土地の売却や建て替えに向けて測量を始めたところ、「隣の人が主張する境界の位置と違う」「境界確認に応じてもらえない」など、普段は気にならなかった隣地との境界が、取引や工事を前に問題になることがあります。
ただし、一口に「境界問題」といっても、境界標が見つからない場合と、境界の位置をめぐって隣地所有者と意見が対立している場合では、取るべき対応が違います。また、塀の越境や土地の所有権まで争いになっていることもあるでしょう。
そこでこの記事では、何が争点なのかを整理する方法から、資料調査、土地家屋調査士への相談、筆界特定制度、ADR、裁判まで、境界問題を解決するための手順を解説します。
境界問題の解決方法とは？
「隣の人が言う境界の位置と、こちらが聞いていた位置が違う」
「測量を依頼したところ、隣地所有者が境界確認に応じてくれない」
土地の境界問題は、普段の生活では表面化していなくても、売却や建て替えをきっかけに発覚することがあります。塀を造り直そうとして、初めて意見の違いに気づくこともあるでしょう。
こうしたとき、すぐに裁判を考える必要はありません。まずは何について意見が食い違っているのかを整理し、資料と現地の状況を調べることが大切です。
この記事では、境界問題が起きたときの進め方と、土地家屋調査士への相談、筆界特定制度、境界問題相談センターのADR、裁判の使い分けを解説します。
まず「何が争いになっているのか」を整理する
ひと口に境界問題といっても、実際の争点はさまざまです。
- 境界標が見つからず、位置が分からない
- 双方が主張する境界の位置が違う
- 境界の位置には納得しているが、塀の所有者が分からない
- 塀や建物の一部が隣地へ越境している
- 長年使っている土地について、所有権を主張されている
例えば、境界標が見つからないだけなら、過去の資料や測量成果を調べることで解決できる可能性があります。一方、塀の撤去費用や越境部分の扱いで対立しているなら、境界の位置が分かっても話し合いは終わりません。
実務ではここを見る
「境界が分からない」という相談を受けたら、境界の位置そのものが不明なのか、それとも位置は分かるが塀・越境・土地の利用方法で揉めているのかを確認します。争点によって、必要な専門家も手続きも変わります。
筆界と所有権界は同じとは限らない
境界問題を考えるうえで、押さえておきたいのが筆界と所有権界の違いです。
筆界は、登記された土地と隣の土地を区分する線です。土地が区画された際に定まったもので、隣地所有者同士が「今日からここを筆界にしよう」と合意するだけで動かせるものではありません。
一方、所有権界は、土地の所有権がどこまで及ぶかという問題です。多くの場合は筆界と一致しますが、土地の一部の売買や長年の占有などが絡むと、両者が一致しない場合もあります。
ここを混同すると、「隣同士で合意したのだから登記上の境界も変わった」「法務局が筆界を特定したのだから、塀の撤去問題もすべて解決した」といった誤解につながります。
境界問題が起きたら、最初に何をする？
1．現地の状況を記録する
境界標、塀、フェンス、建物の位置などを写真に残します。境界標が見当たらない場合も、すぐに「存在しない」と決めつけず、周囲の状況を記録しておきましょう。
工事が予定されている場合は、現況が変わる前の記録が特に重要です。自分の判断で境界標を動かしたり、新しい標を打ったりしないでください。
2．過去の資料を集める
確認したい資料には、次のようなものがあります。
- 地積測量図
- 過去の確定測量図や現況測量図
- 境界確認書、立会い記録
- 売買契約時に受け取った資料
- 古い写真や工事記録
ただし、図面に線が描かれていることと、隣地所有者との境界確認が済んでいることは別です。図面の作成時期や目的、隣接者の確認の有無も見ます。また、公図だけで現地の境界位置を正確に判断することはできません。
3．土地家屋調査士に調査を依頼する
資料を見ても判断できない場合は、土地家屋調査士に相談します。土地家屋調査士は、境界に関する資料と現地の状況を調査し、測量や隣接者との立会いを進める専門家です。
隣地所有者と意見が違うときほど、先に資料と測量結果を整理しておくことが重要です。「昔からこの塀が境界だったはず」という記憶だけで話し合いを始めると、かえって対立が深まることがあります。
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話し合いで解決できる場合
調査の結果を双方が確認し、境界や越境物の扱いについて合意できれば、話し合いによる解決を目指せます。
その際は、口頭で終わらせず、合意した内容を図面と書面で明確に残すことが大切です。「どの点とどの点を結ぶ線か」「既存の塀をどう扱うか」「将来、建て替えるときはどうするか」など、後から問題になりそうな点を確認します。
特に越境がある場合、境界の位置を確認しただけでは、越境物をいつ、誰が、どの費用で撤去するかまでは決まりません。土地の権利関係にも影響する合意をするなら、土地家屋調査士に加え、必要に応じて弁護士にも相談しましょう。
筆界の位置が分からないなら「筆界特定制度」
資料や測量を尽くしても筆界の位置について意見が合わない場合には、法務局の筆界特定制度が選択肢になります。
これは、筆界特定登記官が資料や調査結果を踏まえ、対象となる土地の筆界の位置を特定する手続きです。隣地所有者が境界確認書に署名しないからといって、それだけで申請できなくなる制度ではありません。
ただし、筆界特定で扱うのは筆界の位置です。所有権がどこまで及ぶか、越境した塀を撤去するか、損害をどう負担するかといった民事上の争いまで、一括して解決する手続きではありません。
費用についての注意点
申請手数料は土地の価格などによって決まり、調査のために測量が必要な場合は、その費用も生じ得ます。申請手数料だけを見て総費用を判断せず、測量などにかかる費用も確認しましょう。
所有権や越境の問題もあるなら「境界問題相談センター」
土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センターでは、土地家屋調査士と弁護士が関わり、境界に関連する民事上の紛争について、話し合いによる解決を支援しています。裁判外紛争解決手続、いわゆるADRです。
例えば、筆界の調査に加えて、塀の越境や土地利用について隣地所有者と話し合いたい場合に検討できます。筆界特定制度で筆界を明らかにした後、残る所有権界などの問題についてADRを利用する方法もあります。
ただし、話し合いによる手続きですから、相手方が参加しない場合や、双方の主張が大きく離れている場合には、合意に至らないこともあります。利用できる手続きや費用は、相談するセンターで確認しましょう。
話し合いで解決しない場合は裁判も検討する
当事者間の協議やADRで解決できない場合には、裁判所の手続きを検討します。
筆界の位置を裁判所に判断してもらう方法としては、一般に境界確定訴訟と呼ばれる訴訟があります。一方、土地の一部が誰の所有か、越境物を撤去すべきかなど、争点が所有権や妨害排除にある場合は、それに応じた請求を検討することになります。
実際の境界トラブルでは、筆界と所有権、塀の所有、越境物の扱いが重なっていることも珍しくありません。どの訴訟を起こすかは、解決したい問題と証拠によって変わるため、この段階では弁護士への相談が必要です。
売却予定がある場合は早めに着手する
土地を売却する予定があるなら、境界問題を後回しにしないことが重要です。
買主が境界の明示や測量図を求める場合、隣地との協議が進まないと取引の日程に影響します。筆界特定や裁判を利用することになれば、なおさら時間を要します。
現場メモ
売却直前に初めて測量を依頼し、そこで隣地との認識違いが分かることがあります。売却を考え始めた段階で、手元の図面と境界確認書の有無を調べておくだけでも、その後の判断がしやすくなります。
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境界問題の解決方法まとめ
境界問題が起きたら、まずは争点を整理し、現地と資料を調べます。そのうえで、土地家屋調査士による調査・測量と隣地との話し合いを進めるのが基本です。
筆界の位置が分からないなら筆界特定制度、所有権や越境を含めて話し合いたいなら境界問題相談センターのADRも選択肢になります。合意できなければ、争点に応じた裁判所の手続きを検討します。
境界の位置が分かることと、隣地との問題がすべて解決することは同じではありません。何が未解決なのかを一つずつ確かめ、解決した内容は図面と書面に残しておきましょう。
