土地や収益物件など「資産を不動産でお持ちの方」にとって、非常に関心が高いのが相続に関することなのではないでしょうか。
なお、インターネットなどを検索すれば様々な相続対策の方法を知ることができるものの、「理屈は理解できても、実践可能な手法は極僅かしかない」という不満を感じている方も少なくないことでしょう。
そこで本日は「位置指定道路で相続対策を行おう！」と題して、私道を敷設することで相続を有利に進めるという斬新な相続対策の手法についての知恵袋をお届けしたいと思います。
私道で相続対策を！
「私道を用いた相続対策と言われても、いまひとつピンッと来ない！」という方も少なくないと思いますので、まずはその概要からお話ししてみたいと思います。
このプランで利用する私道は位置指定道路と呼ばれるものです。
位置指定道路については以前にも「不動産の道路調査について解説いたします！」という記事でご説明いたしましたが、建築基準法第42条1項5号に定められた「宅地の開発のために敷かれる道路」のことを指します。
このようなお話をすると「宅地開発なんて素人にできるはずがない！」というお声も聞えて来そうですが、実はこの道路は
一定の施工基準さえ満たして工事を行えば、誰にでも造ることが可能な道路
となっているのです。（但し、行政の許可が必要）
ちなみに許可基準は地域によっても異なりますが、
- 道路幅は4ｍ～6ｍ
- 「隅切り」や「転回場所」の設置
- 水道・下水の敷設
などが義務付けられている自治体が多いでしょう。
また、道路造りに際しては「設計」に「許可申請」、実際の「工事」に「完了検査」など様々な作業や手続きを要しますが、土木工事を専門としている業者さんに依頼すれば、全てを『丸投げ』することができますから、地主さん的には許可証に判を押して、お金を払うだけということになるのが通常です。
ちなみに道路工事の費用は、申告に際して経費として処理することが可能ですし、道路部分は土地家屋調査士に依頼して「公衆用道路」に地目変更することで、固定資産税の免除を受けることができる場合もある上、道路部分の相続税評価の減額も望めるという訳です。
なお、土木専門の工事業者など知らないという方は、お付き合いのある大工さんなどに紹介を頼めば、直ぐに見付けることができるでしょう。
しかしながら、「それなりの工事費用も掛かるのに、固定資産税と相続評価の減額だけでは割に合わないのでは・・・」とも感じますよね。
そこで次の項では、位置指定道路の相続対策のメリットについて、細かく説明して行きたいと思います。
位置指定道路を敷設するメリット
位置指定道路を敷設する工事費用については、施工する「道幅」や道路の「長さ」にもよりますので一概には申し上げられませんが、それなりの費用が掛かることは確かです。
そしてお金を払う以上は「どのような利点があるのか」ということになるでしょうから、以下で詳しく解説してまいります。
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分割が難しい土地を有効に活用できる
相続が発生した際に、相続人同士で揉め事となりやすいのが土地の分割方法についてです。
例えば一団の土地を子供たち数人に相続させるにしても、「土地を均等に分割する」のは非常に困難であり
- 間口が狭く、奥行きの深い土地（縦に細長い土地）では、分割後の1筆あたりの間口が非常に狭くなる
- 分割を行うと、どうしても資産価値が低い旗竿状（専用通路）の土地が出来てしまう
- 接道の向きが南側と北側に分かれてしまう
といった具合に、相続する物件に不公平が生じるケースは珍しくないでしょう。
その点、被相続人が存命の内に土地にしっかりとした私道を作っておけば、
接道方向や間口の問題は解決され、個々の土地の資産価値を均等化することができる
という訳です。
個々の土地の資産価値が向上する
これは少々相続税対策とは矛盾してしまうかもしれませんが、位置指定道路に面したスッキリとした土地は資産価値を向上させることにもなります。
相続税の評価額は少し上がってしまうかもしれませんが、相続する側にとっても「不整形で、アパートを建てるか、駐車場を作るかくらいにしか利用できないような土地」をもらうよりも、
「様々な用途に利用できるスッキリとした形状の土地をもらう方がありがたい」
ですよね。
なお道路のプラン（道幅や長さ）にもよりますが、道路が造られたことによる「土地の相続税評価額の上昇分」は、『道路となった部分の評価額が下がる』ことにより相殺できる可能性も充分にあり得るでしょう。
その他の相続対策が容易になる
別記事「不動産の相続税対策について考えてみたいと思います！」でもお話ししましたが、相続税額を抑えるためにアパートを建築したり、子供名義の家を建てたりするのは非常に有効な手段となります。
しかし、一団の大きな土地に迂闊にアパートを建ててしまうと、相続発生時の土地の分割が非常に困難となってしまう可能性がありますし、同様の理由で子供たちの家を建てるのも難しいのが実情です。
その点、相続に先行して位置指定道路を作ってしまえば、
整然とした区割りを行うことが可能となるため、建物の建築が容易になり、建築によって土地の分割が困難になるといった事態も回避できます
ので、先程お話ししたような問題を一気に解決できます。
また、まだ自宅を買っていない子供がいるならば、相続予定の土地に「子供の名義で建物」を建てさせて借地権を設定することで、土地の相続評価額を大幅に下げることも可能になるのです。（借地権が設定されている土地の評価額は非常に低い）
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位置指定道路による相続対策まとめ
さて以上の点が、位置指定道路を造ることによる相続対策のメリットとなります。
私道を一本造るだけで実に多くの利点があるものですし、土地をスッキリと区割りしておけば、遺言書などを作成する際にも頭を悩ませずに済みそうですよね。
ちなみに相続発生時には、相続人全員に私道の持分が行き渡るようにしておく必要がありますし、将来、第三者が私道の持分を取得した場合に備えて、私道の利用に関する覚書（私道利用のルールを定めたもの）などを作成しておくことも重要でしょう。
なお当然ながら、位置指定道路の敷設が必ずしも全ての土地に対して有効な相続税対策となる訳ではありませんし、それなりの費用も掛かる作業となりますから、
税理士や付き合いのある不動産会社、そして建設会社などと、相続税のシュミレーションや工事計画、そして施工費用等をしっかり打ち合わせしてから実行に移すべき手法であるかと思います。
では、これにて位置指定道路で相続対策を行おう！の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。