現場を知るから、本当に役立つ。
不動産管理の実務経験をもとに、実際の現場で役立つ知識を分かりやすく解説します。
賃貸物件を所有していると、「自分や家族で使いたい」「建物を建て替えたい」「入居者がいない状態で売却したい」といった理由から、入居者に退去してもらいたい場面が出てくることがあります。
そこでよく聞かれるのが、
「契約書に貸主からの解約は6か月前と書いてあるから、半年前に通知すれば退去してもらえるのでは？」
という質問です。
しかし、普通借家契約では、大家さんが6か月前に通知しただけで自由に契約を終了させられるわけではありません。
貸主側の事情によって契約を終了させるためには、原則として借地借家法上の「正当事由」が必要になります。
- 普通借家契約では「6か月前に通知すれば退去させられる」わけではない
- 貸主側からの更新拒絶や解約申入れには原則として正当事由が必要
- 正当事由は一つの理由だけではなく、貸主・借主双方の事情などを総合的に判断する
- 立退料は正当事由を補う要素にはなるが、お金を払えば必ず退去させられるわけではない
- 実務では裁判になる前に、移転時期や立退条件について話し合うケースが多い
大家からの解約には「正当事由」が必要
普通借家契約では、大家さんから賃貸借契約の更新を拒絶したり、期間の定めのない契約について解約を申し入れたりする場合、借地借家法上の正当事由が必要になります。
これは、入居者にとって賃貸住宅が生活の基盤であることから、貸主の一方的な都合だけで簡単に居住の場を失うことがないようにするためのルールです。
そのため、
- 大家自身がその部屋を使いたい
- 大家の子供を住ませたい
- 建物を建て替えたい
- 入居者のいない状態で売却したい
といった事情があったとしても、それだけで当然に契約を終了できるわけではありません。
「6か月前に言えば解約できる」は誤解
賃貸借契約書を見ると、貸主からの解約について「6か月前までに申し入れる」といった記載を目にすることがあります。
そこで、「半年前に通知すれば退去してもらえる」と考えてしまう大家さんもいらっしゃいます。
しかし、この6か月という期間と正当事由は別の問題です。
借地借家法では、賃貸人から解約の申入れを行った場合、原則として申入れから6か月を経過することによって建物賃貸借が終了するとされています。
ところが、その解約申入れそのものについて正当事由が要求されるため、単に6か月前に通知しただけでは足りません。
「6か月前に通知したから契約終了」という意味ではありません。
普通借家契約について貸主側の都合で解約を求める場合には、正当事由があることを前提として、さらに必要な通知・申入れの期間を守る必要があります。
契約違反による解除は「正当事由」とは別の問題
一方、すべての明け渡しで正当事由が問題になるわけではありません。
例えば、
- 家賃の滞納が長期間続いている
- 重大な契約違反を繰り返している
- 契約で禁止されている行為を続けている
など、賃借人側の債務不履行を理由として賃貸借契約を解除するケースは、大家さん側の都合による解約とは性質が異なります。
この場合は「正当事由があるか」ではなく、契約違反の内容や程度、これまでの経過などから、契約を解除できる状態に至っているかが問題になります。
例えば家賃を一度支払うのが遅れただけで、直ちに契約解除と明け渡しが認められるわけではありません。
賃貸借契約は継続的な契約であるため、実際の解除では、契約違反の程度や経過などから貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかが重要になります。
正当事由はどのように判断されるのか
では、何をもって「正当事由あり」と判断されるのでしょうか。
借地借家法では、主に次の事情を考慮することとされています。
- 貸主と借主がそれぞれ建物を使用する必要性
- これまでの賃貸借の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立退料など財産上の給付の申出
つまり、「この理由なら必ず正当事由になる」という単純な基準があるわけではありません。
貸主側と借主側の事情を比較し、建物の状態やこれまでの経緯、立退条件なども含めて総合的に判断されます。
大家自身が住みたい場合
正当事由として比較的分かりやすいのが、大家さん自身が建物を使用する必要がある場合です。
ただし、「自分の所有物なのだから、自分が使いたいと言えば返してもらえる」というわけではありません。
例えば、大家さんにほかの住居があり、単に「こちらの部屋にも住んでみたい」という程度の事情と、長年その物件を生活の本拠としている借主の必要性を比較した場合、貸主側の事情だけで十分な正当事由が認められるとは限りません。
一方で、大家さんが現在の住居を失うなどして、その建物を使用する必要性が非常に高い場合には、その事情は正当事由を判断するうえで重要な要素になります。
実務で意外と多いのが、「自分が所有している部屋なのだから、必要になったら返してもらえると思っていた」という大家さんの認識です。
しかし、一度普通借家契約で貸してしまえば、所有者だからという理由だけで自由に入居者を退去させることはできません。
そのため、将来自分や家族が使う可能性の高い物件を貸す場合には、契約を締結する段階から契約形態を十分に検討しておくことが重要です。
建物の老朽化や建替えの場合
建物の老朽化も、正当事由を判断するうえで重要な要素です。
例えば、耐震性や建物の安全性に問題があり、大規模な改修では対応することが難しい場合には、建替えの必要性が強く認められる可能性があります。
ただし、「築年数が古いから」「そろそろ建て替えたいから」というだけで当然に正当事由が成立するわけではありません。
建物がどの程度老朽化しているのか、修繕によって使用を継続できるのか、建替えの必要性がどの程度あるのか、といった事情が検討されます。
さらに、立退料などの条件を加えて全体として正当事由が認められるかが判断されることもあります。
「物件を売却したい」は正当事由になるのか
大家さんから相談を受ける理由の一つに、
「空室の状態で売った方が高く売れそうなので、入居者に退去してもらいたい」
というものがあります。
確かに、投資用物件ではなく自己居住用として売却できる物件などでは、空室の方が売却しやすいケースもあります。
しかし、「高く売りたい」「空室にした方が売りやすい」という貸主側の経済的事情だけで、当然に十分な正当事由が成立するとは考えない方がよいでしょう。
こうした場合にも、借主側の事情や立退条件などを含めて総合的に検討する必要があります。
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立退料を払えば退去してもらえるのか
正当事由の話になると必ずと言ってよいほど登場するのが立退料です。
借地借家法でも、貸主が明渡しの条件として借主に財産上の給付を申し出た場合には、その内容を正当事由の判断要素として考慮することが定められています。
ただし、ここで注意したいのは、
「立退料を払えば正当事由がなくても退去させられる」わけではない
という点です。
立退料は、貸主側の正当事由を補完する要素の一つです。
そのため、「○か月分を払えば必ず退去させられる」といった全国共通の金額基準もありません。
移転先の賃料、敷金・礼金、仲介手数料、引越費用、営業用物件であれば移転による営業上の影響など、個々の事情によって話し合われる条件は変わってきます。
- 法律で一律の金額が決められているわけではない
- 立退料だけで正当事由をゼロから作り出せるとは限らない
- 貸主側の事情を補う要素として考慮される
- 実務では移転費用などを考慮して条件を協議することが多い
実務では裁判よりも「条件交渉」で解決することが多い
ここまで法律上の正当事由について説明してきましたが、管理会社の現場では、最初から裁判で決着を付けようとするケースばかりではありません。
むしろ、まず入居者へ事情を説明し、
- いつ頃までに退去できるか
- 移転先を探すために必要な期間
- 引越費用をどうするか
- 新居を借りるために必要となる費用をどうするか
- 立退料を含めどのような条件なら合意できるか
などについて話し合い、双方が納得できる条件を探していくことになります。
例えば大家さんとしては3か月後に退去してほしくても、入居者から「子供の学校の関係で年度末までは住みたい」という希望が出ることもあります。
こうした事情を調整しながら、退去時期と金銭条件の落とし所を探していくのが実務です。
立ち退きの相談を受けた際、大家さんから「いくら払えば出てもらえますか」と聞かれることがあります。
しかし、実際には相手の事情も聞かずに金額だけ決めても、交渉がまとまるとは限りません。
まずは退去をお願いする理由をきちんと説明し、入居者側の事情や希望する時期などを確認したうえで条件を調整していく方が、結果として話がまとまりやすいと感じています。
管理会社ができることにも限界がある
大家さんと入居者の間に管理会社が入っている場合、管理会社が事情を説明したり、双方の希望を確認したりすることはあります。
ただし、立ち退きの問題が紛争状態となり、法律上の権利関係について相手方と交渉する段階になれば、管理会社だけで対応できる範囲には限界があります。
交渉が難航している場合や、明渡請求訴訟など法的手続きを検討する場合には、早めに弁護士へ相談することが重要です。
特に立ち退きについては、一度伝え方を間違えると入居者との関係が悪化し、その後の話し合いが難しくなることがあります。
大家さんだけで突然「半年後に出てください」と通知するよりも、管理会社や専門家と対応方法を検討したうえで進めた方が安全でしょう。
定期借家契約の場合は考え方が異なる
ここまで説明してきた正当事由の問題は、主に普通借家契約についてのものです。
一定の要件を満たして締結された定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、原則として契約期間の満了によって終了する仕組みになっており、普通借家契約の更新拒絶とは考え方が異なります。
将来、建替えや自己使用などの予定が明確な物件では、契約締結時に定期借家契約を検討することも一つの方法です。
ただし、定期借家契約には契約方法や説明などについて法律上のルールがありますので、「定期借家と書いておけばよい」というものではありません。
賃貸物件の正当事由についてよくある質問
大家が住みたいと言えば入居者は退去しなければなりませんか？
大家さん自身が使用する必要性は正当事由を判断する重要な要素ですが、それだけで必ず退去が認められるわけではありません。
借主側がその建物を必要とする事情や、これまでの賃貸借の経過、立退条件などを含めて総合的に判断されます。
6か月前に通知すれば必ず退去してもらえますか？
いいえ。
普通借家契約について貸主側から解約する場合、6か月という期間だけでなく、原則として正当事由も必要です。
立退料はいくら払えばよいのでしょうか？
法律上、「家賃の○か月分」といった一律の基準はありません。
貸主・借主双方の事情や移転に必要となる費用、物件の利用状況などによって異なります。
建物が古ければ退去してもらえますか？
築年数が古いというだけで当然に正当事由が認められるわけではありません。
建物の老朽化の程度、安全性、修繕の可能性、建替えの必要性などが判断材料となります。
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大家からの解約と正当事由まとめ
今回は、賃貸物件の大家さんから入居者へ退去を求める際に問題となる「正当事由」について解説しました。
普通借家契約では、大家さんから6か月前に解約通知を出しただけで、自由に入居者を退去させることはできません。
貸主・借主双方がその建物を必要とする事情、これまでの契約関係、建物の利用状況や現況、立退料などを総合して、正当事由があるかが判断されます。
また、立退料についても「お金を払えば退去させられる」という単純なものではなく、正当事由を補う判断材料の一つです。
そして実際の管理現場では、法律論だけで物事を進めるよりも、まず入居者へ事情を説明し、退去時期や移転条件について話し合うことで解決するケースが少なくありません。
物件を貸し出すことは、単に毎月家賃を受け取るだけではありません。
一度賃貸借契約を結べば、そこには入居者の生活があります。
だからこそ、将来の自己使用や建替えなどが予定されている物件では契約を締結する段階から出口を考え、すでに普通借家契約で賃貸している物件について立ち退きを求める場合には、入居者の事情にも配慮しながら慎重に進めることが大切です。
管理会社の現場から一言
立ち退きの相談では、「法律上、退去させられるか」という質問に目が向きがちです。
しかし実務で大切なのは、そこだけではありません。
大家さんには大家さんの事情があり、入居者には入居者の生活があります。
そのため、「出てください」「嫌です」で対立してしまう前に、お互いの事情を確認しながら、退去時期や移転費用などについて現実的な着地点を探すことが重要です。
法律上の正当事由を確認することはもちろん必要ですが、実際の賃貸管理では、双方が納得できる条件を組み立てることも同じくらい大切な仕事だと考えています。
