるが、故障後の修理・交換は大家さんが行わない」という条件より、入居希望者も入居後の費用を見通しやすくなります。
ただし、残置物を設備として引き継ぐ以上は、その後の維持費も見込む必要があります。製造年や動作状況、修理への対応が可能かなどを確認し、設備として提供する価値があるか判断しましょう。
設備に含めず残置物として利用してもらう方法もある
一方、使用はできるものの、大家さんが今後の修理・交換まで引き受ける設備にはしたくない場合には、残置物として利用条件を取り決める方法もあります。利用するかどうかを入居希望者に確認し、設備とは異なる扱いになることを契約前に説明します。
例えば、照明器具や家具などを希望者へ無償で譲渡するのであれば、譲渡後の修理・処分や退去時の搬出は、入居者自身が対応するという整理が考えられます。対象となる物と譲渡の内容を明確にし、次の退去時に無断で残されないようにしておきましょう。
大家さんの所有物のまま使用を認める場合には、処分や交換に承諾が必要なのかなども決めておきます。「残置物なので修理しない」という説明だけで終わらせず、故障した後にどう扱えるのかまで伝えることが大切です。
大家さんが所有する古い設備も次の募集時に扱いを見直す
使い分けを検討する場面は、前の入居者が残した物に限りません。大家さんが設備として設置していた古いエアコンなどについても、入居者が入れ替わる際に、次の契約での扱いを見直すことがあります。
引き続き設備として提供するのか、新品へ交換するのか、撤去するのか、あるいは設備に含めず希望者へ譲る（残置物として扱う）などの条件にするのかを検討します。ただし、大家さんが設置した物を、前の入居者が残した物であるかのように説明してはいけません。設置の経緯と、次の契約での扱いを正確に伝えましょう。
また、古いエアコンを残す場合は、故障後の室内外機の撤去や配管穴の処理、新しいエアコンの設置まで問題になります。修理費の負担だけで判断せず、今後の管理のしやすさも含めて考える必要があります。
次の入居者が不要とする場合は撤去も検討する
大家さんにとって便利に思える物でも、次の入居者にとって必要とは限りません。自分のエアコンや家具を持っている人にとっては、室内に残されている物がかえって邪魔になることもあります。
募集段階で利用希望を確認し、不要といわれた場合に撤去するのか、残した状態で引き渡す条件なのかを契約前に整理します。撤去する場合は、その費用負担と実施時期まで決めておきましょう。
古くて使いにくい物を残すことで募集の妨げになるのであれば、事前に撤去した方がよい場合もあります。「まだ使える」という理由だけで残さず、入居希望者にとってメリットがあるかを考えることが大切です。
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残置物の修理・交換・撤去は誰が負担する？
設備に含めず残置物として利用してもらう場合は、故障後の場面まで想定しておきましょう。特に「修理する費用」「撤去する費用」「新しい物を設置する費用」は分けて考える必要があります。
修理しないことと買い替えを義務付けることは別
大家さんが修理・交換を行わない物として明確に説明・合意している場合には、その取り決めを踏まえて対応を検討します。ただし、条項の有効性や適用範囲は、契約内容や実際の提供状況などによって判断されます。
また、大家さんが修理しないことと、入居者が必ず修理・買い替えをしなければならないことは別です。例えば、譲り受けた照明器具が故障した際、修理せずに自分で用意した物に交換するという選択も考えられます。
誰が修理代を払うかだけでなく、使用をやめてもよいのか、処分してよいのか、交換時に大家さんへの連絡や承諾が必要なのかも整理しておきましょう。
撤去費用と取り外し後の補修を決めておく
エアコンや温水洗浄便座などは、家具のように運び出せば済むとは限りません。取り外し工事や処分費用に加え、配管穴の処理、元の便座への復旧などが必要になる場合があります。
そのため、撤去を認める条件にするなら、工事の事前連絡、施工方法、費用負担、取り外し後にどの状態まで戻すのかを確認します。物品そのものの扱いと、建物や配管に関わる作業の扱いを分けておくと整理しやすくなります。
特に、大家さんの所有物のまま使用を認めている場合には、勝手に処分してよいわけではありません。撤去・処分の承諾が必要なのか、不要になった物を誰が引き取るのかまで決めておきましょう。
退去時の持ち出し・撤去・返還の扱いも確認する
入居時には便利だった物でも、退去するときには不要になることがあります。このとき、持ち出してよいのか、撤去する必要があるのか、残してよいのかが曖昧だと、再び残置物の問題が発生します。
入居者へ譲渡した物については、原則として入居者が自己所有物として退去時の搬出・処分に対応する整理が考えられます。次の入居者に使ってもらうために残したい場合も、大家さんの承諾を得るようにしておきます。
なお、契約によっては「残置物」と呼ばれていても、所有権を大家さんに残したまま使用を認めている場合があります。この場合は、処分や持ち出しの可否、退去時に求められる状態を確認しましょう。ただし、古い機器を引き継いだという事情を無視して、新品への交換などを一律に求める内容にしないよう注意が必要です。
募集図面・重要事項説明書・契約書で扱いをそろえる
設備と残置物のトラブルは、書類の記載や説明が食い違うことでも起こります。管理会社や仲介会社に手続きを任せる場合も、大家さんが決めた条件が各書類と入居者への説明に反映されているか確認しましょう。
設備と残置物を物品ごとに特定する
「室内の残置物は借主負担」といった書き方では、どの物を指しているのか分かりません。エアコンなら「洋室の壁掛けエアコン1台」、照明器具なら「居室天井の照明器具1台」など、対象と設置場所を特定します。
複数台ある場合には、設備として提供する物と、残置物として利用してもらう物が混在することもあります。写真や一覧表を利用し、それぞれの扱いを現地の状態と照合できるようにしておくと、説明の行き違いを減らせます。
前の入居者が残した物を大家さんの設備として引き継ぐ場合も、その扱いが分かるように設備一覧へ反映します。物の由来だけで判断せず、今回の契約で設備として提供する物は何かを明確にすることが大切です。
募集広告でも設備と残置物を区別する
設備に含まれないエアコンを、募集広告で単に「エアコン付き」と表示すると、大家さんが維持管理する設備だと受け取られるおそれがあります。利用条件がある場合は、募集段階からその点が分かる表示にしましょう。
内覧時にも、使える物が置いてあるという説明だけでなく、設備として提供するのか、故障時に大家さんが対応しない物なのかを伝えます。契約直前になって初めて条件を説明すると、入居希望者との行き違いにつながります。
所有権・修理負担・処分の可否を明確にする
契約時には、「残置物」という言葉だけで説明を終えず、その物をどのような条件で利用できるのかを具体的に伝えます。最低限、次の項目を整理しておきましょう。
- 対象となる物品と設置場所
- 設備として提供するのか、設備には含めないのか
- 入居者へ譲渡するのか、大家さんの所有物のまま使用を認めるのか
- 確認できている動作状況や不具合
- 故障時の修理・交換の対応と費用負担
- 撤去・処分・交換の可否と必要な手続き
- 取り外し後の補修や復旧の範囲
- 退去時の搬出・撤去・返還の扱い
特約を設ける場合も、入居者に一方的な負担を押し付ける内容にすればよいわけではありません。契約書に記載し、署名をもらっただけで、どのような条項でも有効になるわけではない点に注意が必要です。
特約の考え方については、賃貸契約書の特約事項の作り方も参考にしてください。
入居直後の故障にどう対応するかも整理する
入居直後に使えなくなった場合、「入居前から壊れていたのではないか」という疑問が生じやすくなります。使用可能と説明した物であれば、単に残置物だからという理由だけで話を終わらせず、説明内容や確認記録を踏まえて対応する必要があります。
一方で、「残置物でも初期不良は必ず大家さんが修理する」という一律のルールがあるわけでもありません。故障が判明している物は契約前に伝え、確認できていない点も含めて、実際の状態に合った説明を行いましょう。
入居中の設備を一方的に残置物扱いに変更しない
設備として貸していたエアコンが古くなったからといって、入居中に大家さんの判断だけで「今日から残置物なので修理しません」と変更することはできません。設備として提供することが契約の内容になっているためです。
入居者が入れ替わる際には、次の契約に向けて提供条件を見直す余地があります。ただし、その場合も名称に「残置物」と付けるだけで済ませず、設備から外すこと、譲渡の有無、故障時や退去時の扱いなどを募集・契約前に説明し、合意する必要があります。
契約時に条件を決めていても、故障の連絡を受けた担当者が内容を把握していなければ、誤って修理を約束してしまうことがあります。設備一覧や特約、写真などを管理資料としてまとめ、入居後の対応でも確認できるようにしておきましょう。
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まとめ｜残置物を設備として引き継ぐか、条件を決めて利用してもらうかを判断しよう
前の入居者が所有権を放棄して残した物は、次の契約でも必ず残置物として扱う必要はありません。状態や募集上のメリットを確認し、大家さんが維持管理する設備として引き継ぐ方法もあります。
一方、設備には含めず残置物として利用してもらう場合には、譲渡の有無、修理・交換の負担、撤去や退去時の扱いまで明確にしておきましょう。大家さんが所有する古い機器についても、次の入居者募集に向けて提供条件を見直すことが考えられます。
大切なのは、物の由来や呼び方だけで判断せず、次の契約でどのように提供するのかを決めることです。募集表示・契約書・実際の説明をそろえ、入居者にも管理担当者にも取り扱いが伝わる状態にしておきましょう。
