中古マンション仲介

 

売買仲介をメインに活動している不動産屋さんが扱う商品といえば、必然的に「戸建て」と「分譲マンション」が中心ということになるでしょう。

そして分譲マンションについては、都内の一等地ともなれば2億円を超える物件も存在しているものの、少し都心から離れれば1000万円台でも購入できる物件がありますから、戸建てよりも「気軽に成約できる売り物」として、不動産屋さんにとっては非常にありがたい存在となっています。

また、過去記事「マンション購入の注意点について!」でもお話ししましたが、分譲マンションは建物の躯体や雨漏りなどに係る部分のメンテナンスが『組合の管轄』となっているため、取引後に瑕疵担保責任の問題で揉めるリスクが少ないという点も、物件の仲介を行う上での魅力と言えるでしょう。(後々のトラブルが少なくて済む)

なお、こうした特性から「分譲マンションの売買仲介は賃貸並みに簡単!」などと、バカにしたような言葉を吐く不動産屋さんも多いのですが、実は結構危険な落とし穴が隠されていることも少なくありません。

そこで本日は、私が中古マンションの仲介で見事にハマった「落とし穴」と「マンション仲介のあれこれ」についてお話ししてみたいと思います。

では早速、中古マンション仲介のお仕事レポートを始めましょう!

スポンサーリンク

 

分譲マンションの客付けが容易な理由

ご存じの方も多いこととは思いますが、売買を行う際には「売主側の不動産業者(元付け業者)」「買主側の不動産業者(客付け業者)」の2社が、取引に係って来るパターンが少なくありません。(これを共同仲介と呼びます)

本来であれば売却依頼を受けた不動産業者が『自力で購入希望者を見付ける』のが最も効率的ではあるのですが、如何に有能な不動産業者であっても「売却条件に合致する購入希望客」を常にストックしておけるはずがありません。

また、売却依頼を請け負う際に売主と締結する媒介契約においては、一定の期間内に不動産業者間の売却情報共有媒体「レインズ」への登録が義務付けられています(他の不動産業者に対して、自分が請け負っている売り物件情報を公開しなければならない)ので、こうした事情からも共同仲介は避けて通れないケースが多いのです。

但し、ここで忘れてはならないのが、同じ仲介という立場でも「元付け(売主側の業者)」と「客付け(買主側の業者)」では、行うべき『仕事の内容』に大きな違いが存在する点となります。

元付け業者は物件の調査から重要事項説明書・契約書の作成などのへヴィな業務が目白押しなのに対して、

「客付け業者」は購入希望者のローン手続きをサポートする程度となりますので、その仕事量の差は相当なものとなるのです。

なお、このような「客付け業務の気軽さ」に加えて、中古分譲マンションの仲介においては売買価格が手頃なことも多いため、無理なローンを組まなければならないケースが少ない(ローン付けに苦労せずにすむ)上に、買主さんも案外気楽に購入を決意してくれる側面もありますので、『分譲マンションの客付けは楽勝』などと言われてしまうのでしょう。

もちろん、客付けの立場であっても仲介に入る以上は、物件の瑕疵(建物の欠陥など)に対する注意義務から逃れることはできませんが、冒頭でもお話しした通り 「分譲マンションの場合には雨漏りや地盤沈下などの重大な問題が発生しても、これに対処するのは管理組合の仕事」ですから、取引後にクレームが発生するリスクが低い点も取引に対する手軽さを後押ししているようです。

こうした背景から、「中古マンションの客付けのみに特化して商売を成り立たせている不動産業者」も多数存在しており、私もそんな業界の事情を知っていましたので、「マンションを買いたいお客さんに当たりたい」と常々願ってはいたのですが、売買部門への配属以来、何故か戸建ての案件ばかりを抱えており、なかなかマンションの客付けをする機会はありませんでした。

しかし、そんな私にも転機が訪れます。

 

初めての分譲マンション客付け

売買部門に転属して少し仕事にも慣れ始めた3月のある日、私はいつものように事務所で「週末のご案内に向けての物件探し」を頑張っておりました。

しかし季節は「春の賃貸繁忙期」であり、店先は部屋を探すお客様で溢れ返っていましたから、上司より「賃貸のお客さんの接客をせよ」との命令が下ります。

私は元々、賃貸の営業マンから売買部門に異動した身ですので、「賃貸懐かしいなぁ」などと呑気なことを考えながら、ファミリータイプの物件を探しているご夫婦の接客に臨んでいたのですが、ここで心の中にムクムクと「ある感情」が浮かんで来ます。

こちらのお客様、月額賃料15万円までという予算でお部屋をお探しなのですが、もしも15万の家賃を住宅ローンの返済に充てれば、4000万円超の物件が買える計算となりますから、「これは賃貸物件を借りるよりも、買ってしまった方が良いのでは?」という考えが頭をもたげて来たのです。

そしてお客様カードに目をやると、勤め先には一部上場企業の名と、勤続年数6年という「売買のお客様として申し分のない情報」が記されています。

そこで早速「物件を見に行きましょう」と車でご案内へ連れ出し、いくつか賃貸物件を巡った後に、不動産屋さんが売主のフルリフォーム済みの売買物件(中古分譲マンション)を見ていただくことにしました。

やはり分譲物件だけのことはあり、エントランスの雰囲気から、お部屋の内装に至るまでそのスペックは非常に高く、奥様の目の色が明らかに変わって行くのが判ります。

そこで「こちらの物件の価格は3000万円ですから、月々のローンのお支払いは11万円以下なんですよ」と水を向けてみることにしました。

ご主人「確かにお部屋は分譲だけあったて凄く良いね。でも転勤あるからなぁ・・・」とその表情には戸惑いが見て取れました。

「転勤になったら売りに出すという手もありますよ。もちろん買った価格よりは落ちるかもしれませんが、月々の家賃をまるまる大家さんに払うだけというのは、もったいない気がしませんか?」

ご主人「それもそうだよね・・・」

「それに運良く遠くに転勤がなく、早めに返済が終われば、投資物件として月15万円の収入が得られのも魅力ですよね・・・」とダメ押しの一言を投げ掛けます。

本来は賃貸のお客様ということもあり、流石にこの日は色好いお返事をもらうことができませんでしたが、『今後は探す物件を売マンションに切り替える』こととなり、後日、見事に成約することができました。

その結果、私的にもそれなりの手数料収入を得ることができましたし、手間としても「銀行にローンの打診をする程度」となりますから、これは実に効率的なお仕事です。

そして、すっかり調子に乗った管理人は賃貸の営業マンたちに「成約できたら会社に内緒で●万円払うから、とりあえず賃貸のお客様に売マンションを勧めてみてよ」と持ち掛けます。

以来この手で数本契約を上げることに成功し、私は完全に有頂天になっていました。

スポンサーリンク

 

やはりあった落とし穴

しかし、調子に乗れば必ず挫折を味わうのが世の常です。

そして、その日は意外に早く訪れます。

この時も例の如く、賃貸物件をお探しのお客様を売マンションへご案内し、買付証明書を頂くことに成功しました。

なお、この頃には既に契約への準備もすっかりオートメーション化しており、元付業者の作成した重要事項説明書や売買契約書に関して、ロクに目を通さないようになっていたのです。

それでも契約・決済は無事に終了し、平和に日々を過ごすことができていたのですが、引渡しから数か月が過ぎた頃、元付けの業者さんから連絡が入ります。

元付業者「申し訳ない、例のお客さんとちょっとトラブってまして・・・」

管理人「???」

元付業者の話によれば、実はこちらのマンション、大掛かりな大規模修繕を数か月後に控えていたにも係らず、その説明をお客様にすることなく契約・引渡しを行ってしまったとのこと。

また今回のお客様は、お部屋からの眺望を大変に気に入って購入を決意しておられましたから、窓という窓にシートを被せられ、騒音とペンキの臭いが半年近く続くという大規模修繕の計画を知って、元付業者に怒鳴り込んで来たという訳です。

確かに、管理組合の議事録を確認してみれば、数か月後に大規模修繕が行われることは書いてありましたので、これは完全に仲介業者のミスです。

その上、重要事項説明を作成したのも、説明を行ったのも元付業者ではありますが、あくまで取引は私の会社を含めての共同仲介ですから、私の会社もその責任を逃れることはできません。

後日、元付業者、私と上司、お客様の三者で話し合いの場が持たれ、仲介手数料を一部返金することで、示談とすることができました。

業界的には「それぐらいで済んで良かったね」と言われる話ではありますが、当然ながら私は『社長に大目玉』を喰らってしまいます。

確かに管理規約や組合の議事録にしっかり目を通しておけば、こんなことにはならなかったのは明白ですから、社長のお叱りに返す言葉もありません。

自分が作成しないからと言って、「ロクなチェックもせずに仲介の判を押せば、やはりこういうことになる」という事実を改めて思い知らされることとなった訳です。

その後しばらくは、社内で完全な「罪人」扱いを受け、改めて不動産屋の怖さを実感させられることになりました。

スポンサーリンク

 

中古マンション購入仲介のまとめ

ここまでのお話が、私が不動産屋さんとなって初めて味わった「痛い思い」の一部始終となります。

もちろん取引上のトラブルとしては、「序の口」と言われてしまう軽微な問題かもしれませんが、明らかに自分が悪いという意味では非常に教訓になった取引でした。

そして、「気を抜いても大丈夫」「楽勝で稼げる」、そんな都合の良い取引はあり得ないということを思い知らされた一件だったとも言えるでしょう。

ちなみに、これ以降も「油断が原因でトラブルに陥ったこと」は何度もあります(懲りてない)ので、また機会があれば、それらの体験記も書かせていただきたいと思います。

私の失敗談が読者の皆様のトラブル回避に役立てば、これに勝る喜びはありません。

ではまた、次回の記事でお会いしましょう。