現場を知るから、本当に役立つ。
不動産管理の実務経験をもとに、実際の現場で役立つ知識を分かりやすく解説します。
賃貸物件を管理していると、設備の故障や騒音、家賃滞納など、さまざまなトラブルが発生します。その中でも、意外に対応が難しいのがゴキブリなどの害虫問題です。
一般的なクロゴキブリが一匹室内に入り込んだ程度であれば、市販の殺虫剤や侵入防止対策で対応できることも少なくありません。しかし、建物内で繁殖するタイプのゴキブリが大量発生すると、話はまったく違ってきます。
私は過去に、管理していた木造アパートでチャバネゴキブリが一室から建物の複数住戸へ広がってしまった事例を経験しました。何度駆除しても再発し、専門業者へ依頼して一旦は姿を見掛けなくなったものの、後になって別の部屋からも大量の死骸が発見された非常に厄介なケースでした。
この記事では、賃貸物件で見掛ける代表的なゴキブリの特徴や基本的な対策、害虫相談を受けた際の管理会社の対応、そして私が実際に経験した大量発生事例についてご紹介します。
- 賃貸住宅で見掛ける代表的なゴキブリの特徴
- ゴキブリを室内へ侵入させないための基本対策
- チャバネゴキブリが大量発生した実際の管理事例
- 一室だけの駆除では解決できないケースがあること
- 害虫問題が発生した際の貸主・管理会社の対応
賃貸住宅で見掛ける代表的なゴキブリ
日本の住宅や建物では複数の種類のゴキブリが確認されますが、一般住宅や建物内で問題になりやすいものとして、クロゴキブリやチャバネゴキブリなどが挙げられます。
同じゴキブリでも生態には違いがあり、屋外から偶然入り込んだ一匹なのか、建物内部ですでに繁殖しているのかによって対応も変わってきます。
クロゴキブリ
一般家庭で「ゴキブリ」と聞いて、多くの方が思い浮かべるのがクロゴキブリでしょう。
- 体長：約3cm前後
- 色：黒褐色
- 一般住宅でも見掛けることが多い
- 暖かく湿った場所を好む
クロゴキブリは屋外にも生息しているため、玄関や窓、配管まわりなどから住宅内へ入り込むことがあります。そのため、一匹見掛けたからといって、必ずしも室内で大量繁殖しているとは限りません。
ただし、室内に餌や水分、潜伏しやすい場所があれば、そのまま住み着く可能性もあります。頻繁に見掛けるようになった場合には、単なる偶発的な侵入なのかを確認する必要があります。
チャバネゴキブリ
一方、賃貸管理の現場で特に注意したいのがチャバネゴキブリです。
- 体長：約1～1.5cm
- 色：黄褐色
- 飲食店やビルなどで多く見られる
- 暖かい場所を好む
- 荷物や段ボールなどに紛れて持ち込まれることがある
チャバネゴキブリはクロゴキブリより小型で、家具や設備の裏、壁や床の隙間などにも入り込みやすいゴキブリです。一度建物内部で繁殖すると、一室だけではなく隣接する住戸などへ生息範囲が広がることもあります。
「小さいゴキブリ＝すべてチャバネゴキブリ」とは限りません。クロゴキブリの幼虫などの場合もあるため、小型の個体が大量に発生している場合には、専門業者に種類や発生状況を確認してもらった方が確実です。
賃貸物件でできるゴキブリ対策
ゴキブリ対策では、目の前にいる個体を駆除するだけでは十分とはいえません。特に繰り返し発生している場合には、侵入経路や餌、潜伏場所なども含めて考える必要があります。
基本となるのは、次のような対策を組み合わせることです。
- 侵入させない
- 餌や水分を与えない
- 潜伏場所を減らす
- 発生している個体を駆除する
侵入経路を確認する
ゴキブリは小さな隙間からでも室内へ入り込むことがあります。特に建物外部や床下、壁内などにつながっている部分については、一度確認しておきたいところです。
- 玄関ドアや窓まわり
- 配管が壁や床を貫通している部分
- キッチンや洗面台の配管まわり
- エアコン配管の貫通部
- 換気口など建物外部とつながる部分
配管まわりなどに大きな隙間がある場合には、建物の構造や設備に支障が出ない方法で塞ぐことを検討します。ただし、必要な通気や排水まで塞いでしまわないよう注意が必要です。
例えば、エアコンのドレンホースに市販の防虫部材を取り付ける場合にも、排水を妨げない状態になっているか確認しておきます。
排水トラップを乾燥させない
長期間使用していない洗面台やキッチン、洗濯機置場などでは、排水トラップの水が蒸発することがあります。排水トラップには下水からの臭気などが上がってくるのを防ぐ役割があるため、長期間空室となっている物件では定期的に水を流しておくことも大切です。
空室管理というと室内の換気ばかりに目が行きがちですが、水まわりを長期間まったく使用しない状態にしないことも重要です。
餌になるものや潜伏場所を減らす
ゴキブリは食べ残しだけではなく、油汚れや食品くずなども餌にします。また、段ボールや物が大量に置かれている場所は、潜伏しやすい環境になることがあります。
- 生ゴミを放置しない
- 食品を密閉して保管する
- コンロ周辺の油汚れを清掃する
- 不要な段ボールや荷物を溜め込まない
- キッチンや家具の裏なども定期的に確認する
ゴキブリは物陰などに集まって潜伏することがあります。そのため、個体を駆除するだけでなく、糞や汚れ、潜伏しやすい場所も含めて清掃・整理することが大切です。
大量発生している場合は専門業者への相談を検討する
一匹程度の発生であれば、市販の殺虫剤やベイト剤などで改善することもあります。しかし、何度対策しても繰り返し発生している場合には、単なる屋外からの侵入ではなく、建物内部ですでに繁殖している可能性も考えなくてはなりません。
例えば、次のような場合には注意が必要です。
- 毎日のようにゴキブリを見掛ける
- 小さな個体や幼虫を大量に見掛ける
- 空室なのに繰り返し発生する
- 複数の住戸から同じような相談が出ている
- 一度駆除してもすぐに再発する
特にチャバネゴキブリなどが建物内で広がっている場合、一室だけを対策しても、別の場所に残っている個体によって再び発生することがあります。こうしたケースでは、市販薬だけで長期間対応し続けるより、早い段階で害虫駆除の専門業者へ相談した方がよいでしょう。
害虫対応で注意したいのは、一時的に姿を見掛けなくなることです。私自身、約1か月まったく見掛けなくなったことで「これで駆除できた」と判断したことがありました。
しかし実際には、建物の別の場所などに残っていたと思われる個体が後になって再び確認されました。大量発生している物件では、施工後もしばらく再発の有無を確認することが重要だと感じています。
管理物件でチャバネゴキブリが大量発生した実例
ここからは、私が実際に管理物件で経験した事例をご紹介します。なお、以下はあくまで私が経験した一つの事例であり、建物の構造やゴキブリの種類、発生状況などによって適切な対応は異なります。
退去した部屋から大量の小さなゴキブリを発見
舞台となったのは、木造2階建て、1DKが6戸ほどの比較的小さなアパートでした。私が管理を引き受けた当時は満室でしたが、その後1階の一室が退去することになりました。
退去立会いそのものは特に問題なく終了しましたが、最後に入居者へ「住んでいて何か気になったことはありませんでしたか？」と聞いたところ、「この部屋、虫が多いんです」という話が出てきました。
小さなゴキブリのような虫を時々見掛け、それも退去理由の一つだったというのです。
数日後、リフォーム業者と室内を確認するため再訪すると、床には小さな虫の死骸が多数落ちていました。普段家庭で見掛けるクロゴキブリとは明らかに様子が違ったため、オーナーへ状況を報告し、リフォーム工事とあわせて害虫駆除を行うことになりました。
何度薬剤処理をしても再発する
ところが、一度駆除をしても、数日後には再び小さなゴキブリが現れます。再度薬剤処理を行っても状況は改善せず、当時依頼していた業者から「チャバネゴキブリで、かなり繁殖している可能性がある」と説明を受けました。
そこで、市販のベイト剤なども使用しながら対応を続けたところ、一時的には発生数がかなり減りました。
しかし、この段階で私は大きな判断ミスをします。
ゴキブリをほとんど見掛けなくなったため、私は「もうほぼ駆除できたのではないか」と判断し、新しい入居者を募集してしまいました。
その後、新しい入居者が決まりましたが、入居後も「虫が出る」という連絡が続きました。結果として、この入居者は早期退去することになってしまいました。
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以前の入居状況について改めて確認した
そこで改めてオーナーから過去の入居状況を聞いたところ、問題の部屋には以前、飲食店を経営していた方が住んでいたことが分かりました。また、その入居者は退去前に室内をかなり荒れた状態にしていたとのことでした。
もちろん、チャバネゴキブリがその入居者によって持ち込まれたと断定することはできません。ただ、チャバネゴキブリは荷物などに紛れて持ち込まれることもあるため、その頃から発生していた可能性も考えました。
隙間を塞いだところ一時的に姿を見掛けなくなった
その後は、天井裏や床下なども確認しながら駆除を続け、壁や設備周辺の隙間についても可能な範囲で塞いでいきました。すると徐々に出現数が減り、最終的には約1か月間、まったく姿を見掛けなくなりました。
「今度こそ駆除できた」と考え、その後、新たな入居者を募集しました。そして入居が決まり、再びこの部屋を使用してもらうことになりました。
しかし、問題は完全には解決していませんでした。
入居から約1年半後、再び大量発生が判明
新しい入居者が入居してから約1年半後、その方が退去することになりました。退去立会いで室内を確認すると、キッチン収納などから多数のゴキブリの死骸が見つかりました。
入居者へ退去理由を確認すると、「この部屋は変な虫が多かった」という話が出てきました。つまり、完全に駆除できたと思っていたゴキブリは、その後も室内や建物のどこかで生息していたと考えられる状況だったのです。
ゴキブリ駆除を得意とする専門業者へ依頼
ここで初めて、知り合いの不動産業者から紹介してもらった、ゴキブリ駆除を得意とする専門業者へ調査を依頼しました。専門業者が室内を確認すると、複数の場所にゴキブリが潜伏している形跡がありました。
そこで、ベイト剤などを使用した本格的な駆除を複数回実施しました。施工後には大量の死骸が確認され、その後しばらくの間、問題の部屋ではゴキブリを見掛けなくなりました。
今度こそ解決したと思ったのですが、さらに別の問題が判明します。
離れた別の部屋からも大量の死骸を発見
しばらくして、問題の部屋から離れた別の住戸が退去することになりました。室内を確認すると、そこでも多数のゴキブリの死骸が見つかりました。
さらに、階の異なる別の住戸でも同じような状況が確認されました。
専門業者へ相談したところ、すでに建物内の複数箇所へ生息範囲が広がっている可能性があり、一室だけを駆除しても、別の住戸や建物内部に残っている個体が再び入り込む可能性があるとの説明を受けました。
本格的に解決を目指すのであれば、入居中の住戸を含め、建物全体を視野に入れた駆除が必要になるという話でした。
建物全体の駆除が難しい理由
害虫駆除だけを考えれば、発生している範囲をできるだけ広く調査し、必要な住戸をまとめて施工した方が効果を期待できます。しかし、実際の賃貸管理では簡単ではありません。
- 入居中の複数住戸へ入室する必要がある
- 施工への協力を得られない入居者がいる可能性がある
- 家具や荷物が多く施工しづらい部屋がある
- 害虫問題を知った入居者が不安を感じる可能性がある
- 施工後も継続的な確認や再処理が必要になる場合がある
つまり、一室だけ対応すれば終わる問題とは性質が大きく異なります。管理会社だけの判断で進めるのではなく、オーナーや専門業者と相談しながら、発生状況と施工範囲を考える必要があります。
私が経験した物件でも、オーナーと相談した結果、入居中の全住戸を含めた一斉施工には至りませんでした。その後は、発生が確認された部屋について専門業者へ駆除を依頼し、状況を確認しながら対応を続ける形となりました。
この事例で私が一番反省しているのは、「しばらく姿を見掛けなくなった」という理由だけで問題が解決したと判断してしまったことです。
大量発生した害虫は、目に見えている個体だけを駆除しても解決しないことがあります。特に複数住戸のある建物では、一室だけの問題ではなく、建物全体の問題である可能性も考えておく必要があります。
賃貸物件でゴキブリが発生した場合、貸主の責任はどうなる？
賃貸物件でゴキブリが発生したからといって、必ず貸主側の責任になるわけではありません。屋外から偶然侵入したケースもあれば、入居者の生活状況が影響しているケース、建物側に多数の害虫が生息しているケースなど、状況はさまざまです。
一方で、「害虫だからすべて入居者自身で対応してください」と一律に処理できるとも限りません。建物の状態や発生状況によっては、貸主や管理会社側で調査・駆除を検討する必要が出てくることもあります。
責任関係を考える際には、例えば次のような事情が関係します。
- 害虫がどの程度発生しているのか
- 一室だけなのか、複数住戸で発生しているのか
- 建物側に原因と思われる箇所があるのか
- 入居者側の使用状況に原因があるのか
- 貸主や管理会社が相談を受けた後、どのような対応を行ったのか
- 駆除後も被害が継続しているのか
そのため、管理会社として重要なのは、入居者から害虫の相談を受けた際に「虫だから入居者側の問題」と最初から決めつけないことです。まず発生状況を確認し、必要であればオーナーへ報告したうえで専門業者への調査・駆除を検討します。
また、いつ相談を受け、どのような説明を行い、いつ業者を手配したのかといった対応経過を記録しておくことも実務上重要です。
害虫発生時の賃貸人・賃借人の責任は、発生原因、建物の状態、契約内容、入居者の使用状況、貸主側の対応経過などによって異なります。損害賠償、賃料減額、契約解除などが問題になる場合には、個別事情を整理したうえで弁護士などの専門家へ相談してください。
管理会社として害虫相談を受けたときの対応
実務では、入居者から「ゴキブリが出た」と連絡を受けたからといって、すぐに大規模な駆除を行うわけではありません。まずは発生状況をできるだけ具体的に確認します。
- どの程度の頻度で出ているのか
- 大きさや色など、どのような虫なのか
- 一匹だけなのか、複数・大量に発生しているのか
- いつ頃から発生しているのか
- どの場所でよく見掛けるのか
- 他の部屋でも同様の相談が出ていないか
- 共用部分でも確認されていないか
一匹だけであれば、屋外から偶然入り込んだ可能性もあります。一方、小型の個体を頻繁に見掛ける、何度駆除しても再発する、複数の住戸から同じ相談が出ているといった場合には、建物内部で繁殖している可能性も考えなくてはなりません。
その場合には、管理会社だけで原因を決めつけず、オーナーへ状況を報告したうえで害虫駆除業者へ調査を依頼する流れになります。
入居者から相談を受ける → 発生頻度・場所・虫の特徴を確認する → 他住戸や共用部の状況を確認する → 必要に応じてオーナーへ報告する → 専門業者による調査・駆除を検討する → 施工後も再発の有無を確認する、という流れで考えると整理しやすくなります。
管理会社がどこまで対応するのかについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説
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賃貸物件のゴキブリ対策まとめ
今回は、賃貸物件におけるゴキブリ対策と、私が実際に経験したチャバネゴキブリの大量発生事例についてご紹介しました。
一般住宅で一匹ゴキブリを見掛けた程度であれば、屋外から偶然侵入しただけというケースもあります。しかし、次のような場合には、単なる一匹の侵入ではなく、建物内部で繁殖している可能性も考える必要があります。
- 何度駆除しても再発する
- 小さな個体を大量に見掛ける
- 複数の住戸で発生している
- 空室でも発生が続いている
- 専門業者の施工後も再発する
そして、私がこの事例から学んだ最大の教訓は、「姿が見えなくなったこと」と「問題が解決したこと」は同じではないということでした。
一室で大量発生している場合には、その部屋だけを見て判断するのではなく、他の住戸や建物内部へ広がっている可能性も考えておく必要があります。被害が大きい場合や何度も再発している場合には、できるだけ早く専門業者へ相談し、必要に応じて建物全体を視野に入れて対応することが大切です。
私自身、この案件を経験して以来、管理物件で小さなゴキブリを見ると今でも少し身構えてしまいます。
賃貸管理の仕事ではさまざまなトラブルに遭遇しますが、これほど「初動」と「完全に解決したかを確認すること」の重要性を痛感した案件はありませんでした。
