不動産会社の業務内容は、非常に多岐にわたるものとなっています。
売買や賃貸の仲介に、自らが売主となっての戸建てや分譲マンションの分譲、駐車場の管理など、その枚挙には暇がありません。
なお、こうした業務の中でも最もオーソドックスなお仕事と言えば、アパートや賃貸マンションの物件管理、つまり「賃貸管理」ということになるでしょう。
そして、「不動産投資ブーム」と言われて久しい昨今では『管理する物件の数が増え続けている』という管理会社さんも少なくないことと思いますが、2021年6月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」という法律によって、賃貸物件の管理業務に大きな変革が訪れようとしているのです。
そこで本日は「賃貸管理業者の登録制度について解説いたします！」と題して、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」がもたらす影響について解説してみたいと思います。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律について
さて、冒頭にてお話しした「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」なるものですが、この法律の要点を端的に申し上げれば、
- 賃貸管理業者の登録制度のスタート
- サブリース契約に関する法的な規制の導入
という2点が挙げられるでしょう。
実は賃貸管理業者の登録制度については、この法律が施行される以前から制度自体は存在していました。
しかしながら従前の制度では「登録はあくまでも任意」となっていたのですが、2021年6月以降は一部の例外を除いて、登録が義務付けられることとなったのです。
一方、サブリース契約についても、様々な不動産業者が独自に行ってきたサブリースビジネスに「一定の法規制が導入される」ことになります。
既に申し上げた通り、不動産投資ブームの到来により近年では一般の方が収益物件を購入するケースが増えたため、経験の浅い大家さんも少なくありません。
また賃貸保証会社の数が増えたことにより、入居者の属性も多様化している上、大家さんと借主間で発生する紛争の件数も右肩上がりで増加していますから、行政としては「賃貸管理業者に一定の縛りを設けて、クオリティーの低い業者を排除したい」との思惑があるようです。
更にサブリースについては「借上げ業者とオーナーの間でのトラブル」が頻発しており、その中には連日マスコミで報じられる大事件へと発展したケースもありますから、一定の規制が導入されるのも『無理はない』といったところでしょう。
ただ、賃貸管理業務以外については宅地建物取引業法によって厳しい制限を設けられている不動産業界ですから、ここに新たなルールが課せられるという点については、大いに不安を感じておられる業者さんも少なくないことと思います。
そこで次項では「この賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律によって、賃貸管理業務に一体どうような影響が出るのか」という点について、「賃貸管理業」と「サブリースビジネス」という2つの視点から具体的にご説明してまいりましょう。
賃貸管理業者に課せられる制限
この法律によって、賃貸管理業者に課せられる主な制限は
- ①賃貸管理業者としての登録義務
- ②業務管理者の配置
- ③管理契約締結前の重要事項説明
- ④財産の分別管理義務
- ⑤定期報告の義務
という5点となります。
賃貸管理業者としての登録義務
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」においては、2021年6月15日以降、賃貸物件の管理業務を請け負う者は国土交通省への申請を行い、登録を受ける必要があります。
なお、登録の対象は管理戸数200戸以上の管理会社となりますし、2021年6月15日から1年間（2022年6月15日まで）は経過措置期間となりますので、登録が遅れても罰則等はありません。
※登録申請の受付自体も2021年6月15日より開始となります。
また、賃貸管理業務の定義としては「賃貸住宅の維持保全業務」および「家賃等金銭の管理業務（但し、維持保全業務に付随するもの）」となっていますから、契約の更新や新規入居者募集といった純粋な契約管理業務はこれに当たらないものと思われますが、クレームの受付や日常清掃などの業務が含まれていると『管理業務を請け負っている』とみなされる可能性があるでしょう。
そして登録料については、初回登録時に90,000円が必要であり、登録更新に際しては18,700円（5年に一度、オンライン申請の場合は18,000円）の費用が掛かります。
ちなみに、登録が義務化される前の「任意登録」を行っていた業者も再登録が必要となりますが、こうした業者には初回登録時から登録番号「2（一度更新している扱い）」が付与されるようです。
※管理戸数が200戸未満であり、登録の義務がない管理会社については以下の②～⑤までの規制は対象外となります。
業務管理者の配置
前項による登録業者となった場合、業務の拠点となる事務所や店舗には業務管理者を配置しなければならないのがルールです。
宅地建物取引士のように配置する人数の指定はありませんが、一拠点に一人以上が必要となります。
また、業務管理者は賃貸管理業務の実務経験を2年以上有する者であることに加え、国道交通大臣の指定する講習を受けた
- 宅地建物取引士
- 賃貸不動産経営管理士 等
の有資格者と定められています。
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管理契約締結前の重要事項説明
登録業者となった管理会社が新たに物件管理の業務を請け負う場合には、管理受託契約を締結する前に重要事項の説明を行うことが義務付けられました。
なお、説明すべき主な内容は
- 賃貸管理業者の商号や名称
- 管理契約の対象となる物件
- 管理業務の内容や実施方法
- 管理報酬の金額と支払い時期
- 免責事項
- 契約の解除に係わる事項 等
となります。
ちなみに、この重要事項の説明は業務管理者が自ら行う必要はありませんが、業務管理者の監督の下で行う必要があります。
財産の分別管理義務
こちらは既に実践されている業者さんも多いことと思いますが、新法においては入金管理業務において預かった家賃等の金員と、管理会社が保有する自己の財産を区別して管理しなければなりません。
原則としては、入金管理専門の口座を作ることで管理会社固有の財産との分離が可能となりますが、一時的なものであれば同じ口座に管理会社の財産と管理物件の家賃等が混在することも認められているようです。（但し、速やかに分離して適正な管理を行う必要がある）
定期報告の義務
前項と同様、こちらも管理会社としては当たり前の業務となりますが、管理の委託を受けているオーナー様に対しては定期的な報告の義務が定められています。
なお、その頻度は最低「年に1回以上」とされていますが、それ以上の頻度で行うことが望ましいとされています。
また、メール等の手段で報告を行うことも許されており、報告書には
- 対象となる期間
- 賃料等の入金状況
- 維持管理業務の実施状況
- クレームの受付状況 等
を盛り込む必要があるでしょう。
サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置
賃貸管理会社の登録や業務に係わる事項に次いでは、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のもう一つの柱となるサブリース業者に対する規制についてご説明してまいりましょう。
ちなみに、「どこまでがサブリース業者とみなされるのか」という点については疑問が残りますが、条文によれば「賃貸人と親しい関係にある者を除いた、特定賃貸借契約（マスターリース契約・第三者への転貸を目的とした契約）を締結する相手方」としていますので、親族や資本関係のある会社同士でのマスターリース契約は除外されることになります。
またその一方で、「サービス付高齢者住宅」や「信託契約」を用いたスキームについては、その相手方の多くがサブリース業者とみなされるようですから、「営利目的の転貸ビジネスを行う者はサブリース業者とみなされる」と考えておくべきでしょう。
不当な勧誘行為の禁止
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」においては、サブリース業者による物件オーナーへの不当な勧誘行為について規制を加えることとなりました。
また、規制の対象となるのはサブリース業者のみならず、アパートの建築を進める「建築業者」や、物件のあっせんを行う不動産業者についても『勧誘者』として勧誘行為の内容に制限を定めたのです。
なお、具体的に禁止される勧誘行為とはして誇大広告や不当勧誘がこれに当たるとされており、「空率リスクを保証」などと謳う場合には『保証賃料が減額される可能性がある旨』を表示しなければなりませんし、
勧誘に際しても「サブリース業者は何時でも契約を解除できる旨」や「オーナーサイドから契約解除には正当事由が必要である旨」などを説明する必要があるとしています。
特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結前の重要事項説明
そして、実際にサブリース業者と物件オーナーが特定賃貸借契約（マスターリース契約）を締結する際には、大家さんに対しての重要事項の説明が義務付けられることになりました。
なお、説明すべき内容の主なものとしては
- 借上げ賃料には見直しがある旨
- 借上げ賃料が減額される可能性がある旨
- サブリース業者には借地借家法上の保護がある旨
- サブリース業者からの解約が可能である旨 等
となります。
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賃貸管理業者の登録制度について解説！まとめ
さてここまで、賃貸管理業者の登録制度というテーマにて、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」についての解説を行ってまいりました。
不動産業界は宅地建物取引業法という法律によって、他業種と比べて非常に厳しい規制を受けてきましたが、この法律の施行によって賃貸管理についても新たな縛りが設けられたことになります。
ただ、近年の社会情勢に目をやれば賃貸管理を巡るトラブルが頻発しているのも事実であり、新たな規制の導入によって「クオリティーの低い業者を振るいに掛け、真面目に仕事をしている業者の利益を守る」という効果も期待できそうですから、気を落とすことなく、日々の業務に邁進していただければと思います。
ではこれにて、「賃貸管理業者の登録制度について解説いたします！」についての知恵袋を閉じさせていただきます。