不動産投資利回り向上の裏技をご紹介いたします！

これから不動産投資を始める方、そして既に収益物件をお持ちの方にとっても、最も気になるのが「物件の利回り」に関する事項ですよね。

投資物件を購入する際、販売図面などに表示される利回りの殆どは満室想定の表面利回り（ランニングコストを度外視した利回り）となりますから、物件を買ってはみたものの、「思ったような収益が上がらない」という方も多いのではないでしょうか。

そこで本日は、このようなお悩みを持つ方々のために「不動産投資利回り向上（UP）の裏技」についてお話をさせていただきたいと思います。

 

不動産投資の利回りとは

ではまず最初に、「不動産投資における利回りとはどのようなものなのか」という点から解説を始めましょう。

そもそも利回りとは、投資した資金に対する収益率を表した数値であり、5％、10％などパーセンテージでその値が示され、数値が高ければ高い程に収益性が高いということになります。

※利回り計算は不動産価格の算出手法の一つである、収益還元法における直接還元法の手法を用いたものとなります。

なお、利回りの計算式は「1年分の収益」を「物件価格」で割り、これに「100」を掛けた数値をパーセンテージで表したものです。

ただし、ここで注意しなければならないのが利回り計算には

以上、4種類があるという点です。

想定利回りは空室がある際に「満室であればこれくらいの利回りとはなりだろう」という計算になります。

また、実質利回りは「現在の入居状況でどれだけの利回りが確保できているか」という計算になりますが、一般的にこれら2つの利回り計算に際しては、物件運営に必要な経費を差し引いていませんので『大きな分類においては表面利回りの一種』と呼べるでしょう。

そこでここからは、表面利回りと実質利回りの違いについて解説していきます。

ではまず、「表面利回り」について具体的な計算例を見てみましょう。

例えば月額賃料収入10万円のアパートを1500万円で購入した場合には、

月額10万円×12ヶ月　÷　1500万円　×100　＝表面利回り8％

という計算になります。

 

これに対して実質利回りの計算においては、表面利回りの際には除外されていた「各種の支出（ランニングコスト）」を収入から差し引いた上で行う利回りの計算を行うことになります。

不動産を保有していると物件を維持していくだけでも、建物の修繕費用や固定資産税、共用部分の電気代や定期清掃費など様々な経費が発生してくるものですから、これを収益から差し引いてより現実的な収益性を計算するのが「実質利回りの計算」です。

なお、この計算に加味していくべき経費としては、

以上が主なものとなります。

そして、先程例に挙げた物件の必要経費が月額3万円であったとするならば

以上のような利回りの計算となります。

当然ながら、実質利回りは表面利回りよりも低い数値となりますが、不動産会社の物件広告などには「表面利回りのみが表示されている」ことが多いため、注意が必要でしょう。

また上記の経費の内、どこまでをランニングコストとして盛り込むかによって実質利回りの計算は大きく異なってきますので、投資家としては頭を悩ませる部分でもあります。

投資物件の利回りを考える

既に投資物件をお持ちの方は身に染みておられることと思いますが、不動産投資においては「買う前に想定していた利益」と「購入後、実際に手にする収益」との間に『相当な乖離がある』のが現実です。

もちろん「想定以上のものが入ってくる」ならば文句はないのでしょうが、残念ながら思っていたよりも収益が少なくなるケースが殆どとなるでしょう。

そして、このような状態を招く最大の要因とされるのが、物件紹介時に表示される「満室想定の表面利回り」と「実質の利回り」の間に存在する『大きな隔たり』によるものであり、多くの投資家さんたちがこの落とし穴にハマってしまうのです。

なお、それなりに不動産投資を勉強されている方であれば、満室想定家賃が「盛られている可能性がある」ことや、「固定資産税・都市計画税」「共用部分の電気料金」「定期清掃」などのランニングコストが別途掛かることは折り込み済みのことと思いますが、それ以外にも必要となる経費はまだまだあります。

例えば、購入時に入居中であった部屋が退去となり、法外な修繕費用が発生（入居者に資産がない場合には、たとえ裁判をしても原状回復費用を請求できない場合がある）してしまうケースや、

購入後数年経ってから、水道管の腐食が発覚し、多大な修繕費用が発生する場合などがこれに当たるでしょう。

また、こうした突発的なトラブル以外にも、購入から時間が経過すれば空室の募集賃料は下げていかなければならないでしょうし、外壁塗装に屋根のメンテナンスなどの維持費も増加して行くことになります。

このように投資物件の収益を圧迫する要因を分析してみれば、確かにそのどれもが「物件を維持していく上で、止むを得ない経費」ではあるのですが、実際にこれを支払うオーナーさんの立場となれば、実に厳しいものがありますよね。

どれくらいの利回りの物件を購入するべきか

ここまでの解説をお読みになれば、収益物件の利回りの概要についてはご理解いただけたことと思いますので、本項では「どれくらいの利回りの物件を購入するべきなのか」という問題についてお話ししてみたいと思います。

まず気になるのが、「平均的な利回りはどれくらいなのか」という点であるかと思いますが、利回りの水準については地域差が非常に大きいのが特徴です。

よって地域ごとに取引事例を集めて利回りの平均値を算出することになりますが、賃貸物件のニーズが高い人気のエリアは平均利回りが低い傾向にあり、それ以外の地域では平均利回りが高めになる傾向があります。

また、不動産投資ブームと言われて久しい昨今では、物件の獲得競争が激化しているため全国的に利回りの平均値が下落傾向にあると言えるでしょう。

ただ、こうしたお話はあくまでも市場全体の傾向に過ぎず、具体的に物件の購入を検討する際にはより詳細な検証が必要となりますし、利回りの高い物件、低い物件にはそれぞれ注意すべき点もありますので以下でご説明しておきましょう。

利回りの高い物件の注意点

利回りの高い物件は投資家にとって非常に魅力的ですが、様々なリスクが潜んでいるものです。

既にお話しした通り、表面利回りに惑わされることなく実質利回りをしっかりと計算することが重要ですが、売主や仲介業者が提示する「各種ランニングコストが本当に適切な金額であるか」という点に注意を払う必要があるでしょう。

また、「満室想定利回りを計算する際に設定されている賃料が高額過ぎる」というケースも多々ありますし、「屋根や外壁のメンテナンスを怠っており、将来的に多額の修繕費が発生する」という理由から高い利回りが設定されている物件もあります。

更には、物件の周辺環境に問題がある、土地の形状や大きさ（面積）に難点があり「土地自体の資産価値が低い」ことが、高利回りの理由であるケースもありますので注意が必要です。

利回りの低い物件の注意点

一方、利回りの低い物件では「どうして低い利回りが設定されているのか」という点をチェックしてみることが重要です。

前項でお話しした高利回り物件では「意図的な想定賃料の水増し、安価なランニングコストの見積もり」が行われているケースが多いですが、低利回り物件では「想定賃料を低く見積もり過ぎている」「ランニングコストの計算がシビア過ぎる」というパターンも少なくありません。

また、利回りは低いが「土地の資産価値が非常に高い（敷地が広いので、土地の切り売りが可能である等）ため、転売した場合に十分な利益が見込める」というケースもありますので、こうした点についてもチェックを怠らないようにしましょう。

但し、特に理由もないのに単純に利回りが低いという物件も決して少なくありませんので、投資物件の購入においては物件の価値をしっかりと見抜く能力が必要不可欠となってきます。

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利回り向上の裏技を紹介

「利回り向上（UP）の裏技」などと申し上げると、『そんな都合のよい方法が本当にあるの？』という声も聞えて来そうですが、実は様々な手法が存在しています。

但し、これからご紹介する方法が全ての物件で通用する訳ではありませんので、「どの手法を選択し、如何にそれを実践するか」については、やはり投資家さんの手腕に掛かってきますから、じっくりと吟味した上で行動に移していただければ幸いです。

自動販売機の設置

最も手軽に行える利回り向上法といえるのが自動販売機の設置です。

殆どの場合、自動販売機を扱う業者が設置費用を負担してくれますから、物件オーナーに掛かってくるコストは微々たる電気代のみとなりますので、これは非常にありがたいですよね。

なお販売成績が優秀であれば、かなりの収入を見込むことができますが、立地などの問題で「殆ど収益の足しにはならなかった」というお話も度々耳にいたします。

そして、思うように売り上げが伸びない場合に着目していただきたいのが『どのような種類の販売機を物件に置くか？』という点です。

例えば学生の通学路などになっている立地の場合には、全品100円の販売機など、値段勝負の自販機が有利でしょうが、

あまり人通りが無い場所であるならば、「おでん缶」や「高級出汁を詰め込んだペットボトル」などを販売する物珍しい自動販売機を設置して、商品の魅力でお客を引き寄せることが重要です。

特に現代はＳＮＳ全盛の時代であり、投稿のネタを求めて珍しい商品を探し回っている方も多いですから、こうした媒体も上手に利用するべきでしょう。

なお自動販売機設置の問題点として、若者がたむろしたり、空き缶などのゴミが散らかる点が挙げられますから、導入に際しては入居者や近隣住人から不興を買わないように充分な注意が必要となります。

ソーラーパネルの設置

世帯数の少ないアパートならば、共用部分の電気料金はあまり問題になりませんが、規模の大きな賃貸マンションともなれば、電気代の負担はかなりのものとなります。

そして、共用部分の電気料金を節約するのに有効とされているのが、屋上などにソーラーパネルを設置するという方法です。

ソーラーパネルを導入すれば、共用部分の電気代を大幅に圧縮できるばかりか、余った電気を電力会社に販売する「売電」で収益を上げることも可能ですから、これは投資家にとって実に魅力的な手法といえるでしょう。

但し、設置に際しての初期費用もそれなりに高額なものとなりますから、「現在負担している電気料金」と「ソーラーパネルの設置と維持管理に要する費用」を充分に比較した上で導入に踏み切るべきであるかと思います。（収益物件の屋上にパネルを設置するような規模では、売電で大きな収益を上げることは不可能です）

なお、ひと昔前のソーラー発電とは異なり、ソーラーパネルのメンテナンス費用は非常にリーズナブルになっていますので、長期的に見ればお得な方法であることは間違いありません。

※太陽光発電に関する詳細は別記事「太陽光発電ビジネスに個人でチャレンジしてはみませんか？」をご参照ください。

駐車場の活用

一棟タイプの収益物件においては、敷地内に駐車場スペースが設けられているケースも少なくありません。

また、物件によっては駐車スペース等として利用できるスペースが敷地内に余っているにも係わらず、これを有効に活用していないケースも稀に見受けられます。

そして当然ながら、「既に存在している駐車場」や「駐車場として利用できるスペース」を活用しない手はありませんが、単に月極駐車場として貸し出すだけでは少々芸がありません。

そこでご提案したいのが、これらのスペースを利用したコインパーキングの経営です。

なお、コインパーキングの経営についてはパーキング会社に駐車場を貸し出す「借上げ方式」と、投資家がコインパーキングの設備を自費で設置し、駐車場の売り上げを全て我が物とできる「自主運営方式」の2種類があり、ここで行うべきは後者の「自主運営方式」となります。

もちろん、コインパーキングの運営を機械の設置から始めるには、それなりの初期投資が必要ですし、必ずしも大きな収益を上げられるとは限りませんので、その決断には少々勇気が必要となりますが「やってみるだけの価値は確実にある」はずです。

ちなみに、駐車施設のメンテナンス（機械の故障等への対応）は外部の業者に有料で委託することが可能ですし、機器の導入に関しても中古品を新品の半額以下で販売している企業も存在しますから、これらを上手に利用することがコインパーキングの経営を成功に導く鍵となるでしょう。

※駐車場運用のノウハウについては別記事「駐車場投資で成功を収める方法について解説いたします！」にて詳細な解説を行っております。

バイク置場の設置

前項にて駐車場の運用についてお話をいたしましたが、手持ちの物件に「1台分しか駐車スペースがない」「若干敷地は余っているが自動車を停める程は広くない」という投資家さんもおられることでしょう。

そして、このようなケースで有効となるのが「バイク置き場を運営する」という方法です。

月極駐車場については、現在その数こそ不足しているものの「確保できなくはない」という状況ですが、バイク置場は圧倒的に数が不足していますから、「月極め」「時間貸し」共になかなかの収益を上げられます。

また最近では、コンテナ型のバイク置場専用設備なども販売されていますから、こうしたツールの導入も収益アップの有効な手段と言えるでしょう。

ただ問題点として、夜間のバイクの出入りにより、近隣のお宅やアパートの住人に騒音被害が発生する場合もありますから、これらのトラブルを回避できるのであれば、是非ともお試しいただきたい手段となります。

屋上や外壁の看板・携帯電話アンテナ等の設置

街中を歩いていると、幹線道路沿いのビルの屋上や外壁に広告看板が取り付けられているのを目にすることがありますが、当然こうした広告を設置すれば物件オーナーは賃料収入を得ることができます。

また、RC造（鉄筋コンクリート造）の高層建物などの場合には、各通信会社の携帯電話用のアンテナを設置することで、賃料を得ることも可能です。

但し、これらの方法で収益を上げるには「物件の立地」が大きなポイントとなって来ますので、選ばれた物件でのみ実現可能な収益向上法といえるでしょう。

※収益物件への広告看板や携帯電話アンテナの設置については別記事「看板賃貸、アンテナ賃貸で収益を上げよう！」をご参照ください。

庭先売り

そして最強の利回り向上手段となるのが、敷地の切り売りという裏技です。

「切り売りって、どういうこと？」と思われるかもしれませんが、その名が示す通り、購入したアパートの余分な土地を建売業者などに販売して、収益を上げるという方法になります。

確かに土地の切り売りは、あくまで一時的な所得とはなってしまいますが、収益物件の購入費用と相殺すれば飛躍的に利回りを向上させることができるはずです。

但し注意すべきは、残される建物に対する「敷地面積を減らし過ぎないようにする」こととなります。

もしも、切り売りに際して残す土地の面積を小さくし過ぎてしまえば、収益物件が建築基準法に違反した建物（既存不適格建物）になってしまったり、建替えの時に同じボリュームの建物が建たなくなる可能性がありますので、建築士などと綿密な打ち合わせをした上で実行に移すべきです。

なお、銀行からの借り入れがある場合には、売却する部分についての抵当権抹消や、部分返済を求められることがありますので、この点にも注意が必要となります。

ちなみに、建売にする程の土地が無くても、お隣のお宅などが敷地の一部を買ってくれる可能性も充分にありますので、挑戦してみる価値はあるでしょう。

※庭先売りについての詳細は別記事「土地の分割売却で収益を上げるよう！」にて詳しい解説を行っております。

物件の一部で事業を開始

そして更に強力な利回り向上（UP）の裏技が、収益物件の一部を利用して自分で事業を始めるという手法であり、飲食店のオーナーさんの中には既にこの方法で莫大な収益を上げておられる方がいらっしゃいます。

この投資法の要点は、立地は良いが利回りの悪い物件を敢えて購入し、一階で自分の店を開店することで「賃料収入」に加えて「お店の売り上げ」も収益に組み込んでしまうというものであり、この手法を用いれば購入当初の利回りを倍増させることも夢ではありません。

ただ、このようなお話をしても「そんなお店をオープンする資金もノウハウも持ってないし、スペースもない！」と思われる方が殆どであるとは思いますが、そのような方にはフランチャイズ型の一坪事業がおすすめです。

こうした業態であれば、建物の敷地の一部を利用した狭いスペースでも商売が始められますし、初期投資が抑えられるも嬉しいポイントでしょう。

コロッケ屋さんにタピオカ店、金券ショップに靴の修理など業種も様々ですから、不動産投資と起業をまとめて行ってしまうというのも面白いかもしれません。

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利回り向上（UP）の裏技まとめ

さてここまで、不動産投資における利回り向上（UP）の裏技というテーマで解説を行ってまいりました。

そして本記事でご紹介した手法を用いれば、既に収益物件を購入済みの方でも、現在の利回りを向上させる術があることをご理解いただけたことと思います。

また、これから不動産投資にチャレンジするという方についても「レントロールに書かれた賃料だけが全てではない」ということがお判りいただけたのではないでしょうか。

投資用物件を探していると「条件の良い物件など滅多にない」という気持ちになりがちですが、不動産投資家として大成するためには「物件のポテンシャルを引き出し、自分の力で高収益物件へと仕立てていく能力」も必要不可欠なのかもしれません。

ではこれにて、不動産投資利回り向上（UP）の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。