不動産の市場を今大いに盛り上げているのが、投資用物件の売買であると言われています。

一昔前までは、不動産業者以外は殆ど手を出さなかった収益物件を、今や一般の方がガンガン購入しておられるのですから、この状況には驚くばかりです。

また、一口に投資物件と言っても、分譲マンションの一室から、一棟アパート、ビルから郊外型店舗まで、その種類は様々なものが存在しています。

なお、各種物件の中でも最も購入しやすいとされる分譲マンションについては、1K等の間取りなら価格も数百万円と手軽な物件が少なくありませんし、一棟アパートでも数千万円~1億円くらいまでの物件も多いですから「マイホームを買うよりやや高額」というのがおおよその相場といえるでしょう。

もちろんこれらの投資物件の購入は「安い買い物」とは言えないでしょうが、そこから上がってくる収益を考えれば充分に魅力はあるでしょうし、ある程度蓄えがある方なら「全く手が出ない」程の買い物でもないはずです。

しかしながら、これが一棟マンション、ビルともなれば、価格は数億から数十億に跳ね上がりますから、こうした物件のオーナーになるのは「夢のまた夢」という感じがして来てしまいますよね。

そこで本日は、以前に私が経験した一棟マンション投資の流れをお話ししながら、高額物件購入にまつわる様々な出来事をレポートさせていただきたいと思います。(あくまで買ったのは勤めている会社ですが)

では、ビルオーナーへの道程を見て行きましょう。

一棟マンション投資

 

初めての大型物件購入

以前に書いた「一棟アパート購入に関する記事」でも触れましたが、私が勤める不動産会社ではある時期から『収益物件の買取』に力を入れておりました。

また、不動産会社が投資物件を購入する場合には、多くの企業が転売を目的にしているものですが、私の会社は購入した物件の内、半分を転売、もう半分を長期保有するという少々珍しいスタイルでしたから、

必然的に「転売ビジネス」と「不動産管理」という両面から不動産投資を勉強することが可能となり、これは非常にスキルアップに繋がったように思えます。(その分、苦労も多いようにも感じますが)

なお、こうした転売と保有をバランス良く行っていくことで、我が社が購入できる物件のグレードも徐々に向上していき、数年前からは10億レベルの一棟マンションやビルも購入の対象となっていました。

もちろん私も、仕入れ担当の営業マンとして様々な収益物件の購入に携わって来ましたが、未だに大規模収益物件の取引を経験する機会は訪れず、そのチャンスを常に窺う毎日を過ごしていたのです。

そんなある日、遂に絶好のチャンスカードが私の下に転がり込んで来ました。

その切っ掛けは、数年前に行われた不動産屋さん同士の飲み会で名刺交換をしたAさんという方から、突然電話が入ったことに始まります。

見覚えのない着信番号に少々怯えながら電話応対をしますが、名前を聞いても社名を聞いても相手が思い出せず、飲み会で出会った記憶が蘇って来たのは、要件も中盤に差し掛かってのことでした。

ちなみにその飲み会の夜はかなり酔っぱらっており、気が大きくなった私は「仕事の話もかなり見栄を張ってしまった記憶」があります。

そして案の定、Aさんからは「10億以上の物件をバンバン買っていると話しておられたので、ちょっと物足りない物件かもしれませんが・・・」などという前置きのお言葉を頂いた上で、物件のご紹介を受けることになりました。

確かに10億以上の物件も買えるようになって来たのは事実ですが、「バンバン」は明らかにウソです。

『もの凄い高い物件だったらどうしよう』とドキドキしている私に、Aさんは物件の概要を説明して行きます。

さて、今回紹介していただく物件はといえば、1979年築の大型一棟ものマンションであり、世帯数は50戸の鉄筋コンクリート造5階建て、価格は5億円前後となるようです。

『おおっ、5億くらいなら何とかなるかも!』と少々ホッとしながらも、私にとっては初めての高額案件なので少々興奮しながら社長の判断を仰ぎます。

また実際に物件を見に行ったところ、築年数こそ古いものの、なかなか手入れが行き届いている物件であり、5億での想定利回りは14%にも達する計算です。

なお、このようなお話をすると「そんな美味しい話があるのか?」と思われるかもしれませんが、その激安価格のタネは「建物の築年」にありました。

実は1981年に建築基準法の大幅な改正が行われており、これ以降の建物は「新耐震基準」と呼ばれる厳しい耐震基準が適用されます。

これに対して、1981年以前の建物には旧耐震基準に基づいた建物となり、その耐震性には大きな差があるのです。

よって金融機関においては新耐震基準と旧耐震基準の建物では融資の限度額に大きな差を設けているところも多い上、そもそも「旧耐震基準の建物は融資の対象外」という銀行まで存在しています。

更に、今回の建物は建築確認は取得しているものの完了検査(建築確認の通り施工が行われているかの検査)が未実施となっており、殆どの金融機関で融資の取り扱いができない物件だったのです。

そして、このような条件となれば転売目的で本物件を購入できる不動産屋さんは極端に数が減りますし、「地震に弱い」と聞けば一般の方もなかなか手が出し辛いはずです。

その点、私の会社は長期の保有が可能ですし、旧耐震、検査済み未取得でも融資を組んでくれる銀行とお付き合いがありますので、正に「我が社のためにあるような物件」ということができるでしょう。

当然ながら、こうしたポイントは我が社の社長もしっかり把握しておりますので、「話を進めよ!」との指示を頂くこととなりました。

アパートとは異なる大変さが!

さて、社長の鶴の一声によって前向きにお話を進めることとなりましたが、やはり不動産購入にはしっかりとした調査をしなければなりません。

そこでまずは、過去記事「収益物件購入のポイントと注意点について」でも書いたとおり、建物の外観から「入居者の暮らしぶり」などの情報収集、そして現地調査に勤しみます。

また、法令上の制限などについての行政調査についても万全を期さねばなりません。

ちなみに、ここで一つ注意が必要なのは先に述べた「建築確認は取得しているが、検査済証は取得していない」という点についてです。

詳しくは「建築確認・確認済証等について知っておくべきこと」の記事をご参照いただきたいと思いますが、建築確認は行政に対して「建てる建物が建築基準法の内容に適合しているか否かの確認をしてもらうこと」を意味します。

そして『検査済証』は「建築確認の通りに工事が完了しているかを検査(完了検査)してもらい、その結果として頂ける合格証」ということになる訳です。

更に、現在では考えられないことですが、以前は建築確認のみを取得し、後は勝手に建物をカスタマイズして検査を受けずにいる建物も数多く存在していました。

当然、今ではこうした行為は罰則の対象となりますが、当時は当たり前のようにこうした行為が行われていた上、行政も黙認していたというのが実情なのです。

もちろん過去に行われたことについて遡って罰せられる可能性は低いのですが、現状立っている建物が著しく建築基準法に違反しているのは大問題ですし、

建て替えの際、「現在の半分の大きさの建物しか建築できない」といった更に事態は避けたいですから、建築確認と実際の建物の差をチェックして行きます。

なお調査の結果、大きな問題点は発見されませんでしたから、この点はとりあえずは一安心です。

しかしながらここで、収益物件の取引経験が豊かな先輩からある指摘を頂きます。

それは「エレベーターと水道の設備状況は大型物件の要注意項目であるから、しっかりと確認をせよ」との内容でした。

エレベーターに関しては、故障などで交換が必要となると2000万円程度はざらに費用が掛かることもあるので、型が古い場合には状態をしっかりチェックした上、交換も視野に入れて購入価格を決定しなければなりません。

また水道については、水圧で直接各階に水を引き込んでいる「直結式」であれば問題はありませんが、

一度タンクに水を溜める「受水槽式」等の場合には、タンクの清掃などのメンテナンス費用に加え、ポンプの交換費用、直結式への改修費用などについても考慮しておく必要があると言います。

普段は全くアドバイスをくれない先輩ですが、やはりこの規模の物件となると様々な不安が過るようなので、ここはありがたく忠告に従うことにしました。

更に、その他もろもろの現地調査を行いますが、これといった問題はなさそうですので、社内で価格を改めて協議した上で売主側に価格の打診を行います。

一棟マンション契約・引渡し

その後、紆余曲折を経ながらも、どうにか売主さんから金額面での合意を頂くことができ契約・決済へとお話は進んで行きます。

なお、大きな建物の契約となると『書類作りもさぞかし大変なのだろう』と考えていましが、その内容は「一棟ものアパートと殆ど変らない」ものでした。

そしてトントン拍子にお話は進んで契約も滞りなく完了し、遂に引渡しの日を迎えることになります。

決済当日は残代金の受け渡しに、所有権の移転、最後に「大量過ぎる鍵の束」と「膨大な建築図面」、そして「分厚い賃貸借契約書のファイル」を渡されて取引は完了です。

ちなみに、ここまでの流れは順調そのものでしたが「投資物件は引渡し後が厄介」なのがお約束となりますから、決して気は抜けません。

また「厄介さの度合い」も物件の大きさに比例して増大していく気がしていましたので、今回はかなりの覚悟が必要そうです。

さて、この記事も大分長くなりましたので次回の記事「投資用一棟マンション運用の注意点をご紹介!(大規模収益物件購入・後編)」にて、その後の物件運用の模様をお伝えしたいと思います。

ご興味がある方は、是非そちらにもお付き合いいただければ幸いです。