宅地造成と擁壁について解説いたします！

マイホームの購入を検討する際、「平坦な地域」と「山坂のある地域」のどちらを選ぶかは、暮らしやすさを左右する大きなポイントです。

平坦な地域は移動に便利な一方、多少の坂があっても、静かな住環境や眺めのよさに魅力を感じる方もいるでしょう。

ただし、高低差のある土地に家を建てる場合や、既存の建物を建て替える場合には、通常の建築費用とは別に宅地造成や擁壁の工事費が必要になることがあります。また、既に擁壁がある物件でも、その状態や過去の許可関係を確認しないまま購入するのは心配です。

そこで今回は、宅地造成を規制する法律と擁壁の基本、そして土地・中古住宅を購入する際の注意点を解説します。

宅地造成及び特定盛土等規制法（旧・宅地造成等規制法）について

山の斜面などを住宅用地として利用するには、地面を削る「切土」や、土を積み足す「盛土」によって土地を整える必要があります。このような工事が宅地造成です。

盛土や切土の方法によっては崖崩れや土砂の流出につながるため、一定規模以上の工事は法律で規制されています。

現在の法律は、宅地造成及び特定盛土等規制法、通称「盛土規制法」です。旧「宅地造成等規制法」が改正され、2023年5月26日に施行されました。住宅地だけでなく、農地や森林なども含めて、規制区域内で行う一定規模以上の盛土等が対象になります。

なお、法律の施行日と、それぞれの地域で新しい規制区域が指定された日は同じとは限りません。過去に行われた工事の許可関係を調べる際には、工事当時の法律と区域指定を確認する必要があります。

宅地造成等工事規制区域

宅地造成等工事規制区域は、市街地や集落、その周辺など、人家がある地域を中心に指定される区域です。

この区域内では、原則として次の規模に該当する盛土・切土について許可が必要になります。

ここでいう「崖」とは、原則として地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす土地を指します。ただし、崖が生じなければ、どのような盛土・切土でも許可が不要になるわけではありません。盛土の高さや工事面積によって許可対象となる場合があります。

また、工事面積の基準は「敷地が500㎡を超えるか」だけで判断するものではありません。実際に盛土・切土を行う範囲や高低差を含め、自治体の基準に沿って判定します。なお、面積500㎡超の判定では、高さ30cm以下の盛土・切土を行う部分は面積に算入しません。

一時的に土石を積み上げる工事についても、次の規模は原則として許可対象です。

• 最大堆積高さが2mを超え、かつ堆積面積が300㎡を超えるもの
• 最大堆積面積が500㎡を超えるもの

許可を受けた工事では、内容に応じて施工中の中間検査や定期報告、工事完了時の検査などが関わります。ただし、許可対象の工事がすべて同じ検査・報告の対象になるわけではありません。

特定盛土等規制区域

特定盛土等規制区域は、市街地や集落から離れていても、地形などの条件によって、人家等に被害を及ぼすおそれがある地域に指定されます。

この区域では、次の規模の盛土・切土が原則として許可対象です。

一時的な土石の堆積については、次の規模が原則として許可対象となります。

• 最大堆積高さが5mを超え、かつ堆積面積が1,500㎡を超えるもの
• 最大堆積面積が3,000㎡を超えるもの

また、特定盛土等規制区域では、許可対象に達しない規模でも、工事内容によって届出が必要になる場合があります。

開発許可を受けた造成地はどう考える？

大規模な分譲地では、都市計画法に基づく開発許可を受けて造成工事が行われていることもあります。開発許可を受けた工事は、盛土規制法上の許可を受けたものとみなされる場合があります。

ただし、開発許可の履歴があることと、現在の擁壁の状態が良好であることは別の話です。造成後の経過年数、補修や改変の有無、現地の傷み具合も確認しましょう。

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擁壁について

宅地造成と切っても切り離せないのが、擁壁（ようへき）です。擁壁とは、高低差のある土地で土砂が崩れるのを防ぐために設ける「土留め」の壁を指します。

ただし、土地に高低差があるからといって、必ず同じ形の擁壁を造るわけではありません。地形や地盤、工事の内容などに応じて、必要な対策が検討されます。

コンクリート擁壁

住宅地でよく見られるのが、鉄筋コンクリート造の擁壁です。壁だけでなく地中の基礎部分を含めて土の圧力を受け止める構造で、断面の形にはＬ型や逆Ｔ型などがあります。

擁壁の設計では、高さや地盤の状態、背面にかかる荷重、排水などを考慮します。「高さ２ｍの壁なら、どの土地でも同じ寸法・同じ費用で施工できる」というものではありません。

擁壁工事は、壁本体だけでなく、土の掘削・搬出、既存擁壁の撤去、仮設工事、設計や申請などにも費用がかかります。高低差のある土地を購入する際は、建物の建築費とは別に、造成費用を見込んでおきたいところです。

間知ブロックなどの擁壁

間知（けんち）ブロックなどを積み上げた擁壁も、住宅地ではよく見かけます。鉄筋コンクリート造の擁壁とは形状が異なり、斜めに積み上げるため、擁壁の高さや形によっては宅地として使える範囲に影響します。

一方、施工費用は現場条件によって変わります。「間知ブロックなら必ず安い」「コンクリート擁壁なら必ず安全」と、種類だけで決めつけることはできません。

宅地造成と擁壁工事で注意したいこと

擁壁の工事には、許可申請や施工費用のほかにも、土地を購入する段階で知っておきたい問題があります。

コンクリート擁壁の底板と建物の位置

Ｌ型などのコンクリート擁壁では、地表に見えている壁の下に、横へ伸びる底板があります。この底板は地中に埋まっているため、現地を歩いただけでは位置や大きさが分かりません。

擁壁を先に造り、後から建物の配置を決めた場合、建物の基礎や地盤改良の位置と底板が重なることがあります。既存擁壁のある土地を購入する際も、図面があれば底板の位置を確認し、建物の設計者と共有しておくことが大切です。

底板と杭などが干渉する場合でも、擁壁を安易に削ったり、穴を開けたりしてよいわけではありません。擁壁の構造に影響するため、対応方法は設計者による検討が必要です。

擁壁工事と近隣・境界の問題

擁壁の新設や造り替えは、大がかりな土木工事になることがあります。敷地の状況によっては、隣地に近い場所を掘削したり、工事のための立入りについて隣接者との調整が必要になったりします。

また、擁壁の近くに境界標がある場合には、工事中の損傷や紛失にも注意が必要です。着工前に境界の位置と現況を確認し、必要に応じて写真や図面を残しておきたいところです。

既存擁壁があっても安心とは限らない

中古住宅や土地の売買では、既に擁壁が設置されている物件も多くあります。しかし、土留めがあるというだけで購入判断を終えてはいけません。

古い擁壁では、当時の許可や検査を受けていても、年月の経過によってひび割れや傾きなどが生じている可能性があります。また、後から擁壁の上にブロックなどを積み増している場合や、許可・検査に関する資料が確認できない場合もあります。

このような土地では、建物の新築や建て替えを計画したときに、擁壁の補修・造り替え、建物の配置変更、基礎の設計変更などを検討することがあります。必要な対応は現地の状況によって異なります。

逆に、許可の資料が見つからないという理由だけで、直ちに「違法な擁壁」と断定することもできません。工事の時期や当時の規制、行政資料の保存状況などを調べたうえで判断する必要があります。

注意して見たい擁壁・土留めの例

現地調査では、特に次のような擁壁や土留めに注意を払います。

• 空石積みの擁壁：石の間をコンクリートなどで固めずに積んだもの
• 増し積み擁壁：既存の擁壁の上に、ブロックなどを追加しているもの
• 張り出し部分のある擁壁：支柱や床版によって敷地を張り出して利用しているもの
• 古い石積みの擁壁：材料や施工状況、傷み具合を確認したいもの
• 一般的なブロック塀による土留め：土を支える構造として造られているか確認したいもの

これらは現地で詳しく調査したい形状の例であり、外観だけで一律に倒壊の危険性や法的な扱いを決められるものではありません。ひび割れ、膨らみ、傾き、排水の状態なども合わせて確認します。

擁壁のある土地を購入する前の調査ポイント

購入を検討する物件に擁壁がある場合は、次の順番で調べると問題を整理しやすくなります。

1. 現地の高低差と擁壁の状態を確認する
   擁壁の上側だけでなく、可能なら下側からも、ひび割れ・傾き・膨らみ・増し積み・水抜き穴の状態などを見ます。
2. 擁壁の位置と所有関係を確認する
   擁壁が自分の敷地内にあるのか、隣地側にあるのかを調べます。隣地の擁壁でも、こちらの建築計画に影響することがあります。
3. 行政に残る資料を確認する
   宅地造成や開発許可、工作物の建築確認などの履歴を調べ、図面や検査に関する資料が得られれば現況と照らし合わせます。
4. 希望する建物を建てられるか確認する
   建物の配置・規模を設計者に伝え、擁壁や底板が建築計画に与える影響を検討します。
5. 必要な工事と費用を見積もる
   補修や造り替えが必要そうなら、土地の購入前に施工方法や概算費用を確認します。

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宅地造成と擁壁工事のまとめ

高低差のある土地には、眺望や静かな住環境など、平坦な土地にはない魅力があります。一方、宅地造成や擁壁の工事費、建物の配置への影響、既存擁壁の維持管理も考えなければなりません。

特に既存擁壁のある物件では、「擁壁があるから安心」「昔から建物が建っているから、次も問題なく建て替えられる」と考えるのは早計です。

規制区域と許可の履歴を調べ、擁壁の現況を確認し、希望する建物の計画と照らし合わせる。そのうえで必要な費用を把握してから、土地や中古住宅の購入を判断したいものです。