2020年4月、民法において約120年ぶりの大改正が行われました。

また、本改正においては「債権」に関して大幅な変更がなされましたので、様々な業種の方々がその対応に追われていることと思います。

そして、当然ながら私を含めた不動産業界に身を置く者にとっても、その影響は非常に大きいものとなっていますが、未だに『具体的に売買契約書の内容をどのように変更すれば良いのか、解っていない』という方も少なくないことでしょう。

なお、本ブログではこれまでも「契約不適合責任とは?民法改正と瑕疵担保について解説!」などの記事にて、売買取引における民法改正のポイントを取り上げてまいりましたが、

今回は「民法改正と売買契約書条文について解説いたします!」と題して、契約書の条文に焦点を絞って解説をさせていただきたいと思います。

※本記事では改正民法における一般的な解釈に基づいて解説を行っておりますが、実際の契約書作成時には弁護士等の専門家にご相談の上で取引に臨むようにしてください。

民法改正売買契約書

 

公簿売買について

不動産の取引において極一般的に用いられている公簿売買ですが、改正民法の下では少々注意が必要となります。

旧民法下での公簿売買における取引対象に関する条文には「本契約は公簿売買とし、実測面積との間に際が生じた場合でも精算は行いわない」との旨が記されていたはずです。

しかしながら、民法改正によって新たに誕生した契約不適合責任においては「契約における品質・種類・数量」に対しても売主が責任を負うことになっていますから、これまで条文をそのまま使用していると買主から『面積の不足について契約不適合責任を負え!』との指摘を受ける可能性が生じてしまいます。

よって、今後の公簿売買においては「公簿売買による面積(数量)の差異については契約不適合責任を負わない旨」を明記しておくのが得策でしょう。

また、先程もお話しした通り契約不適合責任においては「種類」も責任の範疇となりますから、建物において「謄本上で居宅と記載されていたのに、実際(建築確認上)は店舗だった」というケースでも責任を追及される可能性がありますから、種類についても数量と同様の「責任免責条項」を記しておくべきです。

但し、不動産業者が売主の場合には「数量以外についての契約不適合責任免責特約は無効」との宅建業法上の定め(宅地建物取引業法40条)がありますから、種類についてはその責任を逃れることはできません。

違約解除について

違約解除については過去記事「不動産売買契約解除に関する事項をご説明!」にて詳細な条文の解説を行っていますが、民法改正後はこの点についても注意が必要になります。

実は旧民法では「取引の相手方に故意や過失(帰責事由)がある場合のみ、契約の解除が可能」と定められていたのですが、改正民法下では『帰責事由の有無を問わず、債務の不履行があれば解除が可能』と改められました。

よって、違約解除の条文においては「債務不履行があった場合は理由を問わずに解除ができる旨」を謳っておくべきでしょう。

なお、旧民法においても債務不履行についての損害賠償請求には「相手方の帰責事由(故意や過失)が必要」と解されて来ましたが、この点については改正民法下でもそのまま維持されることになりました。(条文の書き方は少々変更されましたが)

そこで契約書の改訂に当たっては、「帰責事由がない債務不履行については解除ができるものの、損害賠償責任は負わない」ことを改めて記しておくのが望ましいかもしれません。

契約不適合責任について

契約不適合責任については別記事「契約不適合責任とは?民法改正と瑕疵担保について解説!」にて詳細な解説を行っておりますが、具体的な売買契約書の条文の書き方については触れてまいりませんでしたので、改めて取り扱うこととさせていただきます。

旧民法における瑕疵担保責任においては、瑕疵が明らかになった際に買主は売主に対して「損害賠償請求」、そして契約の目的が達せられない場合には「契約解除」を求めることができました。(民法上は損害賠償と解除のみですが実務上は「修補請求(建物の修復など)」も含まれるのが通常ですので、買主が行えるアクションは全部で3つとしておきます)

一方、民法改正後の契約不適合責任においては上記の3つの手段に加えて「代金減額請求」「不足分の引渡し」「代価物の引渡し」という手段が可能となりましたので、契約書の条文をどのようにカスタマイズするかが大きな課題となっています。(特約によって手段を限定することは許されていますから、よりトラブルの生じ辛い条文にする必要がある)

なお、民法改正後の一般的な売買契約書のひな形においては

  • 買主は修補請求が可能
  • 売買の目的が達成できない場合は解除が可能
  • 損害賠償請求は売主に帰責事由があるときのみ
  • 売主に帰責事由があれば「解除+損害賠償請求」「修補+損害賠償請求」も可能

という条文を用いたものが殆どとなっているようです。

ちなみに解除については、新民法では「契約不適合が社会通念上軽微でなければ解除可能」と謳っていますが、解り辛い表現なので旧民法の瑕疵担保の解釈を活かして『目的不達成』へとカスタマイズしているケースが多いようです。

そして、実務上はこの一般的な条文で大きな問題は生じないことと思われますので、これらの内容が網羅されていれば「とりあえずはOK」ということになるでしょう。

さて、ここで一つ気になるのが『もしも売主が修補を行わなかった場合はどうなるのか』という点かと思いますが、これについては契約書に定めがなくても「代金減額請求」「不足分の引渡し」「代価物の引渡し」などを行うことが可能になります。

よって、残された3つの手段の中で最も現実的な「代金減額請求」を最初から条文に盛り込んで「買主は修補の要求または代金減額請求ができる」としてしまうのも一つの方法かもしれません。

また、売主が一般の方である場合には「契約不適合責任免責」「3ヶ月以内に限り契約不適合責任を追及できる」との特約が可能になりますが、業者売主の場合には中古で2年、新築で10年未満(建物の主要な部分に限る)の特約は無効になってしまいますのでご注意ください。

※一般の方が売主の場合で「契約不適合責任は負うが、その一部を免責にしたい」というケース(例・雨漏りについては免責など)においては、単に「雨漏りは免責」などと記載するだけでは責任を逃れることができない可能性が高いですから、『雨漏りの度合いや箇所などを明確にした上で、容認事項として契約不適合責任から除外する旨』を条文に明記する必要があるでしょう。

※「公簿売買について」の項で触れました『数量についての契約不適合責任免責』は、この契約不適合責任の条項でも改めて謳っておくのが得策かと思います。

付帯設備について

前項にて契約不適合責任について解説いたしましたが、改正民法においては建物付帯設備の不具合についても契約不適合責任を追及されることになります。

よって、旧民法下の「付帯設備における不具合の有無」などを告知するのみの形式ではトラブルが生じる原因となりますので、『付帯設備に関しては一切契約不適合責任を負わない旨』の特約を入れる必要があるでしょう。

但し、不動産業者が売主の場合にはこうした特約は無効と判断される可能性が高いですから、付帯設備に関しては独自のアフターサービス基準を設けて対応する必要があります。

違約解除と契約不適合責任の違いについて

過去記事「契約不適合責任とは?民法改正と瑕疵担保について解説!」においては民法改正によって瑕疵担保責任という考え方が排除され、債務不履行責任の一種である『契約不適合責任』という観念が導入されたとご説明いたしました。

そしてここで気になるのが「同じ契約書に違約解除と契約不適合責任という2つの債務不履行に係わる条項が存在していては混乱を招くのではないか」という危惧かと思います。

よって、違約解除と契約不適合責任の各条項においては「その住み分けをしっかり明記しておくこと」が必要となるでしょう。

例えば違約解除の条項には「契約不適合責任にはこの条項は適用されない」などと記しておくという訳です。

但し、売買契約書の中には「違約解除なのか、契約不適合責任なのか判断に困る」という事項も含まれています。

具体的には「売主は引渡しまでに隣地所有者との共有物であるブロック塀を撤去すること」などの条項であり、もしも共有者の承諾が得られず塀の撤去が不能な場合に『これを違約と見なすか、契約不適合と見なすか』という疑問が生じるはずです。

そこで、こうした条項を契約書に盛り込む場合には「当該問題を違約と契約不適合のどちらと見なすか」を契約書に明記しておくのが望ましいかと思います。

改正民法の売買契約書条文まとめ

さてここまで、改正民法と契約条項というテーマで解説を行ってまいりました。

民法改正からまだ日が浅いため、今後の判例などによってまだまだ契約書の文言が変更される可能性は充分にありますが、私たち不動産業者に様子を見ている暇はありませんので、今ある知識を基にベストを尽くすしかないのが実情かと思います。

そしてこのような状況は非常に不安であるかとは思いますが、そうした皆様の一助となるべく、新たな情報が入り次第、また記事をお届けしてまいる所存です。

ではこれにて、「民法改正と売買契約書条文について解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。