アパート経営を土地から始める

 

不動産投資に興味を持ち、物件を探し始めた際に多くの方々が抱くのが「あまり良い物件がない・・・」というお悩みなのではないでしょうか。

不動産屋さんから提供される「販売図面」や「収益物件の検索サイトの情報」を見ていると、その時は『これは素晴らしい!』と思うものですが、実際に物件を見に行ってみると「何だかボロくて、想像していたのと全然違う・・・」と落胆させられることも珍しくはありません。

なお近年では、不動産業者が分譲する新築アパートも増えており、こうした物件ならば見た目の問題はクリアーできますが、価格が高い割に「それ程収益が上がらないケース」も少なくありませんから、これは実に頭の痛いところです。

※新築アパートについての詳細は「新築アパートのメリット・デメリットを解説します!」の記事をご参照ください。

そして、こうしたジレンマを抱えていると「いっそ自分で土地を買って、自力でアパートを建ててしまおうか?」などという考えも頭をもたげてきますよね。

そこで本日は「アパート経営を土地から始める方法」と題して、土地購入から始める不動産投資について考えてみたいと思います。

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土地からのアパート新築は儲からない

既に不動産投資を始めており、ある程度の成功を収めている方であれば、一度は「土地を購入して、新築アパート建設をしてみよう」という考えをお持ちになられたことがあるのではないでしょうか。

そして多くの方が、色々とプランを練った挙句に「新築は儲からない」という結論に達していることと思います。

さて、記事の冒頭から「新築は儲からない」なんて話をされては、やる気が失せてしまいそうですが、まずはどうして新築アパートが「儲からない」のかの理由から考えて行きましょう。

土地の値段が高過ぎる

土地を購入してアパート建設するプランを実現する上で、まず障害となって来るのが、土地価格の高騰という問題です。

「あまり景気が良くないのに、どうして土地がそんなに高いの?」と不思議に思う方も多いかと思いますが、値上がりの原因は景気変動による地価の高騰だけではありません。

過去記事「建売会社を取り巻く現状について」でもお話しましたが、現在の不動産業界(実際は建売屋さんの業界)では、パワービルダーと呼ばれる大手建売業者の台頭により、熾烈な土地の仕入れ合戦が展開されています。

昔の建売業者と言えば、土地を安く買い叩いて用地を確保するのが常でしたが、近年ではライバル企業の増加などにより、相場よりも安い価格で土地を確保するが困難な状況になっているのが実情です。

そこで建売業者たちは、海外に材木の調達を行うための現地法人を設立したり、自社の工務店を立ち上げるなどの方法で、徹底した建物代のローコスト化を進めて行きました。

そして現在では驚く程の安価で建物を建築することが可能となり、建物のコストが安くなった分、土地の買取価格が上昇することになったのです。

なお、この買取価格の高騰は「一般の方が購入する以上の価格で、建売業者が用地を仕入れられる状況」を生み出すことなり、遂にはまともな土地売り物件が市場に供給されない状態にまでなっています。(売地が出ても全て建売業者が購入してしまう)

もちろん不動産の市場に目を向ければ、未だに「売地」として流通している物件は存在しますが、これらの土地の殆どは『不動産業者が売主の転売物件(転がし物件)』か『相場から逸脱した値付けがされたため、建売屋さんから相手にされない物件』というのが実情でしょう。

こうした理由から、今の不動産市場で購入できる土地売り物件は『価格が高過ぎて、アパート用地としては不向き』となってしまっているのです。

建物代が高過ぎる

前項にてお話しした「土地の価格が高過ぎる」という事情に加え、土地取得からのアパート建築を困難なものとしているのが『建築コストが高過ぎる』という問題です。

但し最近では、建築業者も様々な企業努力を重ねていますから、「単純に建築コスト自体が高過ぎる」といっている訳ではありません。

それどころか、一戸建て住宅の建築コストのみを見れば、現在は「これまでになく建築代が安い時代」ともいえます。

しかしながら、アパートを建築するとなれば個々の部屋にキッチンやトイレ・お風呂といった、非常に値の張る「設備」を導入しなければなりません。

そして、これらに要する費用は建物本体の価格が下がっても、決して相殺できるレベルのものではありませんので、たとえプロの不動産屋さんであっても土地を購入した上で新築アパートを建てるのは『非常に難しい』と言わざるを得ないのです。

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狙い目は住宅の建設に適さない土地

さて、こうした状況を見て行くと「更地から新築アパートを建てようという計画自体が、そもそも無理なのか?」ということになって来そうですが、実はそうとばかりも言えない部分もあります。

現に不動産業者の中には、土地を買い、新築したアパートを販売して、利益を上げている会社がいくつも存在しているのです。

そして彼らの用地仕入れの秘訣は、「住宅の建設に適さない土地にアパートを建てる」という手法を用いている点にあります。

もちろんこれは、人が住めないような山奥や、工場地帯にアパートを建てるという意味ではなく、「土地の形状や大きさなどの問題で、建売業者から敬遠されてしまう土地を利用する」という意味です。

詳しくは、過去記事「不動産の土地面積のお話!」「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」で解説しておりますが、建売の分譲を行う土地には、クリアーするべき一定の基準が存在しています。

例えば、土地自体は広いのに、道路に接する間口が2mしかない旗竿地(建築基準法の定めにより、建物の建築には最低2mの間口が必要)では、一軒の家しか建てられない上に、

入り口の狭さによって自動車を出入りさせることが不可能である(カーポートを設けるなら、少なくとも2.3mの通路幅が必要)など、どう足掻いても建売にすることができない事情があるのです。

また、車が入らないのでは「注文住宅で家を建てたい」という一般の方からも敬遠されてしまうでしょうから、こうした土地の価値は非常に低いものとなります。

しかしながら、このような土地をアパート用地として利用するのであれば、必ずしも駐車場は必要ありませんし、土地の分割ができなくとも問題はありませんから、「戸建用地として利用価値のない土地」こそがアパート建設に最適な土地となってくる訳です。

アパート用地取得は今がチャンス

前項の解説にて「どのような土地がアパート用地に適しているか」はご理解いただけたことと思いますが、『素人が頑張って物件を探しても、アパート分譲を本業とする不動産屋さんに勝てるはずがない』とお考えの方も少なくはないでしょう。

確かにひと昔前であれば、多くの不動産業者がアパート用地の取得に血眼になっていましたから、その争奪戦に一般の方が参入するのは困難な状況でした。

しかしながら、某金銀行の不動産投資に係わる不祥事が発覚して以降は、多くの金融機関が収益物件への融資を手控えるようになっており、これに伴って不動産業者のアパート用地購入意欲も大きく減退することになったのです。

よって現在は、ここ数年の間で「最もアパート用地が購入しやすい時期である」といえるでしょう。

ただ、全ての不動産業者がアパート用地の仕入れを中止した訳ではありませんし、そう簡単には土地の情報を入手できないのも事実です。

そこで狙うべきなのが、アパート分譲業者が見向きもしない土地ということになります。

まず前提としてご理解いただきたいのが、アパート用地を探す不動産業者の目的はアパートを建て、満室にした後に「転売」することであるという点です。

よって、「多くのお客さんが欲しがるような商品作り」をしなければなりませんので、土地の形状は別にしても、ある程度の世帯数と利回りを確保しなければならず、2世帯、3世帯といった「世帯数の少ないアパートしか建てられない物件」には手を出さないのが通常です。

よって、土地面積が30㎡~40㎡(9坪~12坪)という超狭小の、戸建てに向かない土地であるならば、競合する買い手が存在しないため、安値で購入できる可能性が高まるでしょう。

また、建物についても建築コストが抑えられる木造の建物で2世帯~3世帯のプチアパートを建てることで、収益物件として『それなりに旨味の物件』に仕立てることができるはずです。

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新築アパート建築の不動産投資まとめ

このように購入する土地さえ選べば、一般の方でも更地からアパートを建てる事業は不可能ではありません。

但し、こうした土地は非常に数も少ないですし、建物は小さければ小さい程に建築単価が高額となりますので、「物件探しのノウハウ」を確立した上で、「コストが安く信頼のおける建築屋さん」をしっかりと確保しておく必要があるでしょう。

「折角不動産投資を始めるなら、見た目も綺麗で、瑕疵の心配もない新築が良い!」、そんな夢を叶えてくれる超狭小地のアパート建設に挑戦されてみては如何でしょうか。

ではこれにて、アパート経営を土地から始めるという方法!の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!