以前、本ブログでは「居住用賃貸物件の契約の流れ」についてご説明する記事をお届けいたしましたが、この記事を読まれた方から『月極駐車場の使用者募集や契約に関しても解説をして欲しい』とのご要望を頂いておりました。

なお、駐車場の募集や契約については未だにオーナー様が個人でこれを行っているを見受けますので、『あまり疑問をお持ちの方はおられないのだろう』と思っていたのですが、実際には「意外に情報が不足している」のが現実であるようです。

確かに、同じ賃貸物件でもお部屋と駐車場ではかなり勝手が違う点もありますので、一般の大家さんはもちろんのこと、売買をメインにお仕事をされて来た不動産屋さんにとっても「未知の世界」であるのは無理のないことかと思いますので、今回は敢えて駐車場についての記事を書いてみることにいたしました。

よって、普段から駐車場管理をされておられる業者さんに関しては「物足りない記事」となってしまうかもしれませんが、最後までお付き合いを願えれば幸いです。

では早速、駐車場契約の流れを解説してまいりましょう。

駐車場契約の流れ

 

駐車場契約の特徴

さて、契約までの流れをお話しする前に、まずは一般の賃貸物件と駐車場の違いについてご説明してみたいと思います。

そしてここで前提となるのが、駐車場は借地借家法の適用を受けない賃貸物件であるという点です。

通常の貸室賃貸ですと、借地借家法にて賃借人保護の様々なルールが定められていますから、例えば「貸主が借主に解約を迫る場合には正当事由(解約をせざるを得ない止むなき理由)」が必要となりますが、

駐車場ではこうした制限がありません(借主の保護は不要であるため、オーナーの一存で解約可能)ので、契約書の内容次第で自由な取り決めが可能となります。

ちなみに駐車場の契約に借地借家法が適用されないのは、土地を貸すのではなく「駐車施設を貸し出すため」という理由によりますから、未舗装・未線引きの駐車場を貸す場合などには「借地借家法の対象」とみなされるケースもあるのでご注意ください。

また、駐車場は宅地建物取引業法についても適用対象外ですから、仲介に不動産業者が入る場合にも重要事項の説明は不要ですし、宅地建物取引士や不動産業の免許さえ必要ないのです。

そうとなれば、仲介手数料も取り放題(報酬の上限規定が存在しない)ということなりますが、駐車場だけに賃料も安いですから、結局は取れても賃料の1ヶ月が関の山となるでしょう。

更にお部屋などとは異なり、オーナー様が個人で利用者を募集をしても、それ程のリスクが無い(実はリスクもあるのですが)ため、不動産業者が空き区画にお客様を付けても、大家さんからは広告宣伝費がもらえないのが通常です。

よって、不動産業者が駐車場仲介をした場合の報酬は「お客様(駐車場利用者)からの仲介手数料(賃料の1ヶ月分が相場)のみ」ということになります。

なお、このような状況の中で問題となるのが、駐車場の募集看板を見た他の不動産屋さんから「お客様を付けさせて欲しい」と頼まれた場合です。

広告宣伝費を大家さんから頂けない以上は、お客様から貰う仲介手数料を折半するしか方法はありませんが、駐車場の賃料相場が安い地域では「報酬が数千円となってしまうケースもある」でしょう。

こうした事情から、不動産屋さんが管理を請け負っている駐車場については「他の不動産業者による客付けは禁止」、または「お客様を付けても報酬はなし」というのが暗黙のルールとなっているのです。

さて、このようなお話をすると「そのようなルールがあるならば、そもそも駐車場にお客様を付けて来る不動産屋さんがいないのでは?」と思われるかもしれませんが、

『家を買われた方』や『賃貸のお部屋を借りた方』の仲介をした不動産業者は、お客様から「駐車場を探して欲しい」と頼まれると、これを断る訳にはいきません。

そこで、『報酬がもらえない』のを承知しながら駐車場を探し回り、「報酬はなしで構いません」と前置きして、空き区画にお客様を付けくることがあるのです。

※時折、「どうしても報酬が欲しい」と粘る業者もいますが、管理会社からは「かなり迷惑がられる」ことになります。

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駐車場成約までの流れとポイント

さて、駐車場を取り巻く現状をご理解いただけたところで、駐車場契約の流れについて見て行くことにしましょう。

募集・申込み

既に申し上げた通り、管理を任された不動産業者は駐車場の募集業務で大きな利益を上げることはできませんから、アットホームなどの物件情報共有媒体に費用を掛けた広告を出すことはまずありません。

そこで行われる主な広告活動が、現地に募集看板を掲げるという方法となります。

なお看板を見たお客様から連絡が入れば、賃料や敷金などの条件を提示して、即契約に進むのが一般的な流れです。

しかしながら、近年では駐車場契約でのトラブルも増えつつありますので、申込書を書いてもらい、それを基にオーナー様に審査をしてもらったり、連帯保証人の擁立、賃貸保証会社の加入などを義務付ける管理会社も増えつつあるのが実情でしょう。

契約・引渡し

さて、こうしたプロセスを無事にクリアーすれば、いよいよ契約の段階に話は進みます。

なお、駐車場においては重要事項の説明が不要であるため、郵送で契約を済ませる管理会社も多いようですが、相手の「人となり」を確かめる意味でも直接会っての契約を締結するがおすすめです。

※駐車場の契約書の内容については、後日「駐車場契約書と特約の内容を解説いたします!」という記事にて解説させていただくつもりですので、ご興味をお持ちの方は是非そちらをご参照ください。

ちなみに、契約期間については1年間または2年間というのが通常であり、契約更新に関しては「自動更新」としてしまう業者も存在しますが、管理会社としては更新料も貴重な収入源なので、更新手続きを行って事務手数料を請求する会社も少なくありません。

また、駐車場の使用者から「車庫証明の発行」などを求められる場合がありますが、こちらも有料としている管理会社さんが多いでしょう。

車庫証明の発行手数料に関しては数千円が相場となっていますが、中には1万円以上の費用を請求する会社もあるようです。

そして契約の締結が完了すれば、後は「駐車場をご利用いただくのみ」となります。

退去・解約

駐車場では、通常のお部屋以上に「使用者の入れ替わり」が激しいものとなります。

但し、「退去立会い」などは不要となりますし、「原状回復をしなければならい状況」も滅多にありませんので、退去手続きは非常に手軽なものものとなるはずです。

また、契約締結時に敷金を預かっておけば、契約最終月の賃料を敷金と相殺することにより、退去時の賃料精算も行わずに済ませることが可能となりますから、こちらもお勧めの方法となります。

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駐車場契約まとめ

さて、以上が「駐車場契約の流れ」の解説となります。

色々な意味で「あまり手間の掛からない」という点が特徴の駐車場の契約ですが、ここまで解説して来たように『お部屋を賃貸するのとは異なる点』も少なくありませんので、充分に注意を怠らず契約に臨んでください。

なお、本記事は原則として「これから駐車場の管理を行う不動産屋さん」に向けた書き方をしておりますが、『自宅の空地などを利用して、自力で駐車場経営を始めてみようか』というオーナー様や、『現在、不動産会社に管理を任せているが、その管理体制に疑問がある』という大家さんなどにも是非ご参考にしていただければ幸いです。

ではこれにて、「駐車場契約の流れを解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。