新築アパートのメリット・デメリット

 

「不動産投資を始めよう」と不動産屋さんなどを訪れた際に、まず最初に紹介されることが多いのが「新築の投資用アパート」なのではないでしょうか。

そしてピカピカの外観に、「満室稼働中」などといった話を聞けば、少々利回りが回らない物件であっても『思わず心がグラグラと揺れ動いてしまう』ものですよね。

また、これまで中古物件を中心に収益用アパートを探してこられた方にとっても、数多くのボロ屋を見せられて来ただけに、『新築という魅力に吸い込まれそうになる気持ち』は充分に理解できます。

しかしながらネットの掲示板等を見ると、「買って良かった!」という声の他にも、「騙された!」「損をした」など、決してスルーできない意見も数多く見掛けますから、新築だからといって油断できない点があるのも確かなようです。

では、新築の投資物件には一体どのような利点があり、如何なる問題点が隠されているのでしょうか。

そこで本日は「新築アパートのメリット・デメリット」についてお話をさせていただきたいと思います。

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新築アパート分譲の舞台裏

では早速、新築分譲アパートのメリットやデメリットの解説をしたいところではありますが、まずはこうした新築アパート物件を分譲する不動産業者の「事業形態」や、その「目論見」についてのご説明をさせていただければと思います。

一般の住宅でもそうですが、「新築」と銘打たれて売買されている物件の売主は『不動産業者』となるのが通常です。

宅地建物取引業法では、不動産を反復継続して販売するには不動産の免許が必要とされていますから「売主が業者であること自体は当然」なのですが、少々意外なのは新築アパートの分譲を行っているのは、これまで建売住宅を分譲・販売して来た『建売屋さん』と呼ばれる不動産業者であることが殆どであるという点となります。

建売屋さんの事業内容や現状については、過去記事「建売会社を取り巻く現状について」にて詳しく解説いたしましたが、中小規模の建売屋さんの多くは、台頭して来た大手建売会社との『熾烈な建売用地の仕入れバトル』を展開中です。

但しこのバトルにおいては、建築コストを極限まで削減し、巨大な資金力を持つ「大手建売会社」の前に、中小零細の建売業者はかなりの苦戦を強いられることとなっており、大手とバッティングしない新たな事業形態を模索せざるを得ない状況となっていました。

そして、こうした状況下において注目を集め始めたのが「新築アパート」の販売だったのです。

建売住宅を分譲するには、購入者が納得するだけの土地面積土地の形状に、それなりの間取りの建物が建てられること、そして駐車場が確保できることなど、商品作りに当たっての「一定の条件」が存在します。

但し、こうした条件をクリアーできる土地は建売業者同士の奪い合いの対象となってしまうため、そう簡単には仕入れを行うことはできません。

一方、「土地は広いのに間口の関係で一軒しか家が建てられない」「駐車場が確保できない」などの事情がある物件は、『建売には不向きである』との理由から争奪戦の対象にはならずに済むのです。

また、この手の物件は簡単に買い手が付かないため価格も割安となりますから、「こうした物件を上手く活用できないのか?」という発想が、このアパート新築事業のスタートでした。(アパートを建築するのであれば、駐車場が確保できなくても、土地を細かく分割できなくとも問題はありません)

また、現在は空前の不動産投資ブームと言われており、個人の投資家も物件を探し回っている時代ですから、「建売用地の仕入れができない分譲業者」と「収益物件が買えない投資家」のニーズがガッチリと適合することによって、新築アパート販売ラッシュが勃発することとなったのです。

 

新築物件のメリット

このように、中小建売業者が大手企業に対抗するために始まった「新築アパートの分譲事業」ではありますが、もちろん購入者にとってのメリットも少なくはありません。

そこでまずは、新築物件ならではのメリットを挙げてみたいと思います。

建物に対する補償

ご存じの方も少なくないと思いますが、現在、不動産業者が分譲する住宅については、雨漏りや基礎の不具合などに対して売主が10年間責任(瑕疵担保責任)を負うというルールがあります。

その上、配管や設備についても1年~数年の保証が付けられているのが通常ですから、こうした『充実した保証の体制』は収益物件購入者にとって非常に有利な点といえるでしょう。

これに対して、中古物件を入居者付きで購入した場合には、お部屋の中さえ満足に見ることができませんし、瑕疵担保責任を負う期間についても個人が売主である場合には長くて6ヶ月、最悪は「免責」というケースもありますからこの差は非常に大きいはずです。

※瑕疵担保責任についての詳細は別記事「瑕疵担保責任について考えてみます!」をご参照ください。

また、たとえ6ヶ月間の「売主が瑕疵担保を負う期間」が設けられていたとしても、賃借人が住んでいれば、買主が自力で瑕疵に気付くことは困難ですから『6ヶ月間などアッと言う間に過ぎてしまう』のが通常でしょう。

ちなみに、運良く期間内に瑕疵が発見できても、その後は調停や裁判などに発展するケースも少なくありませんから、ストレスフルな状況が続くことに変わりはありませんよね。

よって、購入価格は割高となるかもしれませんが、リスクヘッジを考えれば新築アパートは申し分のない物件といえるのです。

入居率が高い

不動産業者が分譲する新築アパートは、物件の魅力を向上させるべく、空室はなるべく「埋めて」から販売するのが通常です。

こうした事情から、分譲業者の中には「販売するアパートに入居者を付けてくれた不動産業者に対して2倍の報酬を払う(AD200%)」などの荒業を駆使して、満室にしている会社もあります。

これに対して個人売主の中古物件ですと、入居率50%なんてアパートもザラにありますし、販売図面に書かれた満室想定利回りだけを頼りに物件を買ってしまったものの、「全然空室が埋まらない」といった状態は非常にストレスを感じるはずです。

そして、このような中古物件の実情を考えれば、入居率の高さも新築分譲アパートの大きな魅力といえるでしょう。

賃貸借契約がしっかりしている

個人が売主の中古アパートの場合、大家と入居者の間に交わされた賃貸借契約の内容に問題がある場合も少なくはありません。

私がこれまで扱ってきた物件の中には「大家が自分で作った契約書を使用しているケース」がありましたし、たとえ管理会社が入っていても、業者のレベルによっては「素人同然の契約内容しか記されていない可能性」もあるでしょう。

その点、新築となればアパートの販売を前提としていますから、それなりのクオリティーの契約が締結されているはずですし、

投資家に購入していただくのに「滞納者」が居るのは論外となりますから、賃貸保証会社への加入が義務付けられていることも少なくありません。

よって引渡し後に、賃料滞納などで苦しむリスクは低く、契約内容に起因する揉め事も少ないという点も『新築アパートの利点』といえるでしょう。

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新築アパートのデメリット

このように、新築であるが故に様々なメリットがある分譲アパートですが、メリットがあれば問題点があるもの世の常です。

そこで本項では、新築アパートのデメリットについてもお話ししてみたいと思います。

土地の資産価値が低い

冒頭でもお話しした通り、新築アパートは「建売用地として利用できない土地を活用しているケース」が少なくありません。

よって物件の中には、販売価格の割には土地の資産価値が極端に低い物件も存在します。

また、建売の場合ですと「近隣の物件との相場から、妥当な値付けをせざる得ない」ところですが、収益物件の場合は『上がってくる賃料から弾き出される利回りによって値付けがなされます』から、クオリティーが低い土地であるにも係らず、相場以上の値がついているケースも珍しくはありません。

よって築年数が古くなり、賃料も下落して来たタイミングで転売しようとすると、極端に価格が低くなる可能性があるのです。

資産として長期間保有し、子孫たちに物件を残して行きたいと考えるのであれば、土地自体が持つ資産価値をしっかりと把握した上で、新築アパートを購入するのがおすすめでしょう。

分譲業者に注意する必要がある

建売業者の仕事内容に関する記事でも触れましたが、建売屋さんの中には社長一人で切り盛りしているような「小さな会社」も珍しくありません。

もちろん、建物の瑕疵担保責任などに関しては保険に加入しているため、あまり問題はないはずなのですが、やはり余りに資力が無い会社から物件を購入するのは少々気になるものですよね。

また、不動産会社としてのクオリティーが低い分譲主の場合には、入居者の募集に関しては少々グレー(ブラック)な手段を用いていることも少なくありません。

例えば、「外国人を殆ど無審査で入居させている」「通常ならば審査落ちする無職の入居者を、知り合いの会社などに勤めていることにして保証会社の審査を通過させている」など、その方法は様々ですから、購入の際には是非ご注意いただければと思います。

なお、こうした質の悪い業者を見分けるには、「販売後に物件の管理を引き受けてくれるか、否か」が一つのポイントとなるでしょう。

引渡し後も、管理会社として物件購入者とお付き合いが続けていくつもりがあるならば、あまり酷い入居者は住まわせていないはずですから、一定の判断基準にはなるかと思います。

物件の集客性が低い場合がある

こちらも前項で述べた注意点と重なる部分があるかと思いますが、新築アパートでは「高い入居率」を実現するために、『入居者を決めた不動作業者に対して2倍の手数料を支払う』などの手段を講じている場合があります。

手数料2倍ともなれば、賃貸の客付業者も必死になってお客さんを連れて来ますので、当然成約する確率も高まりますが、こうして無理に入居させたお客は不思議と退去も早いのが定石です。

よってアパートを買って早々に退去が連発し、物件に魅力がないが故にいつまで経っても空室のままというケースも少なくありません。

こうした事態を回避するためには、新築アパートの立地や住環境をしっかりとチェックすると共に、過去記事「投資物件の間取りを大研究!」でもお話しし通り、「間取りに関してお客に避けられる要因がないか」を充分に検討してから購入の意思決定を行うことが重要となります。

なお、物件の持つ集客性の高さを測る際にも、前項で述べた「分譲業者が管理を引き受けてくれるか、否か」という点は重要な判断材料となるはずです。

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新築アパートの利点・問題点まとめ

さて、ここまで見て来たように、不動産業者が販売する新築アパートには、メリットもデメリットも存在しているものです。

ただ、中古の収益物件と比較した場合には「利回りは低いが、新築物件の安全性は高い」と言わざるを得ないのが実情でしょう。

よって、分譲を行う業者の実績や評判をしっかりと調べた上、地域の賃貸相場やニーズを入念にリサーチすれば、新築アパートの購入は非常に有効な収益物件の購入手段といえます。(分譲業者の評価を知る方法については過去記事「悪徳不動産会社の見分け方」をご参考になさってください)

不動産投資で成功を収めるためには、一つ一つの物件で確実に収益を上げていくことが何よりも重要となりますから、慎重にも慎重を重ねた物件選びを行いたいところですよね。

ではこれには、新築アパートのメリット・デメリットを解説する知恵袋を閉じさせていただきます!