不動産投資や賃貸マンション経営を行う方にとって、最も気になるのが「所有する物件の収益性に関する問題」となるはずです。
収益物件を新築された方はもちろん、中古で投資用物件を購入された方についても、「時間の経過と共にその収益性が少しずつ下落して行く」のは避けられないことですし、
近年では「賃貸物件が供給過多の状態にあること」がマスコミに報じられる機会も多いですから、こうした現状に不安を抱えておられる大家さんも多いことでしょう。
なお、これまでも本ブログでは過去記事「不動産投資利回り向上の裏技をご紹介！」などにおいて、『如何に物件の収益性を向上させるか』について解説してまいりましたが、今回はそこから更に一歩踏み込んだ利回りアップ方法をご紹介してみたいと思います。
では早速、「看板賃貸、アンテナ賃貸で収益を上げよう！」の知恵袋を開いてみましょう。
看板やスマホアンテナで更なる収益を
さて冒頭でも申し上げた通り、本記事では皆様が既に保有されている物件に広告看板やスマホアンテナを設置して、更なる賃料を得る手段について解説して行きたいと思います。
街中を歩いているとビルの外壁や屋上に「広告看板」や「大きなアンテナ」が建てられているのを見掛けることがありますが、今回は「これを自分の物件にも設置してしまおう」という訳です。
但し、看板やアンテナの賃貸については一般的な不動産屋さんにお願いしてもなかなか借り手を見付けてもらうことが困難ですから、募集にはそれなりのノウハウが必要となるのも事実でしょう。
また、契約内容などについてもある程度の知識を持っていないと、借り手にばかり都合の良い契約を締結させられる可能性も否めません。
そこで以下では設置する設備ごとのメリットやデメリット、そして借り手募集のノウハウや注意点などについて解説して行きたいと思います。
看板スペース貸出しのノウハウと注意点
さて、スマホアンテナの賃貸に比べて、より気楽に行えるのがこちらの看板スペースの貸出しとなります。
また街を見渡せば、既に看板の賃貸を行っている収益物件を数多く見掛けますから、賃貸後の様子もイメージし易いことでしょう。
ただ、まず最初のハードルとなるのが「どのようにして借り手を見付けて来るか」という問題です。
ちなみに看板の賃貸には、借り手に設備一式を作らせる方法と、オーナー様が自ら看板設置用の設備を用意するという「2つのパターン」が存在します。
ただ、当然ながら借り手に設備を作らせるとなれば「先に借主を見付け出す」ことが必要となりますから、これから新たに看板賃貸を始める大家さんには不向きな方法と言えるでしょう。
そこでまず行うべきはまず自分で看板用の設備を建物に設置し、そこに「借主募集」の広告を掲載することです。
これならば、大家さんの希望通りの箇所に、好きなサイズの看板スペースを作ることができますし、既に貸し出す設備が完成していますから賃貸借契約の内容もよりシンプルなものにすることができるでしょう。
但し、看板用の設備を作るに当たっては「見えやすい位置」や「サイズ」を充分に検討する必要がありますので、看板設置経験が豊富な工事業者を選定してアドバイスを聞きながら施工を行うのがベストです。
そして募集の掲示が終われば、後は「借りたい方からの反響」を待つだけとなるでしょう。
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なお、実際にお申し込みがあった場合には、契約内容などについて精査する必要がありますから、お部屋の管理を依頼している管理会社などに謝礼を支払い、仲介に入ってもらうのがおすすめです。
契約内容については、一般的な建物賃貸借契約か一時使用契約書の書式を用いれば充分ですが、必ず入れておきたいのが「看板に掲示する内容について、事前に借主の承諾を得る」という条項になります。
妙な看板を設置されると近隣からのクレームが入る可能性がありますし、自分の物件に住む入居者からも苦情が出ることも考えられますので、ここは充分に注意したいところです。
ちなみみに、こうした看板の仲介を専門に行う業者も存在しており、この手の会社に依頼すれば看板用設備の設置から、借主の募集までを一貫して請け負ってくれますが、当然それなりのコストが発生するため、まずは自力で広告主を募集するのをお勧めします。
但し、「素早く借り手を見付けたい」「借り手のニーズを的確に把握したい」というのであれば、こうした業者に依頼を行うのも一つの手段かもしれません。
スマホアンテナ設置のノウハウと注意点
さて、次にご説明するのがスマホアンテナの賃貸についてです。
スマホのアンテナについては、借り手が大手の通信事業者となりますから「契約書の雛形」なども既に用意されていますし、極端に貸主に不利な契約を結ばさられることもありませんので、非常に安心感のある取引となるのが特徴となります。
また、看板に比べて設備が大掛かりなものとなりますから、得られる賃料も高額なものとなるはずです。
但し、借り手の数が限られてしまう上、「周囲の建物との位置関係」に「アンテナを建てたい立地に建物があるか」など、『選ばれた物件』にしか借り手が付かないという特色もありますのでこの点には注意が必要でしょう。
なお、アンテナ設置場所の選定は大手通信事業者の子会社や委託を受けた企業が窓口となっているため、大家さんが自分で通信事業者に設置の話を持ち掛けても「相手にしてもらえない」のが通常です。
よって、オーナー様側から積極的に借り手を探すのであれば様々な不動産屋さんに声を掛け、アンテナ設置の業務を請け負っている企業（以下 設置業者）との橋渡しをしてもらう必要があるでしょう。
※設置業者とのコネクションを持っている不動産会社の数はあまり多くないので、複数の会社に声を掛ける必要があります。
※設置業者は複数の通信事業者から仕事を貰っている可能性が高い上、既にアンテナを設置してある建物のオーナー様と面識があるケースが多いですから、知り合いに既にスマホアンテナを設置している方がいれば、そこから業者を紹介してもらうことも可能でしょう。
ちなみに実際に借り手が見つかった後は、まず建物がアンテナの荷重に耐えられるかなどのチェックを行った上で契約締結という流れになります。
また、設置後も月に1回から数回はメンテナンス作業のために作業員の出入りがありますから、入居者とのトラブルにならないための配慮も必要となるでしょう。
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看板・スマホアンテナの賃貸まとめ
さてここまで、広告看板とスマホアンテナの賃貸についての解説を行ってまいりました。
どちらも各々にメリットとデメリット、そして注意点等がありますが、これをまとめるとすれば「広告看板の賃貸」はそれ程立地も選ばず（もちろん宣伝効果のある立地である必要はありますが）誰にでも貸出しが可能な反面、継続して収益を上げていくにはそれなりの難しさがある事業ということができるでしょう。
一方「スマホアンテナの賃貸」に関しては、一部の限られた物件しか貸し出しができない反面、一旦借り手が付けば継続期間も長く、安定した賃料収入が得られることになるはずです。
なお、大家さんの中には「これらの賃貸を行うことにより、借地借家法の絡みで後々トラブルに発展する可能性はないのか」とご心配される方もおられるかもしれませんが、
看板もアンテナも借地借家法の範囲外となりますから、借地権が発生するなどの厄介なトラブルはまず起こることはありません。
但し、収益物件の一室を借りているテナントが建物の外に看板を出す場合には、看板についても「借地借家法の適用を受ける」と判断される可能性がありますので、こうしたケースでは契約書の内容に充分な注意が必要となるでしょう。
賃貸物件の供給過多が叫ばれる時代であるからこそ、普段は利用しない収益物件の外壁や屋上を賢く利用して効率的に収益を上げて行きたいものですよね。
ではこれにて「看板賃貸、アンテナ賃貸で収益を上げよう！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。