近年、中古住宅の取引に大きな変革を及ぼしたのが建物状況調査(インスペクション)に係わる事項です。

なお、本ブログにおいては以前にも「インスペクションとは?不動産取引の新たな潮流を解説します!」「インスペクションと瑕疵保険について解説致します!」などの記事で、この建物状況調査についてご説明してきましたが、『実務において如何にインスペクションを取り扱っていくべきか?』という点に関しては触れることなくお話を進めて来てしまいました。

そこで本日は「建物状況調査の実務上の取り扱いについて解説いたします!」と題して、媒介契約や重要事項説明、そして契約締結時などにおけるインスぺクションの取り扱いについてご説明させていただきたいと思います。

建物状況調査

 

建物状況調査とは?

ではまず最初に、建物状況調査の意義について改めて解説をしてまいりましょう。

不動産の取引において売主・買主、そして仲介業者にとっても「最もリスクの高い物件種別」となるのが『中古戸建てである』と言われています。

さて、このようなお話をすると「市場には多くの中古戸建てが流通しているのだから、リスクなんてある訳ない」と思われるかもしれませんが、これは紛れもない事実となります。

例えば新築戸建てや新築マンションであれば売主は不動産業者となりますし、雨漏りなど建物の重要な部分に係わる欠陥については10年間その責任を売主が負うことになりますから、購入に際しても非常に安心感があります。

一方、中古マンションについては売主が一般の方であるケースも少なくありませんが、雨漏り等の原因となる外壁などの「お部屋の外側の部分」は全て共用部分(管理組合が維持管理を行う部分)となるため、欠陥についてはお部屋の内部(壁やスラブの内側)のみに注意を払えば済みますから、『そのリスクは限定的』と言える訳です。

これに対して取引対象が中古戸建てとなれば、雨漏りはもちろんシロアリの被害、地盤沈下などについても売主がその責任を全て担うことになりますし、「欠陥の補修」や「買主への損害賠償」を行う資力が、必ずしも売主に備わっているとは限りませんよね。

こうした理由から、中古戸建てにおいては「取引上のトラブルが発生する可能性」が非常に高いものとなり、全ての取引当事者がピリピリと神経を張り詰めながら売買に臨む必要があったのです。

しかしながら、こうした状況では中古戸建てのスムーズな流通が困難となってしまい、これを放置すれば経済活動にも大きな支障が出てしまいます。

そこで国は、海外では普通に行われている建物状況調査(インスペクション)を普及させ、中古戸建ての取引が安全に行える環境を目指すこととしたのです。

そして、建物状況調査普及の手段として行われたのが「宅地建物取引業法の改正」であり、中古住宅の取引における媒介契約の締結や重要事項の説明、売買契約書の取り交わしにおいて『建物状況調査に係わる新たなルール』が定められることとなりました。

そこで以下では、これらの売買取引上のイベントにおける建物状況調査の取り扱いについて、より実務的な解説を行ってまいりたいと思います。

媒介契約締結時における建物状況調査の扱い

さて、現在の宅建業法では媒介契約において「建物状況調査のあっせんの有無」を表示することが義務付けられています。

よって、媒介契約書には宅建業者が「あっせんをするのか」「しないのか」のみを表示すれば足りることになりますから、『そもそも仲介業者があっせんを行う気がない』という場合には「あっせんなし」と書けば済むことになるでしょう。

また、あっせんはしてみたものの売主・買主に『あっせんは不要!』と言われてしまえば、やはり「あっせんなし」と書かざるを得ません。

但し前項でも解説した通り、「今後の中古住宅仲介は建物状況調査が当たり前の時代」が到来することが予想されますし、取引の安全性を確保する意味でもインスペクションは欠かせないものですから、可能な限りは建物状況調査を行うように売主・買主を誘導するべきです。

ちなみに、「以前に仲介を依頼していた不動産業者によって既に建物状況調査が完了している場合」や「購入希望のお客様で、契約対象物件が既にインスペクションを受けているケース」などでも、媒介契約書においては『あっせんの有無を表示しなければならないルール』になっている点にはご注意ください。

このように仲介業者という立場に身を置いて取引をする以上は、必ず媒介契約時に建物状況調査のあっせんの有無を表示することになりますが、実は例外もあります。

実は宅建業法上では明確に記されていませんが、店舗や事務所などの住宅以外の物件については、この建物状況調査に関するルールは適用されないのです。(重要事項説明書や売買契約書におけるルールも同様の扱いとなります)

但し、中古分譲マンション(住宅のみ)やアパート・賃貸マンションといった収益物件については、建物状況調査の対象物件となりますのでこの点には是非ご注意ください。

そして、あなたのあっせんによって売主(買主)が建物状況調査を受ける決心をしたならば、素早くインスペクションを実行する準備を整えなければなりません。

実際の建物状況調査のあっせん

建物状況調査のルールが定められる以前であれば、媒介契約を締結した後の仲介業者は販売活動に力を注ぐのみでした。(買いの仲介に入る場合なら、売買契約の準備となります)

しかしながら、建物状況調査を行う以上はその内容を重要事項説明書や売買契約書にも反映しなければなりませんので、一刻も早く調査を終えて『契約が可能な状況』にしなければなりません。

特に売りの仲介で専属専任や専任の媒介契約を締結する場合には「レインズ登録のタイムリミット」がありますので、正に一刻を争う状況となるでしょう。

そこでまずは「如何にしてあっせんを行うか」という点に注目してみます。

「あっせん」という言葉の響きから、『建物状況調査を請け負ってくれる業者は、このようなラインナップになっています!』と一覧表をお客様に渡せば済むようにも思えますが、宅建業法におけるあっせんは、もう少し手厚いものを想定しています。

よって、あっせんに当たっては「建物状況調査が何故必要であるのか」、そして「瑕疵保険に加入するメリット」などについてもガッツリとお客様に説明する必要があるでしょう。

また、単に建物状況調査を行う業者(既存住宅状況調査技術者の資格を有している業者)と、瑕疵保険を請け負う事業者(住宅瑕疵担保責任保険法人)は別物となりますので、この点もしっかりと把握した上でのあっせんを行わなければなりません。

更には、同じ住宅瑕疵担保責任保険法人でもオプションでシロアリや配管の不具合に対する補償を請け負っている会社もありますから、各保険法人の特徴についても把握しておく必要があります。

ちなみに、宅建業法における建物状況調査の定義とは「建物の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分」に対しての調査となりますから、『インスペクションさえ受ければあらゆる建物の欠陥を担保できる』という誤解をお客様に与えないようにすることが重要ですし、『新耐震基準をクリアーしていない建物については瑕疵保険への加入が不能となる』といった点もしっかりと説明しなければなりません。

※新耐震基準が導入される以前の建物や検査済証を取得していない建物でも、新耐震基準の条件をクリアーしている建物であることが証明できれば保険への加入が可能となりますが、これを満たしていない場合には耐震補強工事などを完了してから保険の申し込みをする必要があります。

※元付け業者の立場であれば、販売活動を開始するまでの間に建物状況調査を受ける時間もあるでしょうが、客付け業者の立場であり、売主がインスペクションを完了していない物件を購入しようとするケースでは、契約締結までに調査を終える必要がありますから、更にスケジュールがハードなものとなるはずです。

建物状況調査の実施

さて建物状況調査のあっせんを行い、実際にインスペクションが実施されることになった場合には、どのような点に注意するべきなのでしょうか。

まず気を付けるべきは、調査対象となる建物に床下や天井裏の点検口がない場合に「改めてこれを設けなければならない」という点です。

売却予定の建物とは言っても、多くの売主様は未だに物件に居住中のはずですから、調査の当日に「点検口を設ける必要がある」ことを知れば、トラブルになる可能性も少なくはありません。

ましてや、買主の希望で建物状況調査を行うのであれば、更にそのハードルは高くなるはずですから、事前の根回しを怠らないように心掛けましょう。

また、原則として調査に当たっては「売主の立会い」が不可欠となりますから、日程の調整には慎重を期する必要がありますし、対象物件が空き家で売主が遠方に住んでいるなどの理由により、立会いが不能なケースでは「後々のトラブルを回避するための書面」を事前に作成して、調査に関するルールを定めておくのが得策かと思います。

ちなみに、売主の立会いが可能な場合であっても「建物状況調査の費用を売主・買主のどちらが負担するか」などの点については事前に取り決めを行っておくべきですから、『インスペクションに際しては必ず売主・買主間で覚書を交わしてもらっている』という業者さんも少なくありません。

なお建物状況調査の結果、建物の欠陥や修繕の必要性が明らかになった場合には、素早く工事費用の見積もりを提示する必要がありますので、工事業者の段取りも事前に済ませておくべきです。(特に買主にあっせんを行ってインスペクションを行う場合には、より一層スピィーディーな対応が必要となるはずです)

そして、より素早い対応を行うためには建物状況調査の実施以前に仲介業者が自ら雨漏りや建物の腐食などを察知しておく必要がありますので、現地調査の段階でできる限りの目視の確認をすると共に、「検査済証を取得しているか」「旧耐震基準の建物ではないか」などの点も確認しておく必要があります。

※前項で解説した通り、瑕疵保険へ加入するためには新耐震の基準を満たしている必要がありますから、検査済証が未取得であったり、旧耐震の建物の場合には、建築基準法適合状況調査(建物状況調査とは別物)や耐震補強工事の実施が必須であり、これをクリアーするためには多くの時間と費用を要するはずです。

重要事項説明時における建物状況調査の扱い

こうして建物状況調査が完了し、その結果に売主・買主が納得すればいよいよ売買契約締結に向けて重要事項の説明を行うことになります。

なお、重要事項説明書においては「過去1年以内に行われた建物状況調査の結果がある場合は、その内容を説明する」のがルールです。

よって、直近で行われた建物状況調査以外にも『実は10ヶ月前に調査を受けたことがある・・・』という経緯がある物件においては、過去の調査も含めた説明が必要となります。

一方、インスペクションを受けていない場合には単純に「1年以内の建物状況調査の実施は無し」と記載するだけで済むでしょう。

ちなみに、建物状況調査が行われている場合には「別添・調査報告書の内容を参照のこと」などという書き方になるかと思いますが、重要事項説明書においては『表記調査報告は第三者機関が行ったものであり、その内容について仲介業者が責任を負うものではありません。また、報告書の内容の詳細については直接調査会社にご確認ください』といった文言を入れておくのが無難です。

※表記の説明を行う際には、建物状況調査の結果が「建物に欠陥がないことを保証するものではない」という点についても、念押しをしておくべきかと思います。

更に瑕疵保険へ加入するケースにおいては、

  • 保険会社の名称
  • 保険の対象範囲
  • 保険期間
  • 保証額

などの内容についても、必ず重要事項説明書に記載するようにしましょう。

なお、建物状況調査と直接の関係はありませんが、近年の宅建業法改正では「建物の維持保全に必要な書類の保存状況」を重要事項説明に記載するルールとなっていますから、

  • 確認済証
  • 検査済証
  • 既存住宅性能評価書
  • 耐震基準適合証明書

などの書類の存在・保管の有無を売主に確認し、しっかりと説明することが必要です。

売買契約締結時におけるにおける建物状況調査の扱い

そして、重要事項の説明が完了したならば、次はいよいよ売買契約を締結することとなります。

なお、売買契約書においても改めて「建物状況調査の実施の有無」について記載することになりますが、ここでのポイントはインスペクションの結果を『売主・買主の確認事項』とする点です。

よって、建物状況調査の結果として「雨漏り有り」ということであれば、『売主・買主は雨漏りがあることを互いに確認して契約を締結した』という意味になります。

一方、建物状況調査を行っていない場合には「確認事項は無し」という意味になってしまいますが、これでは少々困ってしまうケースもあるでしょう。

例えば、インスペクションこそ受けてはいないものの明らかに雨漏りが跡がある場合などです。

そこでこうしたケースにおいては、「建物状況調査の実施はないものの、売主・買主は雨漏りの状況について互いに確認し、売主は当該雨漏りについての契約不適合責任を負わないものとする」などの文言を盛り込み、後々の紛争を防止するように努めるべきでしょう。

※建物状況調査によらない確認事項を契約書に盛り込む際には、できる限り明確に欠陥の状況や範囲について記載すると共に、画像などの資料も添付しておくべきです。

建物状況調査の実務上の取り扱いまとめ

さてここまで、実務における建物状況調査の取り扱いや注意点について解説を行ってまいりました。

宅建業法の定めを見ると、「インスペクションのあっせんの有無や調査実施の有無を記載するだけ」という印象を持たれるかもしれませんが、実際に取引の場に立つと意外に行うべき作業は多いものです。

また、このようなお話をすると『厄介な仕事が増えたなぁ』と暗い気持ちになられる方も少なくないことと思われますが、建物状況調査が普及することによって、私たち不動産業者の立場としても「中古住宅の取引におけるリスクが軽減される」ことになるのは間違いありませんから、ここはしっかりとイベントをこなしつつ成約を目指していただければと思います。

ではこれにて、「建物状況調査の実務上の取り扱いについて解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきます。