近年、「訳あり商品」などと呼ばれる『品質に一定の問題があるが、安価で購入か可能な商品』を目にする機会が増えてきました。
なお、不動産市場において「訳あり物件」というと『事故物件』というワードが頭に浮かぶかと思いますが、実はそれ以外にも様々なタイプの訳あり物件が存在しているのをご存じでしたでしょうか。
そこで本日は「訳あり物件を購入しての不動産投資について解説いたします！」と題して、旧耐震物件や検査済証未取得物件などを運用についてお話ししてみたいと思います。
事故物件だけが訳あり物件ではない
不動産の世界において「訳あり物件」というと『人の命が奪われた』『居住者が自ら命を絶った』、あるいは『孤独死』などの事件があった事故物件をイメージされる方が多いことと思います。
もちろん、市場には膨大な数の物件が流通しておりますので、こうした曰く付きの物件が存在しているのは事実ですし、こうした事故物件が相場より割安で売買されていることも間違いありません。（事故物件の詳細については別記事「事故物件の告知義務についてわかりやすく解説いたします！」をご参照ください）
しかしながら、不動産業界における「訳あり」が必ずしも『事故絡みであるか』といえば、それは完全に間違った認識と言わざるを得ません。
そこでここからは一体どのような「訳あり」があるのか、代表的な例を見て行きましょう。
耐震基準の問題
耐震基準の問題などと申し上げると、以前に話題となった「某マンションデベロッパーの耐震偽装問題」を想像してしまいそうですが、『耐震の問題による訳あり』は事件性のあるものばかりではありません。
我が国の法律の中で、建物の構造や建築制限等を定めているものと言えば「建築基準法」となりますが、こちらの法律はこれまでに何度も改正が行われてきました。
その中でも、特に大きな改正とされるのが昭和56年の耐震基準に関する改正です。
この改正では、これまでの耐震基準を大幅に厳しくする内容が盛り込まれており、昭和56年以降の基準を「新耐震」とし、それ以前の基準を「旧耐震」と呼んで区別しています。
そして、新耐震であれば全く問題はないのですが、
『旧耐震』で建てられた建築物については、銀行の融資が受け辛かったり、一般の購入希望者からの人気が低いといった理由から「訳あり物件の扱い」
を受けているです。
※耐震基準の詳細については「新耐震と旧耐震について、わかりやすく解説いたします！」の記事をご参照ください。
検査済証未取得物件
こちらも建築基準法絡みの「訳あり」となりますが、建物を建てる際には行政からの「建築確認」を取得し、「検査済証」の交付を受けることが義務付けられています。（詳細は過去記事「建築確認・確認済証等についてわかりやすく解説いたします！」を参照ください）
なお、現在では違反建築に対する取り締まりも厳しくなっていますから、有り得ないことなのですが、
過去には「建築確認は取得したものの、その出来栄えを確認する完了検査を受けずに、勝手に建物を改造してしまう」というケースが横行していた
のです。
そして当然ながら、こうした物件は検査済証がもらえる訳もありませんし、酷いケースでは違法建築物というレッテルを貼られることになります。
そうとなれば、旧耐震の物件と同じく金融機関も融資を行い辛くなりますし、一般の購入希望者からも敬遠されがちになってしまうため、「訳あり物件」の烙印を押さる結果となってしまう訳です。
売主等の事情により訳ありとなっている物件
物件自体に何も問題がなくとも、売主などの都合により「訳あり扱い」を受ける物件も存在しています。
なお、具体的な例を挙げるとすれば、
- 「近隣との申し合せで3階以上の物件を建てないで欲しい」という取引上の条件が存在する物件
- 建売不可（一般の方が購入するなら問題ないが、建売業者が事業を行うのは不可）といった物件
などがこれに当たるでしょう。
また、価格は安いが半月以内に決済を完了することが取引の必須条件であるなど、一般の買主では対応できない物件も「訳あり」とされてしまいます。
物件自体に問題があるケース
市場に流通している売却物件の中には、明らかに重大な問題を抱えている売り物も存在しており、
- 隣地がゴミ屋敷である
- 土地の持分の一部を他人が保有している
- 前面の私道の通行権が保有していない
などのケースがこれに当たります。
当然、こうした物件は利用に際して様々な問題が発生する可能性が高いですから、訳あり物件として価格も低く抑えられることとなるでしょう。
以上が、事故物件以外の「訳あり物件」とされるものの代表例となります。
この他にも、土壌が汚染されているなどの明らかな欠陥のある物件や、お稲荷さん・塚が敷地内にある場合などもありますが、前者は絶対に手を出すべき物件ではありませんし、後者は少々特殊なケースとなりますので今回は解説を割愛させていただきます。
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訳あり物件を投資に利用する
さて、このように様々なパターンのある「訳あり物件」ですが、そのどれもが「絶対に購入してはならない」という訳ではないのが実情です。
それどころか、これらの物件を上手に利用すれば、不動産投資において多くの収益を獲得できるチャンスだってあるでしょう。
では、具体的に「どのような物件を選び、如何なる物件を避けるべきなのか」を考えて行きしょう。
旧耐震の物件
「耐震性に問題がある」と聞くと購入するのが怖くなってしまいそうですが、一概にそうとばかりは言い切れない部分もあるものです。
東日本大震災などを経験しても「全く被害を受けていない旧耐震の建物」はいくらでもありますから、全ての建物が新耐震に多く及ばないという訳ではないでしょう。
そして、旧耐震の建物を貸出す場合には重要事項説明において
- 旧耐震の建物であること
- 耐震診断を受けたことがあるか
という点についての説明が必要となりますが、私の経験上「旧耐震であることが原因で契約がキャンセルとなった」ことは殆どありません。
もちろん、入居者募集を行う際の賃料設定においては「古い建物なりの賃料」とする必要はありますが、旧耐震であることを理由に入居を断念する方は意外に少ないのが実情です。
よって、「旧耐震の建物であっても融資可能な金融機関を知っている」、または「自己資金のみで物件購入が可能」という場合には、旧耐震の物件でも十分に物件取得を検討する余地があるでしょう。
検査済証のない物件
さて、検査済証未取得物件についても「旧耐震物件と同様の傾向」が見られます。
もちろん検査済証を取得せず、大幅な違反建築となっている物件は安全上の問題がありますので購入を控えるべきですが、
「建物の耐久性などに影響を及ぼさない軽微な変更しかされていない物件」は何も心配する必要はない
のが実情です。
※賃貸借契約の重要事項説明においては「検査済証の未取得」を説明する必要がありますが、居住用物件でこれが問題となるケースは非常に稀です。
よって、融資が組める銀行が見付かり、転売が困難であっても構わないというのであれば、こうした物件は積極的に「買い」に走るべきかと思います。
売主等の事情による訳あり物件
「近隣との建築制限の申し合わせがある物件」は正直扱い辛いと思いますが、売主が決済を急ぐ等の事情については『こちらが売主の要望に合わせられるか、否か』が全てになるでしょう。
但し注意が必要なのは、やたらと決済を急いでいるケースでは「売主が借金まみれ」などの特殊な事情があることが殆どです。
こうした相手の場合には、手付金を持ち逃げされるなどのリスクも存在しますから、仲介業者や司法書士などと万全の打ち合わせをしつつ、取引に臨みましょう。
問題のある物件の購入
「物件自体に問題があるケース」でご紹介した類の訳あり物件については、『たとえ価格が安くとも原則として手を出すべきものではない』というのが私の意見ですが、中には購入後に問題を解決できる可能性があるものも含まれています。
そして、具体的な例を挙げるとすれば、
- 管理組合が崩壊している自主管理分譲マンション（購入後に管理組合を再生させる）
- 入居者の立ち退きが必要なアパート（自ら立ち退き交渉を行う）
などがこれに当たるでしょう。
但し、『問題が解決できる』と判断して購入したのは良いが、結局ダメだったというのではシャレにもなりませんから、この手の物件を買うのには相当なスキルと経験が必要になるはずです。
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訳あり物件購入で稼ぐ不動産投資まとめ
さてここまで、様々な種類の「訳あり物件」を見てまいりました。
「訳がある」と聞くと、直ぐに事故物件を想像してしまいがちですが、実は多種多様な訳あり物件が存在し、その中には大きな可能性を秘めたものもあることをご理解いただけたことと思います。
そして、敢えて訳あり物件を購入するのであれば、物件をじっくりと吟味して、そのリスクを正確に把握するスキルを身に付けることが、成功を掴む近道となるはずです。
「正しい知識」と「物件を見る目」を養い、ライバルに差を付ける最高の収益物件を手に入れていただければ幸いです。
ではこれにて、「訳あり物件を購入しての不動産投資について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。