物件資料の備考欄に「都市計画道路あり」と書かれている土地があります。価格が気になる一方で、「家を建てられるのか」「将来、立ち退くことになるのか」と不安に感じる方も多いでしょう。
都市計画道路にかかる土地は、購入候補として検討できます。ただし、道路の計画がどの段階にあるか、敷地のどこに計画線が通っているか、道路完成後にどのような土地が残るかによって、評価は大きく変わります。
今回は、都市計画道路にかかる土地の建築制限と、売買前に行いたい調査について解説します。
都市計画道路とは？
都市計画道路とは、都市計画によって位置や幅員などが定められた道路です。既存道路を拡幅するものもあれば、新たに道路を通すものもあります。
まず区別したいのは、都市計画として道路の位置が決まっている段階と、事業認可を受けて具体的に整備を進める段階です。「都市計画道路にかかっている」というだけでは、現在の制限や事業の進み具合までは分かりません。
事業認可前でも建築には制限がある
事業認可前に、都市計画道路の区域内へ建物を建てる場合は、原則として都市計画法第53条に基づく許可が必要です。
基本的な許可基準には、地下がないこと、一定の階数以下であること、主要構造部が木造や鉄骨造などで、容易に移転または除却できることなどがあります。ただし、具体的な取扱いは自治体や区域によって異なります。
例えば、木造建築の技術が進み、以前より大きな木造建物を計画できるようになりました。しかし、木造であることだけを理由に、都市計画道路内の階数制限を回避できるわけではありません。建てたい建物が許可の対象になるかは、計画図面を用意して自治体へ確認する必要があります。
敷地の一部だけが計画区域に入る場合
土地の一部に計画線がかかっている場合、「敷地全体に同じ建築制限がかかる」と単純に考えるべきではありません。
建物を計画区域の外に収められるのか、建物の一部が区域に入るのかによって、検討する内容が変わります。区域をまたいで建てる場合には、許可の可否に加えて、将来その部分を撤去しても残りの建物を使える設計かどうかも問題になります。
一方、建物を区域外に配置できたとしても、建ぺい率・容積率、斜線制限、駐車スペースなど、通常の建築条件は別途確認しなければなりません。計画線を正確に把握したうえで、建築士や建築会社に配置を検討してもらうことが重要です。
事業認可後は何が変わる？
都市計画事業の認可・承認が告示されると、事業地内には都市計画法第65条による制限が適用されます。土地の形質変更や建物・工作物の建設など、事業の妨げとなるおそれがある行為には許可が必要です。
また、事業認可後の土地が一律に売買できなくなるわけではありません。事業地内の土地や建物を有償で譲渡する際には、施行者への届出や譲渡時期の制限などが問題になるため、契約を進める前に対象区域と必要な手続きを確認します。
調査では図面と窓口での聞き取りを組み合わせる
都市計画道路の調査は、地図に色が付いていることを確認して終わりではありません。まず路線名、計画幅員、都市計画決定の内容、事業認可の有無を調べます。そのうえで、計画線が対象地のどこを通るかを、測量図や建物配置図と照合します。
地方自治体によっては、必要な図面を提出して都市計画決定線の位置確認を依頼する手続きがあります。対象となる路線では、公開されている地図資料を使って位置関係を調べる方法もあります。ただし、地域によって利用できる資料や手続きは異なるため、所在地の担当窓口で確認しましょう。
担当者には何を聞くべきか
図面だけでは、事業の進み具合は十分に分かりません。担当窓口では、例えば次のような点を具体的に聞いておきます。
- 現在は計画段階か、事業認可後か
- 対象路線について、整備の優先順位や公表済みの予定があるか
- 事業化に向けた調査や関係者との調整が行われているか
- 計画線の位置を確認するために、どの資料を取得できるか
- 予定する建物について、建築許可の相談先はどこか
聞き取った内容は、調査日、部署、担当者名、質問と回答を記録しておきます。必要に応じて事業を担当する部署にも確認すると、都市計画の図面を扱う窓口とは違う情報が得られる場合があります。
「事業化はまだ先」という見通しを保証しない
担当者から聞いた現時点の見通しも、将来の事業時期を保証するものではありません。「事業化はずっと先だから心配ない」といった希望的観測を、購入判断の根拠にしないことが大切です。
道路完成後にどんな土地が残るか
敷地の一部が道路用地となる場合、特に注意したいのが残地の形と利用方法です。現在の土地が広くても、道路完成後には建物を建てにくい土地になることがあります。
- 土地が分断される：道路が敷地を横切り、残った土地を一体で使えなくなる
- 残地が小さい：面積が残っても、予定する建物を配置できない
- 間口が狭くなる：道路との接し方や出入りに支障が生じる
- 残地が不整形になる：細長い土地や三角形の土地が残り、利用しにくくなる
ここで示した図は、注意点を説明するための概念図です。実際に建築できるかどうかは、残地の面積や形だけでは決まりません。道路との接し方、建築基準法や自治体の条例、建物の配置などを個別に確認します。
また、都市計画決定線は、将来取得される土地の境界を購入時点で確定するものではありません。道路完成後の残地を検討する際も、図面上の概算だけで断定しないようにしましょう。
土地を取得される場合の補償は？
道路事業に伴って土地を取得する際には、土地の価格のほか、建物や工作物の移転などについて、状況に応じた補償が検討されます。土地の一部だけを取得された結果、残地の利用に影響が出る場合も、個別の事情を踏まえた検討が必要です。
ただし、購入時点で補償の時期や金額が確定しているわけではありません。「安く購入して、将来は補償で利益を得る」という前提で収支を組むのは危険です。事業がいつ進むか分からない期間も、所有者として土地を利用・維持していくことになります。
都市計画道路にかかる土地は買い得なのか
都市計画道路にかかることが、売出価格に反映されている物件はあります。しかし、一般の土地と比べて必ず一定の割合で安くなるわけではありません。計画区域の広さ、現在の建物の使い方、建替えの可能性、将来の残地などによって影響は異なります。
価格を判断する前に、少なくとも次の三つを整理しておきたいところです。
- 現在：希望する建物の建築や、既存建物の利用ができるか
- 事業が進んだ場合：取得される可能性がある範囲と、残地の利用はどうなるか
- 売却する場合：どのような制限や不確実性が、次の買主の判断に影響するか
この三つを踏まえて価格に納得できるなら、都市計画道路にかかる土地も購入候補になります。反対に、希望する建物を建てられるか確認できないまま「安いから」という理由だけで契約するのは避けたいところです。
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都市計画道路にかかる土地は買っても大丈夫？まとめ
都市計画道路にかかる土地を調べるときは、事業の段階、建築制限、計画線の位置、道路完成後の残地を一体として確認します。
特に敷地の一部だけに計画がかかる物件では、計画線を示す資料を集め、建物配置と重ね、担当窓口で事業の状況を聞き取ることが欠かせません。聞き取った見通しと、図面や告示で確認できた事実を区別して記録しておけば、購入者にも物件の条件をより正確に説明できます。
