土地や中古住宅について調査していると、役所の道路資料などに「位置指定道路」という言葉が出てくることがあります。
位置指定道路は、一般的な公道とは違い、個人や法人などが所有している私道であるケースが多い道路です。しかし、単なる私道ではありません。建築基準法上の道路として正式に指定されているため、接している土地では建築確認や建替えに大きく関係します。
また、不動産売買の実務では、
- 位置指定された範囲と現況道路が一致しているか
- 道路の幅員は確保されているか
- 私道の所有者は誰なのか
- 売買対象に私道持分が含まれているか
- 通行や給排水管などの権利関係に問題がないか
といった点まで確認しなければなりません。
そこでこの記事では、不動産実務の経験をもとに、位置指定道路とは何なのか、調査方法から売買時の注意点まで詳しく解説していきます。
現場を知るから、本当に役立つ。
- 位置指定道路は建築基準法42条1項5号の道路
- 道路位置指定図と現況が一致しているか確認する
- 位置指定道路であることと私道持分の所有は別問題
- 売買時は通行・ライフライン・維持管理まで確認する
位置指定道路とは？
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路です。そのため、不動産業界では「42条1項5号道路」と呼ばれることもあります。
例えば、大きな土地を複数の宅地に分けようとした場合を考えてみましょう。土地の奥まで宅地を作ると、公道に面していない区画ができてしまうことがあります。
建物を建築する土地は原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があるため、そのままでは奥の土地に建物を建てることができません。そこで敷地の中に道路を新設し、一定の基準を満たしたうえで行政から道路として指定を受けます。これが位置指定道路です。
位置指定道路とは、宅地を利用できるようにするため、民有地に造られた建築基準法上の道路と考えると分かりやすいでしょう。
位置指定道路の多くは私道
位置指定道路は、個人や法人などが所有する私道であるケースが多い道路です。ただし、位置指定を受けた後に自治体へ移管され、公道になっている場合もあります。
私道として残っている場合でも、道路部分の所有形態は一様ではありません。
- 沿道所有者が共有している
- 道路を細かく分筆してそれぞれ所有している
- 一人の地主が道路全体を所有している
- 分譲会社などの法人名義のまま残っている
など、さまざまな形があります。そのため、役所で「位置指定道路です」と確認できただけでは調査は終わりません。法務局で道路部分の登記事項証明書や公図などを確認し、実際の所有関係まで調査する必要があります。
位置指定道路と間違えやすい道路
道路調査では、位置指定道路と見た目が似ていても、法律上の扱いや成り立ちが異なる道路があります。特に分譲地では、開発許可によって整備された道路と位置指定道路を混同しやすいため注意が必要です。
開発道路
一定規模以上の宅地開発では、都市計画法の開発許可に基づいて道路が整備されることがあります。こうした道路は、位置指定道路と同じように分譲地の中に造られていても、道路ができた根拠や手続きが異なります。
完成後に自治体へ移管され、公道として管理されていることも多いため、見た目だけでは位置指定道路との区別がつかないことがあります。
2項道路
建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」は、建築基準法が適用された時点ですでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道などを、一定の条件のもとで道路として扱う制度です。
建替え時には、道路中心線から原則2m後退するセットバックが必要になる場合があり、新たに造られた位置指定道路とは成り立ちが大きく異なります。
道路法上の公道
自治体が管理する道路法上の道路も、当然ながら建築基準法上の道路に該当する場合があります。位置指定道路の中にも、指定後に自治体へ移管され、公道となっているケースがあります。
見た目だけで道路種別を判断することはできません。分譲地の道路だから位置指定道路とは限らず、開発道路や公道である場合もあります。役所の道路資料や建築指導担当部署で、建築基準法上の道路種別と道路の成り立ちを確認することが重要です。
位置指定道路にはどんな基準がある？
道路位置指定を受けるためには、建築基準法や施行令、さらに各自治体が定める基準などを満たす必要があります。
代表的な項目としては、
- 道路幅員
- 道路の延長
- 道路形状
- 隅切り
- 袋路状道路の場合の転回施設
- 排水設備
- 道路勾配
- 舗装などの構造
などがあります。ただし、具体的な基準や手続きは自治体や道路形状などによって異なります。
位置指定道路だからといって、全国どこでもまったく同じ基準になるわけではありません。具体的な基準や手続きは、その地域を管轄する特定行政庁の資料で確認しましょう。
位置指定道路を調査する方法
不動産取引で位置指定道路に遭遇した場合、私は道路種別を確認しただけで終わらせないことが重要だと考えています。実際には、次のような順番で確認していくと分かりやすいでしょう。
1．役所で建築基準法上の道路種別を確認する
まずは市区町村などの建築指導を担当する部署で、対象道路がどの道路に該当するのか確認します。自治体によっては、インターネット上の道路情報システムなどで確認できる場合もあります。
ここで「42条1項5号道路」と表示されていれば、位置指定道路です。
2．道路位置指定図を確認する
位置指定道路では、可能であれば道路位置指定図も確認します。道路位置指定図には、指定された道路の位置や幅員、延長、隅切りなどが記載されています。
ここで非常に重要なのが、指定図と現況が一致しているとは限らないということです。
古い位置指定道路では、現地を見てみると、
- 指定幅員が確保されていない
- 道路の一部が塀や植栽に取り込まれている
- 隅切り部分が実質的に宅地として使われている
- 指定図と地形が微妙に異なる
といったケースに遭遇することがあります。
古い位置指定道路では、指定図上は幅員4mが確保されていても、現地を見ると塀・植栽・門柱などによって実際の有効幅員が狭くなっていることがあります。
役所の資料だけで終わらせず、道路位置指定図と現況を照合することが実務上の重要ポイントです。
3．公図と登記事項証明書を確認する
続いて法務局の資料で、道路部分の土地を確認します。チェックしたいのは、
- 道路部分が分筆されているか
- 地番は何番なのか
- 所有者は誰なのか
- 共有の場合は持分割合がどうなっているか
- 売買対象に道路持分が含まれているか
といった点です。位置指定道路であることと、道路の所有権を持っていることは別問題です。この違いは非常に重要です。
4．現地で道路幅員や利用状況を確認する
最後に現地を確認します。図面上はきれいな道路でも、現地では事情が変わっていることがあります。
道路幅員だけではなく、
- 門や塀などが道路内に出ていないか
- 車両の通行が可能か
- 道路上に電柱などの障害物がないか
- 側溝や排水施設の状態
- 舗装状態
- 給排水管などの埋設状況
なども確認しておくとよいでしょう。
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位置指定道路と私道持分
中古住宅や土地の売買で位置指定道路に接している場合、特に注意したいのが私道持分です。例えば、前面道路が位置指定道路であり、売主がその道路の共有持分を持っているのであれば、通常は土地建物と一緒に道路持分も売買対象とすることになります。
ところが古い物件では、「建物と宅地は売買されてきたのに、道路持分だけ以前の所有者名義のまま残っている」といったケースがあります。さらに、もともと道路持分を持っていない物件もあります。
私道持分がないから直ちに建築できない、通行できないと決まるわけではありませんが、売買や建替えを行う際には慎重な確認が必要です。
位置指定道路であることと、その道路の所有権・私道持分を持っていることは別問題です。「建築基準法上の道路だから大丈夫」と判断せず、道路部分の登記事項証明書や公図まで確認しましょう。
通行・給排水管についても確認する
私道に接した土地では、道路持分だけでなく通行やライフラインの状況も確認しておきたいところです。
特に給水管・排水管・ガス管などが私道内に埋設されている場合には、
- どこを通っているのか
- 誰の設備なのか
- 共同管なのか
- 将来の工事や維持管理をどうするのか
といった点を確認する必要があります。
実務では、通行承諾や掘削承諾などの書面があるかどうかを重視します。現在の民法には、電気・ガス・水道など継続的な供給を受けるために必要な範囲で他人の土地を使用したり、設備を設置したりする場合についての規定がありますが、売買実務では、将来のトラブルを避けるためにも書面で権利関係を確認できる状態が望ましいでしょう。
特に私道内で新たに給排水管を引き込む場合や、既存管の交換・修繕が必要になる場合には、工事方法、事前通知、費用負担、既存設備との関係などを個別に確認しておくことが重要です。
位置指定道路は勝手に廃止できる？
「私有地なら、所有者が自由に道路を廃止できるのでは？」と思われるかもしれません。しかし、位置指定道路は建築基準法上の道路です。
道路を廃止したことによって、その道路に接する土地が接道義務を満たさなくなってしまえば、周辺の建物に重大な影響を与えます。そのため建築基準法では、私道の変更や廃止によって接道義務などに抵触することになる場合、特定行政庁が変更・廃止を禁止または制限できる仕組みになっています。
位置指定道路だからといって、所有者の判断だけで簡単に道路をなくせるわけではありません。
位置指定道路と相続対策
ここまで位置指定道路そのものについて解説してきましたが、大きな土地を所有している場合には、位置指定道路の新設が土地活用や相続時の土地分割に関係することもあります。
例えば間口が狭く奥行きの長い大きな土地を、そのまま複数人に分けようとすると、
- 公道に接しない土地ができる
- 細長い土地になる
- 旗竿状の土地ができる
- 各区画の利用価値に大きな差が出る
といった問題が発生する可能性があります。
そこで土地の中に道路を設け、各宅地がその道路に接するように区画することで、土地を利用しやすい形に整理できる場合があります。元々この記事では、この方法を「位置指定道路を利用した相続対策」として紹介していました。
現在でも土地の形状や将来の利用方法によっては検討する価値がありますが、単純な節税策として考えるべきものではありません。
道路にした部分は宅地として利用できなくなり、造成・測量・設計・申請などの費用も発生します。税金だけを見るのではなく、土地全体の使いやすさや将来の売却・建築計画まで含めて判断することが重要です。
一方で、道路を設けることで残った宅地の利用価値が高くなる可能性もあります。
相続対策として検討する場合には、
- 将来どのように土地を分けるのか
- 売却するのか
- 賃貸住宅などを建築するのか
- 道路工事にいくら掛かるのか
- 道路部分を誰が所有するのか
- 将来の維持管理をどうするのか
まで含めて計画する必要があります。
位置指定道路の相続税評価はどうなる？
私道部分の相続税評価についても、すべて同じ扱いになるわけではありません。国税庁では、不特定多数の者の通行に利用されている私道については評価しない扱いがあり、一方、専ら特定の者が利用する私道については、一定の方法によって通常の宅地評価額の30％相当額で評価する取り扱いがあります。
「位置指定道路にすれば必ず相続税評価がゼロになる」わけではありません。道路の利用状況などによって評価が変わるため、具体的な相続税対策は税理士などの専門家に確認しましょう。
位置指定道路を購入するときのチェックポイント
位置指定道路に接する土地や中古住宅を購入するときは、最低でも次の点を確認しておきたいところです。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路位置指定図
- 指定幅員と現況幅員
- 道路境界
- 私道部分の地番・所有者
- 私道持分の有無
- 売買対象に私道持分が含まれているか
- 通行に関する権利関係
- 給排水管・ガス管などの埋設状況
- 道路の維持管理方法
- 現況と指定図の相違
特に古い位置指定道路では、「道路として指定されているから問題ないだろう」と考えてしまうのは危険です。
位置指定道路の調査では、行政上の道路指定・登記上の所有関係・現地の利用状況の3つを照合することが大切です。どれか一つだけ確認して終わらせないようにしましょう。
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位置指定道路まとめ
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づいて位置の指定を受けた道路です。宅地開発や土地の有効利用には非常に重要な制度ですが、不動産取引では「位置指定道路である」という事実だけを確認して終わりにしてはいけません。
実際の調査では、
役所で道路種別・指定図を確認する
↓
法務局で所有関係を確認する
↓
現地と照合する
という流れが基本になります。そして私道の場合には、道路持分、通行、給排水管、維持管理などについても確認が必要です。
道路は不動産の価値や建築の可否を左右する非常に重要な調査項目です。位置指定道路を見つけたときは、単なる「私道」と考えず、建築上の道路と私法上の権利関係を分けて調べることを意識してみてください。
現場を知るから、本当に役立つ。
