賃貸住宅管理業者の登録制度とは？200戸以上の義務や業務管理者について解説

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不動産管理の実務経験をもとに、実際の現場で役立つ賃貸管理の知識を分かりやすく解説します。

賃貸マンションやアパートの管理を行う会社の中には、「賃貸住宅管理業者の登録は必要なのだろうか」と疑問に思う方もいるでしょう。現在は、一定規模以上の賃貸住宅管理業者について、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に基づく国土交通大臣への登録が義務付けられています。

登録の対象となるかどうかを判断するときに重要なのが、管理戸数と実際に行っている管理業務の内容です。また、登録を受けた事業者には、業務管理者の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明、財産の分別管理、オーナーへの定期報告など、さまざまな義務が課されています。

この記事では、賃貸住宅管理業者の登録制度について、200戸という基準の考え方、業務管理者の要件、登録業者に課される主な義務、登録の更新などを分かりやすく解説します。

賃貸住宅管理業者の登録制度とは

賃貸住宅管理業者の登録制度は、2021年6月15日に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」によって設けられた制度です。それ以前にも国の賃貸住宅管理業者登録制度はありましたが、旧制度は基本的に任意登録でした。

現在の制度では、法律上の「賃貸住宅管理業」を営み、一定以上の戸数を管理する事業者について、国土交通大臣への登録が義務付けられています。

なお、この法律では賃貸住宅管理業者の登録制度だけでなく、いわゆるサブリースについても、誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約締結前の説明などのルールが定められています。

管理戸数200戸以上は登録が必要

法律上の賃貸住宅管理業を営む事業者のうち、管理戸数が200戸以上となる場合には、国土交通大臣への登録が必要です。一方、200戸未満の事業者については登録義務はありませんが、任意で登録することができます。

ここで重要なのが、自社が所有している賃貸住宅を自社で管理している戸数は、この200戸の管理戸数には含まれないという点です。基本的には、賃貸人から委託を受けて管理している賃貸住宅などが登録制度上の管理戸数となります。

法律上の「賃貸住宅管理業」とは何をする事業なのか

注意したいのは、賃貸物件に関係する業務を行っているだけで、すべて法律上の「賃貸住宅管理業」に該当するわけではないという点です。

登録制度の対象となる賃貸住宅管理業とは、賃貸人から委託を受けて、主に次のような管理業務を行う事業をいいます。

• 賃貸住宅の維持保全を行う業務
• 維持保全業務と併せて、家賃・敷金・共益費などの金銭を管理する業務

例えば、建物や設備の点検・維持・修繕、設備故障への対応、修繕業者の手配などは維持保全業務に関係します。そして、それらの業務と併せて家賃などの金銭管理を行っている管理会社も多いでしょう。

一方、家賃・敷金・共益費などの金銭管理だけを行い、賃貸住宅の維持保全を行っていない場合には、この法律上の「賃貸住宅管理業」には該当しません。

登録業者に課せられる主な義務

賃貸住宅管理業者として登録を受けると、法律に基づいてさまざまな義務を守る必要があります。代表的なものとして、次のようなものがあります。

1. 業務管理者の配置
2. 管理受託契約締結前の重要事項説明
3. 管理受託契約締結時の書面交付
4. 管理業務の全部再委託の禁止
5. 財産の分別管理
6. 従業者証明書の携帯
7. 帳簿の備付け
8. オーナーへの定期報告
9. 標識の掲示

このほかにも、名義貸しの禁止や秘密保持など、登録業者として守らなければならないルールがあります。

業務管理者の配置

登録を受けた賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに1名以上の業務管理者を選任しなければなりません。業務管理者は、管理業務が適正に行われるよう、従業員が行う管理業務について必要な管理・監督などを行う役割を担います。

業務管理者となる代表的なルートは、次の2つです。

• 管理業務に関する2年以上の実務経験等があり、登録試験に合格した者
• 管理業務に関する2年以上の実務経験等がある宅地建物取引士で、国土交通大臣指定の講習を修了した者

ここでいう登録試験は、現在の賃貸不動産経営管理士試験に関係する制度です。また、2年以上の実務経験については、国土交通大臣が認める実務講習を修了することで代えることができる場合があります。

管理受託契約締結前の重要事項説明

登録を受けた賃貸住宅管理業者がオーナーと管理受託契約を締結する場合には、契約締結前に、報酬や具体的な管理業務の内容・実施方法などについて書面を交付して説明する必要があります。

主な説明事項には、管理を行う賃貸住宅、管理業務の内容や実施方法、報酬、再委託に関する事項、契約期間、更新・解除に関する事項などがあります。

なお、宅地建物取引業法における重要事項説明とは異なり、管理受託契約の重要事項説明を必ず業務管理者本人が行わなければならないという制度ではありません。ただし、国土交通省では、業務管理者や一定の実務経験を持つ者など、専門的な知識・経験を有する者が説明することを推奨しています。

管理委託契約については、関連記事「賃貸管理の管理委託契約とは？契約内容・管理会社に任せられる業務・注意点を解説」でも詳しく解説しています。

管理受託契約締結時の書面交付

管理受託契約を締結した後は、確定した契約条件を確認できる書面を、契約の相手方であるオーナーへ遅滞なく交付する必要があります。

契約前に交付する重要事項説明書と、契約締結後に交付する書面は役割と交付するタイミングが異なります。そのため、契約前の説明だけで手続きが終わるわけではありません。

管理業務の全部再委託は禁止

登録業者がオーナーから受託した管理業務について、その全部を他の事業者へ丸ごと再委託することはできません。

ただし、修繕工事や清掃、設備点検など、管理業務の一部を専門業者へ委託することまで一律に禁止されているわけではありません。管理会社が何も行わず、受託した管理業務をそのまま別会社へ全部流してしまうような形を防ぐためのルールです。

財産の分別管理

管理会社が管理受託契約に基づいて家賃・敷金・共益費などを受け取る場合には、それらの金銭と管理会社自身の固有財産を分別して管理しなければなりません。

具体的には、家賃などを管理する口座と会社自身の財産を管理する口座を分けるとともに、帳簿や会計ソフト上でも、どの管理受託契約に関する金銭なのかを判別できる状態にしておく必要があります。

なお、オーナーごと、物件ごと、管理受託契約ごとに銀行口座を必ず分けなければならないという意味ではありません。家賃等の管理口座と管理会社自身の固有財産の口座を分けたうえで、帳簿上でも適切に区分して管理することが重要です。

従業者証明書の携帯・帳簿の備付け

賃貸住宅管理業に従事する従業者には、従業者であることを証する証明書を携帯させる必要があります。また、営業所または事務所ごとに管理業務に関する帳簿を備え付け、管理受託契約について必要な事項を記録・保存しなければなりません。

登録を受けるということは、単に登録番号を取得するだけではありません。契約・金銭管理・従業員管理・業務記録まで含め、継続的に適正な管理体制を整えることが求められます。

オーナーへの定期報告

登録業者は、管理を委託しているオーナーに対し、少なくとも年1回以上、管理業務の実施状況などについて報告する必要があります。

主な報告事項としては、家賃などの金銭の収受状況、建物や設備の維持保全の実施状況、入居者からの苦情の発生状況やその対応状況などがあります。

営業所・事務所には標識を掲示する

登録業者は、営業所または事務所ごとに、公衆の見やすい場所へ所定の標識を掲示する必要があります。標識には、登録番号、登録年月日、登録の有効期間、商号・名称、主たる営業所または事務所の所在地などが記載されます。

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登録の有効期間は5年間

賃貸住宅管理業者の登録の有効期間は5年間です。登録期間満了後も引き続き登録を受ける場合には、更新申請を行う必要があります。

国土交通省の案内では、更新申請は原則として有効期間満了日の90日前から30日前までに行うこととされています。更新しなければ有効期間満了とともに登録が失効するため、自社の登録有効期限を把握しておくことが大切です。

2026年10月時点で案内されている主な費用は、次のとおりです。

200戸未満でも任意登録は可能

管理戸数が200戸未満であれば法律上の登録義務はありませんが、希望すれば任意で登録することができます。国土交通省も、小規模な管理事業者について登録を受けることを推奨しています。

ただし、任意登録をした場合には、200戸未満であっても登録業者として賃貸住宅管理業法上の義務を守らなければなりません。業務管理者の配置、重要事項説明、分別管理、定期報告、帳簿の備付けなどを適切に行える体制を整えておく必要があります。

そのため、「登録番号があった方が信用されそうだから、とりあえず登録しておく」というより、登録後の業務体制まで含めて検討するべき制度だと考えた方がよいでしょう。

サブリースについても別の規制がある

賃貸住宅管理業法では、賃貸住宅管理業者の登録制度とは別に、サブリース、つまり特定賃貸借契約に関する規制も設けられています。

サブリース事業者や勧誘者については、登録業者であるかどうかとは別に、次のようなルールがあります。

• 誇大広告等の禁止
• 不当な勧誘等の禁止
• 契約締結前の重要事項説明
• 契約締結時の書面交付

特に注意したいのが、家賃保証などの説明です。サブリースでは契約期間中であっても借上げ賃料が見直される場合があり、オーナー側から契約を終了しようとする場合には借地借家法との関係も問題になります。

そのため、契約時には「長期間安定して家賃が入る」といったメリットだけではなく、賃料改定、修繕費負担、契約期間、解約条件なども含めて確認する必要があります。

賃貸住宅管理業者の登録制度についてよくある質問

管理戸数が200戸になったら登録が必要ですか？

法律上の賃貸住宅管理業を営み、登録制度上の管理戸数が200戸以上となる場合には、国土交通大臣への登録が必要です。

なお、自社所有物件を自社で管理している戸数は、この200戸の計算から除かれます。管理戸数が基準に近づいている場合には、実際に200戸となる前に登録準備を進めておく方が安全でしょう。

200戸未満なら賃貸住宅管理業法は関係ありませんか？

200戸未満で任意登録もしていない事業者には、賃貸住宅管理業者としての登録義務はありません。一方、自ら任意登録を受ければ、200戸未満であっても登録業者として法律上の義務を負います。

また、登録の有無にかかわらず、宅地建物取引業法、民法、借地借家法など、行っている業務に応じた他の法律が適用される場合があります。サブリースに関する規制も、賃貸住宅管理業者としての登録とは分けて考える必要があります。

宅建業免許があれば賃貸住宅管理業の登録は不要ですか？

不要にはなりません。宅地建物取引業と賃貸住宅管理業は別の制度です。

宅建業免許を受けている会社であっても、法律上の賃貸住宅管理業を営み、管理戸数が200戸以上となるのであれば、賃貸住宅管理業者としての登録が必要です。

業務管理者は宅建士でもなれますか？

一定の要件を満たせば、宅地建物取引士も業務管理者になることができます。ただし、宅建士資格だけでは足りません。

原則として管理業務について2年以上の実務経験等があり、さらに国土交通大臣指定の講習を修了する必要があります。

重要事項説明は業務管理者が行わなければなりませんか？

管理受託契約締結前の重要事項説明について、必ず業務管理者本人が説明しなければならないという決まりではありません。

ただし、管理業務について正確に説明できる必要があるため、国土交通省では業務管理者や一定の実務経験を持つ者など、専門的知識・経験を有する者が説明することを推奨しています。

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賃貸住宅管理業者の登録制度まとめ

賃貸住宅管理業を営み、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上となる事業者は、原則として国土交通大臣への登録が必要です。200戸未満であれば任意登録となりますが、任意で登録した場合にも登録業者として法律上の義務を守らなければなりません。

登録業者には、業務管理者の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明、締結時書面の交付、財産の分別管理、帳簿の備付け、オーナーへの定期報告など、さまざまなルールが設けられています。

賃貸管理という仕事では、オーナーの大切な資産を管理するとともに、家賃や敷金などの金銭を扱い、入居者が生活する建物の維持保全にも関わります。そのため、登録制度は単なる「許可証」のようなものではなく、管理会社に一定の管理体制を求める制度と考えると分かりやすいでしょう。

現場を知るから、本当に役立つ。