収益物件の運用を続けていれば、必ず直面するのが賃借人の退去というイベントです。
そして退去の後に行われるのが新規の入居者募集となりますが、ここで気を抜くと後々とんでもないトラブルを背負い込むことにもなりかねませんから、本日は入居申し込みと共に訪れる『入居審査』についてお話をさせていただきたいと思います。
では、賃貸入居審査に関する知恵袋を開いてみましょう。
どのような人に貸すかで、今後の物件運用が変わってくる
不動産投資をされている方の中には、「とりあえず収益が上がれば、誰に部屋を貸そうが構わない！」とお考えの方も少なくないことと思います。
また、「賃貸保証会社にさえ入っていれば、賃料の取りっぱぐればないはず！」などとお考えの方も多いでしょう。
しかしながら、実際に不動産管理業を行なっている管理人的には、「これは非常に危険な考え方である」と言わざるを得ません。
たとえ保証会社に入っていても、近隣住民と頻繁にトラブルを起こすような住人が入居すれば、揉め事の処理にも手を焼くこととなりますし、
こうした状況が続けば、嫌気がさした健全な入居者が退去してしまうことも充分に考えられますから、結局は『空室を増やす』という最悪の結果を招く可能性もある訳です。
また、賃貸保証会社に加入していれば確かに賃料が未払いになることはないでしょうが、原則として保証会社は賃貸借契約の更新等には関知しませんので、更新料を払ってもらえない、借家人賠償保険は期限切れという状態で入居を継続されてしまうケースもあるでしょう。
なお、近年では保証会社でさえ倒産する時代になっていますから、契約の途中でこのような事態が発生すればオーナー様は大いに頭を悩ませることになるはずです。
事実、私も保証会社の倒産に直面し、他の保証会社への加入を求めたところ、新たな会社では審査が通らず、非常に面倒な事態に陥った経験があります。
こうしたトラブルを抱え込めば、投資自体にも積極性が持てなくなってしまいますし、他に本業があるサラリーマン大家さんにとっては、二足の草鞋を履くのが非常にしんどい事態になることは必定でしょう。
このような背景から、不動産投資で成功を収めたいのであれば入居審査には徹底的にこだわり抜き、クオリティの高い賃借人を獲得する必要が生じて来るのです。
入居審査を管理会社任せにしてはいけない
ここまでの記事をお読みになり、「審査は管理会社に任せているから安心・・・」とお考えの方もおられるでしょう。
しかしながら、不動産管理会社にも信頼して良い業者と、決して信頼してはいけない業者が存在します。
私の知る限りでも、「最初から短期入居と宣言している申込人を、黙って入居させる」というライトなものから、「入居希望者が無職の場合には、管理会社が設立したダミー会社の社員ということにして審査を通す」といった、かなり悪質な業者までいますから油断は禁物です。
そして、そのようなことを平気でやる管理会社に、大切な物件を任せる訳には行きませんよね。
ただその一方で、非常にしっかりとした入居審査を行っている管理会社があるのも事実です。
こちらも私の知り合いの業者ですが、入居申し込みがあった際には「入居者への電話連絡又は面談（間に仲介業者が入る場合）」に始まり、「連帯保証人への電話連絡」「勤め先への在籍確認」まで行なった上で、オーナー様にその際の心証を細かく説明して、入居審査の合否判断を仰ぐという丁寧な仕事の仕方をしておられます。
こうした対応の違いを見れば、管理会社の質が如何にピンキリであるか、そして入居審査が如何に重要なものであるかをご理解いただけるのではないでしょうか。
もちろん、先程ご紹介したような「質の良い管理会社」に任せていれば、入居審査も安心して任せることができますが、このレベルの業者を探すのは非常に骨が折れますよね。
そこで次項では、大家さんが自ら行う、失敗しない入居審査のテクニックをご紹介して行きたいと思います。
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大家さんにおすすめの入居審査テクニック
大家さんが自ら審査を行うに当たって、まずお手本にしていただきたいのは、先程例に挙げた質の高い管理会社さんのやり方です。
よって現在、管理を任せている不動産業者がこうした対応をしてくれていないのであれば、大家さん自らが入居希望者・連帯保証人に直接電話を掛けてみましょう。
なお、電話をする建前としては、入居者に対しては「お申込みを入れてくれたことへのお礼」、連帯保証人には「保証人引き受けの意思確認」ということにすればスムーズです。
こうした趣旨の電話ですと、会話もあまり長くは引き延ばせないでしょうが、その短い時間で相手の本質を見抜くことが肝心です。
この作業に慣れてくれば、言葉遣いや態度から短時間でもおおよその人物像を見抜くことが可能となりますが、慣れない内は引っ越し理由や仕事の内容などを尋ねるなどして会話を長引かせ、人柄を見抜くといったテクニックもあります。
更には、入居申込書の記載内容に着目してみるという方法もあります。
「文字を丁寧に書いているか？」「誤字脱字はないか？」などを注意深くみていくと、何となく書き手の人柄が見えてくるものですし、保証人や緊急時連絡先となる両親の誕生日や勤め先の所在地がわからずに「空欄」となっている者などには、少々注意が必要となるかもしれません。
そして万が一、「これは部屋を貸すのに相応しくない人物だ」と思えば、容赦なく審査落ちにするのも良いでしょうし、保証人に加え保証会社にも加入をすることを条件（ダブル保証）にするなどの対応をしましょう。
また、昔ながらの大家さんの中には、直接入居者との面談を必須としている方もおられますが、こちらも非常に意義のある審査方法だと思います。
ちなみに、「勤務先への在籍確認」については個人情報の関係から回答してもらえない可能性がありますので、
所在地に会社の実態があるかを確かめたり、社員証・源泉徴収票の原本提示（契約時に確認し、コピーを取る）などの方法で在籍を確認するのが有効でしょう。
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賃貸審査まとめ
このようにしっかりとした入居審査を行えば、家賃滞納や近隣住人とのトラブル回避に大いに役立ちますので、是非ご参考にしていただければと思います。
なお、もう一点ご注意いただきたいのは使用する賃貸保証会社の質についてです。
先程、「倒産した会社もある」と申し上げましたが、そこまで行かずとも非常に雑な審査を行っている賃貸保証会社も数多く存在します。
保証会社の評判については管理会社に尋ねてみるしかありませんが、基本的に業界大手の会社を選ぶのが賢明でしょう。
特にカード会社と提携しているような企業は、個人信用照会という申込人の信用情報（所謂ブラックリストに名を連ねているか否か）まで、審査の対象としているところもありますから、これは申し分がありませんよね。
クオリティーの高い入居者を集めることができれば、不動産投資はもっともっと快適で、儲かるビジネスとなるはずですから、是非この記事を今後のご参考にしていただければ幸いです。
なお、ここまでオーナー様が自ら行う入居審査のコツをご紹介してまいりましたが、より本格的に賃貸管理のノウハウを知りたいという方は、管理人が出版しております下記のアマゾン・Kindleの電子書籍を是非ご一読いただければ幸いです。
ではこれにて、「賃貸入居審査のコツをご紹介致します！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。