賃貸住宅の借主が亡くなった場合、「賃貸借契約はその時点で終了するのだろうか」「家族がそのまま住み続けるには、新しく契約を結び直す必要があるのだろうか」と疑問に思う方もおられるでしょう。
一般的な賃貸借契約では、借主が死亡しただけで契約が終了するわけではありません。賃借権を含む契約上の地位は原則として相続の対象となり、相続人へ引き継がれます。
ただし、相続人が複数いる場合や、相続放棄が行われた場合、内縁の配偶者だけが残された場合などは、権利関係が複雑になることがあります。また、建物を借りている場合と、建物所有を目的として土地を借りている場合でも、実務上の確認事項は異なります。
そこで今回は、賃借権の相続について、借主が亡くなった後の賃貸借契約や名義変更、相続放棄、借地権の扱いまでわかりやすく解説していきます。
通常の賃貸借契約では、借主が亡くなっても賃貸借契約が当然に終了するわけではなく、賃借人としての権利義務は原則として相続人へ引き継がれます。大家さんや管理会社は「死亡したから解約」と処理するのではなく、まず相続関係を確認することが重要です。
賃借権は相続の対象になる
民法では、相続人は相続開始の時から、亡くなった人の財産に属していた権利義務を原則として承継すると定められています。賃貸物件を使用するための賃借権についても、通常はこの相続の対象となります。
そのため、アパートやマンションの借主が亡くなった場合でも、「本人が死亡したので賃貸借契約も終了した」という扱いにはなりません。相続人がいる場合には、賃借人としての地位が相続人へ承継されるのが基本です。
これは売買や贈与などによって賃借権を第三者へ譲渡する場合とは異なります。相続は被相続人の死亡によって生じる権利義務の承継ですから、大家さんの承諾を得なければ賃借権を相続できないというものではありません。
家賃などの契約上の義務も引き継がれる
相続されるのは「部屋を使用できる権利」だけではありません。賃貸借契約上の地位を承継する以上、相続開始後の家賃の支払いなど、賃貸借契約に基づく義務についても対応する必要があります。
また、死亡時までに未払い家賃などがある場合には、相続債務として別途整理が必要になることがあります。相続人が複数いるケースでは、相続開始前から存在する債務と、相続開始後に発生する家賃などを分けて考える必要があります。
死亡によって終了する賃貸借もある
一方、すべての賃貸借契約が相続されるわけではありません。例えば、高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく「終身建物賃貸借」は、賃借人が生きている間存続し、死亡した時点で終了する一代限りの賃貸借です。
つまり、通常の建物賃貸借と終身建物賃貸借では、借主が亡くなった場合の扱いが異なります。実際の案件では、まず賃貸借契約書を確認し、どのような契約が締結されているのかを確認しましょう。
借主が死亡しても賃貸借契約は当然には終了しない
通常の賃貸借契約では、借主が亡くなったことだけを理由として、大家さんが契約を終了させたり、相続人に退去を求めたりすることはできません。
例えば、契約者である夫が亡くなり、同居していた妻がその賃借権を相続した場合、妻の収入が従前の契約者より少ないからといって、それだけで新たな入居審査を行い、「審査に通らないので退去してください」とすることは原則的な処理ではありません。
相続によって賃借人としての地位を承継している以上、まずは既存の賃貸借契約が継続しているものとして整理する必要があります。
借主が死亡したこと自体は、通常の賃貸借契約を解除する理由ではありません。一方、相続後に家賃滞納などの契約違反が発生した場合には、その契約違反を理由とする解除が別途問題になります。
家賃滞納が発生した場合の管理会社の対応については、家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説でも詳しく解説しています。
相続人が複数いる場合はどうなる？
借主に配偶者や子供など複数の相続人がいる場合には、相続開始直後から一人だけが当然に賃借人になるとは限りません。相続関係が整理されるまで、複数の相続人が賃貸借契約に関係する状態になることがあります。
例えば、父親が一人暮らしをしていた賃貸住宅で亡くなり、相続人として長男と長女がいる場合を考えてみましょう。長男が管理会社へ連絡してきたからといって、直ちに「長男だけが賃借人になった」と判断できるとは限りません。
大家さんや管理会社としては、相続関係を確認したうえで、誰が賃借権を引き継ぐのか、契約を終了するのであれば誰がその手続きを行うのかを整理する必要があります。
代表者を決めてもらうと実務を進めやすい
相続人が複数いる場合、日常的な連絡まで毎回全員と行うのは現実的ではありません。そのため実務では、相続人側で代表窓口を決めてもらい、家賃の支払いや契約に関する連絡を代表者と行うことがあります。
ただし、「連絡窓口になっていること」と「その人だけが賃借権を承継したこと」は別問題です。契約終了や室内に残された物品の処分など重要な手続きを進める際には、他の相続人との関係や代表者の権限についても確認した方がよいでしょう。
- 誰が相続人なのか
- 相続放棄をしている人はいないか
- 誰が物件を使用しているのか
- 誰が賃借権を引き継ぐのか
- 大家さん・管理会社との連絡窓口は誰か
- 契約終了や残置物について誰が手続きを行うのか
賃貸借契約の名義変更はどうする？
賃借権は相続によって承継されるため、大家さんと新たな賃貸借契約を締結しなければ相続できないというものではありません。ただし、契約書の名義が亡くなった人のままでは、その後の賃料請求や更新、修繕連絡などで不便が生じます。
そのため、相続関係が確認できた段階で、賃貸借契約上の名義や連絡先、家賃の支払方法などを整理しておくのが実務的です。
承継確認書などで整理する方法もある
相続による名義変更では、必ずしも従前の契約を一度終了させ、新しい賃貸借契約を最初から締結し直す必要はありません。
例えば、「亡くなった賃借人が締結していた賃貸借契約上の地位を相続人が承継したこと」を確認する書面を取り交わし、契約者名、連絡先、家賃の支払方法などを変更する方法があります。
もちろん、契約書の内容が古く、双方の合意によって契約内容を整理し直したい場合もあるでしょう。しかし、相続をきっかけとして大家さん側が一方的に賃料や契約条件を変更できるというものではありません。
死亡の連絡を受けた直後に名義変更書類を作成するのではなく、まず相続関係を確認します。一人だけが相続人だと思って手続きを進めたところ、後から別の相続人が判明する可能性もあるため、重要な手続きを急いで進めないことが大切です。
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相続人が相続放棄した場合はどうなる？
借主が亡くなった後、相続人が家庭裁判所で相続放棄をすることもあります。相続放棄をした人は、その相続について初めから相続人ではなかったものとして扱われます。
ただし、一人が相続放棄したからといって、すぐに「相続人がいなくなった」と判断してはいけません。例えば、子供全員が相続放棄をしたことによって、次順位となる直系尊属や兄弟姉妹などが相続人になる場合があります。
そのため大家さんや管理会社としては、最初に連絡を取った親族から「相続放棄しました」と聞いただけで契約終了や残置物処分を進めるのではなく、必要に応じて他の相続人の存在や相続放棄の状況を確認する必要があります。
相続する人がいなくなった場合
相続人の存在が明らかでない場合や、相続人全員が相続放棄して結果として相続する人がいなくなった場合には、利害関係人などの申立てにより、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任する制度があります。
相続財産清算人は、亡くなった人の債権者への支払いなどを行い、相続財産を清算します。賃貸物件についても、大家さんが未払い家賃等の債権を有していたり、室内に財産が残されていたりする場合には、この制度の利用を検討するケースがあります。
なお、以前は相続人不存在の場合に財産の管理・清算を行う者を「相続財産管理人」と呼んでいましたが、2023年4月に施行された改正民法によって、現在は「相続財産清算人」という名称が用いられています。
相続放棄されたからといって残置物を勝手に処分しない
特に注意したいのが、室内に残された家具や家電、現金、書類などの扱いです。相続人だった人から「相続放棄したので、部屋の物はすべて捨ててください」と言われたからといって、大家さんや管理会社が直ちに処分してよいとは限りません。
相続放棄をした人は初めから相続人ではなかったものとして扱われるため、亡くなった人の財産を自由に処分できる立場にない可能性があります。また、次順位の相続人や被相続人の債権者が存在することも考えなければなりません。
賃貸借契約を終了させることと、室内に残された財産を処分することは別の問題として考える必要があります。相続人全員の相続放棄や多額の債務が絡む案件では、弁護士への相談や家庭裁判所の手続きを含めて慎重に対応しましょう。
内縁の配偶者や同居人は賃借権を相続できる？
法律上の婚姻をしていない内縁の配偶者には、原則として民法上の相続権がありません。そのため、「長年一緒に暮らしていたから当然に賃借権を相続できる」と考えることはできません。
しかし、居住用建物の賃貸借については、借地借家法第36条による特別な制度があります。
居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合に、死亡時点で婚姻または縁組の届出はしていないものの、事実上の夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者がいる場合には、その同居者が賃借人の権利義務を承継します。ただし、その同居者が相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に、賃貸人へ反対の意思を表示した場合は除かれます。
相続人がいる場合は同じ扱いではない
ここで重要なのは、借地借家法第36条が「相続人なしに死亡した場合」を対象としていることです。
例えば、亡くなった借主に別居している子供がいて、その子供が相続人になる一方、賃貸住宅では内縁の配偶者と生活していたという場合には、「内縁の配偶者だから第36条によって当然に賃借権を承継する」と単純に整理することはできません。
相続人の有無や実際の同居関係などによって扱いが異なりますので、このようなケースでは個別に権利関係を確認する必要があります。
借地借家法第36条が対象としているのは、単に同じ部屋に住んでいた人ではなく、婚姻または縁組の届出をしていないものの、事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者です。同居していたという事実だけで、すべての同居人が賃借人の地位を承継できるわけではありません。
借地権も相続できる
ここまでは主にアパートやマンションなど建物の賃貸借について説明してきましたが、建物を所有する目的で土地を借りている場合の借地権についても、原則として相続の対象となります。
例えば、父親が地主から土地を借り、その土地に父親名義の建物を所有していた場合、父親が亡くなれば借地権についても相続関係を整理することになります。
相続によって借地権を承継することは、第三者へ借地権を売却・贈与することとは異なります。そのため、相続による借地権の承継については、原則として地主の譲渡承諾や承諾料は必要ありません。
一方、相続後に借地権を第三者へ売却したり、贈与したりする場合には、土地賃借権の譲渡として地主の承諾などが問題になります。
借地権の譲渡や承諾料については、借地権更新料の相場と各種承諾料について解説いたします！でも詳しく解説しています。
相続後は借地契約の名義も整理しておく
地主の承諾が不要だからといって、借地契約を亡くなった人の名義のまま放置してよいわけではありません。誰が借地権を承継したのかが決まったら、地主へ連絡し、契約名義や地代の支払者、連絡先などを整理しておくとよいでしょう。
例えば、土地の賃借人である父親が亡くなり、建物も含めて長男が単独で相続するのであれば、相続関係が確定した後に、借地契約についても長男へ名義を変更したことを確認する書面を取り交わす方法があります。
一方、建物や借地権を複数の相続人が共有する場合には、借地契約についてもその権利関係に合わせて整理する必要があります。建物の登記名義だけを見て判断せず、遺産分割の内容なども確認しましょう。
相続によって借地権を承継する場合と、相続後にその借地権を第三者へ売却・贈与する場合は別の問題です。地主への承諾が必要かどうかを判断するときは、「どのような原因で名義が変わるのか」を確認することが重要です。
大家さん・管理会社が借主死亡後に確認すること
実際の賃貸管理では、借主死亡の連絡を受けてからすぐに相続関係が明らかになるとは限りません。親族から連絡が入ったものの、その人が相続人なのか分からない場合や、後から相続放棄が判明する場合もあります。
そのため、大家さんや管理会社は「誰から連絡が来たか」だけで判断せず、状況に応じて必要な確認を進めます。
- 亡くなった借主の賃貸借契約書を確認する
- 同居者の有無を確認する
- 相続人が誰なのかを確認する
- 相続放棄の予定や手続状況を確認する
- 今後も物件を使用する人がいるのか確認する
- 家賃の支払方法や連絡先を整理する
- 退去する場合は契約終了の権限を確認する
- 室内の残置物を処分できる権限があるのか確認する
死亡直後に解約書へ署名してもらうことを急がない
親族が死亡の連絡をしてきた場合、管理会社としては早く契約終了日を確定したくなることがあります。しかし、連絡してきた親族が必ずしも相続人とは限らず、相続人であっても後から相続放棄をする可能性があります。
そのため、「ご家族だから」という理由だけで、すぐに解約届や残置物処分承諾書へ署名してもらい、それだけを根拠として手続きを進めるのは慎重に考えた方がよいでしょう。
特に、相続人全員が相続放棄する可能性がある場合や、亡くなった借主に借金があることが分かっている場合には、室内の財産を処分することで別の問題が生じる可能性があります。
複雑な案件は専門家へ相談する
一般的な相続による名義変更であれば、相続人を確認したうえで比較的スムーズに手続きを進められるケースもあります。
一方、相続人同士でもめている、全員が相続放棄している、室内に高価な財産が残されている、多額の家賃滞納がある、亡くなった借主に複数の債権者がいるといった案件では、大家さんや管理会社だけで判断するのは危険です。
状況に応じて弁護士などの専門家へ相談し、必要であれば相続財産清算人の選任など裁判所の手続きも検討しましょう。
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賃借権の相続は「死亡＝契約終了」と考えないことが大切
一般的な賃貸借契約では、借主が亡くなっても賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。賃借権を含む契約上の地位は原則として相続人へ承継されます。
そのため、大家さんの承諾がなければ相続できないというものではなく、相続人が引き続き居住する場合には、相続関係を確認したうえで契約名義や連絡先などを整理していくことになります。
一方、相続人が複数いる場合、内縁の配偶者が居住している場合、相続放棄が行われた場合などは、単純に名義を変更するだけでは処理できないこともあります。
特に大家さんや管理会社が注意したいのは、「死亡したから契約終了」「親族だから解約できる」「相続放棄したから残置物を処分できる」と安易に判断しないことです。
まず相続関係と賃貸借契約の内容を確認し、誰がどの権利を承継しているのかを整理したうえで手続きを進めましょう。判断が難しい案件では、早い段階で専門家へ相談することも大切です。
