賃貸物件を所有している大家さんにとって、入居者の退去時に行う「退去立会い」は重要な業務のひとつです。
室内に傷や汚れがないかを確認し、原状回復が必要な箇所をチェックしていきますが、ここで注意したいのが、
「傷がある＝すべて入居者へ請求できる」わけではない
という点です。
また、退去立会いの場で原状回復費用まで無理に決定する必要もありません。
退去立会いで重要なポイント
- 退去時の室内状況を正確に確認する
- 傷や汚れを写真などで記録する
- 入居時の状態や契約内容と比較する
- 傷や汚れが発生した原因を確認する
- 入居者負担となる可能性がある箇所を整理する
この記事では、不動産管理の実務経験をもとに、大家さんが退去立会いを行う際に確認しておきたいポイントや注意点を詳しく解説します。
「現場を知るから、本当に役立つ。」
退去時のトラブルを防ぐためにも、ぜひ参考にしてください。
退去立会いとは？
退去立会いとは、入居者が賃貸物件を退去する際に、大家さんや管理会社などが入居者と一緒に室内の状態を確認する作業です。
主な確認内容としては、次のようなものがあります。
- 室内の傷や汚れ
- 設備の破損や不具合
- 残置物
- 鍵などの返却
- 原状回復が必要となりそうな箇所
なお、管理会社へ物件管理を委託している場合には、退去立会いだけではなく、解約受付や敷金精算、原状回復工事の手配なども管理会社が担当するケースがあります。
賃貸管理会社の仕事内容についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
退去立会いで費用まで決める必要はない
退去立会いは、その場で原状回復費用を確定するための場ではありません。
まずは室内の状況を正確に確認・記録し、その後に契約内容や入居期間、修繕見積りなどを確認しながら負担区分を整理していく方が安全です。
退去立会い前に確認しておきたいこと
退去立会いは、当日いきなり室内を見るのではなく、事前準備が重要です。
賃貸借契約書・特約
まず確認したいのが賃貸借契約書です。
原状回復についてどのような取り決めになっているのか、退去時のクリーニング費用などについて特約が設けられていないか確認しておきます。
退去立会いの現場で、
「契約書にはどう書いてあったかな？」
という状態では、適切な説明ができません。
できれば契約書を持参するか、すぐ確認できる状態にしておくと安心です。
入居時の写真やチェックシート
非常に重要なのが、入居時の室内状況との比較です。
例えば壁に傷があったとしても、
- 入居者が付けた傷なのか
- 入居前からあった傷なのか
が分からなければ、責任の所在を判断することが難しくなります。
入居時に撮影した写真や室内チェックシートが残っていれば、退去時の状態と比較できます。
退去トラブル対策は入居前から始まる
退去時になってから入居前の状態を証明することはできません。
入居前の室内写真やチェックシートは、将来の原状回復や敷金精算に備えるための重要な記録です。
荷物が搬出されているか
原則として、退去立会いは入居者の荷物がすべて搬出された状態で行います。
家具や家電が残っていると、家具の裏側や床、壁際などを十分に確認できません。
立会い日時を決める際には、
「荷物をすべて搬出した状態でお願いします」
と伝えておくとよいでしょう。
現場メモ｜荷物搬出後に立会いを行う
退去立会いでは、荷物の搬出はできるだけ徹底してもらいます。
実際に荷物が残っている場合には、その下や裏側を確認できないため、状況によっては一度立会いを中断し、搬出後に時間を置いて再訪問することもあります。
また、意外と注意したいのが収納や建具の扉です。
扉が開いたままになっていると、その陰にある壁の傷が隠れてしまうことがあります。
実際に、収納扉を閉めたところ、それまで見えていなかった壁の傷が確認できたこともありました。
荷物の有無だけでなく、収納や建具を一度すべて開閉し、隠れている部分まで確認することが重要です。
退去立会い当日に確認するポイント
室内を何となく一周するだけでは、あとになって見落としに気づくことがあります。
できれば毎回ほぼ同じ順番で確認すると、チェック漏れを防ぎやすくなります。
壁・クロス
- 大きな傷
- 穴
- 落書き
- 目立つ汚れ
- カビ
- 剥がれ
などを確認します。
家具や家電を置いていた場所では、黒ずみや変色が発生していることもあります。
ただし、汚れや変色があるからといって、すべて入居者負担になるわけではありません。
床
- 大きな傷
- へこみ
- 焦げ跡
- 染み
- 剥がれ
- 水濡れによる変色
などを確認します。
冷蔵庫や洗濯機を置いていた場所なども忘れずに確認しましょう。
建具・収納
- ドアの穴や傷
- 取っ手の破損
- クローゼット内部の傷
- 棚板の破損
- 扉の開閉状態
などを確認します。
収納内部だけではなく、扉の裏側や扉を閉めた状態の壁面なども確認しておきます。
キッチン・浴室・トイレなどの水回り
- 設備の破損
- ひどい油汚れ
- カビ
- 水垢
- 排水口周辺
- 水漏れの形跡
などを確認します。
単なるクリーニングで落ちる汚れなのか、部材交換が必要なほどの損傷なのかによっても扱いは変わります。
エアコンなどの設備
エアコン、照明、給湯器、インターホンなど、貸主設備についても確認しておきましょう。
可能であれば簡単に作動させ、退去時点で正常に動いていたか確認しておくと、その後の修繕判断もしやすくなります。
ただし、設備が故障しているからといって、それだけで入居者の責任というわけではありません。
網戸・ガラス・ベランダ
- 網戸の破れ
- ガラスのひび割れ
- ベランダの残置物
- 物干し金具
- 排水口
なども確認しておきます。
臭い
写真では残せないため、意外と重要なのが臭いです。
特に注意したいのが、タバコ臭やペット臭などです。
現場メモ｜臭いはその場で入居者にも確認してもらう
臭いは写真で記録することができません。
そのため、気になる臭いがある場合には、入居者本人にもその場で確認してもらうことが重要です。
特にタバコ臭やペット臭などは、長期間その部屋で生活していた入居者自身が臭いに慣れてしまい、臭いを感じにくくなっていることがあります。
そのような場合には、大家さん一人の判断にせず、管理会社の担当者やリフォーム業者など複数人で確認すると、状況を共有しやすくなります。
特に確認しておきたいのが、
- エアコンの吹き出し口
- ユニットバス内
- 換気扇や吸気口周辺
です。
室内全体では分かりにくくても、こうした場所には臭いが強く残っていることがあります。
臭いを確認した場合には、入居者にも確認してもらい、臭いの種類や場所を立会い記録へ具体的に残しておきましょう。
鍵・リモコン・備品
- 玄関鍵
- スペアキー
- 宅配ボックスの鍵
- 駐車場などのリモコン
- 設備のリモコン
- 取扱説明書
など、貸与していたものが返却されているか確認します。
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傷があっても、その場で「入居者負担」と決めつけない
例えばクロスに傷があった場合、
「ここに傷がありますから、張替え費用は入居者さん負担ですね」
と、その場ですぐ結論を出したくなるかもしれません。
しかし実際には、
- いつ付いた傷なのか
- 入居時からあったものではないか
- 通常損耗ではないか
- 入居者の故意や過失によるものか
- 何年間使用していたのか
- 契約書や特約はどうなっているのか
などを確認する必要があります。
「傷の確認」と「費用負担」は別に考える
退去立会いでは、まず傷や汚れが存在することを確認します。
誰がどの程度費用を負担するかについては、契約内容や経過年数、補修方法、見積りなどを確認してから判断しましょう。
原状回復で「どこまで入居者へ請求できるのか」については、賃貸敷金トラブルについて解説いたします！でも詳しく解説しています。
経過年数も忘れてはいけない
入居者に原因がある傷であっても、修繕費用を何でも全額請求できるわけではありません。
原状回復では、建物や設備の経過年数を考慮する考え方があります。
例えば、長年使用されたクロスに入居者が傷を付けたケースでも、
「傷を付けたから新品への張替え費用を全額負担」
と単純には考えません。
どの程度の範囲を補修する必要があるのか、経過年数をどう考慮するのかなどを整理して負担額を算定する必要があります。
壁紙や床など設備ごとの原状回復について詳しく確認したい場合も、敷金・原状回復トラブルの記事を参考にしてください。
写真はできるだけ残しておく
退去立会いでは、写真を積極的に撮影しておくことをおすすめします。
基本は3段階で撮影
- 部屋全体が分かる写真
- 傷の場所が分かる写真
- 傷そのものを確認できるアップ写真
傷だけをアップで撮影すると、あとから写真を見た際に、どこの傷だったのか分からなくなることがあります。
現場メモ｜アングルとカメラの設定にも注意
退去立会いの写真では、同じ場所でもアングルや撮影距離を変えて複数枚残しておくことが大切です。
また、撮影機器の設定にも注意が必要です。
例えば壁紙の擦れや細かな傷は、デジタルカメラでフラッシュを使用すると光が反射し、かえって写真では見えにくくなることがあります。
スマートフォンは明るさなどを簡単に調整できるため便利ですが、広い室内や壁一面を撮影するときには画角が不足することがあります。
一方、一眼カメラなどで広角レンズを使用すると、室内全体や壁の広い範囲を一枚で記録しやすくなります。
ただし広角撮影では画面の端が歪むこともあるため、
全景は広角、傷そのものは標準的な画角
というように使い分けると分かりやすい写真を残せます。
重要なのは、きれいな写真を撮ることではなく、後から見ても「どこに・どの程度の傷があったのか」が分かる写真を残すことです。
傷の原因もしっかりヒアリングする
傷や汚れを見つけた場合には、場所を記録するだけでなく、
- いつ頃付いたのか
- どのような状況で付いたのか
- 入居者に心当たりがあるのか
なども確認しておきます。
原因が分かれば、その後の原状回復費用の負担を検討する際にも重要な判断材料になります。
現場メモ｜補修方法についても可能な範囲で説明する
傷や汚れについて、補修方法がある程度想定できるのであれば、入居者へ説明しておくことも大切です。
ただし、
「これは必ず張替えになります」
「○万円請求します」
などと断定する必要はありません。
例えばクロスの汚れであれば、
「クリーニングで落ちれば一番いいのですが、落ちなければこの面の張替えが必要になる可能性があります。ここはリフォーム業者さんにも頑張ってもらって、まず落とせるか確認してみますね」
といった説明です。
どのような補修になる可能性があるのかを共有しておくことで、後から見積りを提示した際にも入居者に理解してもらいやすくなります。
立会い確認書を作成する
退去立会いの内容は、確認書などの書面に残しておくことをおすすめします。
特に、
- 傷や汚れの場所
- 入居者から聞いた原因
- 鍵や備品の返却状況
- 立会い時に確認した事項
などは記録しておきましょう。
ここで重要なのが、
「傷の存在を確認したこと」と「修繕費用の負担に同意したこと」は別
という点です。
現場メモ｜後から傷が見つかることも想定しておく
退去立会いですべての傷や汚れを発見できるとは限りません。
照明の当たり方や清掃前の状態などによって、立会い後に初めて傷が見つかることもあります。
そのため確認書には、
「立会い後に新たな傷や汚れ等が確認された場合には双方で協議する」
といった内容を記載しておく方法もあります。
そして、後から見つかった傷について説明する場合に重要になるのが、入居前の写真です。
入居前の状態が分かる写真と、退去後に発見した傷の写真を比較できれば、入居前にはなかった傷であることを客観的に説明しやすくなります。
実務上も、入居前の写真と退去後の傷の写真を入居者へ送って確認してもらうことで、納得してもらえるケースは少なくありません。
退去立会いのトラブルを防ぐ準備は、入居者が入居する前から始まっていると考えておきましょう。
退去立会い後に原状回復費用を整理する
退去立会いが終わったら、確認した内容をもとに原状回復工事の見積りを取ります。
そのうえで、
- 通常損耗・経年変化
- 入居者の故意・過失
- 善管注意義務違反
- 契約上の特約
- 入居期間
- 補修範囲
などを確認しながら負担区分を整理します。
敷金を預かっている場合には、入居者負担となる原状回復費用などを整理したうえで精算を行います。
工事総額と入居者請求額は同じではない
原状回復工事の総額が、そのまま入居者への請求額になるわけではありません。
次の入居者を募集するために大家さん側の判断で行うリフォームや設備交換などは、現在の入居者へそのまま請求するものではありません。
なお、解約通知から退去立会い、原状回復見積り、敷金精算までの全体的な流れについては、賃貸契約解約の流れを解説いたします！で詳しく紹介しています。
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退去立会いでは「確認」と「費用負担」を分けることが大切
退去立会いでは、室内の傷や汚れを探すことばかりに意識が向きがちです。
しかし、本当に重要なのは、
- 入居時と退去時の状態を比較する
- 損傷箇所を客観的に記録する
- 傷が付いた原因を確認する
- 通常損耗と故意・過失を分けて考える
- 契約書や特約を確認する
- 経過年数を考慮する
- その場で無理に費用を確定しない
という点です。
また、写真や確認書を残すだけではなく、入居者にも状況を確認してもらい、必要に応じて補修方法について説明しておくことも、後日のトラブル防止につながります。
そして何より重要なのが、入居前の状態をきちんと記録しておくことです。
退去時になってから証拠を作ることはできません。
入居前、退去立会い、退去後。
それぞれの時点で室内状況を記録しておけば、原状回復や敷金精算について入居者へ説明する際にも、大きな判断材料になります。
退去立会いの基本姿勢
「傷を見つけて請求する場」ではなく、「退去時の状態を双方で確認し、記録を残す場」と考えることが大切です。
