不動産の売買や賃貸では、契約前にさまざまな重要事項を説明する必要があります。その中でも近年、特に重要性が高まっているのが水害ハザードマップに関する説明です。
2020年8月28日から、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップについて、取引対象となる宅地や建物の所在地を重要事項として説明することが義務付けられました。
ただし、実務では「どのハザードマップを使えばよいのか」「物件の位置はどこまで正確に示すのか」「浸水想定区域外なら説明しなくてもよいのか」など、迷いやすい点もあります。そこでこの記事では、重要事項説明における水害ハザードマップの調査方法や説明方法、実務上の注意点について解説します。
重要事項説明で水害ハザードマップの説明が必要
2020年8月28日に施行された宅地建物取引業法施行規則の改正により、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップにおける取引対象物件の所在地が重要事項説明の対象となりました。対象となるのは売買だけではなく、宅地や建物の売買・交換・賃貸について説明が必要となります。
重要なのは、「物件が浸水想定区域に入っているかどうかだけを説明する制度」ではないという点です。水防法に基づくハザードマップを提示し、その地図上で取引対象となる宅地や建物がどこにあるのかを示すことが基本となります。
なお、ハザードマップそのものについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
説明対象となる水害ハザードマップは3種類
重要事項説明の対象となるのは、すべてのハザードマップではありません。水防法に基づいて市町村が作成した、次の3種類の水害ハザードマップが対象となります。
- 洪水ハザードマップ
- 雨水出水（内水）ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
例えば、津波、土砂災害、液状化、地震の揺れやすさなどについても自治体がハザードマップを公開していることがありますが、これらは今回の水害ハザードマップに関する説明義務とは別のものです。また、ため池ハザードマップや浸水実績図などについても、水防法に基づく水害ハザードマップでなければ、この制度による説明義務の対象にはなりません。
重要事項説明で水害ハザードマップとして確認するのは「洪水・雨水出水・高潮」の3種類です。ただし、自治体によっては一部のハザードマップが作成されていない場合もあります。
売買では水害以外の災害情報も確認する
不動産取引では、水害ハザードマップだけを確認すればよいわけではありません。例えば、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域、造成宅地防災区域などについても、重要事項説明の対象となる場合があります。
ただし、これらは水害ハザードマップと同じ制度ではありません。水害については、水防法に基づくハザードマップ上で物件のおおむねの位置を示して説明するのに対し、土砂災害や津波などについては、それぞれの法律に基づく区域指定の有無などを確認して説明します。
実務では、該当する区域図などを資料として添付しながら説明することもありますが、すべての災害情報について水害ハザードマップと同じ方法で説明する義務があるわけではありません。それぞれ別の調査項目として整理して確認することが大切です。
どのハザードマップを使えばよい？
説明に使用するのは、取引対象となる宅地や建物が所在する市町村が作成した水防法に基づく水害ハザードマップです。基本的には、市町村が配布している印刷物や、市町村のホームページに掲載されているハザードマップを使用します。
市町村のホームページに掲載されているものについては、その都度「これが最新ですか」と自治体へ問い合わせる必要はなく、ホームページに掲載されているものを最新のものとして扱って差し支えないとされています。
ただし、掲載されているハザードマップが水防法に基づいて作成されたものなのか分からない場合には、市町村へ確認する必要があります。また、「水害ハザードマップ」という名称だけで、洪水・雨水出水・高潮のどれを示しているのか判断できない場合も、自治体へ確認した方がよいでしょう。
似たような浸水図を取り違えない
特に注意したいのが、自治体によっては同じ洪水や浸水に関する地図でも、前提となる降雨規模が異なる複数の図面が公開されていることです。例えば、想定最大規模の降雨を前提とした図面とは別に、計画規模の降雨を前提とした図面や、過去の浸水実績を示した図面などが掲載されている場合があります。
これらは見た目や名称が似ていることもありますが、すべてが今回の重要事項説明に使用する水害ハザードマップとは限りません。そのため、単に「洪水マップ」「浸水想定図」といった名称だけで判断せず、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップかどうかを確認することが重要です。
自治体のホームページでは、想定最大規模・計画規模・浸水実績など、目的の異なる地図が同じページに掲載されていることがあります。重要事項説明に使用する際は、図面の名称だけでなく、作成根拠や説明書きまで確認しておくと安心です。
また、河川ごとに複数の洪水ハザードマップが作成されており、対象物件が複数のマップに含まれている場合には、該当するそれぞれのハザードマップについて説明する必要があります。
重要事項説明では物件の位置を示す
重要事項説明では、水害ハザードマップを提示したうえで、取引対象となる宅地や建物のおおむねの位置を示します。ここでポイントとなるのが、地番まで正確に位置を特定する必要はないという点です。
国土交通省のQ&Aでは、物件の位置について「概ねの位置を示せば足りる」とされています。具体的な示し方についても厳密な方法は定められておらず、例えば次のような方法が考えられます。
- ハザードマップ上で物件の場所を指し示す
- ハザードマップ上の物件のおおむねの位置に印を付ける
つまり、必ずピンポイントで敷地境界まで特定した印を付けなければならないわけではありません。実務では、地図の縮尺などを確認しながら、買主や借主が「このあたりが対象物件である」と確認できる程度に位置を示すとよいでしょう。
広域のハザードマップでは物件位置が分かりにくい場合があります。必要に応じて周辺部分を拡大した資料を用意すると、説明しやすくなります。
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浸水想定区域の外でも説明は必要
対象物件がハザードマップ上の浸水想定区域に入っていない場合でも、説明が不要になるわけではありません。水防法に基づくハザードマップに物件所在地が含まれているのであれば、浸水想定区域外であっても物件の位置を示す必要があります。
また、「浸水想定区域外だから水害の心配はありません」といった説明も避けなければなりません。ハザードマップは一定の条件を前提として作成されたものであり、想定を超える雨量などによって、表示されていない区域でも浸水が発生する可能性があります。
ハザードマップで色が付いていないことは、「水害リスクがない」ことを意味するものではありません。
浸水深まで説明する必要はある？
洪水や内水、高潮のハザードマップでは、「0.5m未満」「0.5m以上3m未満」など、想定される浸水深が色分けされていることがあります。ただし、宅建業法による今回の説明義務は、ハザードマップにおける物件所在地を示すことを基本としています。
ハザードマップに記載されたすべての情報について、宅建業者が専門的な解説を行うことまで求められているわけではありません。もちろん、地図上で対象物件がどの浸水想定区域に入っているのかを確認しながら説明することはできます。
一方、想定浸水深の意味や洪水発生時の具体的な危険性などについて、顧客から詳しい説明を求められた場合には、ハザードマップを作成した自治体の担当窓口を案内するとよいでしょう。
避難所も確認しておきたい
水害ハザードマップには、避難所や避難場所が記載されていることがあります。近隣の避難所を説明すること自体は、宅建業法上の義務ではありません。
しかし、国土交通省では、ハザードマップ上に記載された避難所についても併せて位置を示すことが望ましいとしています。
ただし、「一番近い避難所だから、この災害時にはここへ行けばよい」と安易に説明するのは避けたいところです。災害の種類や状況によって利用できる避難所が異なる可能性があるため、周辺に複数の避難所が表示されている場合には、それらを示したうえで、詳細については自治体の情報を確認してもらう方がよいでしょう。
ハザードマップが作成されていない場合
自治体によっては、洪水・雨水出水・高潮のすべてのハザードマップが作成されているとは限りません。市町村へ確認した結果、水防法に基づくハザードマップが作成されていない場合には、作成されていない事実を説明します。
例えば、高潮ハザードマップが作成されていないのであれば、「当該市町村では、水防法に基づく高潮ハザードマップは作成されていません」といった形で説明することになります。
市町村への照会によって、水防法に基づくハザードマップが作成・公表されていないことを確認できれば、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。
重要事項説明書と添付資料の作り方
実際の重要事項説明では、重要事項説明書と併せて水害ハザードマップを資料として用意することになります。国土交通省の重要事項説明書参考様式では、水害ハザードマップについて、洪水・雨水出水・高潮ごとに確認する形式となっています。
重要事項説明書には、例えば「別紙のとおり」「別添ハザードマップ参照」などと記載し、添付したハザードマップ上で物件の位置を示す方法が考えられます。
また、資料にはできるだけ入手可能な最新のハザードマップを使用します。ハザードマップの作成時期が分かる場合には、その作成時期についても確認できるようにしておくとよいでしょう。
地図の縮尺が小さく物件の位置が確認しづらい場合には、A3用紙で印刷したり、周辺部分を拡大した資料を併用したりすると説明しやすくなります。
実務で注意したいポイント
水害ハザードマップの重要事項説明では、単に地図を添付するだけではなく、いくつか注意したいポイントがあります。
- 洪水・雨水出水・高潮の3種類を確認する
- 水防法に基づくハザードマップか確認する
- 想定最大規模・計画規模・浸水実績などを取り違えない
- 市町村が公表する入手可能な最新のものを使用する
- 対象物件のおおむねの位置を示す
- 複数の該当マップがある場合はそれぞれ確認する
- 浸水想定区域外でも物件位置を示す
- 区域外だから水害リスクがないとは説明しない
- 水害以外の災害関連項目も別途確認する
特に実務で注意したいのは、ハザードマップは将来変更される可能性があるという点です。重要事項説明書を作成してから契約まで期間が空く場合などには、自治体のホームページを再確認しておくと安心です。
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重要事項説明とハザードマップまとめ
2020年8月28日以降、不動産の売買・交換・賃貸では、水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を重要事項として説明することが義務付けられています。対象となるのは、洪水・雨水出水・高潮の3種類です。
説明の際には市町村が公表する水防法に基づくハザードマップを提示し、対象となる宅地や建物のおおむねの位置を示します。物件位置については地番まで正確に特定する必要はなく、地図上で指し示したり、印を付けたりする方法で構いません。
また、自治体では想定最大規模・計画規模・浸水実績など、似たような水害関連図面が複数公開されている場合があります。名称だけで判断せず、重要事項説明に使用する水防法に基づく水害ハザードマップかどうかを確認することが大切です。
一方、浸水想定区域に入っていない場合でも説明は必要であり、「区域外だから安全」と誤解されないよう注意する必要があります。また、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域など、水害とは別に確認すべき災害関連項目があることも忘れてはいけません。
宅建業者としては、最新の資料を確認したうえで、それぞれの制度を混同せず、物件の災害リスクに関する情報を分かりやすく説明できるよう準備しておきたいところです。
